«Тяжелое бремя» долга по облигациям недвижимости

Давление, связанное с выплатой задолженности компаниям, занимающимся недвижимостью и выпускающим облигации, по-прежнему остается довольно значительным, и многие предприятия даже находятся под угрозой банкротства.

Недавно опубликованная Ханойской фондовой биржей (HNX) информация показывает, что компания Nam Land Company Limited выпускает облигации партии NALCH2124001 общей стоимостью выпуска 900 млрд донгов, сроком на 3 года, процентной ставкой 10,3% годовых, ожидаемая дата погашения 13 июля 2024 года.

В 2023 году Nam Land планирует выплатить 4 процента по облигациям. В первом платеже (13 января) компания должна была выплатить 25 миллиардов донгов, но не смогла организовать финансирование. Только 28 февраля 2023 года компания смогла организовать денежный поток и выплатить проценты.

Между тем, по второму траншу (12 апреля 2023 года) компания должна была выплатить 26 млрд донгов процентов, но смогла урегулировать только 50%, а оставшиеся 50% были «отсрочены». По третьему и четвёртому траншам Nam Land должна была выплатить более 54 млрд донгов процентов, но ещё не урегулировала финансовые вопросы.

Объясняя невозможность своевременной выплаты процентов по облигациям, представитель компании Nam Land заявил, что ряд юридических проблем стал причиной постоянных отказов в продаже жилья для проекта Shizen Home Project, что привело к потере дохода, необходимого для выплаты основного долга и процентов по облигациям, как это было обещано держателям облигаций. Кроме того, непрерывные убытки от деятельности компании за последние два года также существенно повлияли на денежный поток компании.

Не только Nam Land, но и многие другие крупные компании в сфере недвижимости также сталкиваются с давлением, связанным с необходимостью погашения долга по облигациям. Согласно отчёту Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) по рынку корпоративных облигаций, по состоянию на конец апреля 2024 года уровень просроченных облигаций на всем рынке составлял 15%, что соответствует уровню марта 2024 года.

Примечательно, что более половины облигаций с отсрочкой выплаты основного долга или процентов поступают из сектора жилой недвижимости, при этом уровень отсрочки выплаты основного долга и процентов в этом секторе составляет 30%.

Компания Khai Hoan Land Group только что одобрила продление срока обращения облигаций с кодом KHGH2123001 до 5 апреля 2025 года, изменив процентную ставку до 12% годовых. Таким образом, после продления срока на один год в 2023 году, Khai Hoan Land продолжает продлевать срок обращения облигаций ещё на один год.

Или, в случае Unity Real Estate Investment Company Limited, по состоянию на 31 декабря 2023 года собственный капитал компании достиг 2 916,1 млрд донгов, что незначительно меньше по сравнению с 3 089,6 млрд донгов в 2022 году. Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала немного снизился с 1,4 в 2022 году до 1,37 в 2023 году, что соответствует обязательствам, достигшим более 3 995 млрд донгов.

Соотношение облигационного долга к собственному капиталу увеличилось с 0,32 в 2022 году до 0,38 в 2023 году, что эквивалентно 1 108,1 млрд донгов по облигационным долгам. Компания Unity продолжила серию убытков, зафиксировав в 2023 году отрицательную прибыль после уплаты налогов в размере 173,5 млрд донгов (в 2022 году убыток после уплаты налогов составил 124,2 млрд донгов).

По данным VIS Rating, в мае 2024 года наступает погашение 28 облигаций 24 эмитентов на сумму 15 000 млрд донгов. Из них, по оценкам VIS Rating, около 4 700 млрд донгов, что эквивалентно 30%, находятся под угрозой несвоевременного погашения долга в мае 2024 года.

Из высокорискованных облигаций на сумму 4700 млрд донгов, около 4000 млрд донгов, выпущенных тремя компаниями, имеют задержку выплаты процентов в 2023 году. Рейтинговое агентство VIS Rating оценило вероятность задержки выплат основного долга этими эмитентами из-за слабого денежного потока и истощения денежных ресурсов. Оставшиеся высокорискованные облигации на сумму 700 млрд донгов, впервые отложенные, в основном выпущены эмитентами в секторе жилой недвижимости.

Комментируя способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность, учитывая, что объем облигаций, подлежащих погашению в этом году, находится на самом высоком уровне за последние 5 лет, г-н Зыонг Дык Хьеу, директор по анализу и кредитному рейтингу сегмента нефинансовых предприятий VIS Rating, сказал, что способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность по-прежнему слаба.

Стоит отметить, что уровень дифференциации в платежеспособности будет постоянно расти. У компаний, чьи проекты ориентированы на сегмент, удовлетворяющий реальный спрос в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, продажи по-прежнему будут достаточно высокими и восстановятся в 2024 году. Эти компании будут обладать значительно лучшими ресурсами и более высокой платежеспособностью.

Напротив, некоторые компании остаются в сложном положении, поскольку ранее были сосредоточены на высокоспекулятивных проектах. В 2024 году спрос в этом сегменте останется низким, поэтому способность этой группы компаний погашать задолженность будет слабой.

«У компаний, занимающихся недвижимостью, есть три основных канала привлечения капитала: банковские кредиты, выпуск облигаций и выпуск акций. По оценкам рейтингового агентства VIS, в 2024 году возможности доступа к новому капиталу для всей группы компаний, занимающихся недвижимостью, улучшатся. Каждый бизнес будет выбирать различные методы привлечения капитала, но самым дешевым способом привлечения капитала для компаний является выпуск акций, и этот канал продемонстрирует наибольший рост в этом году», — отметил г-н Хьеу.

Источник: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html