Так же сложно, как и владеть домом в Ханое, Хайфон исправляет земельные аукционы, рынок начинает новый цикл, предсказывая «царствующий» сегмент

Жителям Ханоя становится все труднее получить доступ к жилью, новый цикл начнется в 2025 году, Хайфон исправляет аукционы по продаже прав землепользования... таковы последние новости о недвижимости.

Темпы роста цен на недвижимость во Вьетнаме одни из самых высоких в мире , в результате чего людям становится всё сложнее покупать жильё. (Фото: Линь Ан)

Доступность жилья становится для людей все более сложной.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, заявил, что темпы роста цен на недвижимость во Вьетнаме являются одними из самых высоких в мире, в результате чего людям становится все сложнее купить жилье.

Соответственно, с 2019 по 2024 год цены на недвижимость во Вьетнаме выросли на 59% за 5 лет. Этот рост значительно превышает показатели развитых стран, таких как США (54%), Австралия (49%), Япония (41%), Сингапур (37%).

Г-н Куок Ань отметил, что в связи с этим ростом, если предположить, что весь доход будет направлен на покупку дома, жителям Ханоя придётся работать 169 лет, чтобы купить дом с видом на улицу, средняя цена продажи которого составляет 22,8 млрд донгов за единицу; на покупку частного дома, средняя цена продажи которого составляет около 6,3 млрд донгов за единицу, потребуется 132 года. Учитывая, что средняя цена квартиры сейчас составляет 3,1 млрд донгов за единицу, жителям Ханоя потребуется 23 года.

Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) также показывают, что рекомендуемый минимальный доход для покупки дома средней стоимости в Ханое примерно в 2,3–10 раз превышает средний доход домохозяйства в Ханое.

В частности, согласно данным Главного статистического управления, среднемесячный доход работающих в Ханое в третьем квартале 2024 года составил 10,7 млн донгов в месяц. Если предположить, что домохозяйство состоит из 4 человек, из которых 2 трудоспособного возраста, то общий доход домохозяйства составит около 21,4 млн донгов в месяц.

При средней цене первичной квартиры в 2024 году, достигшей 70 млн донгов/м2, цены на новые проекты начинаются от 60 млн донгов/м2. Чтобы купить квартиру в Ханое, покупателям необходимо иметь минимальный доход от 45 до 210 млн донгов в месяц в зависимости от района.

Значительный разрыв между реальным средним доходом и ценами на жильё делает приобретение жилья в Ханое сегодня не только проблемой, но и невозможным для большинства семей со средним или даже высоким доходом. В центральных районах, таких как Хоан Кием, Бадинь, Донгда, Хай Ба Чунг или Тэй Хо, разница между минимальной годовой зарплатой, необходимой для выплаты ипотеки, и средним доходом домохозяйства достигает десятизначных цифр. В то же время, в пригородах, таких как Хадонг, Бактылием или Лонгбьен, цены более доступны, но подходят только для людей и семей с доходом от 40 до 60 миллионов долларов в месяц.

Исходя из средней цены на жильё в каждом районе и предполагая, что покупатель может взять в банке кредит в размере 70% от его стоимости под среднюю процентную ставку 8% годовых сроком на 20 лет. Согласно финансовому принципу, общий ежемесячный платёж не должен превышать 40% от дохода, то рекомендуемый минимальный доход для покупки дома средней стоимости в Хадонге, Лонгбьене, Намтылиеме, Бактылиеме и Зяламе примерно в 2-3 раза превышает средний доход домохозяйства рабочего Ханоя.

В округах Хоан Кием, Бадинь, Хай Ба Чунг, Донг Да и Тэй Хо минимальный требуемый доход составляет более 1 миллиарда донгов в год, что соответствует разнице примерно в 3,7–8 раз. В округах Кау Жай и Тхань Суан разница составляет от 3 до 3,5 раз.

Г-н Ле Бао Лонг, директор по маркетингу Batdongsan.com.vn, отметил, что из-за резкого роста цен на недвижимость 84% покупателей по-прежнему вынуждены брать кредиты. Самая высокая ставка по кредитам наблюдается у домохозяйств с совокупным доходом менее 40 миллионов донгов в месяц – 69%. В то же время, у домохозяйств с совокупным доходом от 41 до 70 миллионов донгов в месяц ставка по кредитам составляет 18%, а у домохозяйств с доходом от 71 до 100 миллионов донгов в месяц – 9%. Для домохозяйств с совокупным доходом более 100 миллионов донгов в месяц ставка по кредитам составляет всего 4%.

Однако, по словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, эта группа заёмщиков столкнётся со множеством непредсказуемых факторов, таких как экономический спад, который может снизить доход покупателей жилья, снизить их платёжеспособность или усилить давление на погашение задолженности. Банковские процентные ставки не являются фиксированными, и в некоторые периоды корректировка процентных ставок приводит к удорожанию ипотечных кредитов, что может привести к невозможности вносить очередные платежи. Кроме того, некоторые предпочитают подождать или арендовать дом, чтобы быть более гибкими в своих финансах. Кроме того, многие заёмщики также снижают свои критерии при поиске жилья, чтобы вскоре стать владельцем жилья.

Городские земли на провинциальных рынках будут доминировать

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes, отметил, что после длительного периода рыночного кризиса инвесторы, оказавшиеся в затруднительном положении, восстановили баланс денежных потоков и рынка инвестиций. За последние два года денежный поток устремился в столицу, особенно в сегмент квартир, поскольку рынок и этот сегмент удовлетворяют реальную потребность – огромный и постоянно существующий спрос на капитал в Ханое. Высокая концентрация инвесторов на рынке привела к быстрому и значительному росту цен на недвижимость в Ханое, тем самым распространив определённый импульс на рынки соседних провинций и помогая этим провинциям начать демонстрировать признаки восстановления.

В настоящее время цены на недвижимость в Ханое слишком высоки, что постепенно уступает место аналогичному развитию в соседних провинциях. Следуя этой тенденции, в 2025 году на рынке недвижимости на севере страны, в основном в Ханое, не будет такого резкого роста цен, как в 2024 году. В частности, в условиях высоких цен на жильё люди, скорее всего, не будут спешить с покупкой жилья, а перейдут на аренду, а средства, предназначенные для покупки жилья, направят на инвестиции в провинции или сельскую местность.

На провинциальных рынках будет доминировать сегмент городской земли, особенно востребованными будут земли с полным пакетом юридических документов. Покупатели будут выбирать землю и малоэтажные дома вблизи промышленных парков, вблизи экономических осей, таких как Бакнинь, Бакзянг или Хынгйен, Хайзыонг, Хайфон, Куангнинь. Общим для этих провинций является достаточно сильное экономическое развитие, расположение на основных транспортных магистралях, ведущих из столицы, наличие промышленных парков и активной туристической инфраструктуры.

В целом, 2025 год – это год начала нового цикла на рынке недвижимости. Вместо того, чтобы инвестировать в толпу, следовать за рыночной волной или следовать за определенным «горячим» сегментом, инвесторам следует выбирать рынок, тесно связанный с экономическим развитием и инфраструктурой. В 2025 году ожидается рост провинциальных рынков на окраинах Ханоя. Инвесторы будут ориентироваться на продукты от проверенных инвесторов с полной юридической документацией. Кроме того, им следует выбирать продукты, соответствующие их финансовым возможностям, не прибегая к чрезмерному кредитному плечу.

Хайфон: Исправление ситуации с аукционами прав землепользования

Председатель Народного комитета города Хайфон только что издал распоряжение и поручил соответствующим департаментам, отделениям и подразделениям урегулировать вопрос проведения аукциона по продаже прав на землепользование в этом районе.

В частности, председатель Народного комитета города Хайфон поручил Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды и районным народным комитетам организовать публичное раскрытие планов, планов землепользования, планов строительства, городского планирования на территории проведения аукционов по продаже прав землепользования и соседних территориях; принять меры по обеспечению предложения жилой недвижимости и жилых земельных участков, соответствующих доступности и платежеспособности большинства нуждающихся людей, преодолеть дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости.

Прежде чем определить начальную цену земельного участка по прейскуранту для аукциона по продаже права землепользования, необходимо пересмотреть, скорректировать и дополнить соответствующую цену земельного участка в прейскуранте в районе и месте проведения аукциона в соответствии с нормативными актами. Разработка плана аукциона по продаже права землепользования должна осуществляться строго, научно и под контролем органов власти, исключая возможность использования аукциона в корыстных целях, что приводит к многочисленным нарушениям рынка...

Районным народным комитетам, ведомствам, агентствам и связанным с ними организациям следует изучить местный спрос на землю, планировать и инвестировать в строительство инфраструктуры на земельных участках, которые, как ожидается, будут выставлены на аукцион по правам землепользования; одновременно рассмотреть вопрос о создании соответствующих земельных фондов для реализации отвода земель для переселения, отвода земель без аукциона по правам землепользования для указанных субъектов. Содействовать применению информационных технологий и цифровой трансформации при организации аукционов по правам землепользования для обеспечения гласности и прозрачности; нести ответственность перед законом и городским народным комитетом за организацию и проведение аукционов по правам землепользования для обеспечения гласности, прозрачности, объективности и защиты интересов государства, прав и интересов заинтересованных сторон.

Поручить Министерству юстиции поручить организациям, торгующим недвижимостью, на основе действующих правовых норм принять соответствующие меры по строгому управлению информацией об истории участия в аукционах, чтобы оперативно выявлять случаи с необычными признаками на аукционах, такими как: одно лицо или группа лиц, регистрирующихся для участия в торгах на несколько участков земли в одном и том же районе, где проводится аукцион, участники аукциона делают необычно высокие ставки или выигрывают высокие ставки, но отказываются от депозитов, сообщать об этом владельцам недвижимости и компетентным органам для принятия соответствующих мер.

Полиция города Хайфон активно контролирует ситуацию, выявляет, расследует и строго принимает меры в соответствии с законом в отношении организаций и отдельных лиц, нарушающих правила, вплоть до привлечения их к уголовной ответственности при проведении аукционов по правам землепользования.

Компания Hung Yen успешно выставила на аукцион 273 земельных участка

Акционерная акционерная компания «Lac Viet» сообщила, что 9 февраля компания успешно выставила на аукцион право пользования 273 земельными участками в северной жилой зоне районного спортивно-культурного и жилого комплекса в городе Ан Тхи провинции Хынгйен.

Г-жа До Тхи Хонг Хан, председатель совета директоров акционерной акционерной аукционной компании «Лак Вьет», сообщила, что компания получила более 4000 заявок на участие в торгах. В день аукциона приняли участие около 2000 человек.

На аукцион выставлено 273 земельных участка общей площадью 30 571,9 м2, общая начальная цена составляет 645,747 млрд донгов.

Площадь земельных участков составляет от 90 до 295,2 м². Начальная цена составляет от 19,2 до 31,2 млн донгов за м², что эквивалентно начальной цене каждого участка от 1,7 млрд до 7,8 млрд донгов. Метод проведения аукциона: прямое тайное голосование в один тур на аукционе; метод возрастающей ставки.

Результаты аукциона показали, что общая сумма выигрыша составила более 1 503,3 млрд донгов, разница составила 857,631 млрд донгов, увеличившись на 232,81%.

При этом самая высокая цена аукциона составила 120 млн донгов/м2, а самая низкая — 36 млн донгов/м2.

По данным организатора аукциона, наибольшую выигрышную цену получил угловой лот, имеющий лучшее местоположение и площадь более 200 квадратных метров.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html