Спасение недвижимости с помощью «наличных»: выбрать долгосрочное решение или разобраться с ситуацией?

Опасаясь эффекта «лавины», многие компании, работающие в сфере недвижимости, обратились к банкам с просьбой «раскрыть свои кошельки» или снизить стандарты кредитования, чтобы спасти рынок. Однако у банков есть и свои причины «тактично» отказываться решать такие особые ситуации. Между тем, принятие фундаментальных решений по переводу рынка недвижимости на устойчивую траекторию требует времени.

Компании, работающие в сфере недвижимости, обеспокоены тем, что «замороженный» рынок окажет цепную реакцию на экономику . Иллюстрация: Л.Ву.

Компании, занимающиеся недвижимостью, нуждаются в временных решениях

Прошли почти два первых месяца 2023 года, но рынок недвижимости пока не увидел никаких позитивных сигналов от политики управления, влияющей на деятельность предприятий. Между тем, наступающие сроки погашения долгов, растущие процентные ставки и слабая ликвидность подвергают бизнес опасности.

Было высказано множество рекомендаций по спасению рынка недвижимости и рынка облигаций, чтобы не допустить распространения эффекта лавины с рынка недвижимости на банковскую систему и многие другие секторы бизнеса.

После недавней встречи с Государственным банком Вьетнама (SBV) до сих пор нет четкого решения относительно того, следует ли спасать рынок недвижимости или нет. Все надежды предприятий сферы недвижимости возлагаются на заседание под председательством правительства 17 февраля. Перед этим заседанием многие крупные предприятия сферы недвижимости также дали рекомендации относительно трудностей и хотели получить поддержку временными решениями для преодоления немедленного давления.

В предыдущем документе, направленном в Государственный банк, г-жа До Тхи Фыонг Лан, отвечающая за консультирование по проекту реструктуризации No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ), заявила, что предприятие продолжает работать с коммерческими банками для решения проблем с внутренними долгами. Что касается внешних долгов, Novaland убедила партнеров рассматривать это как рыночный риск, чтобы провести реструктуризацию.

Поэтому данное предприятие предложило Государственному банку рассмотреть возможность разрешить корпорациям, занимающимся недвижимостью, реструктурировать свои долги и продлить сроки их погашения на 24–36 месяцев. Кроме того, Государственному банку, выступающему в роли лидера кредитных организаций, финансовых учреждений и коммерческих банков как профессиональных инвесторов, рекомендуется рассмотреть решения, которые могут помочь предприятиям выполнить свои обязательства перед держателями облигаций.

Разделяя это предложение, г-н Ле Тронг Кхыонг, генеральный директор Hung Thinh Land, подчеркнул, что компания пока не вошла в группу должников, но это не значит, что она не войдет туда совсем. В этом контексте необходимо решение для преодоления текущей ситуации с дефицитом ликвидности.

«Без сильной политики поддержки в какой-то момент, вероятно, возникнет долговой навес. Поэтому, с точки зрения Hung Thinh Corporation и Hung Thinh Land, мы предлагаем, чтобы Государственный банк разрешил реструктуризацию и продление долга, чтобы избежать долгового навеса. Это также поддержит выплату последующих долгов для предприятий, чтобы они могли производить и вести бизнес», - сказал г-н Кхыонг.

По словам г-на Ле Тронг Кхыонга, расширение возможностей также необходимо для того, чтобы у предприятий был капитал для ведения бизнеса, и в то же время для повышения доверия держателей облигаций, чтобы они продолжали инвестировать в корпоративные облигации.

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), выпуск индивидуальных корпоративных облигаций и кредитных займов с наступлением срока погашения также подвержены риску превращения в безнадежную задолженность или перехода в более тяжелую группу долгов. Когда у предприятия есть плохие долги, даже если у него есть осуществимый проект и обеспечение, оно все равно не может получить доступ к новым кредитам, если Государственный банк не позволит ему смягчить условия кредитования.

Многие говорят о том, что при нынешней ситуации и перечисленных выше проблемах действительно ли рынок недвижимости находится в опасности? Нужно ли срочно спасать рынок или позволить ему действовать в соответствии с его природой выживания?

Сама компания заявила, что ей пришлось реструктурировать кредиты и продать проекты, но это оказалось непросто. В настоящее время некоторые предприятия хотят продать проекты, но не могут этого сделать, поскольку закон предусматривает, что проекты, которые еще не сформированы, не могут быть переданы или проданы частично. Таким образом, государство может оказать политическую поддержку, чтобы эти инвесторы могли передавать проекты и поддерживать ликвидность.

Между тем, с точки зрения реструктуризации продукции, многие компании, занимающиеся недвижимостью, хотя и имеют большие совокупные активы и реализовали множество мер по значительному снижению отпускных цен, увеличив скидки на 45–50%, по-прежнему испытывают трудности со сбытом своей продукции, поскольку покупателей практически нет. Предприятия, испытывающие нехватку денежных средств, отрицательный денежный поток и серьезную нехватку ликвидности, могут оказаться в ситуации, когда они «умирают на куче активов», как однажды заметила HoREA.

Руководитель компании по недвижимости на юге страны заявил, что в настоящее время процентная ставка по кредитам слишком высока и составляет в среднем 13–15% в год, а в нынешних сложных деловых условиях сложно достичь нормы прибыли в 10%, чтобы покрыть расходы по займам. Это сложная проблема не только для предприятий сферы недвижимости, но и для других отраслей.

Между тем на рынке недвижимости никто не берет кредит на покупку дома с процентной ставкой 14-15% годовых. Поэтому один из способов поддержать продавцов — это снизить издержки для покупателей, чтобы продавцы могли продать свои товары, а недвижимость не лежала на складе.

«Главный вопрос здесь в том, что люди не должны думать о спасении чего-либо, а только о том, как сбалансировать процентные ставки на входе и выходе. Когда процентные ставки снижаются, инвестиционный спрос и спрос на покупку жилья увеличиваются», — сказал он.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора компании, которой принадлежит Batdongsan.com.vn, заявил, что рынок сейчас ничем не отличается от предыдущего кризисного периода и нуждается в стимуле для снижения давления на доверие посредством пакета стимулирующих мер. Ранее, когда был кризис и транзакции стагнировали, был принят пакет мер стимулирования в размере 30 000 млрд донгов с процентной ставкой 5-6% годовых, сегмент социального жилья помог возродить привычку торговли на рынке, после чего рынок начал восстанавливаться.

Компании, работающие в сфере недвижимости, обеспокоены тем, что «замороженный» рынок окажет цепную реакцию на экономику. Иллюстрация: Л.Ву.

У банков нет недостатка в капитале, но кредитование должно осуществляться в соответствии с принципами.

«Государственный банк не выпускал никаких документов об ужесточении кредитования недвижимости. Кредитование зависит от оценки кредитных учреждений и обеспечения безопасности системы», — подтвердила глава Госбанка Нгуен Тхи Хонг на конференции по кредитованию недвижимости, состоявшейся на прошлой неделе. Многие руководители банков также заявили, что банки не испытывают нехватки денег, несмотря на опасения по поводу ограничения роста кредитования в этом секторе.

Данные Государственного банка Вьетнама показывают, что в период 2017–2019 гг. кредитование сектора недвижимости росло более чем на 20% в год, что выше общих темпов роста кредитования экономики (13–14%) и сохраняло долю в 18–19% от общего объема непогашенных кредитов экономики.

В период 2020–2021 гг., вызванный пандемией COVID-19, темпы роста непогашенной задолженности по кредитам на недвижимость замедлились, составив 12% и 15,37% соответственно, но в 2022 г. резко возросли на 24%.

Статистика также показывает, что на долю недвижимости приходится 21,2% от общей суммы непогашенной задолженности экономики, и она демонстрирует самые высокие темпы роста за последние пять лет. Из них 68% приходится на непогашенную задолженность, связанную с потреблением и собственным использованием, а 32% — на операции с недвижимостью.

Руководитель Госбанка Вьетнама также заявил, что за последние три года, несмотря на многочисленные трудности, рост кредитования недвижимости не снизился, в то время как банкам по-прежнему приходится предоставлять капитал другим секторам экономики, не говоря уже о приоритетных секторах роста. Таким образом, предприятиям сферы недвижимости необходимо иметь «более справедливую» точку зрения, когда банкам приходится рассчитывать кредитное пространство и поддерживать процентные ставки на «гармоничном» уровне для вкладчиков и заемщиков.

В кулуарах недавнего мероприятия с KTSG Online генеральный директор коммерческого банка из Хошимина отметил, что источниками капитала для сектора недвижимости, помимо банков, также являются капитал покупателей и акционерный капитал предприятий сферы недвижимости, а в последние годы наиболее заметным источником капитала стали корпоративные облигации. В последнее время рынки капитала «застряли», поэтому неизбежно, что компании, занимающиеся недвижимостью, будут искать «деньги» у банков.

Однако когда речь заходит о банковском капитале, «невидимой стеной» становятся стандарты безопасности конкретного сектора валютного бизнеса, которому приходится все больше повышать свои стандарты, чтобы соответствовать международным стандартам.

Согласно отчету Департамента кредитования (SBV) по кредитованию недвижимости, кредитные организации не решаются кредитовать недвижимость из-за разницы в условиях кредитования недвижимости.

Соответственно, спрос на кредиты на недвижимость обычно является среднесрочным и долгосрочным (в настоящее время около 94% непогашенных кредитов имеют сроки от 10 до 25 лет), тогда как мобилизованный банками капитал в основном краткосрочный, процентные ставки по которому меняются в зависимости от рынка (около 80% составляют краткосрочные депозиты).

«Поэтому, если кредитные организации не смогут надлежащим образом сбалансировать условия мобилизации и кредитования, они могут столкнуться с рисками ликвидности», — говорится в отчете Кредитного департамента.

Еще одним не таким уж новым риском является обеспокоенность по поводу потенциальной безнадежной задолженности, когда рост кредитования недвижимости высок, но сосредоточен в нескольких группах субъектов, включая крупные банки, предоставляющие кредиты, с несколькими группами клиентов, клиентов с разбросанными инвестициями и множеством незавершенных проектов.

Концепция «спекуляции недвижимостью» также доставляет банкам головную боль, поскольку сложно точно определить, предназначен ли ипотечный кредит для реальных жилищных нужд или для инвестиций. Это потенциально рискованно в контексте недавнего роста коэффициента безнадежной задолженности в отрасли.

Кроме того, отчеты других сторон также показывают, что кредитование недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, которые находятся вне досягаемости банков. К этим трудностям относятся юридические процедуры, связанные с землей, рыночный дисбаланс между спросом и предложением, когда сегмент элитного жилья изобилует, а дешевого жилья мало.

С другой стороны, текущий рынок капитала также сталкивается с трудностями из-за потери доверия из-за некоторых нарушений в деятельности по выпуску корпоративных облигаций на рынке, в то время как предприятия сферы недвижимости являются одними из крупнейших эмитентов облигаций.

«Помимо необходимости иметь дело с облигациями, срок погашения которых истекает, многие предприятия также выдают деньги на выкуп облигаций до наступления срока погашения. Это окажет давление на денежный поток, финансовое положение предприятий, а также на банковские кредитные потоки», — говорится в отчете.

В нынешних условиях, когда многие компании, занимающиеся недвижимостью, обеспокоены денежным потоком, необходимым для выживания, банки не являются исключением. «Сектор недвижимости в беде, мы обеспокоены больше, чем вы», — сказал г-н Нгуен Хоанг Зунг, заместитель генерального директора по операциям VietinBank, как сообщает VNExpress, на банковской конференции на прошлой неделе. Однако этот лидер также считает, что предприятиям сферы недвижимости теперь следует реструктуризироваться и продать активы, чтобы сбалансировать свои финансы.

Многие также полагают, что конкретные ситуативные решения для сектора недвижимости в настоящее время «несправедливы» по отношению ко многим другим отраслям. Более того, краткосрочное спасение вряд ли будет возможным, когда будет достигнут уровень системной ликвидности.

Поэтому в целом большинство коммерческих банков считают, что в нынешних условиях предприятиям необходимо спасаться самостоятельно. «Рынку нужно позволить самому регулировать себя. Вопрос в том, по какой цене продавать», — прокомментировал генеральный директор банка.

По словам губернатора Нгуен Тхи Хонг, для устранения разногласий между двумя сторонами необходимо больше прямых обменов мнениями и разъяснений по каждому конкретному случаю. Однако решение проблемы перегрузки денежных потоков не может зависеть исключительно от банков, а требует рассмотрения комплексного пакета решений с участием многих сторон.

Пока не ясно, какие будут найдены решения этой ситуации. Когда в предыдущий период рынок замер, на рынок последовательно вводились пакеты стимулирования кредитования. Однако в условиях недавнего подъема рынка нехватка продукции и высокие цены на жилье вызывают беспокойство у тех, кто действительно нуждается. Решения по стабилизации и корректировке рынка, как краткосрочные, так и долгосрочные, не должны выходить за рамки этой цели.

Сонг Дунг TBKTSG