Баланс интересов на рынке недвижимости: от простого к сложному (Часть 2): После победы на аукционе жилая земля оказывается заброшенной

(Baothanhhoa.vn) - После успешного аукциона по продаже прав на землепользование лишь немногие жилые районы были застроены домами, а недостроенные дома были достроены, и люди в них въехали. Между тем, мечта о клочке земли, на котором можно «обустроить магазин», для многих малообеспеченных людей, рабочих и рабочих по-прежнему остается роскошью.

Báo Thanh Hóa•11/05/2025

Центральный жилой район коммуны Халай (Ха Чунг) имеет удобное расположение, но не так много людей приезжают сюда строить дома.

Заброшенная земля

В апреле 2024 года Центральный жилой район коммуны Халай (Ха Чунг) организовал аукцион на право использования 41 земельного участка в сельской местности, начальная цена которого составляла 29,78 миллиарда донгов. После аукциона все эти участки были приобретены инвесторами, общая сумма выигрышных заявок составила 38,53 миллиарда донгов. В результате аукциона государственный бюджет получил дополнительную разницу в размере 8,75 миллиарда донгов по сравнению с начальной ценой. Между тем, если разделить эту сумму, то в среднем каждый квадратный метр жилой земли здесь стоит 4,75 миллиона донгов, что не превышает уровень жизни населения этого района. Однако, согласно списку победителей аукциона, предоставленному Департаментом сельского хозяйства и окружающей среды района Ха Чунг, в коммуне Халай было всего 3 инвестора. Остальные были в основном инвесторами из районов Йен Динь, Хоанг Хоа, города Тхань Хоа и даже из Ханоя.

Как обычно, спустя более года после успешного аукциона, несмотря на удобное транспортное расположение прямо за центром коммуны Халай, этот жилой район по-прежнему находится в «тихом режиме». На всей обширной территории ведется строительство лишь нескольких домов. Владельцы домов говорят, что им пришлось потратить деньги на выкуп прав пользования землей у инвесторов, причем разница в цене между первоначальной аукционной ценой и ценой на участке составляет от 20 до 50 миллионов донгов. Вдоль всего района на столбах или на стенах соседних домов развешаны многочисленные номера телефонов с объявлениями о продаже земли. Местные жители говорят, что в среднем каждый квадратный метр жилой земли в этом районе рекламируется по цене 6 миллионов донгов, что почти на 2 миллиона донгов/м² выше первоначальной аукционной цены.

По словам г-на Нгуен Ван Тхиня, главы Департамента сельского хозяйства и окружающей среды района Ха Чунг, в 2024 году в районе было выставлено на аукцион право пользования 165 жилыми участками в 13 жилых районах, общая сумма выигранных аукционов составила почти 168,45 миллиарда донгов, что почти на 39 миллиардов донгов выше начальной цены. После вычета затрат на расчистку участков и инвестиций в техническую инфраструктуру, через аукцион прав пользования землей государственный бюджет собрал более 163 миллиардов донгов. Однако не только на недавно выставленных на аукцион землях, но и на землях, успешно проданных на аукционах много лет назад, доля желающих построить дома невелика, колеблясь всего около 10% в коммунах и около 20% в центральной части района.

Аналогичным образом, в районе Тхиеу Хоа завершился аукцион по продаже прав на использование земельных участков под жилую застройку вдоль дороги от национальной автомагистрали № 45 до деревни Динь Тан в городе Тхиеу Хоа, начавшийся в мае 2024 года. Было приобретено 41 земельный участок под застройку. Общая сумма, собранная после победы на аукционе, составила 83,68 миллиарда донгов, что на 22,48 миллиарда донгов выше начальной цены. Однако на всей этой территории пока построено только 2 дома. Местные жители говорят, что оставшиеся земельные участки предлагаются к продаже по цене на 1,5–3 миллиона донгов за квадратный метр выше аукционной цены.

Не только в отдельных районах, но и в городе Тханьхоа , на многих участках под застройку уже давно завершились аукционы по продаже прав на землепользование, но уровень заселения довольно низкий. В районе торгового центра AEON MALL (район Куангтхань) аукционы по продаже прав на землю для 204 жилых участков завершены давно, но домов по-прежнему мало. Кроме того, в коммуне Хоанг Дай на участке № 12100 с 2024 года завершены аукционы по продаже прав на землепользование для 204 жилых участков, но до сих пор построен только 1 дом...

Социальные проблемы

По словам г-на Нгуен Мань Туана, главы Департамента управления жилищным строительством и рынком недвижимости (Департамент строительства), распределение и аренда земельных участков посредством аукционов по продаже прав пользования землей позволили ограничить негативные ситуации, способствовали пополнению значительного источника доходов местного бюджета и реинвестированию в инфраструктуру, что служит целям социально -экономического развития провинции. Однако среди земель, успешно проданных на аукционах в предыдущие годы, уровень заполняемости остается скромным. В городе Тханьхоа этот показатель составляет всего около 20%, а в районах и зонах, удаленных от городского центра, — лишь около 10%.

Участок застройки 12100 в коммуне Хоанг Дай (город Тхань Хоа) был выставлен на аукцион в 2024 году, но на данный момент построен только 1 дом.

Это означает, что тысячи земельных участков под жилую застройку в провинции остаются заброшенными. Инвесторы продолжают накапливать и удерживать землю, ожидая роста цен для продажи с целью получения прибыли, что потенциально представляет риск для рынка недвижимости. Между тем, малоимущие, рабочие и трудящиеся по-прежнему испытывают трудности с доступом к жилой земле, поскольку цены на землю всегда намного превышают их финансовые возможности.

Рассмотрим, к примеру, случай г-на Нгуен Фи Хунга (40 лет) из квартала Нам Сон 2, района Нам Нган (город Тханьхоа). Он и его жена работают фрилансерами, их доход невелик, и им приходится воспитывать троих маленьких детей, поэтому они вынуждены жить с семьей брата и родителями. Г-н Хунг рассказал: «На сэкономленные и взятые в долг деньги мы с женой обошли множество участков под застройку, чтобы купить землю для будущего строительства дома. Но цены слишком высоки, небольшой участок стоит почти 3 миллиарда донгов, мы с женой не можем себе этого позволить. Кроме того, получить социальное жилье нам очень сложно».

Многие люди по-прежнему нуждаются в земле для строительства жилья, но не могут позволить себе цены, указанные в объявлениях о планировке. Между тем, несмотря на то, что эти участки заброшены, по-прежнему ведутся подпольные сделки купли-продажи между людьми, которые стремятся накопить землю для последующей перепродажи с целью получения прибыли. Эта ситуация способствует дальнейшему росту цен на землю. А людям, действительно нуждающимся в земле, становится еще сложнее приобрести участок под строительство жилья.

Необходимо подтвердить, что распределение и аренда земли посредством аукционов по продаже прав пользования землей — это двусторонний процесс, способствующий увеличению доходов государственного бюджета и развитию многих других секторов экономики, а также обеспечению здорового рынка недвижимости. Однако проблема заброшенных земель, когда многие малоимущие семьи, рабочие и трудящиеся, имеющие реальные потребности, не могут приобрести жилую землю, является сложной социальной проблемой. Как согласовать интересы государства и инвесторов и решить проблему нехватки жилья для большинства населения — это непростой вопрос.

Комментарий (0)