Люди, желающие купить социальное жилье, испытывают трудности с доступом к кредитам с низкими процентными ставками.

Необходимо устранить препятствия для получения кредита покупателями жилья

Соответственно, премьер-министр ежегодно издаёт решение о льготных процентных ставках по кредитам в размере 4,8% годовых на приобретение или аренду социального жилья во Вьетнамском банке социальной политики. Управляющий Государственного банка также издал решение о льготных процентных ставках по кредитам в размере 4,8–5% годовых на приобретение или аренду социального жилья в коммерческих банках, определяемых Государственным банком.

Однако многие считают, что в последнее время большинство покупателей социального жилья не могли получить льготные кредиты, а были вынуждены брать коммерческие кредиты с процентной ставкой около 9% годовых. Причина в том, что Закон о жилье 2014 года не позволяет кредитным организациям, назначенным государством, предоставлять льготные кредиты домохозяйствам и физическим лицам на покупку или аренду социального жилья с последующим выкупом.

Кроме того, Постоянный комитет Национальной ассамблеи до сих пор не выделил средства из государственного бюджета на рефинансирование и субсидирование процентных ставок для Банка социальной политики и четырёх коммерческих банков, назначенных Государственным банком. В связи с этим покупателям жилья сложно получить льготные кредиты, и они вынуждены брать коммерческие кредиты с процентной ставкой около 9% годовых.

Люди, желающие купить социальное жилье, испытывают трудности с доступом к капиталу и имеют низкие процентные ставки. — Льготное кредитование является важным фактором, способствующим развитию социального жилья.

Кроме того, льготные процентные ставки по кредитам будут применяться только к тем, у кого есть непогашенные льготные кредиты на приобретение социального и коммерческого жилья стоимостью менее 1,05 млрд донгов в рамках льготного кредитного пакета на сумму 30 000 млрд донгов, предусмотренного постановлением правительства 02/NQ-CP от 7 января 2013 года. В действительности, цены продажи во многих проектах социального жилья значительно выше указанных, даже в некоторых проектах с выгодным расположением цены продажи лишь немного ниже, чем в проектах коммерческого жилья.

Столкнувшись с этими проблемами, Ассоциация недвижимости города Хошимин недавно представила правительству и Постоянному комитету Национальной ассамблеи документ для рассмотрения возможности внесения в Национальную ассамблею в качестве дополнения к резолюции № 29/2021/QH15 Национальной ассамблеи от 28 июля 2021 года о среднесрочном плане государственных инвестиций на период 2021–2025 годов с целью выделения средств на рефинансирование Банка социальной политики, субсидирования процентных ставок для коммерческих банков, назначенных Государственным банком для реализации льготных кредитов на социальное жилье с настоящего момента до 2025 года и достижения цели по строительству 1 миллиона единиц социального жилья в период 2021–2020 годов.

Помимо процентных ставок для покупателей жилья, проект по строительству 1 миллиона единиц социального жилья по-прежнему сталкивается с некоторыми возникающими проблемами. В частности, из 100 проектов социального жилья и жилья для рабочих, получивших лицензию на строительство, только 24 проекта имеют право на получение кредитов с общей потребностью в капитале почти в 12 500 миллиардов донгов.

Хотя многие населённые пункты рассматривают инвестиции в развитие социального жилья для малообеспеченных работников как источник средне- и долгосрочного капитала, при реализации проектов возникает множество новых проблем. Среди них – вопрос земельного фонда для реализации проекта, поиск инвесторов и расчистка участка.

Найти больше решений

В целях постепенного устранения препятствий на пути развития социального жилья в последнее время соответствующие ведомства активно учитывают и принимают меры по корректировке и изменению законодательства с учетом реальной ситуации. Например, в отношении политики поддержки малообеспеченных граждан, по данным Министерства строительства, в настоящее время действуют две программы кредитования для поддержки покупателей и арендаторов социального жилья.

Первая программа представляет собой пакет льготного кредитования, предоставляемый в соответствии с Постановлением Правительства № 11/2022 и Постановлением Национальной Ассамблеи № 43/2022/QH15 через Банк социальной политики частным лицам и домохозяйствам для покупки, аренды с последующим выкупом социального жилья, жилья для работников, а также строительства новых или реконструкции или ремонта жилья в соответствии с политикой социального жилья. Общий максимальный размер кредита по этой программе составляет 15 000 млрд донгов.

Согласно отчету Вьетнамского банка социальной политики, с учетом источника капитала в размере 15 000 млрд донгов для социальных жилищных кредитов в соответствии с Указом 100/2015, предусмотренным в Программе восстановления, к 16 августа 2023 года непогашенная задолженность Вьетнамского банка социальной политики достигла 7 351 млрд донгов при наличии почти 19 900 клиентов.

Вторая программа реализуется в соответствии с Постановлением правительства № 33/2023. Данное Постановление предусматривает предоставление кредитного пакета в размере 120 000 миллиардов донгов для поддержки финансирования проекта строительства 1 миллиона квартир социального жилья.

Данный кредитный пакет будет предоставлен в период 2023–2030 годов инвесторам (для стимулирования предложения), индивидуальным клиентам, берущим кредиты на покупку или аренду социального жилья (для поддержки спроса) с процентными ставками в течение льготного периода на 1,5–2% ниже средних процентных ставок коммерческих банков.

Министерство строительства также заявило, что в настоящее время оно тесно сотрудничает с Государственным банком Вьетнама, Вьетнамским банком социальной политики, министерствами, филиалами и местными органами власти с целью стимулирования и руководства реализацией вышеуказанных кредитных пакетов.

В частности, по вопросу снижения цен на социальное жилье Минстрой сообщил, что в настоящее время в правительстве находится на рассмотрении и доработке проект Закона о жилищной политике (с изменениями).

Соответственно, статья 84 проекта предусматривает определение цены аренды, купли-продажи и цены продажи социального жилья следующим образом: Цена продажи определяется на основании расчета всех затрат на возмещение инвестиционного капитала в жилищное строительство, включая компенсацию, поддержку, расходы на переселение, а также инвестиционных затрат на строительство систем технической инфраструктуры (при наличии) в рамках проекта...

Нормативная прибыль для сектора социального жилья составляет 10% без учета государственных льгот и платы за содержание жилья, которую покупатель обязан уплачивать в соответствии с законодательством. Выкупная цена аренды определяется как цена продажи и не включает плату за содержание жилья, уплачиваемую арендатором в соответствии с положениями Жилищного закона. Арендная плата устанавливается по соглашению между инвестором и арендатором.

В статье 82 законопроекта также предусмотрены льготы для инвесторов, реализующих инвестиционные проекты по строительству социального жилья, в частности: освобождение от платы за землепользование, арендной платы за землю, налоговые льготы в соответствии с налоговым законодательством, льготы по площади земельного участка или коммерческой площади, освобождение от учета цен на социальное жилье.

Принятие вышеуказанных нормативных актов будет стимулировать инвесторов к участию в рынке строительства социального жилья, что обеспечит более приемлемую цену на этот тип жилья. Таким образом, у малообеспеченных граждан появится возможность выбора.

По данным Министерства строительства, на сегодняшний день в населённых пунктах по всей стране завершено строительство 181 проекта социального жилья с объёмом строительства около 94 390 квартир общей площадью 4,8 млн м². В населённых пунктах продолжается реализация 291 проекта социального жилья с объёмом строительства около 271 500 квартир общей площадью около 14 520 000 м².
Кроме того, 11 населенных пунктов объявили список из 24 проектов, имеющих право на получение льготного кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов, при общем объеме заемных средств около 12 400 млрд донгов.

Источник