Проблемы из «истории земли»
Фраза, которую мы часто слышим при обсуждении с профессиональными агентствами проблем, связанных с расчисткой земель, — это «обусловлено историей земли».
Эта фраза, по сути, описывает весьма примечательную ситуацию: землепользование во многих населённых пунктах долгое время было крайне неопределённым и непоследовательным. В частности, это касается неопределённости в управлении государственными землями; неверного определения происхождения при предоставлении прав землепользования гражданам; или появления двусмысленной буквы «Т» (земля жилой застройки) в сертификате права землепользования, что вызывает множество споров...
Наиболее очевидным последствием этих ошибок является то, что они создают путаницу для властей и приводят к несогласию многих людей с применением политики компенсаций, поддержки и переселения (R&D).
Проект промышленного парка Thaco -Chu Lai с масштабом приобретения земли в 451 гектар в коммуне Таманьнам (район Нуитхань) является «типично медленным» проектом, в основном из-за «истории» управления и использования земель.
Отвод и расчистка земель осуществляются с конца 2019 года и неоднократно продлевались в «ультиматумах» руководителей провинции, однако до сих пор расчистка земель под этот проект не осуществлялась бесперебойно.
Согласно последнему отчёту, на сегодняшний день в рамках этого проекта приобретено более 351,3/451 га (78%), но земля пока не является смежной. В проекте перечислены следующие проблемы: земли общего пользования; консолидация земель и обмен участками; строительство домов на сельскохозяйственных землях; домохозяйства не согласны на компенсацию за эксплуатационные лесные угодья, требуют компенсации за многолетние земли...
Центр развития земельного фонда округа Нуитхань — одно из трёх подразделений, осуществляющих работы по расчистке территории для проекта промышленного парка Тхако-Чулай. В результате передачи объектов центр уже расчистил около 50% территории проекта.
Г-н Доан Тхань Три, заместитель директора Центра развития земельного фонда района Нуитхань, признал, что «исторические» препятствия очень сложно устранить при расчистке участка под этот проект; в то же время он заявил, что положение о том, что домам, построенным на сельскохозяйственных землях, не выделяются земли для переселения (согласно Решению № 42 Народного комитета провинции о компенсации, поддержке и переселении при изъятии земель государством), «является препятствием, с которым сталкиваются все проекты, но в Законе о земле 2024 года есть указание по его устранению».
Направление разборки
Улучшение управления земельными ресурсами и создание механизма компенсации, поддержки и переселения, который был бы практичным и соответствовал Закону о земле 2024 года, являются двумя ключевыми задачами, на выполнении которых Куангнам сосредоточивается под строгим и своевременным руководством для удовлетворения потребностей в расчистке территорий в провинции.
Что касается землепользования, то первым делом необходимо полностью устранить путаницу в «учёте» управления государственными землями. Согласно отчёту, в настоящее время в провинции имеется 225 045 государственных земельных участков площадью 11 763,3 га, что составляет 3,14% от общей площади сельскохозяйственных угодий. Из них 15 447 домохозяйств имеют договоры аренды земли площадью 1720 га, а остальные 10 043,3 га не имеют договоров аренды (что составляет 85,5% от общей площади).
В недавнем интервью газете Quang Nam г-н Буй Нгок Ань, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что Закон о земле 2024 года по-прежнему не признает выдачу «красных книг» для государственных земель, и когда государство вернет их, никакой компенсации за землю не будет.
Однако существует важное открытое направление, которое допускает рассмотрение, признание и компенсацию в случае, когда государство изымает сельскохозяйственные земли, не подлежащие выдаче «красных книг», в случаях, когда домохозяйства и отдельные лица использовали землю стабильно и непосредственно производили продукцию до 1 июля 2004 года.
Для применения этого нового пункта Закона о земле 2024 года и связанных с ним нормативных актов необходимо сначала «трансформировать» государственный земельный фонд. Согласно предложению Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, в случае, если государственные земли не имеют договора аренды (установлены только на основании поземельных документов, государство не управляет государственным земельным фондом в соответствии с нормативными актами, а лица используют землю с нарушением законодательства), провинциальному комитету партии предлагается поручить местным органам власти ускорить рассмотрение государственного земельного фонда в каждом населенном пункте.
В том числе провести проверку и исключить из государственного земельного фонда земли, ранее сформированные ошибочно; рассмотреть вопрос о земельном фонде, доля которого превышает 5% (эту задачу необходимо выполнить в первом квартале 2025 года).
В частности, для ключевых проектов местные органы власти обязаны в срочном порядке организовать предварительные проверки и провести этапы процесса проверки, утвердить результаты проверки в качестве правовой основы для взыскания и компенсации в соответствии с нормативными актами и считать это ключевой задачей для полного устранения существующих проблем и недостатков в управлении государственными земельными фондами в целом, а также разрешить трудности с выдачей сертификатов, компенсациями и расчисткой участков под проекты в каждом конкретном случае в каждом населенном пункте...
Что касается механизма приобретения земель, провинция Куангнам распорядилась о скорейшей разработке положений о компенсации, поддержке и переселении. Сразу после вступления в силу Закона о земле 2024 года и издания Правительством Указа о компенсации, поддержке и переселении при приобретении земель государством (Указ № 88 от 15 июля 2024 года) власти провинции разработали, запросили комментарии и представили Народному комитету провинции проект Положения о компенсации, поддержке и переселении при приобретении земель государством в провинции Куангнам.
Примечательным моментом в этом проекте постановления является то, что домохозяйства, чьи сельскохозяйственные земли были изъяты, могут получить компенсацию за жилую землю с множеством вариантов «компенсации землей иного назначения, чем изъятые земли, являющиеся сельскохозяйственными землями» в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года.
Проект Положения о компенсации, поддержке и переселении при приобретении земель государством в провинции Куангнам предусматривает множество механизмов, которые, как ожидается, придадут новый импульс работе по приобретению земель в провинции. Данное положение будет рассмотрено и утверждено Народным советом провинции на предстоящей сессии; строительство «коридоров» для управления земельными ресурсами в провинции будет продолжено, наряду со многими другими положениями, в соответствии с Законом о земле 2024 года.
--------------------------
Предложение по завершению разработки правовой базы для расчистки территории
Расчистка земельных участков считается наиболее «проблемной» сферой при реализации положений Земельного закона в провинции. Ранее разработанные политики компенсаций, поддержки и переселения, по признанию профессиональных агентств, испытывают давление, поскольку они должны быть максимально приближены к реалиям землепользования и землепользования, которые имеют множество недостатков. В рамках реализации Земельного закона 2024 года Куангнам в срочном порядке разрабатывает правовую базу, в частности, положения о компенсациях, поддержке и переселении при возврате земель государством. Газета «Куангнам» зафиксировала несколько комментариев от населения.
Г-н Тран Зуй Куок Вьет - заместитель начальника Департамента природных ресурсов и окружающей среды района Дайлок: Необходимо дополнить многие положения о политике компенсаций и поддержки.
Закон о земле 2024 года и Постановление правительства № 88/2024/ND-CP от 15 июля 2024 года, по сути, содержат конкретные рекомендации по устранению препятствий и трудностей при расчистке земельных участков (GPMB). Под руководством Народного комитета провинции Департамент природных ресурсов и окружающей среды разработал Положение о компенсации, поддержке и переселении при приобретении земель государством в провинции Куангнам и направил его на места для получения комментариев.
В связи с этим Департамент природных ресурсов и окружающей среды района Дайлок рекомендовал Народному комитету района прокомментировать и дополнить уже существующий проект. В частности, район предложил чётко и конкретно оговорить возврат сельскохозяйственных земель в рамках одного или нескольких проектов, когда государство единовременно или в прошлом возвращало земли, чтобы иметь основу для реализации.
Дополнение функций электроэнергетического сектора по определению домов и объектов, обслуживающих повседневную жизнь домохозяйств и отдельных лиц, которые не подлежат перемещению из коридора безопасности воздушных высоковольтных линий электропередачи в соответствии с постановлениями правительства.
Район Дайлок предложил дополнить проект, подготовленный Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды. В связи с этим необходимо рассмотреть вопрос регулирования уровня расходов на организацию компенсаций, поддержки и переселения (НИОКР), предусмотренный пунктом 8 статьи 27 Указа № 88. Предлагается установить уровень расходов, определяемый процентным соотношением к стоимости компенсаций, поддержки и НИОКР.
Район Дайлок также запросил разъяснения по содержанию политики, чтобы обосновать разницу в минимальной ставке переселения для домохозяйств, которые подлежат переселению со второго или последующих участков.
В настоящее время некоторые семьи имеют дома на многолетних землях, образованных из садовых угодий и прудов на одном участке земли с домами, поэтому необходимо дополнить специальные положения об уровнях поддержки или разработать конкретные компенсационные удельные цены для этого типа земель в ежегодном прейскуранте цен на землю Провинциального народного комитета.
Фактически, все домохозяйства, строящие дома, превышают площадь восстановленных жилых земель. Это касается строительства на многолетних землях, возникших из садовых участков и прудов, расположенных на одном участке с домами. Поэтому Народный комитет района Дайлок предложил включить в проект конкретные положения о сроках строительства для определения соответствующего размера компенсации или поддержки...
КОНГ ТУ (записано)
Г-н Нгуен Минь Ли — заместитель председателя Народного комитета города Хойан: предложение об институционализации правил переселения
Согласно положениям Закона о земле 2024 года, провинция будет уполномочена издавать ряд документов, включая положения о компенсации, поддержке и переселении, а также положения об условиях раздела земли. В настоящее время провинция сосредоточена на их разработке для скорейшего обнародования.
В настоящее время, ввиду отсутствия нормативных актов, рассмотрение новых дел, безусловно, будет сопряжено с трудностями. В ожидании новых нормативных актов Хойан сосредоточивается на решении старых накопившихся проблем и, в случаях, когда имеются планы компенсаций, мобилизует людей для выплаты компенсаций и решения вопросов, связанных с политикой переселения. Рассмотрение новых дел временно будет зависеть от новых нормативных актов провинции.
Если в прошлом компенсация сталкивалась со многими проблемами, такими как удельные цены на переселение или вопрос признания жилых земель за людьми из-за реализации Директивы 299 (у людей не было записей о регистрации земли, несмотря на долгосрочное использование, что приводило к неблагоприятным последствиям при расчистке), то Закон о земле 2024 года был расширен в сторону увеличения выгод для людей, таких как организация переселения до восстановления земель.
В то же время провинция также разрабатывает нормативные акты, согласно которым в случаях, когда изымается большой участок земли, переселение будет организовано на соответствующем уровне, а не просто по уровню, что также является преимуществом при расчистке земель.
В недавнем документе, направленном в Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Хойан предложил предоставить дополнительную информацию о политике переселения, в том числе более справедливо разграничить случаи с большими территориями возвращенных земель. В частности, случаи с большой численностью населения не следует объединять с случаями с большими территориями, но малым числом семей, участвующих в переселении, поскольку это будет противоречить политике.
Кроме того, необходимо учитывать расчёты, проводимые парами, поскольку в проекте закона провинции отсутствует соответствующая политика. Закон о земле 2024 года предусматривает, что в случаях совместного проживания пар им будет выделен участок земли в зависимости от условий местного земельного фонда, поэтому это также необходимо закрепить в нормативных актах провинции (в настоящее время провинция регулирует только плотность населения, а не количество пар, имеющих право на раздельное проживание).
Что касается вопроса расчистки, компенсации и переселения объектов городской застройки, мы предлагаем вместо поддержки временного жилья в течение 12 месяцев просить передать участок в течение 36 месяцев.
Фактически, некоторые руководящие положения, действующие после вступления в силу Закона о земле 2024 года, остаются неполными, что приводит к многочисленным трудностям при реализации работ по расчистке участков и переселению. Поэтому, чтобы избежать перерывов в работе по расчистке участков и переселению, Городской народный комитет просит Департамент природных ресурсов и окружающей среды в ближайшее время опубликовать документ, определяющий порядок реализации, в ожидании выпуска сопутствующих документов (о применении компенсационных режимов и политик, расчистке участков и переселении; методах определения удельных цен на землю, ценах на землю для переселения, стоимости консультационных услуг по определению удельных цен на землю и т. д.).
КХАНЬ ЛИНЬ (написано)
Г-н Тран Ук, председатель Народного комитета города Дьенбан: «Необходимо быстро разработать новую политику».
Новый Закон о земле, включающий политику и механизмы, ориентирован на интересы населения. Однако процедуры в настоящее время не завершены. Во-первых, до сих пор не определен уровень земель провинции при возврате старых жилых земель. Даже механизм, который заменит Постановление правительства провинции № 23 о ценах на земли для переселения, пока не разработан. Даже определение уровня земель провинции в соответствии с новым Законом о земле, принятым Народным комитетом провинции, до сих пор не определено...
Что касается конкретных механизмов политики, таких как Циркуляр 61 Министерства финансов об определении затрат на консультационные подразделения, созданные для компенсации (центры развития земельного фонда), то, хотя он и был заменен новыми правилами, до сих пор нет органа, предоставляющего рекомендации по основе определения затрат.
Согласно старым правилам, при необходимости составления плана компенсаций его следует умножить на 2%, чтобы оплатить подразделения, составляющие план, но новые правила (Циркуляр 61) этого не позволяют.
В дополнение ко всем составленным планам необходимо составить бюджет для обслуживания этого содержания и представить его в компетентный орган для утверждения оплаты, поэтому уже больше года Центр развития земельного фонда Дьен Бан фактически производит авансовые платежи без каких-либо процедур оплаты.
Короче говоря, самая большая проблема сейчас заключается в том, что механизм политики не был введен своевременно; старый истек, а новый еще не появился, поэтому с 1 августа и по сей день все действия по компенсациям и оформлению платежей пришлось приостановить и отложить, в основном для урегулирования некоторых переходов со старого.
Правительство также издало постановление, поэтому первым делом провинция должна завершить работу над этим учреждением, выпустив новые правила отвода земель и переселения взамен старых. Когда это постановление вступит в силу, всё будет сделано, но пока нет никакой правовой базы. Конечно, если в процессе реализации возникнут какие-либо проблемы, мы продолжим комментировать.
VINH LOC (записано)
Г-н Нгуен Нгок Трай — директор Центра развития земельного фонда города Тамки: Поддержка различий в переселении и необходимость корректировки колебаний
Ранее, при реализации Закона о земле 2013 года, провинция приняла Решение 43 в 2014 году. В 2016 году было принято Решение 02, а в 2017 году Решение 19 продолжило вносить изменения и дополнения в предыдущие решения.
Можно сказать, что с 2017 года до конца 2020 года компенсационная политика в провинции была стабильной и функционировала весьма эффективно. Однако в декабре 2021 года Народный комитет провинции принял Решение № 42, которое имело множество недостатков и препятствий для выплаты компенсаций и проведения работ по расчистке территории.
Например, случаи землепользования до 1 июля 2004 года, когда строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения, садовых участках, землях, подаренных родителями, ранее признавались не подлежащими планировке, компенсацией за жилую землю и выплатой пособия на переселение, но в соответствии с Постановлением № 42 это не было признано нарушением закона. В этом и заключается главная проблема Постановления Правительства № 91 от 19 ноября 2019 года об административных санкциях за земельные правонарушения.
В случае наличия жилой земли, но отсутствия постоянной регистрации домохозяйства, им также будет оказана поддержка в связи с переселением при возврате земли, однако в соответствии с Решением 42 им это не разрешено, они должны иметь постоянную регистрацию домохозяйства в коммуне или районе, где была возвращена земля.
Это также совершенно неразумно. Кроме того, предыдущий механизм компенсации, предусмотренный Решением 43, для садовых земель составлял 50% от стоимости жилой земли, но Решение 42 снизило этот размер и больше не выделяло жилые земли...
После Постановления правительства № 88 от 15 июля 2024 года, регулирующего вопросы компенсации, поддержки и переселения при приобретении государством земель, Провинциальный народный комитет издаст новые правила.
Новое положение имеет ряд существенных преимуществ, например, возможность перепрофилировать более 750 м² сельскохозяйственных угодий под другой вид землепользования, например, под один участок для переселения. Также возможно перепрофилировать 400 м² садовых угодий под один участок для переселения.
По моему мнению, следует рассмотреть вопрос о компенсации разницы в стоимости переселения, поскольку в реальности существует большой разрыв между ценой компенсации и ценой переселения (в настоящее время разница составляет 70% и 90% от рыночной цены). Если мы не будем рассматривать вопрос о компенсации разницы в стоимости переселения, то при возвращении людям своих жилых земель им придётся вернуть эти земли.
Во-вторых, компенсация за садовые земли не должна быть ограничена, поскольку садовые земли в городских районах отличаются от других районов. Многие домохозяйства в районах имеют 5-7 тысяч квадратных метров садовых земель, но они не представляют высокой ценности, в то время как городские садовые земли очень ценны. Если не проводить планировку или менять целевое назначение, 100 квадратных метров могут стоить миллиарды.
Что касается записей по управлению земельными ресурсами, у нас есть записи 299 за 1985 год, записи, соответствующие Постановлению № 64, за 1992 год, записи 60 за 2024 год и базы данных за 2010 год. Если корректировка изменений в землепользовании будет проведена правильно, процесс приобретения и оформления земель больше не потребует измерений и корректировки, что в настоящее время является очень сложной задачей, создающей большие трудности для компенсационной работы, что приводит к жалобам и судебным искам. Поэтому в ближайшее время необходимо будет скорректировать изменения, чтобы создать запись о площади земель, изъятых у населения, подтверждающую происхождение землепользования.
Сюань Фу (письменное)
Источник: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
Комментарий (0)