Правительству необходимо осушить земли для реализации всех проектов.

Этот половинчатый механизм чреват возникновением двойной цены на землю для одного проекта.

Статья 79 проекта поправки к Закону о земле перечисляет 31 конкретный случай, когда государство возвращает себе земли для социально -экономического развития в национальных интересах. К ним относятся проекты переселения, проекты создания сельских жилых районов, промышленные кластеры, зоны свободной торговли, нефтехранилища, газо- и нефтеперекачивающие станции, местные рынки и т. д.

Таким образом, осталось очень мало проектов развития, где предприятиям приходится вести прямые переговоры с жителями для приобретения земли. Примерами являются коммерческие жилые комплексы, проекты смешанного использования (жилые и коммерческие/сервисные помещения), многофункциональные комплексы, развлекательные зоны и крупные городские агломерации.

В ходе обсуждения этого проекта, состоявшегося в минувшие выходные, многие депутаты Национальной ассамблеи утверждали, что государство должно взять на себя ведущую роль в приобретении земли для всех проектов социально-экономического развития, чтобы обеспечить равенство и единообразие по всей стране. Сохранение механизма, при котором государство приобретает землю, а предприятия ведут переговоры независимо, непреднамеренно создаст неравенство в рамках одного и того же проекта, что приведет к разным ценам на землю. Это может привести к затяжным спорам и нерациональному использованию земельных ресурсов.

Государство должно вернуть себе земли для реализации проектов социально-экономического развития.

Г-н Дуонг Конг Тхуен, заместитель генерального директора компании по недвижимости в Хошимине, высоко оценил вышеупомянутое предложение депутатов Национального собрания. Как человек, отвечающий за компенсации и расчистку земель под коммерческие проекты, г-н Тхуен признал, что процесс переговоров и расчистки земли является наиболее сложным. Если землевладельцы знают, что компания реализует проект, они часто требуют очень высокую компенсацию, иногда даже значительно превышающую рыночные цены. Поэтому многие проекты, требующие компенсации, остаются незавершенными, даже если осталось выполнить лишь несколько процентов работы.

«Многие землевладельцы — спекулянты и инвесторы, а не местные жители, поэтому они очень «упрямы», поскольку им не срочно нужно жилье. Но если компенсация для покупателей, купивших жилье позже, выше, чем для покупателей, купивших его раньше, высока вероятность того, что эти покупатели вернутся, требуя больше денег. Именно поэтому многие проекты, в том числе финансируемые из государственного бюджета, задерживаются, превышают бюджет или даже становятся невозможными для реализации», — откровенно заявил г-н Тхуен и оценил ситуацию: «Депутаты Национального собрания рассмотрели острые, ключевые вопросы социальной и экономической жизни. Они озвучили опасения народа и делового сообщества».

«Поэтому я искренне надеюсь, что редакционная комиссия серьезно рассмотрит вышеизложенные мнения и предложения, чтобы на этот раз дополнить и изменить Закон о земле и добиться наилучших возможных результатов», — подчеркнул г-н Тхуен.

Члены парламента предлагают государству вернуть себе земли для всех коммерческих жилищных проектов.

Ссылаясь на Постановление № 18 Центрального комитета Коммунистической партии Вьетнама, в котором предусмотрены два метода, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA) Ле Хоанг Чау заявил: «Первый метод заключается в проведении государством торгов и аукционов для распределения и сдачи в аренду земли, в том числе для предприятий, реализующих проекты коммерческого жилья. Этого желают как отечественные, так и иностранные инвесторы. Второй метод заключается в том, чтобы инвесторы сами вели переговоры о правах пользования землей для реализации проектов. Если выбран метод торгов и аукционов, государство обязано выплатить компенсацию и создать чистый земельный фонд. Простое проведение торгов по проектам и последующий выбор инвестора с использованием денег компании для выплаты компенсации — очень сложная задача. Например, в проекте в 1-м районе (Хошимин) компания выиграла тендер и была выбрана в качестве инвестора, после чего перевела деньги государству в качестве компенсации. Однако люди отказались, потому что знали, какая компания является инвестором, и хотели, чтобы компания вела переговоры напрямую. Поэтому проект затянулся на много лет, и государству пришлось прибегнуть к принудительным мерам».

«Если государство освоило земли, оно должно освоить все проекты. Затем эти земли следует выставить на аукцион, а разницу в арендной плате государство должно использовать для инвестиций в инфраструктуру для населения, а не для обогащения предприятий. Если это будет сделано правильно, государство будет контролировать и управлять первичным рынком земли как для государственных, так и для частных инвестиций», — предложил г-н Чау.

Ко всем проектам следует относиться одинаково.

В проекте поправки к Закону о земле были «проигнорированы» не только мелиорация земель, но и сектор туризма , о чем газета «Тхань Ниен» писала в серии статей. На прошлой неделе многие депутаты Национального собрания также высказали свое мнение по поводу проекта Закона о земле.

По словам депутата Национального собрания Та Ван Ха (делегация провинции Куангнам): Постановление 08/2017 Политбюро о развитии туризма как ключевого сектора экономики. Однако проект Закона о земле (с поправками) содержит в общей сложности 16 глав, 265 статей и 226 страниц, «но только 11 раз встречается слово „туризм“, из которых 2 раза относятся к туристической отрасли, а остальные 9 раз — к внесению поправок в Закон о лесоводстве».

Он утверждал, что подход правительства к этому крайне важному экономическому сектору является неадекватным, и подчеркнул важность мелиорации земель для развития туризма. Поэтому этот представитель Национального собрания предложил добавить в статью 79 новую категорию, а именно земли, используемые для развития туризма, которые также должны подлежать государственной мелиорации.

Приветствуя содержательные мнения депутатов Национального собрания относительно создания земельных фондов для проектов социально-экономического развития, доктор Хуинь Тхань Дьен из Университета Нгуен Тат Тхань подтвердил, что расчистка земель всегда является самым сложным этапом для любого проекта, независимо от его масштаба, особенно для крупных проектов. Сами предприятия не имеют права на изъятие земли, и полагаться исключительно на соглашения крайне сложно обеспечить наличие необходимого земельного участка.

Например, для развития крупных туристических зон или многофункциональных городских комплексов, включающих жилые дома, торговые центры и развлекательные заведения, требуются обширные земельные участки. Предоставление предприятиям возможности самостоятельно вести переговоры с жителями и приобретать землю приводит к несоответствиям. Иногда даже крупный, хорошо спланированный проект может остаться с незавершенными, разрозненными участками земли из-за отказа жителей передать свои земли. Это затягивает реализацию проекта, увеличивает затраты и не позволяет достичь цели стимулирования местного или регионального экономического развития. Кроме того, увеличение стоимости проекта приводит к повышению цен на продукцию, что в конечном итоге наносит ущерб потребителям.

«Государство должно взять на себя ведущую роль в приобретении земли, планировании и разработке проектов, а затем публично и прозрачно проводить тендеры для отбора инвесторов, обладающих достаточными возможностями и опытом. Это комплексный, систематический подход, который следует плану развития и предотвратит споры. Кроме того, цены на землю более стабильны, когда землю приобретает государство; если бы использовались рыночные цены, какими бы они были? Это положение слишком расплывчато. Необходимо рассматривать все проекты экономического развития как часть общего плана местного, регионального и национального экономического развития, создающего рабочие места для населения, и поэтому к ним следует относиться справедливо. Даже проекты в пределах экономических зон с функциональными зонами, такими как промышленные парки, зоны обслуживания, туристические зоны, зоны развлечений и городские районы, должны подлежать изъятию земли государством. Поэтому необходимы подробные положения, касающиеся проектов, подлежащих изъятию земли, включая зоны развлечений, новые городские районы, сочетающие в себе коммерческие и сервисные предприятия, и многоцелевые развлекательные комплексы». «Функциональные зоны включают в себя зоны развлечений, туристические зоны, городские районы и другие функциональные зоны в пределах экономической зоны...», — заявил д-р Дин.

Представитель Национальной ассамблеи: Должны ли организации и частные лица, которые создают препятствия для реализации проектов планирования, приводящие к нецелевому использованию земель, нести ответственность за компенсацию?

Если предприятиям придется самостоятельно заниматься выплатами компенсаций, им будет сложно получить крупные проекты.

В настоящее время нет ничего сложнее, чем выкупать землю у населения. При грамотном подходе финансовые резервы государства будут расти все больше и больше. Государство приобретает землю для всех проектов, включая туристические проекты и многофункциональные развлекательные комплексы. Если бы бизнесу пришлось расплачиваться за это самостоятельно, не было бы ни крупных проектов, ни мегаполисов.

Г-н Ле Хоанг Чау   (Председатель Ассоциации риелторов города Хошимин)

Не следует перекладывать бремя трудностей на бизнес.

Если предприятиям придется самостоятельно справляться с самой сложной частью расчистки земель, то систематическое городское и экономическое развитие станет невозможным. Правительство не должно перекладывать бремя на бизнес, особенно в земельном секторе. Закон должен содержать подробные и конкретные положения, чтобы местные органы власти могли единообразно их применять. Потому что, если закон не будет четко определен, государственные органы не осмелятся его применять, и проекты застопорятся. В этом и заключается суть внесения поправок в Закон о земле в настоящее время; в противном случае это будет шагом назад.

Доктор Хюнь Тхань Дьен (Университет Нгуен Тат Тхань)

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm