Согласно данным исследования DKRA Group, по состоянию на июнь 2023 года предложение курортной недвижимости на Фукуоке достигло более 17 600 наименований. Это делает этот регион третьим по величине рынком по объёму предложения курортной недвижимости, занимая 24% от общего предложения в стране, уступая только Биньтхуану и Бариа-Вунгтау .
Избыток предложения также является главным фактором, ставящим курортную недвижимость на Фукуоке в сложное положение. В настоящее время на Фукуоке реализуется около 300 инвестиционных проектов в сфере туризма , но только 47 из них введены в эксплуатацию, что может серьёзно повлиять на местный рынок из-за переизбытка предложения и привести к закрытию многих проектов.
Не говоря уже о том, что многие инвесторы вышли на рынок поспешно, не задумываясь о долгосрочной перспективе, сосредоточившись на развитии элитного жилья, что привело к переизбытку предложения в этом сегменте. В настоящее время на Фукуоке насчитывается около 14 000 гостиничных номеров среднего и высокого класса, что составляет почти 50% от общего номерного фонда острова. Однако номерной фонд эконом-класса используется недостаточно, хотя спрос в этом сегменте по-прежнему довольно высок.
Многим инвесторам, купившим дома на Фукуоке для сдачи в аренду, пришлось продать их с убытком из-за трудностей в эксплуатации.
В условиях конкуренции в одном сегменте эффективность эксплуатации курортной недвижимости на Фукуоке оценивается как крайне низкая. По данным DKRA Group, даже в пик сезона заполняемость бутик-отелей, курортных вилл и мини-отелей достигает 28–32%, причём большинство составляют местные гости. При заполняемости менее 30% рентабельность составляет всего 0,5–1%.
Средняя стоимость номера в отелях высокого класса на этом рынке в настоящее время колеблется в пределах 100–120 долларов США за ночь, а заполняемость составляет всего 30–35% из-за слишком высокой конкуренции при том же уровне цен. Однако решения этой проблемы, похоже, нет, поскольку, снижая цены в соответствии со спросом, сложно получить прибыль, соизмеримую с инвестициями.
Кроме того, по мнению экспертов, одним из факторов, делающих курортную недвижимость Фукуока непривлекательной для туристов, является отсутствие уникальности. Это считается негативным последствием игнорирования маркетинговых исследований и местной культуры. Вместо этого существуют стереотипные модели, скопированные с других культур. Эта проблема негативно сказывается на опыте туристов, которые приезжают сюда, не ощущая духа местной культуры. Этот недостаток курортной недвижимости Фукуока сложно исправить, если инвесторы не уделяют должного внимания фактору устойчивого туризма.
Несмотря на многочисленные преимущества от эксплуатации курортной недвижимости, многие инвесторы сталкиваются с трудностями из-за проблемы переизбытка предложения.
По сравнению с другими туристическими направлениями Вьетнама, Фукуок имеет конкурентное преимущество в плане безвизового режима для иностранных туристов. Согласно этой политике, туристы всех стран освобождаются от виз при условии, что они въезжают на Фукуок напрямую, а не посещают другие места.
Однако количество маршрутов и частота рейсов являются препятствием для Фукуока в продвижении вышеупомянутой конкурентной политики. Например, в некоторых других популярных туристических направлениях Вьетнама, таких как Пхукет (Таиланд) и Бали (Индонезия), рейсы, связывающие эти направления, весьма разнообразны и выполняются из многих крупных регионов мира . Доля рейсов в эти два направления составляет 150% и 430% от доли рейсов в Фукуок, не говоря уже о внутренних стыковочных рейсах в этих двух странах, упомянутых выше.
Многие считают, что для улучшения текущей ситуации и развития рынка курортной недвижимости на Фукуоке необходимо ориентироваться на местный рынок, улучшая инфраструктуру, транспортную доступность и имидж для привлечения туристов. В то же время необходимо уделять внимание развитию факторов устойчивого туризма, основанного на культуре коренных народов, и повышению качества обслуживания туристов, особенно иностранных.
Источник
Комментарий (0)