Государство принимает решение о первичных ценах на землю: решение для стабилизации рынка недвижимости

Решение государства о первичных ценах на землю принимается с целью контроля нестабильности рынка.

Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды (МСХООС) проводит масштабный сбор мнений организаций и частных лиц для завершения разработки проекта Закона о внесении изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле 2024 года, прежде чем представить его на рассмотрение Национальной ассамблеи на 10-й сессии 15-го созыва.

Устранить множество узких мест

По данным Министерства сельского хозяйства и охраны окружающей среды, после более чем года реализации Закон о земле 2024 года выявил ряд проблем. Ограничения в действующих нормативных актах не только создают трудности для бизнеса при инвестировании и реализации проектов, но и напрямую затрагивают права граждан, особенно в таких процедурах, как выдача сертификатов, изменение целевого назначения, раздел земельных участков или получение компенсации при изъятии земель.

Эксперты утверждают, что прямое определение цен на землю государством поможет предотвратить появление виртуальных цен.

Одной из основных проблем, отмеченных выше, является несовершенство землеустройства и планов, которые не соответствуют существующей двухуровневой модели местного самоуправления. Ежегодное планирование землепользования на уровне районов больше нецелесообразно, что приводит к длительным процедурным проблемам и замедляет процесс ввода земель в эксплуатацию. Многим домохозяйствам приходится ждать обновления землеустройства, что приводит к упущению производственных и коммерческих возможностей, что приводит к значительным убыткам.

Что касается механизма предоставления и аренды земельных участков, в настоящее время проекты реализуются преимущественно через аукционы или конкурсы. Однако эти процессы оказываются сложными и дублирующими друг друга из-за зависимости от множества других законов, что приводит к затягиванию процесса подготовки проектов.

В частности, Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды предложило уточнить роль государства в определении цен на землю как представителя собственника. Соответственно, на первичном рынке, включая выделение земель, аренду и изменение назначения землепользования, цены на землю должны определяться государством, а не консалтинговыми организациями. На вторичном рынке, то есть при покупке, продаже, передаче и залоге прав землепользования, цены на землю будут согласовываться сторонами самостоятельно, при этом государство будет играть косвенную регулирующую роль посредством планирования, инфраструктуры и финансовых инструментов.

Однако в реальности первичная оценка земли по-прежнему во многом зависит от результатов консалтинговых исследований и вторичных цен, а метод определения конкретных цен по-прежнему имеет множество недостатков, непрозрачен и не отражает в полной мере рыночную конъюнктуру. Это ослабляет регулирующую роль государства, влияет на ход реализации проектов и вызывает множество разочарований, когда люди получают обратно свои земли, но размер компенсации далек от реальной стоимости.

Еще одной проблемой, отмеченной Министерством сельского хозяйства и охраны окружающей среды, является неточность применения методов оценки, особенно метода оценки с учетом добавленной стоимости, который зависит от рыночных данных, видов инвестиций и цен на аренду земли. Между тем, рынок прав землепользования подвержен сильным колебаниям, данные в основном основаны на старых ценах, не отражая фактическую стоимость или будущий потенциал. Это приводит к тому, что люди, особенно в сельской местности, часто несут убытки, поскольку реальная стоимость земли неточно отражается в сделках.

Доктор Фам Вьет Туан, директор Института экономики окружающей среды города Хошимин, заявил, что внесение поправок в Закон о земле необходимо и соответствует курсу на развитие социалистической рыночной экономики. По его словам, многие положения действующего закона не соответствуют реальным потребностям жизни и бизнеса. В частности, в настоящее время стремительно растёт размер платы за землепользование при переводе земель в жилые земли, в некоторых местах, например, в городе Хошимин, этот рост достигает 38 раз. Это лишает многих людей возможности воспользоваться своими законными правами на землепользование.

По его словам, решение государства о первичных ценах на землю — это шаг в правильном направлении, направленный на контроль рыночной нестабильности, особенно в нынешних условиях, когда спекуляции ценами на землю, аукционы, а затем и аннулирование залогов... приводят к аномальному росту цен. Однако доктор Туан отметил необходимость чёткого разделения первичных и вторичных цен в системе ценообразования на землю. «Применение коэффициента К в руководящих документах поможет определить вторичные цены на основе первичных цен и одновременно станет эффективным инструментом государственного регулирования и стабилизации рынка», — сказал он.

Эксперт также подчеркнул, что в законе необходимо чётко прописать, в каких случаях применяются первичные цены, а в каких — вторичные. Сопутствующие указы и циркуляры сыграют свою роль в уточнении и предоставлении подробных рекомендаций для обеспечения практической реализации.

Нужны полноценные инструменты для регулирования и обеспечения прозрачности

Хотя предложение о предоставлении государству полномочий по определению первичных цен на землю считается необходимым для обеспечения роли представительства всего народного права собственности, многие по-прежнему выражают опасения, что при отсутствии рыночных факторов в ценообразовании существует риск повторения ситуации «двойной цены» на земельном рынке. Это не только влияет на прозрачность рынка, но и может привести к потерям бюджета, создавая неравенство между сторонами сделки.

В прошлом широкое распространение получила ситуация «двойной цены», когда один и тот же земельный участок имел две разные цены: цена, указанная в договоре и документах для расчета финансовых обязательств, часто была значительно ниже фактической рыночной цены сделки. Основная причина заключалась в том, что публикуемый государством прейскурант на землю несвоевременно отражал рыночные колебания, что приводило к значительному разрыву между официальной и фактической ценой.

Г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора DKRA Group, отметил, что если государство будет обладать исключительными полномочиями устанавливать цены на землю без учёта рыночной обратной связи, это легко приведёт к непредвзятому ценообразованию и повторению «механизма двойной цены». По его словам, ценообразование должно основываться на рыночных принципах для обеспечения справедливости между всеми сторонами, включая государство, бизнес и инвесторов. Г-н Тханг отметил, что если государство распределяет землю, устанавливает цены и собирает деньги, это всё равно что «играть в футбол и одновременно свистеть в суд», поскольку отсутствует независимый механизм контроля.

По его мнению, вместо полного исключения рыночного фактора закон должен предусматривать классификацию землепользователей для обеспечения соответствующей поддержки. Например, можно освободить от финансовых обязательств или снизить их для малообеспеченных групп при изменении целевого назначения земель, как предлагают многие эксперты.

Между тем, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что не стоит слишком беспокоиться о ситуации с двумя ценами или о возможности использования предприятиями земельной политики в своих интересах. По его словам, государство обладает всеми необходимыми инструментами регулирования, от налогов до кредитования, для контроля за недвижимостью и предотвращения спекуляции. «Государство имеет полное право устанавливать цены на землю на первичном рынке, поскольку это право собственника, представляющего всё население. В то же время, вторичный рынок, где происходят гражданские сделки между людьми и предприятиями, должен саморегулироваться», — подчеркнул он.

Фактически, за последние два года налоговый контроль, нотариальное заверение и ведение документации о передаче недвижимости стали применяться очень строго. Многие, кто раньше «просил» покупателей занижать цены, чтобы снизить налоги, теперь вынуждены соблюдать правила, поскольку нотариусы и налоговые органы больше не принимают заниженные декларации и даже требуют переоформления документов при обнаружении необычных расхождений. Г-н Фам Хыу Т., инвестор в недвижимость в Ламдонге , рассказал, что раньше он занижал цены при передаче недвижимости, чтобы сэкономить, но с ужесточением контроля со стороны органов он стал делать это очень строго. «Покупатели теперь тоже отказываются занижать цены. Они опасаются, что при последующей продаже их будут облагать высокими налогами, поэтому требуют указывать реальную цену», — сказал г-н Т.

Г-н Нгуен Данг Фу, брокер из Хошимина, подтвердил, что ситуация с декларированием «двойной цены» практически исчезла. Налоговые органы приняли активное участие. Были возбуждены некоторые дела о недостоверном декларировании, даже предупреждены об уголовном преследовании. Теперь и покупатель, и продавец настроены серьёзно: кто платит налог, тот и несёт ответственность.

Внесите свой вклад в блокировку виртуальных цен

По словам г-на Ле Хоанг Чау, существующая оценка, осуществляемая консалтинговыми организациями и оценочными советами, легко создаёт лазейки, вплоть до «сговора» при определении стоимости земли. Поэтому необходимо, чтобы государство напрямую определяло цены на первичном рынке. На вторичном рынке рыночный механизм должен работать в полную силу под контролем государства посредством налоговых инструментов. Такой подход не только способствует прозрачности цен на землю, но и способствует «охлаждению» рынка недвижимости и предотвращению виртуального роста цен, вызванного спекуляциями.

Источник: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm