Государственному банку необходимо внести изменения в циркуляр.

Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что опубликовала документ о Государственном банке Вьетнама (SBV), в котором подтверждается, что он не будет ограничивать права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья в Циркуляре № 22/2023/TT-NHNN (изменяющем и дополняющем ряд статей Циркуляра № 41/2016/TT-NHNN).

Все еще существует много недопониманий.

Соответственно, HoREA полагает, что, хотя первоначальные шаги помогли будущим покупателям жилья почувствовать себя более уверенно, «юридические проблемы» Циркуляра 22 все еще остаются.

В частности: пункт а) статьи 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит положения, применимые только к случаям коммерческого жилья, «готового к сдаче», т.е. «доступного» коммерческого жилья, но не включает случаи кредитных займов на покупку коммерческого жилья, «не готового к сдаче», т.е. «будущего» коммерческого жилья.

По мнению HoREA, понятие «готовый к передаче дом» не может трактоваться как включающее «будущее жилье», которое может быть принято коммерческими банками в качестве обеспечения по кредитам на покупку этого дома.

Кроме того, в заявлении Государственного банка подтверждается, что «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, регулирующий норматив безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регулирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов».

Однако на самом деле Циркуляр 41 (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит правовые нормы, относящиеся не к «положениям о нормативе безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», а к «операциям кредитных организаций по предоставлению кредитов».

В частности, пункт 11 статьи 2 предусматривает «кредиты под залог недвижимости для физических лиц на приобретение жилья, отвечающего условиям», что аналогично положениям циркуляра Государственного банка, «регулирующего деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов».

Ассоциация считает, что если Циркуляр 41 регулирует только «коэффициент безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», то нет необходимости в правовых нормах, регулирующих «условия» «ипотечных кредитов под залог недвижимости, выдаваемых физическим лицам на покупку домов» в пункте 11 статьи 2, поскольку существуют циркуляры Государственного банка, регулирующие операции кредитных организаций по предоставлению кредитов », — поднимается этот вопрос в документе HoREA.

Кроме того, по мнению HoREA, документ «Некоторая информация, касающаяся правил о нормативах безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков», недавно выпущенный Государственным банком, не является «юридическим документом» в виде циркуляров, поэтому он представляет собой лишь информационную ценность.

Между тем, банки и филиалы иностранных банков при осуществлении операций по предоставлению кредитов обязаны руководствоваться Законом о кредитных организациях и циркулярами Государственного банка.

Ипотечные кредиты, обеспеченные будущей недвижимостью, сталкиваются с трудностями. (Иллюстрация: Конг Хьеу)

Циркуляры должны быть четко изменены и дополнены.

В связи с вышеуказанными трудностями, HoREA полагает, что до вступления в силу Циркуляра № 22/2023/TT-NHNN с 1 июля 2024 года в него следует внести изменения и дополнения в ближайшее время, чтобы поддержать рынок недвижимости в процессе восстановления и прозрачного, безопасного, здорового и устойчивого развития. Это также создаст условия для кредитных организаций, которые смогут одобрять кредиты физическим лицам на покупку «будущего коммерческого жилья», обеспеченного залогом (ипотекой) этого жилья.

Многие другие эксперты также сходятся во мнении, что Госбанку необходимо внести поправки в циркуляр, чтобы сделать его юридически понятным и прозрачным, а не просто объявлять информацию и реагировать на общественное мнение.

Доктор Ле Данг Доань, бывший директор Центрального института экономического управления, заявил, что заимствования и кредитование должны осуществляться в соответствии с кредитным законодательством, а Государственный банк должен иметь четкие письменные инструкции. До выпуска циркуляра такие инструкции должны быть предоставлены заинтересованным сторонам, чтобы они могли высказать свое мнение и избежать ненужных недоразумений и споров.

Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, заявил, что не следует запрещать кредитование будущих покупок жилья. Однако Государственный банк пока не выпустил нормативного акта по этому вопросу, обязывающего коммерческие банки улучшить свои возможности оценки и проводить самооценку для принятия решений.

Эксперты рекомендуют уточнить положения циркуляра о займах для покупки будущего жилья. (Иллюстрация)

Другой экономический эксперт проанализировал: « Кредитные учреждения часто соблюдают указы и циркуляры Государственного банка, имеющие чёткую юридическую силу. Если Циркуляр 22 не прояснит понятия, это вызовет у предприятий и населения недопонимание, панику и сомнения, а кредитные учреждения будут в замешательстве и даже не захотят выдавать кредиты».

Если в будущем Государственный банк не запретит ипотечные кредиты, он должен принять меры по их легализации, чтобы устранить трудности для всех сторон после вступления циркуляра в силу .

Представители многих компаний, занимающихся недвижимостью, также выразили недоумение по поводу новых правил. Один из руководителей предприятий в Ханое заявил: «Если Государственный банк не будет осуществлять чёткое регулирование, у нас не будет законных оснований для сотрудничества с банками. В нынешних условиях трудностей с доступом к кредитному капиталу внесение поправок и уточнение в циркуляр для защиты бизнеса крайне необходимо».

В недавнем документе Государственный банк подтвердил, что новое положение не ограничивает права будущих покупателей жилья и не противоречит действующим правилам.
«Условие завершения строительства дома по договору купли-продажи жилья применяется только к ипотечным кредитам на покупку жилья (которые имеют более низкий весовой коэффициент риска, чем другие кредиты, обеспеченные недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего жилья и берет в ипотеку будущее жилье, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, предписанный в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.
В частности, организации и частные лица, желающие приобрести жильё и взять его в ипотеку, будут применять коэффициент риска от 30 до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости залога. При отсутствии информации о коэффициенте обеспечения (LTV) коэффициент риска составит 150%.

Конг Хьеу

Источник