Горячий прайс-лист на землю в провинциях 2026 года

До настоящего времени провинции обнародовали новый прейскурант цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года, чтобы собрать общественное мнение перед его представлением в Народный совет для принятия решения об официальном введении его в действие с 1 января 2026 года. Изменение прейскуранта цен на землю привлекает особое внимание со стороны людей, предприятий, прессы и общественного мнения и, можно сказать, становится горячей темой.

С 2026 года государство отменит рамку цен на землю, регулируемую правительством каждые 5 лет, и заменит ее прейскурантом цен на землю, регулируемым провинциями, начиная с 2026 года, и затем ежегодно корректируемым в соответствии с фактическими колебаниями рынка. Прейскурант цен на землю составляется в соответствии со строгими постановлениями правительства и инструкциями Министерства сельского хозяйства и окружающей среды о принципах, процессах, методах и критериях по областям и местоположению. Два самых основных принципа - это определение цен, близкое к рыночным ценам, с обеспечением независимости между консультационным подразделением по определению цен и Советом по оценке цен с компетентным утверждающим органом. Общий прейскурант включает в себя 8 основных вторичных таблиц в соответствии с 8 типами земель: 4 таблицы сельскохозяйственных земель (земли для однолетних культур, земли для многолетних культур, земли для аквакультуры и земли лесного хозяйства). Несельскохозяйственные земли также включают в себя 4 таблицы (земли жилой застройки, земли для коммерческой и обслуживающей деятельности, земли для производственных объектов, земли для промышленных парков). Кроме того, её можно разделить на множество более мелких вторичных таблиц, например, для жилых и других несельскохозяйственных земель, классифицированных по городским и сельским районам. Таблица цен на землю по каждой административной единице, коммуне и району, делится на множество областей, каждая из которых включает ряд пунктов. Каждый пункт имеет ряд местоположений. Каждая категория жилых и других несельскохозяйственных земель обычно имеет 5 местоположений, а каждая категория популярных сельскохозяйственных земель — 3 места. Местоположение под номером 1 имеет самую высокую цену, далее цены постепенно снижаются.

Прейскурант цен на землю является основой для определения цены земельного участка, предоставляемого в аренду или предоставляемого государством (за плату), цены торгов, платы за землепользование при переводе земель, налога на покупку и передачу земель, компенсации при изъятии земель государством, других сборов и платежей на землю.

Предлагается, чтобы прейскурант цен на землю в провинциях на 2026 год приблизился к рыночной цене, увеличившись в среднем на 30–70% для жилых земель и на 20–50% для сельскохозяйственных угодий (по сравнению с прейскурантом цен на землю, действовавшим до конца 2025 года). Прейскурант цен на землю на равнинах предлагается увеличить в среднем на 30–40% для жилых земель, на 15–30% для сельскохозяйственных угодий. В горных районах этот показатель составляет 15–30% и 10–25%. Пиковая цена всех типов земель в горных районах значительно ниже и составляет всего 10–30% для равнинных районов. Примечательно, что в случаях слияния провинций цены на землю в центральной части не увеличиваются или даже уменьшаются, когда административный центр провинции перемещается в другое место, наоборот, цены на землю в месте, которое становится общим административным центром провинций после слияния, резко возрастают.

Некоторые населенные пункты стали эпицентрами в прессе. На севере Ханоя предлагаемое повышение цен на городские земли составляет от 2 до 26% (по сравнению со скорректированной ценой в 2025 году), до 150-270% (по сравнению с нескорректированной ценой в 2025 году). Пиковая цена (в расчете на квадратный метр) составляет 702 миллиона донгов для городских земель в центре города и 290 000 донгов для сельскохозяйственных земель. В Куангнине городские земли выросли в среднем в 1,5-2 раза, максимально - более чем в 5 раз, пиковая цена составила 203 миллиона донгов; сельские земли выросли в среднем более чем в 3 раза, до 9 раз. Хайфон вырос больше всего на 370%, пиковая цена городских земель составила более 200 миллионов донгов. В Бакнине городские земли выросли в среднем в 2,4 раза, пиковая цена составила 120 миллионов донгов. В Центральном регионе, Нгеан, в некоторых местах старого и нового города Винь, рассчитанная на 80% от рыночной цены, пиковая цена превысила 200 миллионов донгов. В Дананге цены на городские земли выросли на 5-82%, пиковая цена составила 350 миллионов донгов; сельскохозяйственные земли всех видов выросли в среднем на 140-150%, пиковая цена составила 300 000 донгов. В Куангнгае цены на городские земли выросли в 2-3 раза, пиковая цена составила 60 миллионов донгов. На юге, в городе Хошимин выросли на 4%-280%. Пиковая цена на городские земли составила 687 миллионов донгов, на сельскохозяйственные земли - 810 тысяч донгов. В Донгнай жилые земли выросли в 1,3-2 раза; сельскохозяйственные земли выросли в 1,1-1,8 раза, в некоторых местах они выросли в 9 раз. Пиковая цена на городскую землю составила 64 млн донгов, на сельскую – 18 млн донгов, на сельскохозяйственную – 396 000 донгов за квадратный метр. В Тэйнине сельская и городская земля выросли в 1,6-6 раз, пиковая цена на городскую землю составила 83 млн донгов, на сельскохозяйственную – 178 000 донгов.

Северные центральные и горные провинции входят в группу с низким и средним ростом цен на землю. Городские земли выросли в среднем на 15%-30%, максимальное увеличение составило 5-8 раз; сельскохозяйственные земли выросли в среднем на 5-20%, максимальное увеличение составило 80%. Провинция Тхайнгуен достигла самого высокого пика, сельскохозяйственные земли стоили 140 000 донгов, городские земли — 100 миллионов донгов. Провинция Футо — более 90 000 донгов и 105 миллионов донгов. Провинция Лаокай — более 50 000 донгов и 83 миллиарда донгов. Провинция Дьенбьен — 82 000 донгов и 42,5 миллиона донгов. Провинция Лайчау — 43 000 донгов и более 9 миллиардов донгов. Провинция Лангшон — 43 000 донгов и 37,2 миллиона донгов.

Son La является одной из провинций, которая заранее объявила список цен на землю 2026 года, и в настоящее время собирает комментарии со всех уровней, секторов, организаций и людей. Комитет провинциального фронта Отечества также собирает комментарии от членов Консультативного совета. Список цен на землю Son La содержит 8 списков в соответствии с 8 типами земель. Сельскохозяйственные земли имеют 4 таблицы (земли для выращивания однолетних культур, земли для выращивания многолетних культур, лесные земли, земли для аквакультуры. Несельскохозяйственные земли имеют 4 таблицы: жилые земли, коммерческая земля, земли для обслуживания, земли несельскохозяйственного производства, земли промышленных парков, промышленные кластеры). Несельскохозяйственные земли в соответствии с 75 административными единицами коммун и районов. Каждый район обычно имеет около 20 районов, коммуна имеет около 10 районов. Каждый район имеет много категорий, каждая категория обычно имеет 5 местоположений. Что касается сельскохозяйственных земель, вся провинция имеет 75 коммун и районов, которые являются 75 районами и также 75 местоположений. Средняя цена на жилую землю выросла на 10–20%. Цена на сельскохозяйственную землю в основном стабильно росла примерно на 30%. Самая высокая цена на жилую землю среди всех типов земель — в районе То Хьеу, обычно 15–20 млн донгов/м², пиковая цена — 54 млн донгов. Второй пик — 32 млн донгов — в районе Тхао Нгуен (старый город Мок Чау). Пиковая цена на коммунальную землю составляет почти 16 млн донгов (коммуна Майшон, старый город Майшон). Самая высокая цена на сельскохозяйственную землю — на рисовые поля с 2 культурами, в среднем 45 000 донгов/м², пиковая цена — 78 000 донгов (коммуна Доан Кет, старый район Мок Чау). Таким образом, по сравнению с прогнозируемыми ценами на землю в провинциях страны, ожидаемая цена на землю в Шонла находится в группе низких цен, а темпы роста также находятся в группе низких. В северных центральных и горных районах цены на землю и темпы роста находятся в группе средних. Такая возможность соответствует фактической ситуации на земельном рынке в Шонла.

Таблица цен на землю провинции Сон Ла находится в группе провинций с некоторыми отличиями по сравнению со всей страной и регионом. То есть, (1) цены на сельскохозяйственные земли растут неуклонно и более быстрыми темпами, чем цены на жилые земли, в то время как в целом по стране и региону цены на жилые земли растут выше; (2) Зонирование и расположение жилых земель и других несельскохозяйственных земель по коммунам и районам, без деления таблицы на городские и сельские районы; (3) Принятие каждой коммуны и района как области, так и местоположения для определения цен на сельскохозяйственные земли. Проблема заключается в том, что до слияния во всей провинции было 204 коммуны и района, теперь их 75. Сейчас многие коммуны объединяются из 2-3 коммун, включая коммуны, принадлежащие разным регионам развития (регион I, регион II, регион III), но все в одном месте, что заставляет людей задуматься.

Цены на землю и темпы роста цен на землю в регионах, провинциях и городах в основном обусловлены разным уровнем экономического развития, разным уровнем урбанизации, разным уровнем развития инфраструктуры, индустриальных парков, предприятий и инвестиционных проектов. Однако в целом, по оценкам экспертов, если прежняя цена на землю составляла около 70% от рыночной, то в 2026 году ожидается её рост до более чем 85%. Однако на рыночную цену иногда, а в некоторых местах, влияют и негативные факторы (ценовое стимулирование, инфляция). Ожидаемая цена на землю слишком высока, шокирует она или нет, мнения расходятся. Если государственная цена «догонит», рыночная цена также «побежит». Наиболее безопасным и обоснованным является предположение, что асимптотическому процессу необходим как минимум 5-летний цикл для достижения оптимального асимптотического уровня. Приближение цен на землю к рыночным ценам – объективная и необходимая тенденция, но это также палка о двух концах. Государство ограничит финансовые потери, увеличит поступления в бюджет и одновременно увеличит расходы на компенсации, поддержку и переселение при рекультивации земель. Предприятия обеспокоены тем, что издержки на инвестиционные проекты возрастут при росте цен на землю, что снизит конкурентоспособность продукции на рынке, что, в свою очередь, повлияет на привлечение рабочей силы и создание источников пополнения бюджета. Люди особенно обеспокоены ценами на садовые земли, переведенные в жилую застройку. Ожидается, что стоимость садовых земель, прилегающих к жилой застройке, вырастет в 1,5 раза по сравнению с сельскохозяйственными землями того же типа, а при переводе в жилую застройку цена увеличится в 20, а то и в 50 раз. Домохозяйства, желающие отделить и перевести землю под строительство домов для своих детей, оказываются в затруднительном положении, поскольку им приходится нести финансовое бремя, превышающее их возможности. Многие эксперты рекомендуют приблизить стоимость садовых земель к стоимости жилых земель (примерно 60-70%), чтобы снизить финансовую нагрузку на население. Однако правительство предложило, а Национальная ассамблея запрашивает мнения о политике использования финансовой политики для более разумного решения этой проблемы. То есть, те, кто переведет садовые земли в жилую застройку в установленные сроки, получат скидку 70%, при этом им придется выплатить лишь 30% от суммы платежа. В случае превышения лимита менее одного раза, выплата составит 50%, а в случае превышения лимита более одного раза, выплата составит 100%.

Что касается увеличения затрат на инвестиционные проекты предприятий при росте цен на землю, то, по мнению профессора Данг Хунг Во, бывшего заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды, и многих экспертов, страны с хорошим опытом могут этому поучиться. Инвестиционные проекты предприятий создают объекты, инфраструктуру, привлекают рабочую силу – это основной фактор роста цен на землю в регионе, обеспечивая поступления в бюджет. Следовательно, можно снизить затраты на инвестиции предприятий.

Другая проблема заключается в том, что процесс составления прейскурантов на землю очень слабо подвержен влиянию негативных факторов, но определение конкретных цен на землю для каждого случая в зависимости от типа земли, площади, местоположения и времени может возникнуть с большей вероятностью. Поскольку в этот момент конкретная цена на землю берется из цены в прейскуранте на землю, умноженной на коэффициент. Эффективной мерой для предотвращения негативных рисков, вызывающих несправедливость и приводящих к судебным искам, является то, что определение конкретных цен на землю должно быть публичным и прозрачным, общество должно контролироваться и иметь свое мнение. С другой стороны, переходный период для подготовки к корректировке цен на землю, земельные процедуры, земельные сделки, преобразование земли часто блокируются и застоялись, что существенно влияет на интересы бизнеса и людей. Органы власти на всех уровнях должны обеспечить публичный, прозрачный и плавный процесс перехода и поручить компетентным органам (агентствам, занимающимся земельными процедурами и сбором налогов, сборов и платежей за землю) преодолеть явление задержек, связанных с ожиданием повышения цен на землю.

Прейскурант цен на землю в провинциях на 2026 год оценивается как тщательно подготовленный и в целом максимально приближенный к рыночной ситуации. Однако это лишь прогноз. Благодаря учету мнений основных заинтересованных субъектов (населения и предприятий), мнений организаций, имеющих право на критику, комментариев и оценок оценочного совета, прейскуранты цен на землю, безусловно, станут более полными, удовлетворяющими государство, предприятия и население, внеся значительный вклад в социально-экономическое развитие каждого населенного пункта и всей страны.

 

Фан Дык Нгу

Источник: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html