Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что опубликовала документ в отношении Государственного банка Вьетнама (SBV), в котором подтверждается, что он не ограничивает права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья в Циркуляре № 22/2023/TT-NHNN (изменяющем и дополняющем ряд статей Циркуляра № 41/2016/TT-NHNN).
Все еще много недопониманий
Соответственно, HoREA полагает, что, хотя изначально циркуляр 22 помог будущим покупателям жилья почувствовать себя более уверенно, «юридические проблемы» по-прежнему сохраняются.
В частности: пункт а) статьи 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит положения, применимые только к случаям коммерческого жилья, «готового к сдаче», т.е. «доступного» коммерческого жилья, но не включает случаи кредитных займов на покупку коммерческого жилья, «не готового к сдаче», т.е. «будущего» коммерческого жилья.
По мнению HoREA, понятие «готовый к сдаче дом» не может трактоваться как включающее «будущее жилье», которое будет принято коммерческими банками в качестве обеспечения по кредитам на покупку этого самого дома.
Кроме того, в заявлении Государственного банка подтверждается, что «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, регулирующий норматив безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регулирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов».
Однако на самом деле Циркуляр 41 (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит правовые нормы, относящиеся не к «положениям о нормативе безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», а к «операциям кредитных организаций по предоставлению кредитов».
В частности, пункт 11 статьи 2 предусматривает «кредиты под залог недвижимости для физических лиц на приобретение жилья, отвечающего условиям», что аналогично положениям циркуляра Государственного банка, «регулирующего деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов».
Ассоциация считает, что если Циркуляр 41 регулирует только «коэффициент безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», то нет необходимости в правовых нормах, регулирующих «условия» «ипотечного кредита под залог недвижимости, предоставляемого физическим лицам для покупки дома» в пункте 11 статьи 2, поскольку уже существуют циркуляры Государственного банка, регулирующие операции по предоставлению кредитов кредитными организациями », — поднимается этот вопрос в документе HoREA.
Кроме того, по данным HoREA, документ «Некоторая информация, касающаяся правил по нормативам безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков», недавно выпущенный Государственным банком Вьетнама, не является «юридическим документом» в отличие от циркуляров, поэтому он представляет собой лишь информационную ценность.
Между тем, банки и филиалы иностранных банков при осуществлении операций по предоставлению кредитов обязаны руководствоваться Законом о кредитных организациях и циркулярами Государственного банка.
Ипотечные кредиты, обеспеченные будущей недвижимостью, сталкиваются с трудностями. (Иллюстрация: Конг Хьеу)
Циркуляры должны быть четко изменены и дополнены.
В связи с вышеуказанными трудностями, HoREA полагает, что до вступления в силу Циркуляра № 22/2023/TT-NHNN с 1 июля 2024 года в него необходимо внести изменения и дополнения в ближайшее время для поддержки рынка недвижимости в процессе восстановления и прозрачного, безопасного, здорового и устойчивого развития. Это также создаст условия для рассмотрения и одобрения кредитными организациями кредитов физическим лицам на покупку «будущего коммерческого жилья», обеспеченного залогом (ипотекой) этого жилья.
Многие другие эксперты также сходятся во мнении, что Госбанку необходимо внести поправки в циркуляр, чтобы сделать его юридически понятным и прозрачным, а не просто объявлять информацию и реагировать на общественное мнение.
Доктор Ле Данг Доань, бывший директор Центрального института экономического управления, заявил, что заимствования и кредитование должны осуществляться в соответствии с кредитным законодательством, а Государственный банк должен иметь четкие письменные инструкции. Такие инструкции следует предоставить до выпуска циркуляра, чтобы заинтересованные стороны могли высказать свое мнение и избежать недопонимания и ненужных споров.
Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь заявил, что не следует запрещать кредитование будущих покупок жилья. Однако Государственный банк не выпускал никаких правовых документов по этому вопросу, требующих от коммерческих банков повышения их способности оценивать и проводить самооценку для принятия решений.
Эксперты рекомендуют уточнить положения циркуляра о займах для покупки будущего жилья. (Иллюстрация)
Другой экономический эксперт проанализировал: « Кредитные учреждения часто соблюдают указы и циркуляры Государственного банка, имеющие чёткую юридическую силу. Если Циркуляр 22 не прояснит понятия, это вызовет у предприятий и населения недопонимание, панику и сомнения, а кредитные учреждения будут в замешательстве и даже не захотят выдавать кредиты».
Если в будущем Государственный банк не запретит кредитование покупки жилья, ему следует принять меры по его легализации, чтобы устранить трудности для всех сторон после вступления циркуляра в силу .
Представители многих компаний, занимающихся недвижимостью, также выразили недоумение по поводу новых правил. Руководитель одной из компаний в Ханое заявил: «Если Государственный банк не будет осуществлять чёткое регулирование, у нас не будет законных оснований для сотрудничества с банками. В нынешних условиях, когда доступ к кредитному капиталу затруднен, внесение поправок и уточнений в циркуляр для защиты бизнеса крайне необходимо».
В недавнем документе Государственный банк подтвердил, что новое положение не ограничивает права будущих покупателей жилья и не противоречит действующим правилам.
«Условие завершения строительства дома по договору купли-продажи жилья применяется только к ипотечным кредитам на покупку жилья (которые подвержены меньшему фактору риска, чем другие кредиты, обеспеченные недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.
В частности, организации и частные лица, желающие приобрести жильё и взять его в ипотеку, будут применять коэффициент риска от 30 до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости залога. При отсутствии информации о коэффициенте обеспечения (LTV) коэффициент риска составит 150%.
Конг Хьеу
Источник
Комментарий (0)