Развитие социального жилья в Хошимине. Часть 2. Почему социального жилья по-прежнему не хватает?

Хошимин — город с самым высоким спросом на социальное жильё в стране. Несмотря на то, что городское правительство предприняло множество усилий для поиска решений, процесс их реализации по-прежнему сталкивается с множеством препятствий, что затрудняет удовлетворение реальных потребностей.

Предприятия боятся... процедур

По данным Департамента строительства города Хошимин , темпы ввода в эксплуатацию квартир социального жилья не достигли ожиданий, поскольку работы по выплате компенсаций и расчистке территории на некоторых объектах социального жилья затруднены, затянуты, реализация проектов идет медленно или вообще невозможна.

Серия проектов квартир в районе Анлак (Хошимин).

Для проектов коммерческого жилья (NƠTM) с масштабом землепользования более 10 га, несмотря на то, что определен земельный фонд в размере 20% для строительства социального жилья, инвестор проекта не спешит осуществлять компенсацию за расчистку участка или вкладывать средства в строительство технической инфраструктуры, поэтому инвестиции в строительство не реализуются.

«Инвесторы проектов NƠTM не спешат передавать государству 20% земельного фонда проекта для реализации инвестиций в строительство социального жилья или медленно реализуют проекты социального жилья на этих 20%. Источники долгосрочного капитала, необходимые инвесторам для финансирования проектов социального жилья, привлечения средств на строительство и приобретения жилья бенефициарами социальной жилищной политики, нестабильны», — добавил представитель Департамента строительства города Хошимин.

Между тем, по словам Нгуен Зуй Чуена, эксперта по финансам и недвижимости, в Хошимине не не хватает земли, а скорее системного планирования. «Если территория полностью спланирована, включая инфраструктуру, школы, парки и транспорт, вполне возможно построить десятки многоквартирных домов. Но если планирование фрагментарное и земля разделена на небольшие участки, можно построить лишь несколько десятков малоэтажных домов, что приводит к серьёзным потерям земельных фондов», — сказал Нгуен Зуй Чуен.

Кроме того, процедуры инвестирования в проекты социального жилья по-прежнему сложны. Помимо процедур утверждения инвестиционной политики, признания инвесторов, утверждения детального планирования в масштабе 1/500, утверждения инвестиций, выделения земельных участков, расчета платы за землепользование и внесения залога, как в случае с коммерческим жильем, проекты социального жилья должны проводить оценку стоимости социального жилья, подтверждать субъектов купли-продажи и аренды с выкупом социального жилья, проверять документы и т.д., что увеличивает сроки, увеличивает альтернативные издержки и отпугивает инвесторов. Между тем, механизм оценки земли и определения финансовых обязательств по-прежнему громоздок и дублируется в компетенции различных ведомств.

«Причин нехватки социального жилья множество, но самая главная — это сложность процесса подачи заявки на получение разрешения на строительство социального жилья. Между тем, строить коммерческое жильё проще и выгоднее, так зачем выбирать более сложный вариант с меньшей прибылью? К тому же, городское планирование не подходит. На многих земельных участках разрешено строить только малоэтажные дома с низкой плотностью застройки, что делает невозможной реализацию масштабных проектов социального жилья», — отметил г-н Нгуен Зуй Чуен.

Компании, работающие в этой сфере, сталкиваются не только с процедурными, но и с многочисленными финансовыми трудностями. Г-н Нгуен Ван Тхань Хуэй, заместитель генерального директора корпорации Becamex IDC, отметил: «Самой большой проблемой для бизнеса является нехватка капитала и производственные затраты. Расходы на расчистку территории, инвестиции в инфраструктуру и проценты по кредитам резко возросли, в то время как рентабельность сегмента социального жилья держится на низком уровне, что затрудняет для предприятий сохранение денежного потока».

Кроме того, реализация проекта социального жилья зачастую занимает много лет, требуя прохождения юридических процедур: от изменения целевого назначения земли, утверждения плана до выдачи разрешений на строительство, самого строительства, процедур выдачи «розовых книжек»... «Длительные процедуры приводят к стагнации многих проектов, росту затрат и финансовых рисков. Без конкретного механизма поддержки бизнесу очень сложно поддерживать долгосрочную инвестиционную мотивацию», — подчеркнул г-н Хай.

По словам г-на Нгуена Ван Тхань Хюя, ещё одной сложностью является проблема баланса между социальными целями и экономической эффективностью. Социальное жильё вынуждено поддерживать низкие цены, в то время как стоимость материалов, рабочей силы и инфраструктуры остаётся на уровне рыночных цен. Без льготных источников кредитования или механизмов ценовой поддержки бизнес практически не получает прибыли. Это объясняет, почему число компаний, инвестирующих в социальное жильё, крайне мало по сравнению с коммерческим жильём.

Еще много недостатков

Помимо обременительных юридических процедур, социальное жильё сталкивается с проблемой неудобного географического расположения. Г-жа Фам Тхи Ханг, учительница из района Чанххынг (Хошимин), также отметила: «Моё рабочее место находится в самом центре города, в то время как большинство проектов социального жилья строятся в отдалённых районах, таких как Биньзыонг или Хокмон. Это сильно затрудняет поездки на работу, преподавание и уход за семьёй».

Доктор Нгуен Ким Дык, заместитель директора Института исследований и консалтинга в области регионального развития при Экономическом университете города Хошимин, отметил, что земельный фонд под социальное жильё в городе Хошимин по-прежнему крайне ограничен. Во многих местах земля есть, но отсутствует соответствующая техническая и социальная инфраструктура, такая как транспорт, школы и больницы, что затрудняет эффективную реализацию проектов. «Невозможно создать устойчивый жилой район, если есть только жильё, но нет инфраструктуры обслуживания и связанного жилого пространства», — отметил г-н Дык.

Кроме того, хотя в Хошимине действует политика кредитования малообеспеченных граждан через Городской фонд развития жилищного строительства (до 900 млн донгов с льготной процентной ставкой 4,7% годовых), сумма кредита все равно мала по сравнению со стоимостью дома, а круг получателей кредита ограничен.

«Условия покупки социального жилья также неадекватны. Купить его могут только те, кто действительно находится в затруднительном положении и не владеет недвижимостью, но действующие правила действуют только в пределах одной провинции. Поэтому могут быть случаи, когда люди в других провинциях владеют несколькими домами, но даже если у них нет дома в Хошимине, они всё равно могут купить социальное жильё. В то же время, работники с доходом около 16 миллионов в месяц отсеиваются, поскольку не соответствуют требованиям для подачи заявки», — продолжил анализ г-н Чуен.

Кроме того, по-прежнему сохраняется ситуация, когда многие квартиры в социальном жилье зарегистрированы на людей, которым, по сути, не нужно там жить. Это искажает политику социального обеспечения и подрывает доверие населения к программе социального жилья.

Заключительная статья: Создание прозрачного механизма для предотвращения спекуляций

Источник: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm