Государственному банку Вьетнама необходимо внести поправки в циркуляр.

Ассоциация риелторов Хошимина (HoREA) опубликовала документ, касающийся подтверждения Государственного банка Вьетнама (SBV) в Циркуляре № 22/2023/TT-NHNN (вносящем изменения и дополнения в некоторые статьи Циркуляра № 41/2016/TT-NHNN), что банк не ограничивает права организаций и частных лиц на приобретение строящегося жилья.

Многие недоразумения всё ещё остаются.

Таким образом, HoREA считает, что, хотя Циркуляр 22 первоначально помог успокоить покупателей строящихся объектов недвижимости, связанные с ним «юридические препятствия» все еще сохраняются.

В частности: пункт а, подпункт 11, статья 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными пунктом 1, статья 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) предусматривает, что он применяется только к коммерческому жилью, которое «завершено к передаче», т.е. коммерческому жилью, которое «готово к сдаче», но не включает случаи заимствования кредита для приобретения коммерческого жилья, которое «еще не завершено к передаче», т.е. коммерческому жилью, которое «находится в стадии строительства».

Согласно HoREA, понятие «готовые к сдаче дома» нельзя интерпретировать как включающее «дома в стадии строительства», которые коммерческие банки принимают в качестве залога по кредитам на покупку таких домов.

Кроме того, в заявлении Государственного банка Вьетнама подтверждается, что «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, регулирующий коэффициент достаточности капитала коммерческих банков и филиалов Государственного банка Вьетнама, не является документом, регулирующим кредитные операции кредитных учреждений».

Однако в действительности Циркуляр 41 (с поправками и дополнениями, внесенными пунктом 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит правовые положения, не относящиеся к «правилам о коэффициентах достаточности капитала коммерческих банков и филиалов Государственного банка Вьетнама», а скорее касающиеся «кредитоспособности кредитных учреждений».

В частности, пункт 11 статьи 2 предусматривает «кредиты, обеспеченные недвижимостью, для физических лиц на приобретение жилья, отвечающего условиям», аналогично положениям циркуляров Государственного банка Вьетнама, «регулирующих деятельность кредитных учреждений по предоставлению кредитов».

« Ассоциация считает, что если в Циркуляре 41 будет указан только «коэффициент достаточности капитала коммерческих банков и филиалов Государственного банка Вьетнама», то не потребуется нормативное регулирование, определяющее «условия» предоставления «ипотечных кредитов под залог недвижимости физическим лицам для приобретения жилья» в пункте 11 статьи 2, поскольку уже существуют циркуляры Государственного банка Вьетнама, регулирующие кредитные операции кредитных учреждений », — говорится в документе HoREA.

Кроме того, по данным HoREA, недавно изданный Государственный банк Вьетнама документ «Некоторая информация, касающаяся правил регулирования коэффициентов достаточности капитала для банков и филиалов иностранных банков» не является «нормативным документом», подобным циркулярам, и поэтому имеет лишь информационную ценность.

Между тем, банки и филиалы иностранных банков должны основывать свою кредитную деятельность на Законе о кредитных учреждениях и циркулярах Государственного банка Вьетнама.

Ипотечные кредиты, обеспеченные строящимися объектами недвижимости, сталкиваются с трудностями. (Иллюстративное изображение: Конг Хиеу)

Необходимо внести в циркуляр поправки и дополнения, которые должны быть четко сформулированы.

В свете вышеуказанных трудностей, HoREA считает, что до вступления в силу Циркуляра № 22/2023/TT-NHNN 1 июля 2024 года необходимо внести в него поправки и дополнения, чтобы поддержать рынок недвижимости в процессе его восстановления и развития прозрачным, безопасным, здоровым и устойчивым образом. Одновременно следует создать условия для того, чтобы кредитные учреждения могли одобрять кредиты для физических лиц на приобретение «строительствуемого коммерческого жилья», обеспеченного (ипотечного) самим домом.

Многие другие эксперты также согласны с тем, что Государственному банку Вьетнама необходимо внести поправки в циркуляр, чтобы обеспечить четкую и прозрачную правовую основу, вместо того чтобы просто объявлять информацию и реагировать на общественное мнение.

Доктор Ле Данг Доань, бывший директор Центрального института экономических исследований и управления, считает, что заимствования и кредитование должны соответствовать кредитному законодательству, а Государственный банк Вьетнама должен предоставить четкие письменные инструкции. Эти инструкции должны быть опубликованы до издания циркуляра, чтобы заинтересованные стороны могли высказать свое мнение и избежать недоразумений и ненужных дискуссий.

Доцент д-р Динь Чонг Тхинь заявил, что не следует запрещать кредиты на покупку строящихся домов. Однако, поскольку Государственный банк Вьетнама еще не издал юридически обязывающий документ по этому вопросу, коммерческим банкам необходимо улучшить свои навыки оценки и самооценки, чтобы принимать обоснованные решения.

Эксперты считают, что циркуляр о кредитах на покупку строящихся домов нуждается в уточнении. (Иллюстративное изображение)

Другой экономический эксперт проанализировал ситуацию следующим образом: « Кредитные учреждения обычно соблюдают указы и циркуляры Государственного банка Вьетнама, имеющие четкую юридическую силу. Если циркуляр № 22 не разъяснит эти понятия, это вызовет недопонимание, путаницу и сомнения среди предприятий и частных лиц, а кредитные учреждения будут проявлять нерешительность и, возможно, даже не захотят предоставлять кредиты».

Если Государственный банк Вьетнама не запретил кредитование на будущую покупку жилья, то ему следует принять меры по легализации этого вида кредитования, чтобы облегчить трудности для всех сторон после вступления циркуляра в силу .

Представители многих компаний, работающих в сфере недвижимости, также выразили недоумение по поводу новых правил. Руководитель одной из компаний, базирующихся в Ханое, заявил: «Если Государственный банк Вьетнама не даст четких разъяснений по этим правилам, у нас не будет законных оснований для проведения операций с банками. В нынешних условиях ограниченного доступа к кредитам внесение поправок и уточнение циркуляра для защиты бизнеса крайне важно».

В недавнем заявлении Государственный банк Вьетнама подтвердил, что новые правила не ограничивают права покупателей будущего жилья и не противоречат действующим нормативным актам.
«Условие о завершении строительства дома в соответствии с договором купли-продажи распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска по сравнению с другими обеспеченными недвижимостью задолженностями)».
В случаях, когда организациям или частным лицам необходимо построить или приобрести строящееся жилье и заложить его в ипотеку, это будет подпадать под категорию кредитов, обеспеченных недвижимостью, как это предусмотрено в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как это предусмотрено в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.
В частности, организации и частные лица, желающие приобрести дом и обеспечить его залогом (ипотекой), будут применять коэффициент риска в размере 30-120% в зависимости от коэффициента соотношения кредита к стоимости залога (LTV), рассчитываемого как отношение остатка кредита к стоимости залога. В случаях, когда коэффициент LTV недоступен, коэффициент риска составит 150%.

Конг Хиеу

Источник