Цены на аренду земли в северных промышленных парках растут, что снижает конкурентные преимущества

Привлекательность промышленной недвижимости на Севере

В первой половине 2023 года северные провинции и города привлекли крупнейшие иностранные инвестиции в производственный сектор — 3,4 млрд долларов США, что эквивалентно 63% вновь зарегистрированных проектов прямых иностранных инвестиций в производственный сектор (238 новых проектов).

Из них на долю Бакзянг приходится 20% от общего числа вновь зарегистрированных проектов стоимостью 1,06 млрд долларов США, включая инвестиции в сингапурский завод Fulian Precision Technology стоимостью 621 млн долларов США и проект LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd стоимостью 140 млн долларов США. Бакнинь занимает третье место в стране по привлечению прямых иностранных инвестиций в обрабатывающую промышленность с долей в 9% от общего зарегистрированного капитала в размере 486 млн долларов США.

Что касается секторов инвестиций, то в первой половине 2023 года наибольший объём новых зарегистрированных прямых иностранных инвестиций в обрабатывающую промышленность (21%) приходился на сектор электрооборудования, составивший 1,14 млрд долларов США. Далее следовала отрасль производства компьютеров, электроники и электротехнической продукции с общим объёмом инвестиций 20%, а также производство резиновых и пластиковых изделий – 15%.

Цены на аренду земли в северном промышленном парке растут, что снижает конкурентные преимущества (изображение 1) — Иллюстрация фото. (Источник: DK)

По экономическим районам можно увидеть, что в Северном экономическом районе основными секторами, получающими новые инвестиционные капиталы, являются компьютеры, электроника и электротехническая продукция, на долю которых приходится 19% от общего объема инвестиций всего региона; далее следует электрооборудование (15%); резиновые и пластмассовые изделия – всего 5% и автотранспортные средства – 4%. В то же время в Южном экономическом районе картина несколько противоположная: наибольший объем инвестиций приходится на резиновые и пластмассовые изделия, на долю которых приходится 10% от общего объема инвестиций всего региона, на производство металла – 4%, а на питьевую воду – около 3%.

Кроме того, отмечается смещение производства и солнечной энергетики на Север. Три из пяти крупнейших производственных проектов в Северной экономической зоне к 2022 году будут связаны с солнечной энергетикой. Из 30 производителей солнечной продукции по всей стране 77% расположены в Северной экономической зоне и только 23% — в Южной экономической зоне.

Среди них компания Trina Solar является крупнейшим инвестором с проектом стоимостью 275 миллионов долларов США в промышленном парке Йенбинь в провинции Тхай Нгуен. В основном инвесторы представляют Китай, Гонконг и Сингапур. В первой половине 2023 года американский производитель солнечных модулей Thornava Solar также запустил производство на современном заводе годовой мощностью 1 гигаватт в промышленном парке Куэ Во в провинции Бакнинь .

В 2023 году вьетнамская частная группа AD Green открыла завод мощностью 3 гигаватта стоимостью 45 миллионов долларов США по производству солнечных панелей для внутреннего и внешнего рынка. Завод занимает площадь почти 8 гектаров в промышленном кластере Аннинь, уезда Тяньхай, провинции Тхайбинь.

Можно увидеть, что основными группами арендаторов в Северном регионе являются арендаторы в секторах с высокой добавленной стоимостью, включая электронику и компьютеры, автомобили, машины и оборудование, а также производство, связанное с солнечной энергетикой, причем арендаторами являются крупные корпорации, такие как Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda и Vinfast.

Между тем основными арендаторами на Юге являются предприятия по переработке резиновых и пластмассовых изделий, продуктов питания и напитков, строительных материалов и одежды — отрасли, которые оцениваются как имеющие более низкую добавленную стоимость.

Г-н Томас Руни, старший менеджер отдела промышленных консультационных услуг компании Savills Hanoi, прокомментировал: «Северная экономическая зона имеет стратегическое расположение и хороший доступ к внутренним и международным рынкам».

За последние пять лет инфраструктура в этом районе значительно улучшилась благодаря серии проектов строительства скоростных автомагистралей, соединяющих три основных порта, включая порт Хайфон, глубоководный порт Лачхуен и порт Кайлань. Кроме того, Северная экономическая зона располагает обширным земельным фондом, что позволяет удовлетворить потребности арендаторов, работающих в секторах с высокой добавленной стоимостью, и привлекает множество крупных инвестиционных проектов в сфере сборки автомобилей, производства электронных компонентов и продуктов солнечной энергетики.

«Видно, что Северная экономическая зона считается большим преимуществом для инвесторов, поскольку она не только позволяет использовать один из важных импортно-экспортных маршрутов Вьетнама через Хайфон, но и позволяет удобно перевозить товары для обслуживания соседних рынков», — сказал г-н Томас Руни.

Высокая арендная плата может снизить конкурентное преимущество

Согласно отчёту Savills Vietnam, в первой половине 2023 года на Севере было зарегистрировано 68 проектов индустриальных парков общей площадью до 12 000 га. Средняя заполняемость достигла 83%, по сравнению с 81% за аналогичный период прошлого года. Средняя стоимость аренды земли достигла 138 долларов США за м² за цикл аренды по сравнению со 102 долларами США за м² за цикл аренды.

Цены на аренду земли в северном промышленном парке растут, что снижает конкурентные преимущества, рисунок 2 — Ставки земельного налога в северных промышленных зонах растут, что снижает конкурентоспособность северной экономической зоны по сравнению с южной. (Фото: DP)

Из них в Бакнине зафиксирован самый большой рост стоимости аренды земли — на 48% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, достигнув 156 долл. США/м2/цикл аренды. Это связано с возобновившимся интересом со стороны компаний и поставщиков электроники, которым необходимо диверсифицировать цепочки поставок за пределами Китая.

За тот же период хунъюньская иена выросла на 45%, достигнув 132 долларов США за м² за цикл аренды. Аналогичный рост зафиксирован и в ключевых провинциях: Хайзыонг (на 33%, до 101 доллара США за м² за цикл аренды) и Хайфон (на 28%, до 129 долларов США за м² за цикл аренды).

В отчёте Savills также указано, что предложение готовых фабрик в Северном экономическом регионе достигло 3,5 млн м² чистой сдаваемой в аренду площади (NLA), при этом осталось около 618 000 м². Средняя стоимость аренды в первой половине 2023 года составила 4,8 долл. США/м² в месяц (без НДС). При этом заполняемость готовых фабрик и складов в Северном регионе снизилась до 83% благодаря открытию новых площадей в Хайфоне и Бакнине.

По словам Джона Кэмпбелла, заместителя директора и руководителя отдела промышленных услуг Savills Vietnam: «Текущие цены на аренду земли в Северной экономической зоне превышают двузначные значения, что снижает конкурентоспособность Северной экономической зоны по сравнению с Южной. Высокие цены на землю могут затруднить выход на рынок новых предприятий по производству электроники, автомобилей и солнечной энергии. Это инвесторы, которые хотят владеть большими земельными участками, но по разумным ценам».

Источник