Стоимость жилья в расчете на доход во Вьетнаме более чем в 1,6 раза превышает средний мировой показатель.

По словам доктора Кан Ван Люка, в 2024 году соотношение стоимости жилья к среднему доходу домохозяйства во Вьетнаме составит 23,7, что более чем в 1,6 раза превышает средний мировой показатель.

Данной информацией поделился доктор Кан Ван Люк, главный экономист BIDV , член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике на ежегодном Весеннем форуме по недвижимости, состоявшемся 19 февраля.

Доктор Кан Ван Люк на мероприятии 19 февраля. Фото: Reatimes

Высокие цены на жилье и причины такой ситуации стали темами, которым г-н Люк посвятил много времени в своем выступлении на мероприятии. По словам эксперта, в прошлом году на рынке недвижимости наблюдались более позитивные тенденции: предложение новых проектов увеличилось на 18%, а количество квартир увеличилось более чем на 50%.

Г-н Кан Ван Люк сослался на исследование Numbeo (платформа данных о стоимости жизни, базирующаяся в Сербии), которое показывает, что соотношение стоимости жилья к среднему доходу домохозяйства (HPR) в 2024 году составит 23,7, что на 0,2 больше по сравнению с предыдущим годом. Между тем, среднемировой показатель этого индекса снизился в 0,5 раза, до 14,6 раза в прошлом году. Таким образом, стоимость жилья в расчете на доход во Вьетнаме примерно в 1,62 раза выше, чем в среднем в мире.

HPR рассчитывается путем деления медианной цены дома на медианный годовой доход домохозяйства. По данным Министерства строительства , HPR является наиболее популярным методом и используется во многих местах по всему миру при оценке «разумного» уровня цен на жилье. Этот индекс также рекомендован к использованию Всемирным банком и Организацией Объединенных Наций.

По словам этого эксперта, высокие цены на недвижимость также заставляют людей не спешить брать деньги в долг на покупку жилья. Подтверждением этого утверждения является тот факт, что рост кредитования инвестиций в бизнес в сфере недвижимости в 2024 году составит около 18%, что более чем в два раза превышает рост потребительских кредитов на недвижимость (около 6,5%).

Г-н Люк сказал, что существует 6 основных причин роста цен на жилье во Вьетнаме. Во-первых, юридические проблемы и страх ответственности приводят к дефициту поставок. Затем увеличиваются затраты на такие факторы, как арендная плата за землю, землепользование, компенсация за расчистку участка, финансовые затраты и строительные материалы, что способствует росту цен на жилье. Эксперт также подчеркнул необходимость решений по дальнейшему сокращению «неофициальных» расходов для предприятий.

Что касается вопроса платы за пользование землей, председатель совета директоров GP.Invest г-н Нгуен Куок Хиеп также отметил, что это по-прежнему является серьезным препятствием, когда речь идет о проектах, где расчет цен на землю занимает 1-2 года. По словам г-на Хиепа, к началу этого года 25 провинций и городов опубликовали скорректированные прейскуранты цен на землю. Однако из-за нехватки факторов производства местные власти, как правило, переглядываются, пытаясь повысить цены на землю. На этапе оценки земли некоторые населенные пункты по-прежнему не проявляют инициативы в принятии решений о повышении или снижении цен, поскольку боятся ответственности и зависят от консалтинговых агентств.

Он также сказал, что другие затраты на вводимые ресурсы, такие как инвестиции в инфраструктуру и нереалистичные процентные ставки, приводят к многочисленным проблемам и неточным ценам на землю. Поэтому г-н Хиеп надеется, что проблема оценки земли будет вскоре устранена, и предприятия смогут быстрее реализовывать проекты в сфере недвижимости.

Г-н Нгуен Куок Хьеп на мероприятии 19 февраля. Фото: Reatimes

Что касается управления, то г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента земель Министерства сельского хозяйства и окружающей среды, сказал, что с момента рекомендации Национальному собранию опубликовать пересмотренный Закон о земле, Министерство природных ресурсов и окружающей среды (ранее известное как объединенное Министерство сельского хозяйства и развития сельских районов) определило цены на землю как важнейший фактор. Измененный закон расширил применение таблиц цен на землю и методов оценки в целях большей прозрачности.

Однако г-н Бинь также признал, что в реализации все еще имеется много недостатков, особенно на местном уровне. По его словам, до сих пор существуют разногласия во мнениях между консультантами по оценке земли, советами по оценке земли и компетентными органами, принимающими решения о ценах на землю. В то время как в некоторых других странах ответственность за оценку земли лежит на консалтинговом подразделении, и оно несет юридическую ответственность за любые ошибки. Это вопрос, который необходимо учитывать для повышения ответственности и эффективности оценки земли во Вьетнаме.

Представитель Министерства сельского хозяйства и охраны окружающей среды подтвердил, что оно продолжит оказывать поддержку населенным пунктам и предприятиям, прислушиваться к отзывам, чтобы находить решения для устранения практических трудностей.

По словам г-на Кан Ван Люка, в условиях дисбаланса между спросом и предложением, когда количество новых лицензированных проектов невелико, предприятия в основном инвестируют в разработку высокотехнологичных проектов для достижения привлекательной нормы прибыли. «Инвесторы не могут гнаться за развитием социального жилья, поскольку проектов слишком мало», — сказал он.

Наряду с этим по-прежнему распространены «инфляция цен», «следование тренду» или спекуляции, в результате чего цены на недвижимость фактически растут по сравнению с их реальной стоимостью. Г-н Люк также поднял вопрос о том, не облагает ли Вьетнам до сих пор налогом недвижимость, в то время как налоги, сборы за передачу права собственности, аренду и наследование по-прежнему очень низкие по сравнению с другими странами, что усугубляет эту ситуацию.

Источник