«Игровая площадка» стоимостью в миллион долларов все еще тратится впустую

Урок 1: Печальная реальность

Рынок недвижимости никогда не был столь мрачным, как сейчас. Новые проекты в сфере недвижимости запускаются, в то время как старые практически не работают, многие площадки для торговли недвижимостью работают вяло и иногда вынуждены закрываться, что приводит к увольнению тысяч сотрудников. Кроме того, корпоративный долг и облигации растут с каждым днем и могут в любой момент «взрывоопасно взорваться».

«Волшебный» аттракцион остыл.

Рынок недвижимости в целом и рынок элитной недвижимости в частности являются одним из ключевых секторов экономики , внося значительный вклад в рост и ВВП всей страны. Кроме того, недвижимость обеспечивает работу и доход миллионам людей и тесно связана со многими отраслями: производством строительных материалов, туризмом и курортами, финансами и банковским делом, строительством... Однако в условиях жесткого контроля кредитования, а также ряда нерешенных юридических проблем, инвесторы проектов в сфере недвижимости недостаточно финансово устойчивы, а юридически оформленные документы не полностью оформлены, поэтому «покупатели» не могут платить так быстро и легко, как раньше. Это приводит к низким продажам, рынок недвижимости практически находится в состоянии свободного падения и создает беспрецедентно мрачную картину.

В последнее время, в связи с пандемией COVID-19, мировая экономика столкнулась с трудностями. Инфляция и рост банковских процентных ставок серьёзно повлияли на рынок недвижимости, особенно на элитный сегмент. Многие новые проекты не получили лицензии, старые отстают от графика, что приводит к всё большему дефициту предложения. Тем временем, многие объекты недвижимости были проданы, но инвесторы не достроили их, как планировалось, что привело к появлению ряда заброшенных вилл, заросших травой и создающих проблемы.

Заброшенная вилла, заросшая травой, тратит ресурсы впустую.

Многие иностранные инвесторы считают, что рынок недвижимости Вьетнама характеризуется большой численностью населения и высоким спросом на недвижимость, что всегда является для них привлекательным фактором. Вьетнам стимулирует урбанизацию, а правительство намерено развивать бездымную промышленность как движущую силу развития. Кроме того, растёт число состоятельных клиентов, которые рассматривают это как высокодоходный, хотя и рискованный, инвестиционный канал.

«
По данным Министерства планирования и инвестиций, если в 2021 году зарегистрированный объем прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил всего 2,6 млрд долларов США, то к 2022 году он увеличился до 4,5 млрд долларов США, а первый квартал 2023 года все еще демонстрирует позитивную динамику. Недвижимость является вторым по величине сектором привлечения прямых иностранных инвестиций после обрабатывающей промышленности и производства.

Г-н Ле Минь Хьеп, торговец элитной недвижимостью в районе Нам Ту Лием, рассказал: «Мы с двумя друзьями инвестировали вместе. Несколько лет назад мы получали хорошую прибыль и быстро получали ликвидность, но с 2021 года и по сей день мы почти не покупали виллы, а некоторые из тех, что мы «держали», до сих пор не проданы. Хотя некоторые люди предлагали купить, они предлагали слишком низкую цену». Г-н Хьеп добавил: «К счастью, когда мы покупали, мы не брали деньги в долг у банка. Если бы мы взяли кредит и платили проценты до сих пор, нам пришлось бы срочно продавать».

Видно, что в настоящее время рынок недвижимости уже не находится на пике своего развития, как много лет назад.

Виртуальны ли спрос и предложение?

Эксперты по недвижимости утверждают, что предложение в сегменте элитной недвижимости (особенно вилл) довольно велико. Однако новое предложение будет становиться всё более дефицитным, поскольку реализуется очень мало престижных проектов элитной недвижимости с достаточным финансовым потенциалом. В то же время, предложение вилл и шопхаусов (модель жилья, сочетающая коммерческую недвижимость) в Ханое и северных провинциях резко сократилось. В настоящее время предложение сосредоточено в основном в проектах, реализованных до 2020 года. С 2021 года по первый квартал 2023 года было реализовано лишь небольшое количество проектов недвижимости в элитном сегменте, при этом этот сегмент ориентирован преимущественно на высший класс, а не на людей с низким доходом. Таким образом, и без того мрачный рынок стал ещё более мрачным.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам инвестиционно-строительной компании Dai Phong Real Estate, отметил: «Предложение вилл и таунхаусов в Ханое уже давно испытывает дефицит, при этом новое предложение в 2022 году и начале 2023 года будет поступать в основном из текущих проектов и сосредоточено в пригородах Ханоя. В некотором смысле это расширит предложение на рынке, но не значительно расширит выбор».

Проект жилого комплекса Thuy San Hill Villa Area в районе Бай Чай города Халонг (провинция Куангнинь) имеет много незавершенных работ.

По данным опроса, проведенного журналистами в провинции Куангнинь, предложение вилл и торговых домов по-прежнему велико, но в основном это старые проекты в сфере недвижимости, такие как: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... и практически не реализуются новые проекты в сфере недвижимости, новое предложение достигло дна.

Между тем, предложение в таких районах, как Ханам, Бакнинь, Футо, Хайфон, Хоабинь и др., также не слишком обнадёживает. В этих провинциях и городах мало проектов элитной недвижимости, объём сделок ограничен; в последние годы было реализовано очень мало проектов элитной недвижимости. В то время как старые проекты простаивают, многие виллы и торговые дома, несмотря на наличие владельцев, не используются, что приводит к запустению, расточительству и потенциальному социальному неблагополучию.

Это предложение, а что касается спроса, то эксперты утверждают, что предпочтение отдаётся виллам и домам-шопхаусам, расположенным в зелёных зонах, с оптимальными коммуникациями, в сложных районах и с удобными транспортными развязками. Кроме того, темпы урбанизации, естественный прирост населения и увеличение доли среднего и высшего класса также являются основными движущими силами роста спроса на виллы в будущем.

Фактически, как только экономика уверенно восстановится после пандемии COVID-19, на местах начнет активно реализовываться политика правительства по устранению препятствий и трудностей на рынке недвижимости, а также будут ослаблены условия «кредитной комнаты», гарантированы корпоративные облигации, тогда корпорации, компании и частные лица вскоре получат доступ к необходимому капиталу, а затем будут развернуты проекты в сфере недвижимости, предлагающие на рынке разнообразные высококачественные продукты недвижимости: виллы, торговые дома, курорты, медицинские учреждения... покупательная способность рынка недвижимости снова станет высокой.

Слияния и поглощения появляются

Это естественный закон: сильные побеждают слабых, слабые поглощаются и сливаются с сильными – обычное явление в сфере недвижимости в последнее время. Однако в последнее время в стране и за рубежом появились «акулы», которые через многочисленные инвестиционные фонды или за наличные выкупают элитные проекты недвижимости с безупречной юридической документацией.

Видно, что с начала 2023 года и по настоящее время вьетнамские компании в сфере недвижимости были разделены на 4 типичные группы: «Риск», «Баланс», «Потенциал» и «Новые игроки». К «Новым игрокам» относятся компании, инвестиционные фонды и т.д., ищущие возможности выхода на рынок недвижимости посредством слияний и поглощений.

Типичные примеры — FLC Group, Tan Hoang Minh... После того, как лидер оказался втянут в юридические проблемы, ряд «больших парней» захотели вложиться в потенциальные проекты этих групп. Компания Bamboo Airways официально отделилась от FLC Group, что привело к тому, что многие проекты этой группы в сфере недвижимости в Куангнине, Тханьхоа, Тхайнгуэне, Виньфуке, Футо... оказались под угрозой остановки реализации или передачи их другим партнёрам для продолжения исследований и реализации.

Многие элитные проекты в сфере отечественной недвижимости в настоящее время привлекают внимание иностранных инвесторов.

Кроме того, многие другие приобретения находятся на стадии переговоров. По мнению многих экспертов в области экономики и недвижимости, в условиях текущей вялой конъюнктуры рынка недвижимости и сложной финансовой ситуации, если ситуация сохранится, у многих инвесторов проектов не останется свободных средств, и им, возможно, придётся задуматься о передаче или продаже проектов. Кроме того, многие компании и иностранные инвестиционные фонды готовят средства в ожидании возможности приобрести отечественные объекты недвижимости, когда бизнес столкнётся с трудностями и будет вынужден их продать.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), предложил: «Правительству и Постоянному комитету Национальной ассамблеи рассмотреть вопрос о разрешении предприятиям передавать проекты в сфере недвижимости по соглашению в соответствии с пилотным механизмом, предусмотренным Постановлением Национальной ассамблеи № 42/2017/QH14 от 21 июня 2017 года». По словам г-на Чау, реализация этого решения позволит решить проблемы с денежным потоком и ликвидностью предприятий в сфере недвижимости, включая предприятия, выпускающие облигации с приближающимся сроком погашения. Разрешая предприятиям передавать проекты по соглашению в соответствии со спросом, государство будет собирать налоги, укреплять эффективность и результативность государственного управления рынком недвижимости, повышать прозрачность и преодолевать ситуацию «незаконной» передачи проектов, замаскированной под передачу акций, что приводит к убыткам для государственного бюджета.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила: «Предложение, реализуемое напрямую инвесторами в текущих проектах в этом сегменте, весьма ограничено из-за небольшого количества новых объектов, выводимых на рынок. Однако таунхаусы по-прежнему являются основной линейкой недвижимости, за ними следуют виллы и шопхаусы, на которые приходится лишь небольшая доля от общего объема предложения».

Урок 2: Медленное ожидание «финиша»
Инвесторы проектов в сфере недвижимости называют множество причин, но большинство из них связаны с медленной очисткой участка, изменениями в правовых механизмах и налоговой политике, а также слабыми финансовыми возможностями многих предприятий... что приводит к медленному завершению проекта.

Медленно развивающиеся проекты в сфере недвижимости «охватывают» широко

В большинстве из 63 провинций и городов проекты в сфере недвижимости реализуются медленно. Однако сегмент элитной недвижимости сосредоточен преимущественно в крупных провинциях и городах с выгодным географическим положением, потенциалом для развития туризма, транспорта и инфраструктуры.

Ханой — регион с наибольшим количеством отстающих проектов в сфере недвижимости. По неполным данным, в Ханое в настоящее время отстают от графика несколько сотен проектов, что эквивалентно площади более 5000 гектаров, неиспользуемой в строительстве, что приводит к огромным потерям.

Некоторые проекты в сфере недвижимости задерживаются до десяти лет, например: городской район Ким Чунг - Ди Трач (теперь переименованный в городской район Хинодэ Роял Парк - PV) в районе Хоай Дык. Или городской район Нам Ан Кхань акционерной компании по развитию городского и промышленного парка Сонг Да (Sudico), который когда-то позиционировался как рай для жизни. Однако работы по расчистке участка не завершены, многие виллы и таунхаусы все еще заброшены, что приводит к пустой трате ресурсов. Представитель Sudico в СМИ сказал: из-за недавнего вялого рынка недвижимости многие клиенты, инвестирующие в виллы, только владеют землей, ожидая позитивных изменений на рынке. Это приводит к тому, что некоторые виллы заброшены, в результате чего теряется общая красота проекта.

В Фу Тхо проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй, инвестируемый компанией Song Thao Company Limited, занимает площадь более 87 гектаров, отстает от графика более чем на 2 десятилетия и имеет множество нарушений... В настоящее время проект заброшен и используется людьми в качестве места для выпаса скота.

Г-н Тран Ван Киен, заместитель председателя народного комитета посёлка Тхань Туй, откровенно заявил: «Проблема проекта горячих источников Тхань Туй теперь кроется в возможностях инвестора. В настоящее время у проекта есть чистая площадка, полная юридическая документация, но он не может быть реализован из-за слабых возможностей инвестора. Наше население также очень нетерпеливо, поскольку у избирателей много мнений, но полномочия по решению этого вопроса принадлежат провинции Фу Тхо».

изображение-4.jpg — Проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй в настоящее время заброшен и используется местными жителями в качестве пастбища для скота.

В провинции Ханам реализуется не менее захватывающий проект в сфере недвижимости: земли, занятые общественными работами и инфраструктурой, планируется превратить в коммерческое жильё (магазины), а затем забросить. Речь идёт о коммерческом и жилом комплексе компании Thang Loi Thanh Liem Company Limited. На данный момент черновое строительство завершено, некоторые семьи уже купили дома и въехали, многие объекты, запланированные к реализации, ещё не построены, а некоторые проекты демонстрируют признаки обветшалости и заброшенности.

В заключении инспекции № 161/TB-TTCP от 17 января 2023 года Государственной инспекции по проекту комплекса коммерческого центра компании Thang Loi Thanh Liem, провинция Ханам, указала, что земельный участок был выделен без проведения аукциона по правам землепользования, что является нарушением статьи 118 Закона о земле 2013 года. Что ещё серьёзнее, данный земельный участок запланирован как земля для общественных работ, услуг и торговли, без жилой функции, что является нарушением статьи 26 Закона о градостроительстве 2009 года и статьи 14 Постановления правительства 37/2010/ND-CP от 7 апреля 2010 года.

Удалить «опухоль»

Районы, где проекты в сфере недвижимости отстают от графика и даже находятся в состоянии застоя на протяжении многих лет: Ханой, Куангнинь, Футо, Хоабинь... Только в Ханое в настоящее время сотни проектов в сфере недвижимости отстают от графика и не реализуются, многие из них получили красный уровень опасности, а несколько проектов были немедленно отменены Народным комитетом Ханоя.

Типичным примером является проект элитного жилья Phuong Vien в районе Мэлинь, в который инвестировала компания Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Земля под проект была выделена в 2008 году, но реализация затягивалась, поэтому Народный комитет Ханоя принял решение № 4058/QD-UBND о рекультивации земель, отменив решение о выделении земли под вышеуказанный проект. Кроме того, существуют проекты: строительной компании Truong Giang Construction Company с проектом строительства садовых вилл; акционерной компании Anh Duong Joint Stock Company с проектом строительства технической инфраструктуры для жилого комплекса Sunny Light; акционерной компании Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company с проектом нового городского района Vinalines... Народный комитет Ханоя принял решение о рекультивации земель.

*Район вилл и таунхаусов проекта городской территории Тан Вьет округа Хоай Дык по-прежнему малонаселен.*

Относительно проекта курорта с горячими минеральными водами Thanh Thuy, инвестируемого компанией Song Thao Company Limited, г-н Ха Минь Дык, заместитель начальника Департамента землепользования Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Фу Тхо, заявил: «В документе 2308/UBND-KGVX от 21 июня 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо поручил Налоговому департаменту провинции собрать арендную плату за землю, причитающуюся компании Song Thao, и одновременно поручил Департаменту планирования и инвестиций провинции, Народному комитету района Тхань Тхуй и соответствующим ведомствам рассмотреть и выделить участок площадью около 37 гектаров из общей площади проекта для реализации компанией». Г-н Дык добавил: «В настоящее время инвестор еще не провел процедуры утверждения 1/500 детального плана, поэтому нет оснований для измерения и выделения площади в соответствии с указаниями Народного комитета». провинции Футхо. 25 марта 2022 года Народный комитет провинции Футхо принял решение об аннулировании Сертификата стимулирования инвестиций вышеуказанного проекта.

Г-н Тран Нху Лонг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Куангнинь, сказал: «В ближайшее время провинция Куангнинь продолжит проверять, инспектировать и проверять землепользование проектов, которые отстают от графика, продлевать сроки завершения технической инфраструктуры, решительно регулировать и восстанавливать в соответствии с законом, не допускать повторения ситуации «приостановленного» планирования и «приостановленных» проектов, а также предотвращать и бороться с групповыми интересами, негативом, потерями бюджета, растратой земельных ресурсов, способствуя оздоровлению рынка недвижимости».

Вот несколько типичных проектов, которые были решительно отменены местными властями и принудительно реализованы в соответствии с законом. Тем не менее, многие проекты всё ещё отстают от графика, многократно продлевались и заросли сорняками, но так и не были реализованы. Например, в Куангнине есть много проектов, таких как: Каосань – новый городской район Хакхань; проект смешанного использования коммерческой и жилой недвижимости The Bay View Tower (город Халонг)… которые отстают от графика. Кроме того, многие объекты недвижимости были введены в эксплуатацию, но уровень заполняемости невысок: многие виллы и торговые дома имеют владельцев, но не заселены, демонстрируя признаки ухудшения состояния, что приводит к растрате ресурсов и потере городской красоты.

Г-н Нгуен Хыу Нха, заместитель председателя Народного комитета города Халонг, сказал: «Недавно город решительно провел обзор, отчитался и предложил провинции рассмотреть, урегулировать и отменить десятки проектов, которые отстают от графика и нарушают закон, чтобы избежать ситуации «удержания земли» в течение длительного времени, когда разрастаются сорняки, что приводит к пустой трате земельных ресурсов, влияет на экологическую санитарию и городской ландшафт».

В отношении проектов в сфере недвижимости, особенно элитной недвижимости, местным органам власти необходимо принимать строгие меры по проверке и тщательному рассмотрению проектов с серьезными нарушениями, медленным прогрессом, длящимися много лет, а также решительно исключать проекты с плохим планированием, ограниченным финансовым потенциалом и преднамеренно «удерживающими землю» без реализации.

Нам необходимо избавиться от стереотипа о том, что если в этой провинции есть проект элитной недвижимости, то и в нашей провинции должен быть такой же.
Урок 3: Временное пребывание на вилле стоимостью в миллион долларов
Люди с низким доходом живут в виллах стоимостью в миллионы долларов, снимают виллы, торговые дома для проживания, открывают продуктовые магазины, продают овощи, пивные бары... занимаются бизнесом, чтобы заработать на жизнь. Это шутка, но это существует в большинстве городских районов (KDT), которые, как ожидается, будут пригодными для жизни, цивилизованными и современными.

Превращение вилл и торговых домов в… «рынки»

Нетрудно заметить, что многие виллы и торговые дома с широкими фасадами, расположенные рядом с жилыми районами или у подножия многоквартирных домов в Ханое, часто сдаются в аренду для открытия кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, точек быстрого питания, магазинов свежих продуктов и т. д. Это не запрещено законом, но непреднамеренно создает обветшалый вид городских районов, которые считаются цивилизованными и современными.

*Рядом находятся торговые дома, которые люди арендуют для открытия магазинов, лавок... для ведения бизнеса.*

Г-н Нгуен Куанг Труонг, житель района Хоай Дык, арендовал торговый дом в новом городском районе Тан Тай До, районе Дан Фыонг, и рассказал: «Мы с двумя друзьями арендовали торговый дом, чтобы продавать фастфуд, кофе... Сначала мы арендовали его для продажи товаров за 5 миллионов донгов в месяц (арендовали у арендодателя — PV). Позже, поскольку мы торговали ночью, нам пришлось платить дополнительно 2 миллиона донгов в месяц за ночлег».

«Менеджер по оказанию услуг», специализирующийся на аренде торговых домов, сказал: «Арендаторы в основном рабочие из провинции, они арендуют помещения по низким ценам, чтобы открыть кафе, где подают завтраки, продавать овощи, пивные бары... арендная плата не является обязательной, не нужно вносить большой залог, когда владелец забирает помещение, его необходимо вернуть».

Тот факт, что мелкие торговцы сосредоточились на аренде торговых домов для организации бизнеса, превратил это место в стихийный блошиный рынок. Житель многоквартирного дома HHA в районе Тан Тай До рассказал: «Покупать и продавать удобно, но каждое утро и по выходным здесь много покупателей и продавцов, множество автомобилей въезжают и выезжают из города, что потенциально создает проблемы с безопасностью движения. Не говоря уже о том, что магазины разносят сточные воды, мусор... очень грязно».

Журналисты, работавшие в районах Хоайдык, Зялам, Намтылием, Бактылием и Хоангмай, заметили, что виллы и торговые дома, сдаваемые в аренду владельцами, встречались повсюду, каждое место имело свои особенности и разные цены на аренду. Но всех объединяло одно: они делали облик цивилизованного и современного города ещё более удручающим.

В провинциях и городах Хайфон, Футо, Ханам, Хынгйен, Тханьхоа… ситуация не слишком оптимистичная. Несмотря на сокращение числа арендаторов и снижение цен, здесь всё ещё очень грязно. Заброшенные дома заросли травой и демонстрируют признаки разрушения.

Множество «нет» в виллах за миллион долларов

В качестве человека, временно арендующего виллу, мы вместе с госпожой Нгуен Тхи Бич отправились на экскурсию по городскому округу Нам Ан Кхань района Хоай Дык города Ханоя. Здесь мы увидели несколько вилл и торговых домов, где жили люди. Хотя внешняя отделка виллы ещё не была завершена, двери были временно обшиты пластиковыми панелями, некоторые двери были сделаны из тонкого гофрированного железа... внутри одежда была развешана как попало, рабочие временно соорудили спальные места из деревянных досок, кое-где прямо на бетонном полу были разложены циновки, кухня была оборудована временно, и, что ещё важнее, здесь не было нормального туалета.

Г-жа Бич спросила: «На сколько человек вы планируете арендовать виллу? Если людей много, то лучше арендовать всю виллу целиком. Площадь — от 200 до 300 м², цена — всего около 6–8 миллионов донгов в месяц. Вы можете арендовать столько человек, сколько захотите. Если вы согласны, сообщите мне, и я позвоню владельцу».

Большинство рабочих приезжают из Нгеана, Тханьхоа, Намдиня, Виньфука, Туенкуанга... они живут в виллах, торговых домах, днем работают уборщиками, строителями, механиками... ночью они собираются вместе в виллах стоимостью в миллионы долларов, но им «не хватает» всего: нет электричества, нет чистой воды, туалеты не работают...

anh-4(1).jpg — *Временная жизнь на вилле стоимостью в миллион долларов фрилансера — фото Нгок Ву*

Ле Кхак Нам (из Тханьхоа) сейчас временно живёт на вилле в районе Хоангмай. Он рассказал: «Я бросил школу в девятом классе и пошёл работать строителем к соседу. Теперь я строитель. Если бы не всеобщая поддержка и руководство, не знаю, где бы я сейчас был».

Сейчас у студентов летние каникулы, и родители многих детей привозят их в Ханой, и впервые им удаётся пожить с родителями на вилле стоимостью в миллион долларов. Г-жа Ле Тхи Хай (из Нгеана) сказала: «У моей дочери летние каникулы, и она сказала, что скучает по родителям, поэтому я вернулась, чтобы отвезти её сюда поиграть. Кондиционера нет, а иногда бывает так жарко, что я не могу спать до поздней ночи. Мне жаль мою дочь, но у меня нет выбора. Я планирую оставить её на 1-2 недели, а потом забрать обратно в родной город к бабушке и дедушке».

Г-жа Хоанг Тхи Си, главный шеф-повар, которая готовит для более чем 30 сотрудников, сказала: «Сейчас в пансионе стало гораздо веселее. У нас пятеро детей, которых родители забирают поиграть. Днём я готовлю и одновременно выполняю роль няни. Хорошо, что они родом из разных городов, но играют вместе очень дружно и уступают друг другу».

В некоторых городских районах Хоабинь, Ханам, Куангнинь... здесь малообеспеченные рабочие временно живут в виллах,

Торговые дома всё ещё существуют, хотя и в небольшом количестве. Когда мы обратились к ним как журналисты, они отказались отвечать, а в некоторых случаях настойчиво просили не разглашать информацию, не фотографировать… опасаясь, что арендодатель или инвестор не будет сдавать их в аренду.

(Примечание: имена персонажей в этой статье были изменены в целях защиты конфиденциальности).

Урок 4: Совершенствование институтов, придание элитной недвижимости ее истинной ценности
Девелоперам и инвесторам проектов в сфере недвижимости необходимо пожертвовать небольшими краткосрочными выгодами ради долгосрочной, провести проактивную реструктуризацию бизнеса, сосредоточиться на основных проектах, сократить задолженность, эффективно контролировать корпоративные облигации и ограничить чрезмерную зависимость от кредитных организаций. Что касается органов управления, государству необходимо как можно скорее завершить формирование прозрачной правовой системы от центрального до местного уровня и четко разделить управленческие полномочия, избегая дублирования и отсутствия согласованности, существующих в настоящее время.

Пожертвуйте малыми выгодами

Для бизнеса выгода всегда на первом месте, и жертвовать краткосрочными выгодами ради общей долгосрочной выгоды — действительно крайне сложный выбор. Однако для бизнеса, специализирующегося на элитной недвижимости, необходимы смелость, дальновидность и определённое понимание, чтобы признать необходимость отказаться от убыточных или низкорентабельных проектов, одновременно реструктурируя бизнес, сокращая задолженность, концентрируясь на основном бизнесе, ключевых проектах... это мудрое решение.

Г-н Динь Ван Нги, председатель совета директоров и генеральный директор акционерного общества «VinaPol», компании с многолетним опытом развития проектов в сфере недвижимости, откровенно заявил: «Предприятиям сферы недвижимости следует воспользоваться этим временем, чтобы оглянуться назад, провести реструктуризацию, сократить задолженность, снизить зависимость от кредитных организаций, смело отказываться от высокорисковых проектов, не инвестировать разрозненно и фрагментарно. Следует избегать погони за количеством и поспешным развитием, поскольку, столкнувшись с трудностями, будет поздно отступать».

Для «богов», помимо наличия денег, необходимо тщательно изучить юридические аспекты объекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать или приобрести для долгосрочного проживания. Это несложно, но требует от инвесторов серьёзного отношения, чтобы не «ждать, пока корова потеряется, чтобы построить хлев». На самом деле, в настоящее время существует множество элитных проектов недвижимости, которые, несмотря на то, что они уже построены, даже для того, чтобы клиенты могли въехать, юридические процедуры не завершены, а инфраструктура не синхронизирована. Это приводит к тому, что виллы и торговые дома имеют владельцев, но в них никто не живёт, остаются заброшенными, заросшими травой, что приводит к растрате ресурсов.

привет.jpg — Отечественным компаниям в сфере недвижимости приходится затягивать пояса, сокращать задолженность, снижать зависимость от кредитных организаций и смело отказываться от высокорискованных проектов, а не инвестировать разрозненно и фрагментарно - Иллюстративное фото.

Местные органы власти также должны тщательно выбирать авторитетных инвесторов с высоким финансовым потенциалом, не следовать тенденциям и избегать необдуманного развития элитной недвижимости без должного планирования и ориентации. Это ошибочный подход, который может привести к многочисленным последствиям в будущем. Кроме того, местным органам власти необходимо усилить контроль и надзор, открыто обращаться с инвесторами, которые нарушают правила, задерживают реализацию проектов и даже отзывают их, не допускать отказа от проектов, что приводит к растрате ресурсов, а государство теряет налоговые поступления и сборы.

Нужна «рука » государства

Фактически, рынок недвижимости в целом, и элитная недвижимость в частности, уже давно характеризуется «свободными» ценами, при этом налоги и сборы в этом секторе по-прежнему низкие, несоразмерные темпам развития рынка, что приводит к безудержной спекуляции и росту цен, затрудняя доступ к жилью для людей, действительно нуждающихся в нём. Не говоря уже о разнице в ценах на недвижимость в городской и сельской местности, даже в таких крупных городах, как Ханой, Хайфон, Хошимин и др., существуют явные различия. Поэтому многие эксперты по недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у него достаточно правовых инструментов для его контроля.

По мнению многих экспертов, рынок элитной недвижимости блокируется, что приводит к дисбалансу спроса и предложения, что, в свою очередь, снижает темпы роста многих других отраслей. Поэтому необходимо немедленно разблокировать рынок недвижимости, тем самым увеличив приток средств из страны и из-за рубежа в недвижимость, а купля-продажа, слияние предприятий и проектов в сфере недвижимости будут происходить по рыночным законам... тем самым способствуя экономическому росту и создавая переток для развития всех других отраслей.

«
В резолюции Центрального комитета 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года указано: «Продолжать внедрять инновации и совершенствовать институты и политику, повышать эффективность и результативность управления и использования земель, создавать импульс для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода», что, как ожидается, окажет сильное влияние на многие аспекты вьетнамского рынка недвижимости в ближайшее время.

С другой стороны, хотя административные процедуры для предприятий, реализующих земельные проекты, и урегулированы, они по-прежнему запутанны и длительны.

Этот порочный круг повторяется снова и снова, от проекта к проекту, от предприятия к предприятию, из года в год... поэтому и существует поговорка «страх отсутствия достаточной правовой базы» или «ожидание указаний от начальства», из-за чего инвестиционные проекты стопорятся, не могут быть реализованы, а социальные ресурсы используются неэффективно.

Что касается поддержки инвестиционного капитала, компания (имя не разглашается), специализирующаяся на развитии проектов в сфере недвижимости, заявила: «В настоящее время кредитные организации очень эффективно работают над отсрочкой и продлением срока погашения задолженности для предприятий: правительство распорядилось «разгрузить» кредитные возможности для предприятий, идущих в сфере недвижимости, но, на мой взгляд, это должно сопровождаться разблокировкой облигаций для предприятий. В настоящее время нам очень сложно получить банковские кредиты. Страх распространился повсюду и грозит превратиться в «социальную болезнь».

Многие эксперты в сфере недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для его контроля.

Завершение создания институтов и политики по управлению и использованию земель синхронно и последовательно с институтами развития социалистически ориентированной рыночной экономики позволит высвободить земельные ресурсы, помогая государству управлять, эксплуатировать и использовать землю для обеспечения наиболее экономичного, устойчивого и эффективного использования. Для этого завершение внесения поправок в Закон о земле, Закон о жилье, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и т.д. должно обеспечить синхронизацию и единство, что является насущным требованием. Кроме того, необходимо совершенствовать организацию государственного землеустроительного аппарата, обеспечивая упорядоченность и единство, устраняя посредников, способствуя децентрализации и делегированию полномочий, сопровождаемому механизмом проверки, надзора и контроля власти.

Делегат Данг Бич Нгок - Делегация Национального собрания провинции Хоабинь

Необходимо решить проблему приостановленных и отложенных проектов.

Проект закона о земле (с поправками), представленный на пятую сессию, основан на синтезе после широких консультаций со всем населением. Лично я высоко ценю усилия Министерства природных ресурсов и окружающей среды по синтезу и сбору мнений избирателей и людей по всей стране на основе проверки, оценки и корректировки проекта закона о земле (с поправками), представленного Национальному собранию 15-го созыва на этой 5-й сессии.

В законопроекте необходимо решить проблему приостановленных и отложенных проектов. Например, в настоящее время во многих провинциях и городах существует множество проектов, которым были выданы инвестиционные лицензии, но из-за многих объективных факторов они реализуются медленно или выполняются лишь несколько процедурных шагов, а затем они не реализуются в течение 5 или даже 10 лет, что приводит к растрате земельных ресурсов и разочарованию людей.

Надеюсь, что в законопроекте «О земле» (с поправками) на этот раз должны быть строгие и конкретные положения, которые помогут населенным пунктам подойти к этому вопросу фундаментально и основательно. Потому что раньше многие проекты были приостановлены и отставали от графика, но при проверках и проверках у инвесторов все равно были причины: частично реализовано или в силу объективных условий.

Юрист Нгуен Хонг Бах – директор ООО «Юридическая фирма «Хонг Бах энд Ассошиэйтс»»

Будьте осторожны при вложении денег

В настоящее время, в текущей экономической ситуации, инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются безопасным местом для инвесторов. Поэтому проекты недвижимости привлекают большое внимание. Поэтому тщательное исследование проектов недвижимости, особенно элитной, крайне необходимо и значимо для инвесторов.

Однако инвесторам в недвижимость следует быть осторожными, «откладывая деньги». Во-первых, они должны тщательно изучить законность, бренд и репутацию инвестора. Во-вторых, они должны знать о ходе реализации проекта, поэтому покупателям необходимо отслеживать и обновлять информацию о ходе строительства проекта, чтобы избежать рисков, которые могут повлиять на их права и интересы. В-третьих, законность таких документов, как: Инвестиционная лицензия на проект, Лицензия на строительство... Покупателям необходимо обратить внимание на вышеуказанные документы, потому что в случае возникновения спора будет легче справиться с правами. В-четвертых, содержание условий договора и другие расходы. Инвесторы в проекты недвижимости должны прочитать и внимательно понять условия соглашения, изложенные в контракте, прежде чем подписать контракт и принять решение «вложить деньги».

Г-жа До Тху Ханг – старший директор департамента исследований и консалтинга, Savills Hanoi

Обратите внимание на легальность проекта

Предложение, продаваемое напрямую от инвесторов в текущих проектах элитного сегмента, очень ограничено, можно сказать, скудное, в то время как количество вновь начатых проектов в сфере недвижимости можно пересчитать по пальцам, отчасти из-за воздействия мирового финансового кризиса, отчасти из-за того, что многие проекты не завершены или испытывают трудности с прохождением юридических процедур для начала строительства... это основные причины, по которым предложение элитной недвижимости в ближайшее время будет ограничено.

Однако инвесторам необходимо вооружиться максимально четкой информацией о проекте, и в то же время должны быть конкретные обязательства, связывающие многие стороны вместе. Кроме того, правовая база должна быть всеобъемлющей, полной, ясной и содержать подробные инструкции... чтобы помочь очистить инвесторов и способствовать устойчивому развитию рынка, избежать многочисленных колебаний цен, сохраняя при этом интересы государства.

Источник