Баланс интересов на рынке недвижимости, легкое становится сложным (часть 2): После победы на аукционе жилая земля оказывается заброшенной

Центральный жилой район коммуны Ха Лай (Ха Чунг) имеет удобное расположение, но не так много людей приезжают сюда строить дома.

Заброшенная земля

В апреле 2024 года Центральный жилой район коммуны Халай (Ха Чунг) организовал аукцион на право пользования 41 сельским земельным участком со стартовой ценой 29,78 млрд донгов. После аукциона все эти земельные участки были выкуплены инвесторами, а общая сумма выигрыша на аукционе достигла 38,53 млрд донгов. Благодаря аукциону государственный бюджет получит дополнительную разницу в размере до 8,75 млрд донгов по сравнению со стартовой ценой. Между тем, если разделить в среднем, то каждый квадратный метр земли здесь стоит 4,75 млн донгов, что не превышает уровня жизни людей в этом районе. Однако, согласно списку победителей аукциона, предоставленному Департаментом сельского хозяйства и окружающей среды округа Ха Чунг, в коммуне Ха Лай всего 3 инвестора. Остальные в основном инвесторы в районах Йендинь, Хоангхоа, городе Тханьхоа... даже в Ханое.

Как обычно, спустя более чем год с момента успешного аукциона, несмотря на удобное транспортное расположение, прямо за центром коммуны Ха Лай, этот жилой район по-прежнему находится в «тихом режиме». На этой большой территории ведется строительство лишь нескольких домов. Эти домовладельцы заявили, что им пришлось потратить деньги, чтобы выкупить права на землю у инвесторов по цене, которая составила от 20 до 50 миллионов донгов за лот по сравнению с первоначальной ценой аукциона. В этом районе на электрических столбах или на стенах соседних домов развешано множество объявлений о продаже земельных участков. Местные жители рассказали, что в среднем каждый квадратный метр земли в этом месте продается за 6 миллионов донгов, что почти на 2 миллиона донгов за м2 выше первоначальной цены аукциона.

По словам г-на Нгуена Ван Тхина, главы Департамента сельского хозяйства и окружающей среды округа Хачунг, в 2024 году в округе будет проведен аукцион по продаже 13 жилых зон на право пользования 165 жилыми участками, а общая сумма выигрыша на аукционе составит почти 168,45 млрд донгов, что почти на 39 млрд донгов больше стартовой цены. После вычета расходов на расчистку территории и инвестиций в техническую инфраструктуру государственный бюджет собрал более 163 млрд донгов в ходе аукциона по продаже прав на землю. Однако не только на недавно выставленных на аукцион землях, но и на успешно проданных с аукциона много лет назад землях процент людей, приезжающих строить дома, невелик и колеблется всего около 10% в коммунах и около 20% в центральном районе.

Аналогичным образом, в районе Тхиеухоа в рамках проекта технической инфраструктуры для жилых районов вдоль дороги от национального шоссе 45 до деревни Динь Тан в городе Тхиеухоа был завершен аукцион по продаже прав на использование жилых земель с мая 2024 года с 41 городским земельным участком. Общая сумма, собранная после победы на аукционе, составила 83,68 млрд донгов, что на 22,48 млрд донгов больше стартовой цены. Однако до сих пор на всем этом участке построено только 2 дома. Жители этого района рассказали, что оставшиеся участки земли продаются по цене на 1,5–3 млн донгов за м2 выше аукционной цены.

Не только в населенных пунктах, но и в городе Тханьхоа во многих районах планирования уже давно прошли аукционы по продаже прав на землю, но уровень заполняемости довольно низок. В районе AEON MALL (район Куанг Тхань) много участков земли, которые уже давно выставлены на аукцион, но дома там по-прежнему строятся редко. Кроме того, в коммуне Хоанг Дай, в районе планирования 12100, с 2024 года завершены аукционы по продаже прав на использование земли 204 жилых участков, но до сих пор построен только 1 дом...

Социальные проблемы

По словам г-на Нгуена Мань Туана, руководителя Департамента жилищного управления и рынка недвижимости (Департамент строительства), распределение и сдача земли в аренду через аукционы по правам землепользования ограничили негативные ситуации, способствовали пополнению крупного источника доходов местного бюджета и реинвестированию средств в инфраструктуру, отвечая целям социально -экономического развития провинции. Однако среди земельных участков, успешно проданных на аукционе много лет назад, уровень заполняемости по-прежнему остается скромным. Этот показатель в районе города Тханьхоа составляет всего около 20%, а в районах и районах, удаленных от городского центра, — всего около 10%.

Планируемый земельный участок 12100 в коммуне Хоанг Дай (город Тхань Хоа) был выставлен на аукцион в 2024 году, но пока построен только 1 дом.

Это означает, что в провинции тысячи жилых участков остаются заброшенными. Инвесторы по-прежнему скупают и держат землю, ожидая роста цен, чтобы продать ее с прибылью, что создает потенциальный риск для рынка недвижимости. Между тем, малообеспеченные люди, рабочие и подсобные рабочие по-прежнему сталкиваются с трудностями при получении доступа к жилой земле, поскольку цены на землю всегда намного выше, чем финансовые ресурсы, которые они могут себе позволить.

Как в случае с г-ном Нгуеном Фи Хунгом (40 лет) из микрорайона Нам Сон 2, округа Нам Нган (город Тханьхоа). Он и его жена работают на фрилансе, их доход невелик, и им нужно воспитывать троих детей, поэтому до сих пор им приходится жить с семьей и родителями брата. Г-н Хунг сказал: «На сэкономленные и взятые в долг деньги мы с женой посетили множество мест для планирования, чтобы купить землю для будущего строительства дома. Но цена была слишком высока, даже небольшой участок стоил около 3 миллиардов донгов, мы с женой не могли себе этого позволить. Когда мы просили купить социальное жилье, нам было очень трудно получить к нему доступ».

Множество людей по-прежнему нуждаются в земле для проживания, но не могут позволить себе цены, предлагаемые в планируемых районах. Между тем, даже несмотря на то, что эти участки земли заброшены, по-прежнему существуют подпольные сделки купли-продажи между людьми, которым необходимо накопить землю, чтобы продать ее с целью получения прибыли. Этот факт способствовал дальнейшему росту цен на землю. А людям с реальными потребностями купить землю становится еще сложнее.

Необходимо подтвердить, что распределение и сдача в аренду земли через аукцион по продаже прав землепользования является улицей с двусторонним движением, способствующей увеличению доходов государственного бюджета и стимулирующей развитие многих других секторов экономики, что способствует обеспечению здорового развития рынка недвижимости. Однако история заброшенных земель, в то время как многие малообеспеченные домохозяйства, рабочие и подсобные рабочие с реальными потребностями по-прежнему не могут купить землю для проживания, представляет собой сложную социальную проблему. Как согласовать интересы государства, инвесторов и решить вопрос с жилой землей для большинства людей — вопрос не из простых.

Статья и фотографии: Донг Тхань

Заключительная статья: Необходимость макроэкономической политики

Источник: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm