Актуальный прайс-лист на земельные участки в различных провинциях на 2026 год.

На сегодняшний день провинции опубликовали новые списки цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года, чтобы собрать мнения общественности перед представлением их на рассмотрение Народным советам провинций для принятия решения и официального вступления в силу с 1 января 2026 года. Изменения в списках цен на землю привлекают значительное внимание общественности, бизнеса, прессы и общественного мнения; можно сказать, что эта тема становится актуальной.

Начиная с 2026 года правительство отменит систему цен на землю, устанавливаемую правительством каждые 5 лет, заменив ее таблицами цен на землю, определяемыми провинциями, начиная с 2026 года, и впоследствии ежегодно корректируемыми в соответствии с фактическими рыночными колебаниями. Таблицы цен на землю разрабатываются в соответствии со строгими государственными правилами и указаниями Министерства сельского хозяйства и окружающей среды относительно принципов, процедур, методов и критериев для различных районов и местностей. Два наиболее важных принципа — определение цен, максимально точно отражающих рыночные цены, и обеспечение независимости между консультационным подразделением, определяющим цену, и Советом по оценке цен, являющимся компетентным органом для утверждения. Общая таблица цен включает 8 основных вторичных таблиц в соответствии с 8 типами земель: 4 таблицы для сельскохозяйственных земель (земли под однолетние культуры, земли под многолетние культуры, земли для аквакультуры и лесные угодья); 4 таблицы для несельскохозяйственных земель (земли под жилую застройку, земли под коммерческую и сервисную застройку, земли под производственные объекты и земли под промышленные парки). Кроме того, цены на землю могут быть дополнительно разделены на более мелкие вторичные таблицы, такие как земли под жилую застройку и другие типы несельскохозяйственных земель, классифицированные по городским и сельским районам. Таблицы цен на землю также доступны для каждой административной единицы (коммуны/района), при этом каждая единица, в свою очередь, подразделяется на несколько зон, каждая из которых содержит ряд категорий. Каждая категория включает в себя несколько участков. Каждая категория жилых и других несельскохозяйственных земель обычно имеет 5 участков, а каждая категория сельскохозяйственных земель обычно имеет 3 участка. Участок номер 1 имеет самую высокую цену, а цены на последующие участки снижаются.

Прейскурант цен на землю служит основополагающей основой для определения стоимости государственной земли, сдаваемой в аренду или выделяемой (с оплатой), цен на торгах, платы за пользование землей при ее преобразовании, налогов на покупку и продажу земли, компенсации при возвращении земли государству, а также других сборов и платежей, связанных с землей.

Предложенный прейскурант цен на землю для провинций на 2026 год близок к рыночным ценам, со средним увеличением на 30-70% для земель под жилую застройку и на 20-50% для сельскохозяйственных земель (по сравнению с прейскурантом цен на землю, действовавшим до конца 2025 года). Предложенное увеличение цен на землю под жилую застройку на равнинах составляет 30-40% для земель под жилую застройку и 15-30% для сельскохозяйственных земель. В горных районах этот показатель составляет 15-30% и 10-25%. Пиковые цены на землю в горных районах значительно ниже, всего 10-30% от цен на равнинах. Примечательно, что в случаях объединения провинций цены на землю в центральных районах не растут, а при переносе административного центра провинции могут даже снижаться. Напротив, цены на землю в районах, которые становятся общим административным центром объединенных провинций, резко возрастают.

В центре внимания СМИ оказались несколько населенных пунктов. На севере, в Ханое, предлагается повышение цен на городскую землю на 2-26% (по сравнению с скорректированной ценой 2025 года) и на 150-270% (по сравнению с нескорректированной ценой 2025 года). Пиковая цена (за квадратный метр) составляет 702 миллиона донгов за городскую землю в центре города и 290 000 донгов за сельскохозяйственные земли. В провинции Куанг Нинь цены на городскую землю выросли в среднем в 1,5-2 раза, в некоторых случаях более чем в 5 раз, достигнув пика в 203 миллиона донгов; цены на сельскую землю выросли в среднем примерно в 3 раза, в некоторых случаях достигнув 9 раз. В Хайфоне зафиксирован самый высокий рост — 370%, цены на городскую землю превысили 200 миллионов донгов. В провинции Бакнинь цены на городскую землю выросли в среднем в 2,4 раза, достигнув пика в 120 миллионов донгов. В центральном Вьетнаме, в провинции Нгеан, цены на землю в некоторых районах старого и нового города Винь составляют 80% от рыночной стоимости, достигая пиковых значений более 200 миллионов донгов. В Дананге цены на городскую землю выросли на 5-82%, достигнув пика в 350 миллионов донгов; цены на сельскохозяйственные земли всех типов выросли в среднем на 140-150%, достигнув пика в 300 000 донгов. В Куангнгае цены на городскую землю выросли в 2-3 раза, достигнув пика в 60 миллионов донгов. В южном Вьетнаме, в Хошимине, наблюдался рост цен на 4-280%. Пиковые цены на городскую землю достигли 687 миллионов донгов, а на сельскохозяйственные земли — 810 000 донгов. В Донгнайе цены на жилую землю выросли в 1,3-2 раза; цены на сельскохозяйственные земли — в 1,1-1,8 раза, а в некоторых районах рост достигал 9 раз. Пиковые цены на городскую землю достигли 64 миллионов донгов, на сельскую жилую землю — 18 миллионов донгов, а на сельскохозяйственные земли — 396 000 донгов/м². В провинции Тайнинь цены на землю в сельской и городской местности выросли в 1,6–6 раз, при этом цены на городскую землю достигли пика в 83 миллиона донгов, а на сельскохозяйственные земли — 178 000 донгов.

Провинции Северного Среднего Запада и горного региона относятся к группе с низким и средним ростом цен на землю. Цены на городскую жилую землю выросли в среднем на 15-30%, при этом максимальный рост составил 5-8 раз; цены на сельскохозяйственные земли выросли в среднем на 5-20%, при этом максимальный рост составил 80%. В провинции Тхай Нгуен цены достигли пика: сельскохозяйственные земли стоили 140 000 донгов, а городская жилая земля — 100 миллионов донгов. В провинции Фу Тхо цены превышали 90 000 и 105 миллионов донгов. В провинции Лаокай цены превышали 50 000 и 83 000 миллионов донгов. В провинции Дьенбьен цены составляли 82 000 и 42,5 миллиона донгов. В провинции Лайчау цены составляли 43 000 и более 9 000 миллионов донгов. В провинции Лангшон цены составляли 43 000 и 37,2 миллиона донгов.

Сон Ла — одна из провинций, которая заблаговременно объявила свой прейскурант цен на землю на 2026 год и в настоящее время собирает отзывы от всех уровней, секторов, организаций и общественности. Провинциальный комитет Отечественного фронта также собирает мнения членов Консультативного совета. Прейскурант цен на землю в Сон Ла включает восемь прейскурантов для восьми типов земель. Сельскохозяйственные земли имеют четыре прейскуранта (земли под однолетние культуры, земли под многолетние культуры, лесные угодья и земли для аквакультуры). Несельскохозяйственные земли имеют четыре прейскуранта: земли под жилую застройку, коммерческие и сервисные земли, земли под несельскохозяйственное производство и земли для промышленных парков/промышленных кластеров. Несельскохозяйственные земли классифицируются по 75 административным единицам (коммунам и кварталам). Каждый квартал обычно включает около 20 районов, а каждая коммуна — около 10 районов. Каждый район имеет множество категорий, при этом каждая категория обычно включает 5 населенных пунктов. Что касается сельскохозяйственных земель, то вся провинция включает 75 коммун и кварталов, что означает 75 районов и 75 населенных пунктов. Средние цены на жилую землю выросли на 10-20%. Цены на сельскохозяйственные земли стабильно росли примерно на 30%. Самые высокие цены среди всех типов земель были зафиксированы на жилую землю, в частности, в районе То Хьеу, где они составляли в среднем 15-20 миллионов донгов/м², достигнув пика в 54 миллиона донгов. Вторая по величине цена составила 32 миллиона донгов в районе Тхао Нгуен (бывший город Мок Чау). На уровне коммун цены на жилую землю достигли пика почти в 16 миллионов донгов (коммуна Май Сон, бывший город Май Сон). Самые высокие цены наблюдались на сельскохозяйственные земли под рисоводство с двойной культурой, в среднем 45 000 донгов/м², достигнув пика в 78 000 донгов (коммуна Доан Кет, бывший район Мок Чау). Таким образом, по сравнению с прогнозируемыми ценами на землю в провинциях по всей стране, прогнозируемые цены на землю в Сон Ла являются одними из самых низких, и темпы роста также одни из самых низких. В северном регионе, в центральной части Шотландии и горах, цены на землю и темпы их роста находятся в среднем диапазоне. Это соответствует реальной ситуации на рынке земли в Сон Ла.

Список цен на землю в провинции Сонла имеет некоторые отличия от остальной части страны и региона. В частности, (1) цены на сельскохозяйственные земли растут стабильно и более высокими темпами, чем цены на жилые земли, в то время как в остальной части страны и региона цены на жилые земли растут быстрее; (2) земли и несельскохозяйственные земли разделены на участки и населенные пункты в соответствии с каждой коммуной и районом, вместо разделения списка по городским и сельским районам; (3) каждая коммуна и район используются как в качестве участка, так и в качестве населенного пункта для определения цен на сельскохозяйственные земли. Вызывает беспокойство тот факт, что до объединения в провинции было 204 коммуны и района, а сейчас их осталось всего 75. Сейчас многие коммуны, включая коммуны, принадлежащие к различным зонам развития (зона I, зона II, зона III), были объединены из 2-3 коммун, но все они находятся в одном и том же месте, что вызывает опасения.

Цены на землю и темпы их роста различаются в зависимости от региона и провинции/города, главным образом из-за разных уровней экономического развития, урбанизации, развития инфраструктуры, промышленных зон, предприятий и инвестиционных проектов. В целом, эксперты прогнозируют, что если текущие цены на землю составляют около 70% от рыночной стоимости, то в 2026 году ожидается их рост примерно на 85%. Однако рыночные цены иногда, и в некоторых местах, подвержены влиянию негативных факторов (манипулирование ценами, инфляция цен). Вопрос о том, является ли прогнозируемый рост цен на землю слишком быстрым и вызовет ли он шок, остается предметом дискуссий. Если правительство «догонит» рыночную цену, рыночная цена также «следует за ней». Наиболее безопасный и разумный подход — это наличие как минимум 5-летнего цикла для достижения оптимальной конвергенции цен. Приближение цен на землю к рыночной стоимости — это объективная и необходимая тенденция, но это также и палка о двух концах. Правительство ограничит финансовые потери и увеличит бюджетные поступления, но это также увеличит расходы на компенсации, поддержку и переселение при рекультивации земель. Предприятия обеспокоены тем, что из-за роста цен на землю вырастут затраты на инвестиционные проекты, что снизит конкурентоспособность их продукции на рынке, а это, в свою очередь, повлияет на привлечение рабочей силы и формирование бюджетных доходов. Общественность обеспокоена, особенно ценой садовых участков при их переоборудовании в жилые. Ожидается, что цена садовых участков, примыкающих к жилым домам, вырастет в 1,5 раза по сравнению с аналогичной сельскохозяйственной землей, но при переоборудовании в жилые дома цена увеличится в 20 или даже 50 раз. Домохозяйства, желающие разделить и переоборудовать землю для строительства домов для своих детей, оказываются в безвыходном положении из-за финансового бремени, превышающего их возможности. Многие эксперты предлагают повысить цену садовых участков почти до уровня цен на жилые дома (примерно на 60-70%), чтобы снизить финансовое бремя для населения. Однако правительство предлагает, и Национальное собрание в настоящее время запрашивает мнения по этому вопросу, политику использования финансовых стимулов для более разумного решения проблемы. Те, кто переоборудует садовые участки в жилые дома в установленные сроки, имеют право на 70%-ную скидку, оплачивая лишь 30% своих финансовых обязательств. Если лимит превышен менее одного раза, они платят 50%; если он превышен один или более раз, они платят 100%.

Что касается увеличения затрат на производственные ресурсы для инвестиционных проектов из-за роста цен на землю, профессор Данг Хун Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, и многие эксперты считают, что страны с хорошим опытом могут извлечь из этого урок. В частности, инвестиционные проекты создают инфраструктуру и привлекают рабочую силу, что является основополагающим фактором роста цен на землю в регионе и пополнения бюджета. Таким образом, финансовая нагрузка на предприятия может быть снижена.

Еще одна проблема заключается в том, что процесс составления таблиц цен на землю менее подвержен негативным влияниям, в то время как определение конкретных цен на землю для каждого случая на основе типа земли, площади, местоположения и времени может быть более проблематичным. Это связано с тем, что конкретная цена на землю рассчитывается путем умножения цены в таблице цен на землю на коэффициент. Эффективной мерой предотвращения негативных рисков, несправедливости и потенциальных жалоб является обеспечение публичности и прозрачности определения конкретных цен на землю с участием и контролем со стороны общественности. С другой стороны, переходный период, предшествующий корректировке цен на землю, земельные процедуры, сделки купли-продажи и преобразование земель, часто сопровождаются задержками и сбоями, что существенно влияет на права предприятий и граждан. Государственные органы всех уровней должны обеспечить прозрачный, плавный и эффективный переходный процесс, поручив соответствующим ведомствам (тем, которые занимаются земельными процедурами и собирают земельные налоги, сборы и платежи) преодолеть задержки, вызванные ожиданием повышения цен на землю.

Перечень цен на землю на 2026 год в провинциях считается хорошо подготовленным и в целом отражает рыночные реалии. Однако это всего лишь прогнозы. Благодаря сбору отзывов от ключевых заинтересованных сторон (граждан и предприятий), включая мнения организаций, выполняющих функции по пересмотру, и оценки оценочного совета, перечни цен на землю, несомненно, станут более полными, удовлетворяя правительство, предприятия и граждан, и внесут значительный вклад в содействие социально-экономическому развитию в каждом регионе и стране в целом.

 

Фан Дык Нгу

Источник: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html