Цены на квартиры в Ханое продолжают расти, земельная лихорадка — это в основном уловка спекулянтов, чтобы заработать деньги, 7 случаев изменения целевого назначения земли без разрешения... последние новости рынка недвижимости.
 |
| В то время как в мае 2024 года интерес к большинству других сегментов и типов недвижимости снизился, квартиры в Ханое стали единственным сегментом, показавшим рост с процентной ставкой 9%. (Фото: Линь Ан) |
Цены на квартиры в Ханое продолжают расти
Данные сайта Batdongsan.com.vn показывают, что после трёх месяцев бурного роста в первой половине 2024 года спрос на квартиры в Ханое начал снижаться в апреле 2024 года. В частности, в апреле 2024 года уровень интереса и количество предложений о продаже квартир в Ханое снизились на 30% и 2% соответственно. Однако спад продолжался только в апреле, а с мая рынок квартир в Ханое постепенно восстанавливал свою форму.
В то время как в мае 2024 года интерес к большинству других сегментов и типов недвижимости снизился, единственным сегментом, показавшим рост, стали квартиры в Ханое: процентная ставка составила 9%. По сравнению с маем, в июне 2024 года процентная ставка осталась прежней.
Фактически, после чуть более месяца стагнации, с конца мая 2024 года и по настоящее время, цены на квартиры продолжают устанавливать новый уровень. Это означает, что цены на квартиры в Ханое продолжают расти.
Например, согласно исследованию Batdongsan.com.vn, в проекте Vinhomes Smart City квартиры с 1 спальней и 1 спальней, в зависимости от здания, местоположения и направления балкона, в конце апреля — начале мая 2024 года стоили от 2,4 до 2,6 млрд донгов за квартиру, но текущая запрашиваемая цена на такие квартиры составляет 2,7–2,8 млрд донгов. Аналогично, квартиры-студии стоят от 1,8 до 1,9 млрд донгов, что в среднем на 150–200 млн донгов больше, чем в июне 2024 года. Квартиры с 2 спальнями и 2 ванными комнатами или с 3 спальнями и 2 ванными комнатами в этом проекте также подорожали на 200–250 млн донгов по сравнению с прошлым месяцем.
В проекте Gemek стоимость квартир с двумя спальнями и двумя ванными комнатами также выросла с 2,7–2,8 млрд донгов до 2,75–2,9 млрд донгов за квартиру. В частности, в этом проекте есть квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, цена за которые от владельца превышает 3 млрд донгов.
Квартиры в жилом комплексе Nam Trung Yen, в основном старые, с двумя спальнями, также подорожали с 2,8–3 млрд донгов за квартиру до 3,1–3,4 млрд донгов за квартиру. Квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в жилом комплексе Handiresco также подорожали с 4–4,2 млрд донгов за квартиру в мае до 4,3–4,5 млрд донгов за квартиру.
Средний рост цен на квартиры в размере 250–300 млн донгов также наблюдается в проектах на улице Ле Ван Лыонг, таких как Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace, а также в квартирах, расположенных на оси Чунг Хоа — Нян Чинь.
Почему в районе Тхань Оай в Ханое внезапно прекратили земельные аукционы?
Район Тхань Оай (Ханой) остановил аукцион по продаже прав землепользования на 57 участков земли в районе Дам, деревни Мук Ся, коммуны Каодыонг и вернул покупателям деньги за документы о покупке и задатки, сославшись на необходимость повторного определения стартовой цены.
Акционерная акционерная компания Truong Son, организатор первого земельного аукциона района Тхань Оай на 57 участков в коммуне Каодыонг 17 августа, неожиданно объявила о прекращении организации аукциона и возврате покупателям денег за документы о покупке и депозитов.
Вышеуказанная компания заявила, что подразделение получило уведомление от Центра развития земельного фонда района Тхань Оай следующего содержания: «Прекратить организацию первого аукциона по продаже прав землепользования на 57 земельных участков в районе Дам, деревня Мук Ся, коммуна Каодыонг, район Тхань Оай, Ханой».
Причина в том, что Народный комитет района Тхань Оай переопределил начальную цену аукциона по продаже прав землепользования на 114 земельных участков в коммуне Каодыонг в соответствии с решением Народного комитета города Ханоя.
Ранее сообщалось, что 57 земельных участков в районе деревни Мукша коммуны Каодыонг имеют площадь от 74,63 до 134,69 м2, а начальная цена составляет 8 097 млн донгов/м2.
При указанной выше стартовой цене (без учета налогов, сборов и платежей) залог за земельные участки составляет около 121–218 млн донгов.
Известно, что в августе район Тхань Оай не будет организовывать никаких других земельных аукционов.
Ранее, 10 августа, район Тхань Оай организовал аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба деревни Тхань Тхань коммуны Тхань Као. Этот аукцион вызвал ажиотаж среди инвесторов в недвижимость и общественности, поскольку победившая цена превысила стартовую в 7-8 раз. Начальная цена составляла 8,6-12,5 млн донгов за м², а максимальная цена превысила 100 млн донгов за м².
Многие считают, что этот аукцион привлёк так много инвесторов благодаря низкой стартовой цене. При такой стартовой цене инвесторам необходимо внести всего 20%, что эквивалентно примерно 200 миллионам донгов.
Риск покупателя
В последнее время на рынке недвижимости наблюдаются сильные колебания цен, особенно в сегменте квартир, а также проектной недвижимости и земельных участков в населённых пунктах. Однако, учитывая рост в 6-8 раз, как это было отмечено на недавних торгах в районе Тхань Оай, этот рынок считается слишком жарким, даже аномальным, как с точки зрения цены выигрыша, так и количества участников.
Согласно фактическим данным и информации на сайте Batdongsan.com.vn, стоимость жилой земли в некоторых деревнях коммуны Тхань Као уезда Тхань Оай во втором квартале 2024 года составляла всего около 27–30 млн донгов за м². Эта цена выросла примерно на 80%, с примерно 15 млн донгов за м² в 2020 году до почти 30 млн донгов за м² в 2024 году. Таким образом, победившая ставка 10 августа в 2,3–3,7 раза превышает текущую среднюю цену продажи.
Или, согласно недавнему исследованию цен на землю в некоторых пригородных районах Ханоя, хотя цены на землю и выросли, особенно в местностях, готовящихся стать районами или местами с преимуществами в плане развития инфраструктуры, не было такого нереального роста, как в случае с земельными аукционами в Тхань Оай.
Например, на земельном аукционе в конце июня в районе Мэлинь результаты выигрышных торгов существенно не изменились, победившая цена варьировалась от 20 до 40 миллионов донгов/м2, в то время как в районе Мэлинь еще есть возможности для развития с инфраструктурной системой от мостов до кольцевой дороги 4, кольцевой дороги 3,5... Аналогично, в районе Тхач Тхат цены на землю в некоторых красивых местах коммуны Бинь Йен недавно выросли всего на несколько миллионов донгов/м2, хотя есть много полезной информации, влияющей на рынок недвижимости...
Исходя из вышеизложенного, многие эксперты полагают, что недавняя земельная лихорадка – это, по сути, уловка спекулянтов и посредников, призванная нажиться. Многие группы людей, ранее приобретавшие землю, используют аукционы в этом районе для повышения цен и создания более высоких цен. Если выставленные на аукцион лоты не будут проданы, они потеряют свои задатки, а согласно правилам, участники аукциона должны внести задаток в размере 20% от общей стоимости земельного участка или площади, рассчитанной по начальной цене.
Согласно онлайн-данным Batdongsan.com.vn, за первые шесть месяцев 2024 года на рынке недвижимости Ханоя наблюдались сильные колебания уровня интереса. Как правило, сегмент земельных участков и жилой недвижимости находится на пути к восстановлению после падения в 2023 году: количество поисковых запросов выросло на 118% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; частные дома, таунхаусы и виллы увеличились на 33%, 27% и 9% соответственно. В пригородных районах наибольший рост интереса наблюдался в районе Донгань – 104%, в Куок-Оай – на 101%, в Зяламе – на 95%, в Хоай-Дыке – на 79%, в Тхать-Тхате – на 48%...
Эксперты, объясняя это, предположили, что это может быть связано с опасениями роста цен на недвижимость после официального вступления в силу Закона о земле 2024 года, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закона о жилье 2023 года. С другой стороны, информация о том, что Ханой стремится к 2030 году открыть пять новых районов (Донгань, Хоайдык, Зялам, Тханьчи и Данфыонг), также привлекает внимание инвесторов к земле в этих районах.
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозирует, что начиная со второго квартала 2025 года, рынок земельных участков начнёт входить в основной тренд восстановления, тогда как текущие «волны» носят лишь локальный характер в некоторых районах. Поэтому инвесторам следует внимательно изучать рынок и получать информацию о колебаниях цен из объективных источников.
Кроме того, учитывая ситуацию, когда цены на недвижимость завышены по сравнению с реальной стоимостью, некоторые эксперты считают, что манипулирование рынком недвижимости с целью создания виртуальных цен крайне опасно и напрямую влияет на покупателей, ничем не отличаясь от манипулирования фондовым рынком. Это приводит к непрозрачности и нестабильности рынка недвижимости, в то время как государство не применяет строгих санкций.
Люди ожидают, что цены на жильё снизятся до приемлемого уровня после вступления в силу новых правил и положений закона. Это решение для тех, кому действительно необходимо как можно скорее приобрести собственное жильё, как того хочет правительство .
В случае изменения целевого назначения земельного участка разрешение не требуется.
Закон о земле 2024 года предусматривает гораздо больше случаев изменения целевого назначения земли без разрешения с 1 августа 2024 года.
7 случаев изменения целевого назначения земли без разрешения
Согласно положениям пункта 3 статьи 121 Закона о земле 2024 года, если это не подпадает под следующие 7 случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 121 Закона о земле 2024 года, запрашивать разрешение на изменение целевого назначения у компетентного органа не требуется.
В частности, к таким случаям относятся: перевод земель, занятых выращиванием риса, лесных угодий специального назначения, защитных лесных угодий, продуктивных лесных угодий в другие категории земель в группе земель сельскохозяйственного назначения; перевод сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственные угодья; перевод других категорий земель в земли концентрированного животноводства при реализации крупномасштабных проектов по концентрированному животноводству.
Перевод несельскохозяйственных земель, выделяемых государством без взимания платы за пользование землей, в другие виды несельскохозяйственных земель, выделяемых государством с взиманием платы за пользование землей или с арендой земли; Перевод несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми землями, в жилые земли.
Перевод земель под строительство общественных объектов, земель, используемых в общественных целях с коммерческими целями, в земли несельскохозяйственного производства и бизнеса; Перевод земель несельскохозяйственного производства и бизнеса, которые не являются коммерческими или обслуживающими землями, в коммерческие или обслуживающие земли.
Перераспределение земель должно осуществляться в соответствии с планом.
Изменение целевого назначения земли по-прежнему должно соответствовать планированию и быть одобрено компетентными органами, это четко указано в статье 116 Закона о земле 2024 года.
Соответственно, Народный комитет района, где расположена земля, является компетентным органом для утверждения изменения целевого назначения земли.
Площадь земель, подлежащих преобразованию в 2024 году
В настоящее время в Законе о земле 2024 года отсутствуют документы, определяющие максимальную площадь и предельные значения для перевода земель в иные целевые назначения.
Лимит землепользования зависит от потребностей лица, желающего изменить целевое назначение земли. Однако Департамент природных ресурсов и окружающей среды рассмотрит документы, необходимость изменения целевого назначения земли, проверит местность и планировку, чтобы определить возможность полного изменения лимита.
Ежегодные планы землепользования на районном уровне предписываются компетентными органами.
Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
Комментарий (0)