Государству необходимо вернуть земли под все проекты.

Нерешительный механизм ставит под угрозу один проект и две цены на землю

В статье 79 проекта Закона о земле (с поправками) перечислены 31 конкретный случай, в которых государство изымает земли для социально -экономического развития в национальных интересах. Это проекты переселения, проекты создания сельских жилых зон, промышленные кластеры, зоны беспошлинной торговли, нефтехранилища, автозаправочные станции и газозаправочные станции, а также народные рынки...

Таким образом, осталось лишь несколько проектов развития, где предприятиям приходится вести переговоры с населением для получения земельных участков. Например, это касается проектов коммерческого жилья, проектов смешанного жилищного строительства, строительства коммерческих и сервисных объектов, многофункциональных комплексов, развлекательных зон, крупных городских территорий и т. д.

В ходе обсуждения этого законопроекта в прошлые выходные многие депутаты Национальной ассамблеи (НС) заявили, что государство должно взять на себя инициативу по изъятию земель для всех проектов социально-экономического развития, чтобы обеспечить равенство и единство по всей стране. Сохранение механизма изъятия земель государством и предоставления предприятиям возможности вести переговоры самостоятельно приведёт к непреднамеренному возникновению неравенства в рамках одного и того же проекта, когда существуют два типа цен на землю. Это также приведёт к затяжным судебным тяжбам и расточительству земельных ресурсов.

Государство должно вернуть земли для проектов социально-экономического развития.

Г-н Зыонг Конг Туен, заместитель генерального директора компании по недвижимости в городе Хошимин, высоко оценил вышеупомянутое предложение депутатов Национального собрания. Как ответственный за компенсацию и расчистку участка под проекты для предприятий, г-н Туен признал, что переговоры и расчистка участка – самые сложные этапы. Если предприятие реализует проект, землевладельцы часто требуют компенсацию по очень высоким ценам, даже значительно превышающим рыночную цену. Поэтому многие проекты по компенсации достигли «конца пути» и до сих пор не завершены, хотя осталось всего несколько процентов.

«Многие землевладельцы – спекулянты и инвесторы, а не местные жители, поэтому они очень «жёсткие», поскольку им не требуется срочное жильё. Но если компенсация для последующих жильцов выше, чем для предыдущих, вероятность того, что предыдущие жильцы вернутся и потребуют ещё денег, очень высока. Именно поэтому многие проекты, в том числе бюджетные, затягиваются, требуют увеличения капитала и даже не могут быть реализованы», – откровенно заявил г-н Туен и подытожил: «Депутаты Национальной ассамблеи затронули актуальные вопросы, лежащие в основе общественной и экономической жизни. Они говорили о чувствах народа и деловых кругов».

«Поэтому я надеюсь, что редакционная комиссия серьезно рассмотрит вышеуказанные мнения и рекомендации, чтобы на этот раз дополнить и изменить Закон о земле для достижения максимально оптимальной эффективности», — подчеркнул г-н Туен.

Делегаты Национальной ассамблеи предлагают государству вернуть земли под все проекты коммерческого жилья.

Ссылаясь на Постановление № 18 Центрального исполнительного комитета, устанавливающее два метода, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау сказал: «Первый метод заключается в том, что государство проводит торги и аукционы по выделению и аренде земли, в том числе для предприятий, реализующих проекты коммерческого жилья. Это желание инвесторов, как отечественных, так и иностранных. Второй метод заключается в том, что инвесторы сами ведут переговоры о правах землепользования для реализации проекта. Если выбран метод торгов и аукционов, государство должно компенсировать, чтобы создать чистый земельный фонд. Если только провести торги по проекту, а затем выбрать инвестора, получить деньги от предприятия в качестве компенсации очень сложно. Как правило, в проекте в Районе 1 (город Хошимин) предприятие выигрывало тендер и было выбрано в качестве инвестора, затем предприятие переводило деньги государству в качестве компенсации. Однако люди не соглашались, потому что знали, какое предприятие было инвестором проекта, и хотели, чтобы переговоры вело только предприятие. Таким образом, проект затянулся на много лет, и государству приходилось его обеспечивать».

«Если государство вернуло себе землю, оно должно вернуть себе все проекты. Затем выставить землю на аукцион, а разница в арендной плате за землю будет направлена ​​государством на инвестиции в инфраструктуру для населения, а не в карманы бизнеса. Если всё будет сделано правильно, государство будет контролировать и управлять первичным рынком земли для государственных и частных инвестиций», — предложил г-н Чау.

К проектам следует относиться одинаково.

В проекте Закона о земле (с поправками) «забыли» не только о приобретении земли, но и о туристической отрасли. Тхань Ниен также опубликовал ряд статей с комментариями к проекту Закона о земле, о которых многие депутаты Национальной ассамблеи высказались в парламенте на прошлой неделе.

По словам депутата Та Ван Ха (делегация Куангнама): Резолюция Политбюро 08/2017 о развитии туризма как ведущей отрасли экономики. Однако проект Закона о земле (с поправками) состоит из 16 глав, 265 статей и 226 страниц, «но в нём всего 11 слов о туризме, из которых 2 слова о туризме относятся к туристической отрасли, а 9 других слов о туризме предназначены для решения проблемы внесения поправок в Закон о лесном хозяйстве».

Он считает, что такой ответ на столь ожидаемый ведущий сектор экономики неудовлетворителен, и подтверждает важность возврата земель для развития туризма. Поэтому этот депутат Национальной ассамблеи предложил добавить в статью 79 предмет регулирования, касающийся земель, предназначенных для развития туризма, которые также подлежат возврату из государственного оборота.

Приветствуя депутатов Национальной ассамблеи, высказавших обоснованные мнения о создании земельных фондов для проектов социально-экономического развития, доктор Хюинь Тхань Дьен из Университета Нгуен Тат Тхань подтвердил, что в любой сфере проектов расчистка участка всегда является самым сложным этапом, особенно для крупных проектов. Сами предприятия не имеют права требовать возврата земли, а полагаются только на соглашения, поэтому сконцентрировать землю будет очень сложно.

Например, для строительства крупных туристических зон, многофункциональных городских территорий, включающих жилые дома, торговые центры, развлекательные комплексы и т. д., требуются очень большие площади земли. Если позволить предприятиям договариваться с населением, а затем самостоятельно забирать землю, это приведёт к отсутствию единства. Иногда крупный проект инвестируется системно и комплексно, но при этом остаются отдельные участки, похожие на «леопардовую шкуру», поскольку население не соглашается передавать землю. В результате реализация проекта затягивается, растут затраты, а цель – стимулирование экономического развития населённого пункта или всего региона – не достигается. Более того, увеличение стоимости проекта также приводит к росту цен на продукцию, и в конечном итоге в проигрыше оказывается потребитель.

«Государство берёт на себя ответственность за восстановление земель, планирование, разработку проектов, а затем проводит публичные и прозрачные торги для отбора квалифицированных и опытных инвесторов. Это единственный комплексный и систематический подход, позволяющий двигаться в правильном направлении планирования развития, и никаких жалоб не будет. Не говоря уже о том, что когда государство вернёт землю, цена на неё будет единообразной, но если она будет следовать рыночной, какой она будет? Это положение слишком расплывчато. Необходимо учитывать, что проекты экономического развития являются частью генерального плана местного развития, регионального развития и общего экономического развития всей страны, создавая новые рабочие места, поэтому к ним следует относиться одинаково. Даже проекты в экономических зонах с такими функциональными зонами, как промышленные парки, зоны обслуживания, туристические зоны, зоны развлечений и городские зоны, также должны подлежать восстановлению земель государством. Поэтому необходимы подробные правила для проектов, подлежащих восстановлению земель, включая зоны развлечений, новые городские зоны, совмещенные с коммерческими и сервисными предприятиями, развлекательные зоны и организации, многофункциональные комплексы, зоны развлечений, туристические зоны, городские зоны и другие функциональные зоны в экономической зоне...», — заявил д-р Дьен.

Делегат Национальной ассамблеи: Должны ли организации и частные лица, которые разрабатывают приостановленные планы и растрачивают землю, выплачивать компенсацию?

Если позволить предприятиям компенсировать свои затраты, это затруднит реализацию крупных проектов.

В наши дни нет ничего сложнее, чем выкупить землю у населения. При правильном подходе финансовые накопления государства будут расти день ото дня. Государство изымает землю под все проекты, включая туристические и многоцелевые развлекательные зоны. Если бизнесу позволят компенсировать свои затраты, не будет крупных проектов и крупных городских территорий.

Г-н Ле Хоанг Чау   (Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин)

Не вините БИЗНЕС в трудностях.

Если предприятиям предоставить свободу действий, беря на себя самую сложную часть работы по расчистке земель, систематическое развитие городских территорий и экономики станет невозможным. Государство не должно винить в трудностях предприятия, особенно в земельном секторе. Закон должен содержать подробные и конкретные положения, чтобы местные органы власти могли скоординировать свои действия при его реализации. Ведь если в законе нет чётких положений, государственные органы не осмелятся его реализовать, и проект застопорится. Именно в этом и заключается суть внесения поправок в Земельный закон на данном этапе, иначе это будет шагом назад.

Доктор Хюнь Тхань Дьен (Университет Нгуен Тат Тхань)

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm