Многомиллионные "игровые площадки" по-прежнему используются впустую.

Урок 1: Печальная реальность…

Рынок недвижимости никогда не был таким вялым, как сейчас. Начинается мало новых проектов в сфере недвижимости, а старые практически полностью заморожены. Многие агентства недвижимости работают на минимальном уровне или даже закрываются, что приводит к потере тысяч рабочих мест. Одновременно растет корпоративный долг и облигационные обязательства, которые могут резко возрасти в любой момент.

"Волшебное" очарование угасло.

Рынок недвижимости в целом, и рынок элитной недвижимости в частности, является одним из ключевых секторов экономики , вносящим значительный вклад в рост страны и ВВП. Кроме того, недвижимость обеспечивает занятость и доход миллионам работников и тесно связана со многими другими отраслями: производством строительных материалов, туризмом и курортами, финансами и банковским делом, строительством и т. д. Однако в условиях жесткого кредитного контроля и нерешенных юридических вопросов застройщикам не хватает достаточной финансовой устойчивости и полного комплекта юридической документации, что затрудняет для покупателей быстрое и легкое инвестирование, как раньше. Это привело к замедлению продаж, почти полному падению рынка недвижимости и беспрецедентно мрачным перспективам.

В последнее время, из-за последствий пандемии COVID-19, мировая экономика столкнулась с трудностями, инфляция выросла, а повышение банковских процентных ставок оказало глубокое влияние на рынок недвижимости, особенно на сегмент элитной недвижимости. Многие новые проекты в сфере недвижимости еще не получили разрешения на строительство, а старые проекты отстают от графика, что приводит к все большему дефициту предложения. Между тем, многие объекты недвижимости были распроданы, но застройщики не завершили их в запланированные сроки, в результате чего многочисленные заброшенные виллы заросли сорняками, что приводит к образованию отходов.

Заброшенные виллы, заросшие сорняками, представляют собой растрату ресурсов.

Многие иностранные инвесторы считают, что рынок недвижимости Вьетнама привлекателен благодаря большому населению и высокому спросу на недвижимость. Вьетнам ускоряет урбанизацию, а правительство намерено развивать туристическую отрасль как ключевой сектор экономического роста. Кроме того, растущее число состоятельных клиентов рассматривает это как потенциально высокодоходный инвестиционный канал, несмотря на признание присущих ему рисков.

"

Согласно данным Министерства планирования и инвестиций, если в 2021 году зарегистрированный объем прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил всего 2,6 млрд долларов США, то в 2022 году он увеличился до 4,5 млрд долларов США, а в первом квартале 2023 года сохраняется положительная динамика. Недвижимость является вторым по величине сектором, привлекающим прямые иностранные инвестиции, после обрабатывающей промышленности.

Г-н Ле Минь Хиеп, специалист по элитной недвижимости в районе Нам Ту Лием, сказал: «Мы с двумя друзьями инвестировали вместе. Несколько лет назад мы получили хорошую прибыль и быстро накопили средства, но с 2021 года по настоящее время мы практически не покупали новые виллы, а некоторые из тех, что мы приобрели ранее, до сих пор не проданы. Хотя есть желающие купить их, они предлагают слишком низкую цену». Г-н Хиеп добавил: «К счастью, мы не брали кредит в банке, когда покупали их. Если бы нам пришлось платить проценты до сих пор, у нас не было бы другого выбора, кроме как быстро их продать».

Совершенно очевидно, что рынок недвижимости уже не находится на том пике, который был много лет назад.

Является ли закон спроса и предложения плодом воображения?

Эксперты в сфере недвижимости считают, что предложение элитной недвижимости (особенно вилл) достаточно велико. Однако из-за крайне малого количества реализовываемых проектов элитной недвижимости с достаточными финансовыми ресурсами, предложение новых объектов будет становиться все более дефицитным. В то же время, предложение вилл и коммерческих домов (модель жилья, совмещенного с коммерческой деятельностью) в Ханое и северных провинциях резко сократилось. В настоящее время предложение в основном поступает из проектов недвижимости, запущенных до 2020 года. С 2021 года по первый квартал 2023 года было запущено лишь небольшое количество проектов элитной недвижимости, причем этот сегмент ориентирован в основном на высший класс, а не на людей с низким уровнем дохода. Таким образом, и без того вялый рынок становится еще более вялым.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам компании Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, прокомментировал: «Предложение вилл и таунхаусов в Ханое уже долгое время остается недостаточным, а новые предложения в 2022 и начале 2023 года в основном поступают из строящихся проектов, сосредоточенных в пригородах Ханоя. Хотя это и обеспечит некоторое количество дополнительных объектов на рынке, их объем незначителен для выбора».

В жилом комплексе Thuy San Hill Villas в районе Бай Чай города Халонг (провинция Куанг Нинь) много недостроенных объектов.

Согласно опросу, проведенному журналистами в провинции Куанг Нинь, предложение вилл и коммерческих домов по-прежнему велико, но в основном за счет старых проектов, таких как BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group и др., и практически не ведется никаких новых проектов; предложение нового жилья достигло рекордно низкого уровня.

Между тем, предложение в таких провинциях, как Ха Нам, Бак Нинь, Фу Тхо, Хайфон и Хоа Бинь, также не очень перспективно. В этих провинциях и городах мало проектов элитной недвижимости, объемы сделок ограничены, а в последние годы было реализовано очень мало таких проектов. В то время как старые проекты реализуются медленно, многие виллы и коммерческие дома, хотя и находятся в собственности, не используются, что приводит к заброшенности, расточительству и потенциальным социальным проблемам.

Это сторона предложения. Что касается спроса, эксперты прогнозируют, что виллы и коммерческие дома с зелеными насаждениями, оптимальной инфраструктурой, расположенные в интегрированных комплексах и имеющие удобное транспортное сообщение, станут лучшим выбором для покупателей. Кроме того, темпы урбанизации, естественный прирост населения и рост среднего и высшего классов также являются ключевыми факторами, стимулирующими спрос на виллы в предстоящий период.

Фактически, как только экономика начнет уверенно восстанавливаться после пандемии COVID-19, а местные власти будут активно внедрять политику правительства по устранению препятствий и трудностей на рынке недвижимости, в сочетании с ослаблением кредитных ограничений и гарантированными корпоративными облигациями, корпорации, компании и частные лица вскоре получат доступ к необходимому капиталу. После этого начнутся реализации проектов в сфере недвижимости, и на рынок будет предложен широкий ассортимент элитной недвижимости: виллы, торговые дома, курорты, медицинские учреждения и т.д., и активность купли-продажи на рынке недвижимости снова оживится.

Слияния и поглощения становятся все более распространенными явлениями.

Это естественный закон: сильные подавляют слабых, а слабые часто поглощаются сильными и сливаются с ними — в последнее время это стало нормой в сфере недвижимости. Однако в последнее время появились «акулы» как из внутренних, так и из международных источников, использующие различные инвестиционные фонды или наличные средства для приобретения элитных объектов недвижимости и проектов с безупречной правовой базой для застройки.

Можно заметить, что с начала 2023 года по настоящее время вьетнамские компании, работающие в сфере недвижимости, можно разделить на четыре типичные группы: компании с высоким риском, сбалансированные компании, сильные компании и «новые игроки». К группе «новых игроков» относятся компании и инвестиционные фонды, стремящиеся выйти на рынок недвижимости посредством слияний и поглощений.

Типичными примерами являются FLC Group и Tan Hoang Minh Group… После того, как их руководители оказались втянуты в юридические проблемы, ряд крупных корпораций захотел вложиться в перспективные проекты этих групп. Компания Bamboo Airways официально отделилась от FLC Group, и в результате многие проекты группы в сфере недвижимости в провинциях Куанг Нинь, Тхань Хоа, Тхай Нгуен, Винь Фук, Фу Тхо… находятся под угрозой приостановки или принудительной передачи другим партнерам для дальнейших исследований и разработок.

В настоящее время многие элитные проекты в сфере недвижимости в стране привлекают интерес иностранных инвесторов.

Кроме того, в настоящее время ведутся переговоры по множеству других сделок по приобретению. По мнению многих экономических экспертов и специалистов по недвижимости, в условиях нынешнего вялого рынка недвижимости и сложной финансовой ситуации, если это сохранится, многие застройщики столкнутся с нехваткой оборотного капитала и, возможно, будут вынуждены рассмотреть вопрос о передаче или продаже своих проектов в сфере недвижимости. Не говоря уже о том, что многие иностранные компании и инвестиционные фонды готовят средства, ожидая возможностей для приобретения отечественных проектов в сфере недвижимости, когда бизнес столкнется с трудностями и будет вынужден продавать свои объекты.

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау предложил правительству и Постоянному комитету Национального собрания рассмотреть возможность разрешения компаниям передавать проекты в сфере недвижимости посредством соглашений, заключенных путем переговоров, в рамках пилотного механизма, предусмотренного Постановлением Национального собрания № 42/2017/QH14 от 21 июня 2017 года. По словам г-на Чау, в случае реализации это позволит облегчить проблемы с денежными потоками и ликвидностью для компаний, работающих в сфере недвижимости, в том числе для тех, чьи облигации приближаются к сроку погашения. Разрешение компаниям передавать проекты посредством соглашений, заключенных путем переговоров, в зависимости от спроса, позволит увеличить налоговые поступления в государственный бюджет и повысить эффективность государственного управления рынком недвижимости. Это также повысит прозрачность и позволит преодолеть проблему «подпольных» передач проектов, замаскированных под передачу акций, что приводит к потерям доходов государственного бюджета.

Г-жа До Тху Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, заявила: «Предложение недвижимости, продаваемой в настоящее время напрямую застройщиками в этом сегменте, очень ограничено из-за небольшого количества новых объектов, поступающих на рынок. Тем не менее, таунхаусы остаются основной линейкой продукции, за ними следуют виллы, а затем коммерческие помещения, на которые приходится лишь небольшой процент от общего текущего предложения».

Урок 2: Медленно мчимся к финишной линии

Застройщики приводят множество причин задержек, но большинство из них связаны с медленным расчисткой земельных участков, изменениями в законодательстве и налоговой политике, а также со слабой финансовой устойчивостью многих предприятий, и все это способствует задержкам в завершении проектов.

Задержки в реализации проектов в сфере недвижимости широко распространены.

В большинстве из 63 провинций и городов проекты в сфере недвижимости отстают от графика; однако сегмент элитной недвижимости в основном расположен в крупных провинциях и городах с выгодным географическим положением, потенциалом для развития туризма, а также хорошо развитой транспортной и инфраструктурой.

Ханой — регион с наибольшим количеством задержек в реализации проектов в сфере недвижимости. Согласно неполным статистическим данным, в Ханое в настоящее время насчитывается несколько сотен проектов с задержками, что эквивалентно площади более 5000 гектаров, которые остаются незастроенными, вызывая значительные потери.

Некоторые проекты в сфере недвижимости задерживаются на десятилетие, например, городской район Ким Чунг - Ди Трач (теперь переименованный в городской район Королевский парк Хиноде) в районе Хоай Дык. Другой пример — городской район Нам Ан Кхань, разработанный компанией Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), который когда-то рекламировался как рай для жизни. Однако расчистка земель остается незавершенной, и многие виллы и таунхаусы остаются заброшенными, что приводит к растрате ресурсов. Представитель медиа-команды Sudico заявил, что из-за недавнего спада на рынке недвижимости многие инвесторы в виллы удерживают свои участки, ожидая позитивного поворота рынка. Это привело к тому, что некоторые виллы остаются заброшенными, что ухудшает общую эстетику проекта.

В провинции Фу Тхо проект курорта с горячими источниками Тхань Тхуй, в который инвестирует компания Song Thao Co., Ltd., занимает площадь более 87 гектаров, его реализация затянулась более чем на два десятилетия, и он страдает от многочисленных нарушений... В настоящее время проект заброшен, и местные жители используют эту территорию как пастбище для скота.

Г-н Чан Ван Киен, заместитель председателя Народного комитета города Тхань Тхуй, откровенно заявил: «Проблема с проектом термальных источников Тхань Тхуй в настоящее время заключается в компетентности инвестора. У проекта есть чистая площадка и вся необходимая юридическая документация, но его реализация невозможна из-за слабых возможностей инвестора. Наш район также очень обеспокоен, поскольку избиратели выразили множество опасений, но полномочия по решению этого вопроса принадлежат провинции Фу Тхо».

Проект курорта с горячими источниками Тхань Тхуй в настоящее время заброшен, и местные жители используют это место в качестве пастбища для скота.

В провинции Ха Нам есть еще один столь же странный проект в сфере недвижимости: земли, предназначенные для общественных работ и коммунальных услуг, превращаются в коммерческие жилые дома (магазины), которые затем остаются заброшенными. Это проект коммерческо-жилого комплекса Тханг Лой Тхань Лием. На сегодняшний день строительство завершено, часть жильцов уже заселилась, многие запланированные элементы остаются недостроенными, а некоторые строения демонстрируют признаки разрушения и заброшенности.

Согласно заключению инспекции № 161/TB-TTCP от 17 января 2023 года, выданному Государственной инспекцией в отношении проекта комплексного торгового центра компании Thang Loi Thanh Liem в провинции Ха Нам, земельный участок был выделен без проведения аукциона по продаже прав пользования землей, что является нарушением статьи 118 Закона о земле 2013 года. Более того, этот земельный участок был предназначен для общественных работ, коммунальных услуг и коммерческих целей, а не для жилого использования, что является нарушением статьи 26 Закона о городском планировании 2009 года и статьи 14 Постановления Правительства № 37/2010/ND-CP от 7 апреля 2010 года.

Удаление «опухоли»

Во многих населенных пунктах, включая Ханой, Куангнин, Футо и Хоабинь, реализуются проекты в сфере недвижимости, которые отстают от графика или даже застопорились на годы. Только в Ханое в настоящее время сотни проектов в сфере недвижимости отстают от графика или еще не реализованы. Многие из этих проектов получили предупреждение о чрезвычайной ситуации, а некоторые были решительно отменены Народным комитетом Ханоя.

Типичным примером является проект элитного жилья Phuong Vien в районе Ме Линь, в который инвестировала компания Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. Земля для проекта была выделена в 2008 году, но его реализация затянулась. Поэтому Народный комитет Ханоя издал Постановление № 4058/QD-UBND об отмене решения о выделении земли для проекта. Кроме того, существуют и другие проекты, такие как: строительство садовых вилл компанией Truong Giang Construction Company; строительство технической инфраструктуры для жилого комплекса Sunny Light Joint Stock Company; проект Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company и другие. Народный комитет Ханоя также издавал решения об отмене выделения земли для этих проектов.

Виллы и таунхаусы в рамках проекта городской застройки Тан Вьет в районе Хоай Дык по-прежнему малонаселены.

Что касается проекта курорта с горячими источниками Тхань Тхуй, в который инвестирует компания Song Thao Co., Ltd., заместитель начальника отдела управления земельными ресурсами Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Фу Тхо, г-н Ха Минь Дык, заявил: «В документе 2308/UBND-KGVX от 21 июня 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо поручил Налоговому управлению провинции взыскать с компании Song Thao задолженность по арендной плате за землю. Одновременно Департаменту планирования и инвестиций провинции, Народному комитету района Тхань Тхуй и другим соответствующим ведомствам было поручено провести обследование и выделить около 37 гектаров из общей площади проекта для дальнейшей реализации компанией. Г-н Дык добавил: В настоящее время инвестор еще не завершил процедуру утверждения детального плана застройки в масштабе 1/500, поэтому нет оснований для проведения обследования и выделения территории в соответствии с указаниями Народного комитета провинции Фу Тхо. В марте 25 февраля 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо издал решение об аннулировании сертификата о предоставлении инвестиционных льгот для данного проекта.

Г-н Чан Нху Лонг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Куанг Нинь, заявил: «В ближайшее время провинция Куанг Нинь продолжит проверку, инспекцию и аудит землепользования в проектах, отстающих от графика и затягивающих завершение строительства технической инфраструктуры. Провинция будет решительно распоряжаться землей и осуществлять ее рекультивацию в соответствии с законом, предотвращая повторение случаев «приостановки» планирования и проектов, а также борясь с корыстными интересами и коррупцией, которые приводят к бюджетным потерям и растрате земельных ресурсов, и способствуя здоровому развитию рынка недвижимости».

Это лишь некоторые типичные проекты, которые были решительно отменены и возобновлены местными властями. Однако многие проекты по-прежнему отстают от графика, неоднократно переносились на более поздние сроки и заросли сорняками, оставаясь без внимания. Например, в провинции Куанг Нинь многие проекты, такие как новый городской район Као Ксань – Ха Кхань; многофункциональный коммерческий и жилой комплекс The Bay View Tower (город Халонг)... отстают от графика. Кроме того, многие объекты недвижимости введены в эксплуатацию, но имеют низкий уровень заполняемости; многие виллы и торговые дома, хотя и находятся в собственности, не заселены, демонстрируют признаки ветхости, приводят к растрате ресурсов и ухудшают городскую эстетику.

Г-н Нгуен Хуу Нха, заместитель председателя Народного комитета города Халонг, заявил: «В последнее время город решительно проводит проверку и представляет в провинцию предложения по рассмотрению и реализации десятков проектов, которые отстают от графика или нарушают закон, чтобы избежать ситуации «слишком долгого накопления земли», когда разрастаются сорняки, происходит растрата земельных ресурсов, ухудшается санитарный облик и городской ландшафт».

В отношении проектов в сфере недвижимости, особенно элитных, местные власти должны принимать решительные меры по проверке и тщательному пресечению проектов с серьезными нарушениями, задержками и длительными сроками реализации. Они также должны серьезно пресекать проекты, имеющие недостатки в планировании, ограниченные финансовые ресурсы или предусматривающие преднамеренное накопление земельных участков без их реализации.

Нам необходимо искоренить убеждение, что если в одной провинции есть элитные проекты в сфере недвижимости, то они должны быть и в нашей провинции.

Урок 3: Временное проживание на вилле стоимостью в миллион долларов.

Люди с низким доходом, живущие в виллах стоимостью в миллионы долларов, арендуют виллы и торговые дома, чтобы зарабатывать на жизнь, открывая продуктовые магазины, продавая овощи или торгуя пивом в киосках. Звучит невероятно, но такое существует в большинстве городов, которые должны быть пригодными для жизни, цивилизованными и современными.

Превращение вилл и торговых домов в… «рынки»

Нетрудно заметить, что многие виллы и торговые дома с широкими фасадами, расположенные рядом с жилыми районами или у подножия многоквартирных домов в Ханое, часто сдаются в аренду под кафе, рестораны, продуктовые магазины, точки быстрого питания, магазины свежих продуктов и т. д. Хотя это и не запрещено законом, это непреднамеренно создает неопрятный вид в городских районах, которые считаются цивилизованными и современными.

Рядом с торговыми домами люди арендуют помещения для открытия магазинов, ресторанов и других предприятий.

Г-н Нгуен Куанг Чыонг, житель района Хоай Дык, арендующий торговое помещение в новом городском районе Тан Тай До района Дан Фуонг, рассказал: «Мы с двумя друзьями арендовали это помещение для продажи фастфуда, кофе и т. д. Изначально мы арендовали его за 5 миллионов донгов в месяц (арендная плата взималась арендодателем - PV). Позже, поскольку мы продаем по ночам, нам пришлось доплатить еще 2 миллиона донгов в месяц за право ночевать там».

«Агент по аренде торговых помещений» сказал: «Арендаторами являются в основном рабочие из других провинций, которые арендуют помещения по низким ценам для открытия закусочных, овощных лавок, пабов и т. д. Договор аренды не является обязательным, большой залог не требуется, и деньги должны быть возвращены, когда арендодатель их заберет».

Концентрация мелких торговцев, арендующих торговые помещения для ведения бизнеса, превратила этот район в импровизированный, импровизированный рынок. Житель многоквартирного дома HHA в районе Тан Тай До сказал: «Хотя это удобно для купли-продажи, каждое утро и по выходным здесь очень много покупателей и продавцов, а также много автомобилей въезжают и выезжают из района, создавая потенциальную угрозу безопасности дорожного движения. Не говоря уже о том, что магазины сбрасывают сточные воды и мусор, создавая очень неприглядный беспорядок».

Журналисты, проводившие полевые исследования в нескольких городских районах округов Хоай Дык и Гиа Лам, а также Нам Ту Лием, Бак Ту Лием и Хоанг Май, наблюдали широко распространенное явление сдачи в аренду вилл и торговых домов их владельцами. Каждое место имеет свои уникальные особенности и цены на аренду, но всех их объединяет одно: они способствуют неприглядному облику некогда цивилизованного и современного городского ландшафта.

В таких провинциях и городах, как Хайфон, Футо, Ханам, Хунгйен и Тханьхоа, ситуация немногим лучше. Хотя арендаторов стало меньше, а цены ниже, царит хаос. Между тем, заброшенные здания заросли сорняками и демонстрируют признаки разрушения.

В виллах стоимостью в миллион долларов много отказов.

Представившись потенциальными арендаторами, ищущими временное жилье на вилле, мы совершили экскурсию по району Нам Ан Кхань в районе Хоай Дык, Ханой, в сопровождении г-жи Нгуен Тхи Бич. Здесь мы изредка видели виллы и торговые дома с жильцами. Хотя внешние стены вилл еще не были достроены, с временными дверями из пластиковых панелей, некоторые даже из тонких листов гофрированного железа… внутри одежда висела беспорядочно, рабочие сооружали импровизированные спальные места из деревянных досок, некоторые — с матрасами, расстеленными прямо на бетонном полу, кухни были оборудованы временно, и, что особенно важно, отсутствовали нормальные туалеты.

Г-жа Бич спросила: «На сколько человек вы планируете арендовать виллу? Если много, то вам следует арендовать всю виллу целиком, площадью 200-300 квадратных метров, цена всего от 6 до 8 миллионов донгов в месяц, вы можете сдавать ее любому количеству людей. Если вы согласны, сообщите мне, чтобы я могла связаться с владельцем».

Большинство рабочих приезжают из провинций Нгеан, Тханьхоа, Намдинь, Виньфук, Туенкуанг и др. Они живут в основном в виллах и торговых домах, днем ​​работают уборщиками, строителями, механиками и т.д., а в своих роскошных виллах, где им многого не хватает, нет электричества, чистой воды, не работают туалеты...

Импровизированные условия проживания внештатного работника на вилле стоимостью в миллион долларов — Фото Нгок Ву

Ле Кхак Нам (из провинции Тханьхоа), в настоящее время проживающий на вилле в районе Хоангмай, сказал: «Я бросил школу в 9 классе и пошел по соседству работать строительным рабочим. Сейчас я строитель. Если бы не поддержка и наставления всех окружающих, я не знаю, где бы я сейчас был».

В последние несколько дней, пока у школьников летние каникулы, многие дети были забраны родителями из своих родных городов, чтобы посетить Ханой. Впервые эти дети живут вместе со своими родителями на виллах стоимостью в миллионы долларов. Г-жа Ле Тхи Хай (из провинции Нгеан) сказала: «Моя дочь была на летних каникулах и сказала, что скучает по родителям, поэтому я привезла ее сюда поиграть. Здесь нет кондиционера, а по ночам так жарко, что мы не можем спать допоздна. Мне жаль моего ребенка, но у меня нет другого выбора. Я планирую оставить ее здесь на одну-две недели, прежде чем забрать ее обратно в наш родной город, чтобы она жила с бабушкой и дедушкой».

Г-жа Хоанг Тхи Си, шеф-повар, которая готовит еду для более чем 30 сотрудников, сказала: «В последние несколько дней в общежитии стало намного оживленнее. Пятерых детей родители привели поиграть. Днем я готовлю и также присматриваю за ними. Хорошо то, что, несмотря на то, что все они из разных мест, они играют вместе очень гармонично и внимательны друг к другу».

В некоторых городских районах Хоабиня, Ханама, Куангниня и других наблюдается ситуация, когда низкооплачиваемые работники временно проживают на виллах.

Торговые дома все еще существуют, хотя и немногочисленны. Когда мы обратились к ним с журналистской точки зрения, они категорически отказались отвечать или, в некоторых случаях, сами просили об анонимности или о том, чтобы нас не фотографировали, ссылаясь на опасения, что арендодатель или застройщик не позволят им продолжать сдавать помещения в аренду.

(Примечание: Имена персонажей в этой статье изменены в целях защиты конфиденциальности.)

Урок 4: Совершенствование институциональной структуры и возвращение элитной недвижимости к ее истинной ценности.

Застройщикам и инвесторам в недвижимость необходимо пожертвовать небольшими краткосрочными выгодами ради долгосрочных преимуществ, активно реструктурировать свой бизнес, сосредоточиться на ключевых проектах, сократить задолженность, эффективно контролировать корпоративные облигации и ограничить чрезмерную зависимость от кредитных учреждений. Что касается регулирующих органов, государству необходимо оперативно завершить разработку всеобъемлющей правовой базы от центрального до местного уровня и четко определить разделение управленческих полномочий, избегая дублирования обязанностей и отсутствия координации, как это имеет место в настоящее время.

Жертвование мелкими выгодами

Для бизнеса прибыль всегда является главным приоритетом, и жертвовать краткосрочной выгодой ради долгосрочной общей пользы — действительно очень сложный выбор. Однако для компании, специализирующейся на элитной недвижимости, требуется смелость, дальновидность и определенный уровень понимания, чтобы столкнуться с необходимостью отказаться от нерентабельных или низкорентабельных проектов, одновременно реструктурируя бизнес, сокращая долг и сосредотачиваясь на основной деятельности и проектах. Только тогда это можно считать мудрым решением.

Г-н Динь Ван Нги, председатель совета директоров и генеральный директор акционерного общества «ВинаПол» — компании с многолетней историей развития проектов в сфере недвижимости, откровенно заявил: «Предприятиям в сфере недвижимости следует воспользоваться этим временем, чтобы переосмыслить свою деятельность, реструктурировать бизнес, сократить задолженность, уменьшить зависимость от кредитных учреждений, смело отказаться от высокорискованных проектов и избегать разрозненных и фрагментированных инвестиций. Им следует избегать погони за количеством и быстрым развитием, потому что, как только возникнут трудности, будет уже слишком поздно что-либо менять».

Для инвесторов, помимо наличия денег, крайне важно тщательно изучить юридические аспекты проекта недвижимости, в который они намереваются инвестировать или приобрести для долгосрочного проживания. Это несложно, но требует серьезного обдумывания, чтобы избежать ситуации, когда «запираешь дверь конюшни после того, как лошадь убежала». В действительности, многие элитные проекты недвижимости, несмотря на то, что находятся в стадии строительства и даже заселены, по-прежнему не имеют полного юридического оформления и интегрированной инфраструктуры. Это приводит к ситуациям, когда виллы и коммерческие помещения находятся в собственности, но пустуют, остаются заброшенными и заросшими сорняками, что приводит к растрате ресурсов.

Отечественным компаниям, работающим в сфере недвижимости, приходится затягивать пояса, сокращать задолженность, уменьшать зависимость от кредитных учреждений и смело отказываться от высокорискованных проектов, избегая разрозненных и фрагментированных инвестиций. — Иллюстрация на фото.

Местные власти также должны тщательно отбирать авторитетных инвесторов с солидными финансовыми возможностями, избегая слепого следования трендам и предотвращая неконтролируемое, незапланированное развитие элитной недвижимости. Это ошибочный подход, который может привести ко многим негативным последствиям в будущем. Кроме того, местным властям необходимо усилить инспекцию и надзор, а также открыто реагировать на нарушения со стороны инвесторов, задержки и даже отмену проектов, предотвращая заброшенные проекты, которые приводят к растрате ресурсов и налоговым и таможенным убыткам для государства.

Необходима помощь государства .

В действительности, рынок недвижимости в целом и рынок элитной недвижимости в частности долгое время отличались низкой ценовой политикой, а налоги и сборы в этом секторе оставались низкими и непропорциональными темпам развития рынка. Это привело к широко распространенным спекуляциям и инфляции цен, что затрудняет доступ к жилью для тех, кто действительно в нем нуждается. Не говоря уже о разнице в ценах между городскими и сельскими районами, даже в крупных городах, таких как Ханой, Хайфон и Хошимин, наблюдаются значительные различия в ценах. Поэтому многие эксперты в области недвижимости считают, что государство должно напрямую вмешаться в регулирование рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для контроля над ним.

По мнению многих экспертов, рынок элитной недвижимости испытывает узкие места, что приводит к дисбалансу спроса и предложения, а это, в свою очередь, снижает темпы роста многих других отраслей. Поэтому необходимо немедленно оживить рынок недвижимости. Это увеличит приток отечественного и иностранного капитала в недвижимость, а слияния и поглощения компаний и проектов в сфере недвижимости будут происходить в соответствии с рыночными принципами... тем самым способствуя экономическому росту и создавая волновой эффект для развития всех других отраслей.

"

В постановлении Центрального комитета Коммунистической партии Вьетнама № 18-НК/ТВ от 16 июня 2022 года говорится: «Продолжение внедрения инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и использования земель, создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода», что, как ожидается, окажет сильное многостороннее влияние на вьетнамский рынок недвижимости в предстоящий период.

С другой стороны, административные процедуры решения земельных вопросов для предприятий, реализующих проекты, хотя и упрощены, по-прежнему сталкиваются с препятствиями и задержками.

Этот порочный круг повторяется из года в год, от одного проекта к другому, от одного предприятия к другому... отсюда и выражения «страх перед недостаточной правовой основой» или «ожидание указаний от начальства», из-за которых инвестиционные проекты затягиваются и не реализуются, что приводит к неэффективному использованию социальных ресурсов.

Что касается поддержки инвестиционного капитала, компания по развитию недвижимости (пожелавшая остаться анонимной) заявила: «В настоящее время кредитные учреждения очень хорошо справляются с отсрочкой и продлением сроков погашения долгов для предприятий: правительство распорядилось «смягчить» кредитные лимиты для недвижимости, но, на мой взгляд, это должно сопровождаться упрощением выпуска облигаций для бизнеса. В настоящее время нам очень трудно получить доступ к банковским кредитам. Страх широко распространился и рискует стать «социальной болезнью»».

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html