Вернуть цены на землю к их истинному значению, чтобы стабилизировать рынок недвижимости

Правительству необходимо применять антиспекулятивные налоги, прогрессивные налоги на заброшенные земли или краткосрочные сделки.

На встрече с избирателями в Ханое перед началом 10-й сессии Национального собрания 15-го созыва 30 сентября генеральный секретарь То Лам уделил много внимания земельным вопросам. Он отметил, что государство регулирует цены на бензин, электроэнергию и многие другие товары, а цены на землю определяются советами и консалтинговыми компаниями, которые устанавливают цены в соответствии с рыночными ценами. Это приводит к манипулированию рынком, росту цен и усложняет жизнь людей.

Множество недостатков в управлении

Генеральный секретарь отметил, что существуют очень маленькие, разбросанные участки земли, которые невозможно использовать ни для каких целей, но на аукционах «земельные маклеры» задирают цены настолько высоко, что тысячи гектаров земли по соседству с их участками продаются по очень высоким ценам. Генеральный секретарь также заявил, что поправки к Закону о земле и Закону о планировании должны обеспечить эффективное и равноправное землепользование.

Участок земли в пригороде Хошимина, но сейчас его цена продажи очень высока по сравнению с тем, что было несколько лет назад.

Фактически, в последние годы было много случаев, которые стали дорогостоящими уроками. Например, на земельном аукционе в Шокшоне (Ханой) в 2025 году Фам Нгок Туан заплатил до 30 миллиардов донгов за квадратный метр, что в сотни раз превышало реальную цену чуть более 40 миллионов донгов за квадратный метр. После победы на аукционе этот человек отказался от задатка и в итоге был приговорён к трём годам тюрьмы за нарушение правил проведения аукционов недвижимости. Или в Тханьоай (Ханой) в феврале этого года трюк с «инфляцией цен» повторился, когда 54 земельных участка площадью более 4400 м² были выставлены на продажу вдвое дороже стартовой цены, после чего ряд спекулянтов отказался от задатка, что вызвало ещё больший хаос на рынке.

Не только цены на землю, но и на рынке жилья во многих регионах, особенно в Ханое и Хошимине, также наблюдался невероятный рост цен.

Было отмечено множество причин: от спекуляций и инфляции цен до дефицита предложения из-за затянувшихся юридических проблем и медленного определения размера платы за землепользование, что приводит к увеличению инвестиционных затрат и резкому росту конечных цен продажи.

Г-н Во Хюинь Туан Киет, директор и руководитель отдела маркетинга жилищных проектов CBRE Vietnam, отметил, что масштабные изменения, произошедшие после объединения Хошимина в мегаполис, привели к мощному притоку инвестиций. Развитие транспортной инфраструктуры, особенно метрополитена, кольцевых дорог и модели городского развития, ориентированной на общественный транспорт (TOD), способствовали привлечению иностранного капитала на рынок недвижимости. «Однако, в сочетании с корректировкой цен на землю и налоговой политикой в ​​отношении недвижимости, рынок установил новый уровень цен, особенно в пригородных районах», – проанализировал г-н Киет.

Создание национальной стандартной системы цен на землю

Фактически, цены на землю всегда были одним из факторов, оказывающих сильное влияние на рынок недвижимости, а также на экономическую и социальную жизнь. Необоснованные колебания, спекуляции и групповые интересы деформировали рынок, создавая трудности для людей и бизнеса. Многие эксперты считают, что сейчас необходим прозрачный, научный и синхронный механизм, который позволит вернуть цены на землю к их истинному значению, создав основу для устойчивого развития.

Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания, заявил, что наиболее фундаментальным решением является создание общенациональной системы стандартизации цен на землю. «Необходимо создать независимый национальный совет по ценам на землю, который будет разрабатывать систему цен на основе больших данных, консультируясь с экспертами и осуществляя тщательный надзор. Нельзя позволять каждому населённому пункту устанавливать собственные цены, поскольку риск групповых интересов очень высок», — подчеркнул он.

В то же время ключевой задачей является создание единой общенациональной базы данных о земельных участках. Эта система должна полностью фиксировать транзакции, налоговую и кредитную информацию в режиме реального времени, что позволит точно отражать спрос и предложение и исключить виртуальные сделки, являющиеся «площадкой» для спекуляций.

По мнению доктора Нгуен Си Зунга, для устранения мотивов спекуляции государству необходимо применять антиспекулятивный налог, прогрессивный налог на заброшенные земли или краткосрочные сделки. Кроме того, необходимо серьёзно внедрить механизм возмещения разницы в арендной плате за землю: когда государство инвестирует в инфраструктуру, что приводит к росту цен на землю, эта добавленная стоимость должна принадлежать всему населению через налоги, сборы или аукционы, а не перетекать в карманы отдельных лиц. Он также предложил разрешить гражданским сделкам отличаться от государственных цен в разумных пределах, но с ограничением по верхнему пределу, чтобы обеспечить гибкость и стабильность.

Определить стратегию землепользования

Доктор Фам Вьет Туан, директор Института природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, отметил, что применение нового прейскуранта цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года выявило множество недостатков. «Всего за год новый прейскурант цен на землю вырос в 2,3–38 раз по сравнению с ценами до вступления закона в силу. В то же время, Указ 103/2024 предусматривает уплату 100% налога при переводе земель из целевого назначения в жилые, что выходит за рамки возможностей населения, приводит к потере доходов и серьёзно влияет на социально-экономическое развитие, особенно на уровень жизни и социальную безопасность населения», – отметил он.

Эксперт считает, что причина кроется в необоснованной формулировке прейскуранта цен на землю в соответствии с Указом 71/2024, поэтому его необходимо скорректировать. «Определение стратегии землепользования в макроэкономическом регулировании имеет первостепенное значение. Поэтому прейскурант цен на землю должен быть стабильным в каждой провинции и городе, а для его корректировки необходимо применять коэффициент К».

«Теоретически коэффициент К является инструментом государственного управления земельными ресурсами, помогая ограничить амплитуду колебаний. Поэтому в новой редакции Закона о земле следует чётко указать, что основой для формирования нового прейскуранта цен на землю, действующего с 1 января 2026 года, будет прейскурант цен на землю до вступления закона в силу, с применением коэффициента К для корректировки с амплитудой увеличения/уменьшения 3–5% каждый раз. Такой подход будет способствовать стабилизации макроэкономики в долгосрочной перспективе», — предложил г-н Туан.

Он также подчеркнул, что земля — это средство производства и услуг, поэтому цены на землю должны быть сбалансированы для стимулирования инвестиций и создания рабочих мест. Ограничение спекуляций — неизбежная тенденция, поскольку предотвращение расточительства земельных участков также является необходимым условием для богатых людей и сильной страны. Вместо того, чтобы взвинчивать цены на землю, государство должно рассчитывать земельные и городские сборы за строительство, чтобы создать более устойчивый источник дохода.

Развитие жилищного строительства для реальных нужд

Доктор Нгуен Ван Хой, председатель Ассоциации недвижимости Вьетнама, подчеркнул, что строительство жилья для реальных потребностей — это устойчивое решение, а не предоставление рынку возможности спекулятивного рынка. Он проанализировал: «Необходимо продвигать политику преференций и специальные механизмы для проектов социального жилья и коммерческого жилья средней ценовой категории, одновременно гибко переводя элитное жильё в сегмент реального жилья, чтобы избежать нерационального использования ресурсов».

Г-н Хой также отметил необходимость упрощения юридических процедур и прозрачности планирования, особенно на этапе объединения административных единиц, чтобы у предприятий была основа для долгосрочных инвестиций. Другой вопрос — контроль рисков, связанных с медленной инфраструктурой и приостановленными проектами, которые наносят огромный ущерб населению.

Г-н Хой также предложил правительству в ближайшее время создать Национальный жилищный фонд и Местный жилищный фонд для поддержки капитала, регулирования спроса и предложения, а также развития арендного жилья. Следует поощрять модель государственно-частного партнерства (ГЧП) при развитии социального жилья и сопутствующей инфраструктуры. В то же время необходимо ужесточить механизм мониторинга и контроля спекуляций и инфляции цен, чтобы обеспечить «устойчивые активы» для населения.

Источник: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm