«Игровая площадка» стоимостью в миллион долларов все еще тратится впустую

Урок 1: Печальная реальность

Рынок недвижимости никогда не был таким мрачным, как сейчас. Новые проекты в сфере недвижимости запускаются, в то время как старые проекты почти «неактивны», многие площадки по недвижимости работают только на низком уровне и иногда вынуждены закрываться, что приводит к увольнению тысяч сотрудников. Наряду с этим корпоративный долг и долг по облигациям растут и рискуют «взрываться» в любой момент.

«Волшебное» притяжение остыло

Риэлторский бизнес в целом и рынок элитной недвижимости в частности являются одними из ключевых секторов экономики , вносящими большой вклад в рост и ВВП всей страны. Кроме того, недвижимость помогает миллионам рабочих иметь работу и доход и тесно связана со многими отраслями: производство строительных материалов, туризм - курорты, банковское дело и финансы, строительство... Однако в условиях жестко контролируемого кредитования, а также ряда нерешенных юридических трудностей, инвесторы проектов в сфере недвижимости недостаточно финансово сильны, а юридические документы не полны, поэтому «клиенты» не платят так быстро и легко, как раньше. Это приводит к медленным продажам, рынок недвижимости находится практически в свободном падении и создает беспрецедентно мрачную картину.

В последнее время из-за последствий пандемии Covid-19 мировая экономика столкнулась с трудностями, инфляция и рост банковских процентных ставок глубоко повлияли на рынок недвижимости, особенно на сегмент элитной недвижимости. Многие новые проекты в сфере недвижимости не были лицензированы, старые проекты отстают от графика, что делает предложение все более дефицитным. Между тем, многие проекты в сфере недвижимости были распроданы, но инвесторы не завершили их для использования, как планировалось, что привело к появлению ряда заброшенных вилл, заросших травой, что привело к образованию отходов.

Заброшенная вилла, заросшая травой, пустая трата ресурсов

Многие иностранные инвесторы считают, что рынок недвижимости во Вьетнаме характеризуется большим населением и высоким спросом на недвижимость, что всегда является для них привлекательной причиной для продолжения. Вьетнам продвигает урбанизацию, в то время как правительство намерено построить бездымную промышленность в качестве острие развития. Кроме того, растет число высококлассных клиентов, они видят в этом инвестиционный канал с высокой прибыльностью, хотя он определенно несет много рисков.

«

По данным Министерства планирования и инвестиций, если в 2021 году зарегистрированный капитал прямых иностранных инвестиций, вложенный в недвижимость, достиг всего 2,6 млрд долларов США, то к 2022 году он увеличился до 4,5 млрд долларов США, а первый квартал 2023 года все еще имел положительные признаки. Недвижимость является вторым сектором, привлекающим капитал прямых иностранных инвестиций, после обрабатывающей и производственной промышленности.

Г-н Ле Минь Хиеп — торговец элитной недвижимостью в районе Нам Ту Лием — сказал: «Мы с двумя друзьями инвестировали вместе. Несколько лет назад мы получили хорошую прибыль и имели быструю ликвидность, но с 2021 года и по сей день мы почти не покупали больше вилл, а некоторые из тех, которые мы ранее «держали», еще не проданы. Хотя некоторые люди просили купить, они предлагали слишком низкую цену». Г-н Хиеп добавил: «К счастью, когда мы покупали, мы не занимали деньги в банке. Если бы мы заняли и платили проценты до сих пор, нам пришлось бы срочно продавать».

Видно, что в настоящее время рынок недвижимости уже не находится на пике популярности, как много лет назад.

Виртуальны ли спрос и предложение?

Эксперты по недвижимости говорят, что инвентарь сегмента элитной недвижимости (особенно вилл) довольно велик. Однако новое предложение будет становиться все более редким, поскольку реализуется очень мало престижных элитных проектов недвижимости с достаточным финансовым потенциалом. Между тем, предложение вилл и шопхаусов (модель жилья в сочетании с коммерческим бизнесом) в Ханое и северных провинциях резко сократилось. В настоящее время предложение в основном приходится на проекты недвижимости, реализованные до 2020 года. С 2021 года по первый квартал 2023 года было реализовано лишь несколько проектов недвижимости, относящихся к элитному сегменту, при этом этот сегмент в основном рассчитан на высший класс, а не на людей с низким доходом. Таким образом, и без того мрачный рынок теперь стал еще мрачнее.

Г-н Дин Ван Трой - директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company прокомментировал: Предложение вилл и таунхаусов в Ханое постоянно находится в дефиците в течение длительного времени, в то время как новое предложение в 2022 и начале 2023 года в основном поступает из текущих проектов и сосредоточено в пригородах Ханоя. В некотором смысле это обеспечит рынок большим количеством продукции, но не существенно для выбора.

Проект комплекса вилл Thuy San Hill в районе Бай Чай города Халонг (провинция Куангнинь) имеет много незавершенных работ.

По данным опроса, проведенного журналистами в провинции Куангнинь, предложение вилл и торговых домов по-прежнему обильно, но в основном это старые проекты в сфере недвижимости, такие как: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... и практически не реализуются новые проекты в сфере недвижимости, новое предложение достигло дна.

Между тем, предложение в районах Ха Нам, Бакнинь, Фу Тхо, Хайфон, Хоабинь и т. д. также не очень многообещающее. В этих провинциях и городах мало проектов недвижимости высокого класса, мало сделок, и в последние годы было реализовано очень мало проектов недвижимости высокого класса. В то время как старые проекты простаивают, многие виллы и торговые дома, хотя и находятся в собственности, не используются, что приводит к заброшенности, расточительству и потенциальному социальному злу.

Это предложение, а с точки зрения спроса эксперты говорят, что тенденция вилл и торговых домов, связанных с зелеными насаждениями, оптимальными коммунальными услугами, расположенных в комплексе и с удобным транспортным сообщением, станет главным выбором клиентов. Кроме того, темпы урбанизации, естественный прирост населения и увеличение среднего и высшего класса также являются основными движущими силами для повышения спроса на потребление вилл в ближайшем будущем.

Фактически, как только экономика уверенно восстановится после пандемии COVID-19, политика правительства по устранению препятствий и трудностей на рынке недвижимости будет серьезно реализована на местах, а также будет ослаблена «кредитная комната», гарантированы корпоративные облигации, тогда корпорации, компании и частные лица вскоре получат доступ к необходимому капиталу, а оттуда будут развернуты проекты в сфере недвижимости и предоставлены рынку разнообразные высококачественные продукты в сфере недвижимости: виллы, торговые дома, курорты, медицинские учреждения... покупательная способность рынка недвижимости снова станет активной.

Слияния и поглощения появляются

Это естественный закон, сильные подавляют слабых, слабые поглощаются и объединяются с сильными, что является нормальным явлением в сфере недвижимости в последнее время. Однако в последнее время появились «акулы» из дома и из-за рубежа, они используют много инвестиционных фондов или тратят наличные деньги, чтобы выкупить высококлассные проекты недвижимости, проекты с чистыми юридическими документами для развития.

Видно, что с начала 2023 года и по настоящее время вьетнамские компании в сфере недвижимости были разделены на 4 типичные группы: Риск, Баланс, Потенциал и «новые игроки». При этом группа «новых игроков» включает компании, инвестиционные фонды... ищущие возможности проникновения на рынок недвижимости посредством слияний и поглощений.

Типичные примеры включают FLC Group, Tan Hoang Minh... После того, как лидер оказался втянут в юридические проблемы, ряд «больших парней» захотели вмешаться в потенциальные проекты этих групп. Bamboo Airways официально отделилась от FLC Group, что привело к тому, что многие проекты этой группы в сфере недвижимости в Куангнине, Тханьхоа, Тхай Нгуене, Виньфуке, Фу Тхо... оказались под угрозой прекращения реализации или вынужденной передачи другим партнерам для продолжения исследования и реализации проекта.

Многие элитные проекты в сфере отечественной недвижимости в настоящее время привлекают иностранных инвесторов.

Кроме того, многие другие приобретения находятся на стадии переговоров. По мнению многих экспертов в области экономики и недвижимости, при нынешнем вялом рынке недвижимости в сочетании со сложной финансовой ситуацией, если эта ситуация сохранится, у многих инвесторов проектов больше не будет денег на оборот, и им, возможно, придется задуматься о передаче или продаже проектов недвижимости. Это не говоря уже о том, что многие компании и иностранные инвестиционные фонды готовят деньги, ожидая возможности приобрести отечественные проекты недвижимости, когда предприятия сталкиваются с трудностями и вынуждены продавать.

Г-н Ле Хоанг Чау - председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), предложил: Правительство и Постоянный комитет Национальной ассамблеи рассматривают возможность разрешить предприятиям передавать проекты в сфере недвижимости по соглашению в соответствии с пилотным механизмом, предусмотренным в Постановлении № 42/2017/QH14 от 21 июня 2017 года Национальной ассамблеи. По словам г-на Чау, в случае реализации это устранит трудности с денежным потоком и ликвидностью для предприятий сферы недвижимости, включая предприятия, выпускающие облигации, срок погашения которых подходит к концу. Разрешая предприятиям передавать проекты по соглашению в соответствии со спросом, государство будет собирать налоги и укреплять эффективность и результативность государственного управления рынком недвижимости, повышать прозрачность и преодолевать ситуацию «подпольных» передач проектов, замаскированных под передачу акций, что приводит к убыткам для государственного бюджета.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга Savills Hanoi, сказала: Предложение, продаваемое напрямую инвесторами в текущих проектах в этом сегменте, очень ограничено, что обусловлено небольшим количеством новых объектов, выводимых на рынок. Тем не менее, таунхаусы по-прежнему являются основной линейкой продукции, за ними следуют виллы и затем шопхаусы, которые составляют лишь небольшую долю от общего объема текущего предложения.

Урок 2: Медленно мчимся к «финишу»

Инвесторы проектов в сфере недвижимости называют множество причин, но большинство из них связаны с медленной очисткой участка, изменениями в правовых механизмах и налоговой политике, а также слабыми финансовыми возможностями многих предприятий... что приводит к медленному завершению проекта.

Медленно продвигающиеся проекты в сфере недвижимости широко распространены

В большинстве из 63 провинций и городов имеются отстающие от графика проекты в сфере недвижимости, однако сегмент элитной недвижимости в основном сосредоточен в крупных провинциях и городах с выгодным географическим положением, потенциалом для развития туризма, транспорта и инфраструктуры.

Место с наибольшим количеством отложенных проектов в сфере недвижимости — Ханой. По неполным статистическим данным, в Ханое в настоящее время имеется несколько сотен проектов, отстающих от графика, что эквивалентно площади более 5000 гектаров, которая не эксплуатируется, что приводит к большим потерям.

Некоторые проекты в сфере недвижимости задерживаются на срок до десяти лет, например: городской район Ким Чунг - Ди Трач (теперь переименованный в городской район Хинодэ Роял Парк - PV) в районе Хоай Дук. Или городской район Нам Ан Кхань компании Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), который когда-то позиционировался как рай для жизни. Однако работы по расчистке территории не завершены, многие виллы и таунхаусы по-прежнему заброшены, что приводит к пустой трате ресурсов. Представитель Sudico в СМИ сказал: Из-за недавнего вялого рынка недвижимости многие клиенты, инвестирующие в виллы, владеют только землей, ожидая позитивных изменений на рынке. Это приводит к ситуации, когда некоторые виллы заброшены, в результате чего теряется общая красота проекта.

В Фу Тхо проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй, инвестируемый компанией Song Thao Company Limited, занимает площадь более 87 гектаров, отстает от графика более чем на 2 десятилетия и имеет множество нарушений... В настоящее время проект заброшен и используется людьми как место для выпаса скота.

Г-н Тран Ван Киен, заместитель председателя городского народного комитета Тхань Туй, откровенно сказал: «Проблема проекта горячих источников Тхань Туй теперь заключается в возможностях инвестора. В настоящее время у проекта есть чистый участок, полная юридическая документация, но он не может быть реализован из-за слабых возможностей инвестора. Наше население также очень нетерпеливо, потому что у избирателей много мнений, но полномочия по решению этого вопроса принадлежат провинции Фу Тхо».

Проект курорта с горячими минеральными водами Тхань Туй в настоящее время заброшен и используется местными жителями в качестве пастбища для скота.

В провинции Ханам есть не менее захватывающий проект в сфере недвижимости, который заключается в том, чтобы превратить общественные работы и земли для обслуживания в коммерческое жилье (магазин), а затем оставить его заброшенным. Это коммерческий и жилой комплекс Thang Loi Thanh Liem Company Limited. На данный момент проект завершил черновое строительство, некоторые домохозяйства купили дома и переехали, многие пункты в плане не были построены, в то время как некоторые проекты демонстрируют признаки ухудшения и заброшенности.

В уведомлении о заключении инспекции № 161/TB-TTCP от 17 января 2023 года Правительственной инспекции в отношении проекта Комплексного коммерческого центра компании Thang Loi Thanh Liem, провинция Ханам выделила землю, но не провела аукцион прав землепользования, нарушив статью 118 Закона о земле 2013 года. Что еще серьезнее, эта земельная территория запланирована как земля общественных работ, услуг и торговли, без функции жилой земли, что нарушает статью 26 Закона о градостроительстве 2009 года и статью 14 Постановления правительства 37/2010/ND-CP от 7 апреля 2010 года.

Удалить «опухоль»

Районы, где проекты в сфере недвижимости отстают от графика и даже находятся в состоянии застоя в течение многих лет: Ханой, Куангнинь, Фу Тхо, Хоабинь... Только в Ханое в настоящее время сотни проектов в сфере недвижимости отстают от графика и не реализуются, многие из них получили красный уровень опасности, а несколько проектов были отменены Народным комитетом Ханоя.

Типичным примером является проект элитного жилья Phuong Vien в районе Me Linh, в который инвестировала компания Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Проекту была выделена земля в 2008 году, но реализация шла медленно, поэтому Народный комитет Ханоя издал Решение № 4058/QD-UBND о рекультивации земель, отменяющее решение о выделении земли для вышеуказанного проекта. Кроме того, есть проекты: Truong Giang Construction Company с проектом строительства садовых вилл; Anh Duong Joint Stock Company с проектом строительства технической инфраструктуры для зоны вилл Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company с проектом нового городского района Vinalines... Народный комитет Ханоя издал Решение о рекультивации земель.

Виллы и таунхаусы проекта городской зоны Тан Вьет в районе Хоай Дык по-прежнему малонаселены.

Что касается проекта курорта с горячей минеральной водой Thanh Thuy, инвестируемого Song Thao Company Limited, г-н Ха Минь Дук - заместитель начальника Департамента землепользования, Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Фу Тхо сказал: «В документе 2308/UBND-KGVX от 21 июня 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо поручил Провинциальному налоговому департаменту собрать арендную плату за землю, которую должна компания Song Thao, и в то же время поручил Департаменту планирования и инвестиций провинции, Народному комитету района Тхань Туй и соответствующим агентствам рассмотреть и отделить территорию площадью около 37 гектаров от общей площади проекта для реализации компанией». Г-н Дук добавил: В настоящее время инвестор еще не провел процедуры утверждения 1/500 Детального планирования, поэтому нет оснований для измерения и отделения площади в соответствии с указанием Народного комитета. провинции Пху Тхо. 25 марта 2022 года Народный комитет провинции Пху Тхо вынес решение об аннулировании Сертификата стимулирования инвестиций вышеуказанного проекта.

Г-н Чан Нху Лонг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Куангнинь, сказал: «В ближайшее время Куангнинь продолжит проверять, инспектировать и проверять землепользование проектов, которые отстают от графика, продлит завершение технической инфраструктуры, решительно справится с этим и восстановится в соответствии с законом, не допустит повторения ситуации «приостановленного» планирования, «приостановленных» проектов, а также предотвратит и будет бороться с групповыми интересами, негативом, потерями бюджета, растратой земельных ресурсов, способствуя оздоровлению рынка недвижимости».

Вот некоторые типичные проекты, которые были решительно отменены местными властями и обеспечены законом. Однако все еще есть много проектов, которые отстают от графика, которые многократно продлевались и в которых дико растут сорняки, но которые не были устранены. Например, в Куангнине есть много проектов, таких как: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; The Bay View Tower смешанного использования коммерческих и квартирных услуг (город Халонг) ... которые отстают от графика. Кроме того, многие проекты в сфере недвижимости были введены в эксплуатацию, но уровень заполняемости невысок, многие виллы и торговые дома имеют владельцев, но не были заселены, демонстрируя признаки ухудшения, что приводит к пустой трате ресурсов и потере городской красоты.

Г-н Нгуен Хыу Нха, заместитель председателя Народного комитета города Халонг, сказал: «В последнее время город решительно осуществил проверку, отчет и предложение провинции рассмотреть, урегулировать и отменить десятки проектов, которые отстают от графика и нарушают закон, чтобы избежать ситуации «удержания земли» в течение длительного времени, когда на ней растут сорняки, что приводит к пустой трате земельных ресурсов, влияет на экологическую санитарию и городской ландшафт».

В отношении проектов в сфере недвижимости, особенно элитной недвижимости, местным органам власти необходимо принимать жесткие меры по проверке и тщательному рассмотрению проектов с серьезными нарушениями, медленным прогрессом, длящимися много лет, а также серьезно исключать проекты с плохим планированием, ограниченным финансовым потенциалом и преднамеренным «удержанием земли» без реализации.

Нам необходимо избавиться от стереотипа, что если в этой провинции есть проект элитной недвижимости, то и в нашей провинции должен быть такой же.

Урок 3: Проживание в особняке стоимостью в миллион долларов

Люди с низким доходом живут в виллах стоимостью в миллионы долларов, снимают виллы, торговые дома для проживания, открывают продуктовые магазины, продают овощи, пивные бары... занимаются бизнесом, чтобы заработать на жизнь. Это звучит как шутка, но это существует в большинстве городских районов (KDT), которые, как ожидается, будут пригодными для жизни, цивилизованными и современными.

Превращение вилл и торговых домов в… «рынки»

Нетрудно заметить, что многие виллы и торговые дома с широкими фасадами, расположенные рядом с жилыми районами или у подножия многоквартирных домов в Ханое, часто сдаются в аренду для открытия кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, точек быстрого питания, магазинов свежих продуктов и т. д. Это не запрещено законом, но непреднамеренно создает неряшливый вид городских районов, которые считаются цивилизованными и современными.

Рядом находятся торговые дома, которые люди арендуют для открытия магазинов, лавок... для ведения бизнеса.

Г-н Нгуен Куанг Труонг, проживающий в районе Хоай Дук, арендовал торговый дом в новом городском районе Тан Тай До, район Дан Фыонг, и сказал: «Мы с двумя друзьями арендовали торговый дом для продажи фастфуда, кофе... Изначально мы арендовали его для продажи товаров за 5 миллионов донгов в месяц (арендовали у арендодателя - PV). Позже, поскольку мы торговали всю ночь, нам пришлось платить дополнительно 2 миллиона донгов в месяц за ночлег».

«Брокер по услугам», специализирующийся на аренде торговых домов, сказал: Арендаторы в основном рабочие из провинции, они сдают помещения по дешевке, чтобы открыть кафе, продающие завтраки, продавать овощи, пивные бары... арендная плата не является обязательной, нет необходимости вносить большой депозит, когда владелец забирает помещение, его необходимо вернуть.

Тот факт, что мелкие торговцы сосредоточились на аренде торговых домов для организации бизнеса, превратил это место в стихийный блошиный рынок. Житель, проживающий в многоквартирном доме HHA в районе Tan Tay Do Urban Area, сказал: Покупать и продавать удобно, но каждое утро и по выходным здесь много покупателей и продавцов, много транспортных средств въезжают и выезжают из городской зоны, что потенциально создает проблемы безопасности дорожного движения. Не говоря уже о магазинах, сбрасывающих сточные воды, мусор... что очень грязно.

Репортеры отправились на места в некоторых городских районах в округах Хоай Дук, Зя Лам, Нам Ту Лием, Бак Ту Лием, Хоанг Май... и обнаружили, что ситуация с виллами и торговыми домами, сдаваемыми в аренду владельцами... наблюдалась повсюду, каждое место имело свои особенности и разные цены на аренду. Но у всех было одно общее: они способствовали упадку цивилизованной и современной городской зоны.

В провинциях и городах Хайфон, Фу Тхо, Ха Нам, Хынг Йен, Тхань Хоа и т. д. ситуация не очень оптимистичная. Хотя арендаторов меньше и цены ниже, все равно очень грязно. Между тем, заброшенные дома заросли травой и демонстрируют признаки ухудшения.

Множество «нет» в вилле за миллион долларов

В роли человека, арендующего виллу для временного проживания, мы были приглашены г-жой Нгуен Тхи Бич на экскурсию по городскому району Нам Ан Кхань, округ Хоай Дук, город Ханой. Здесь мы увидели несколько вилл и торговых домов с людьми, живущими там. Хотя внешняя часть виллы еще не была завершена, двери были временно установлены с пластиковыми панелями, некоторые двери были сделаны из тонких гофрированных листов железа... внутри одежда была развешена как попало, спальные места были временно сделаны рабочими из деревянных досок, в некоторых местах были расстелены циновки прямо на бетонном полу, кухня была обустроена временно и, что более конкретно, здесь не было нормального туалета.

Г-жа Бич спросила: «На сколько человек вы планируете арендовать виллу? Если людей много, то вам следует арендовать всю виллу, площадь от 200 до 300 м2, цена всего около 6-8 миллионов донгов в месяц, вы можете выбрать, сколько человек вы хотите разместить. Если вы согласны, сообщите мне, чтобы я могла позвонить владельцу».

Большинство рабочих приезжают из Нгеана, Тханьхоа, Намдиня, Виньфука, Туенкуанга... они живут на виллах, в торговых домах, днем ​​работают уборщиками, строителями, механиками... ночью они собираются вместе на вилле стоимостью в миллион долларов, но им «не хватает» всего: нет электричества, нет чистой воды, туалеты не работают...

Временная жизнь на вилле стоимостью в миллион долларов фрилансера - Фото Нгок Ву

Ле Кхак Нам (из Тхань Хоа) в настоящее время временно живет на вилле в районе Хоангмай. Он сказал: «Я бросил школу в 9 классе и пошел работать строителем к своему соседу. Теперь я строитель. Если бы не поддержка и руководство всех, я не знаю, где бы я был сейчас».

В эти дни у студентов летние каникулы, многих детей родители забирают в Ханой, впервые они останавливаются на вилле за миллион долларов со своими родителями. Г-жа Ле Тхи Хай (из Нге Ан) сказала: Мой ребенок на летних каникулах, она сказала, что скучает по своим родителям, поэтому я вернулась, чтобы отвезти ее сюда поиграть. Кондиционера нет, в некоторые дни так жарко, что я не могу спать до поздней ночи, мне жаль моего ребенка, но другого выхода нет. Я планирую оставить своего ребенка на 1-2 недели, а затем забрать его обратно в деревню, чтобы он жил с бабушкой и дедушкой.

Г-жа Хоанг Тхи Си — главный шеф-повар, которая готовит для более чем 30 сотрудников, сказала: «Сейчас в пансионате стало намного веселее. Там живут 5 детей, которых радушно принимают их родители. Днем я готовлю и также беру на себя роль няни. Хорошо то, что каждый из них родом из другого города, но они играют вместе очень дружно и уступают друг другу».

В некоторых городских районах Хоабинь, Ханам, Куангнинь... здесь малообеспеченные рабочие временно живут на виллах,

Шопхаусы все еще существуют, хотя и не так много. Когда мы обратились к ним как репортеры, они отказались отвечать или в некоторых случаях активно просили не разглашать информацию или не фотографировать... из страха, что арендодатель или инвестор не будет продолжать сдавать их в аренду.

(Примечание: имена персонажей в этой статье были изменены в целях защиты конфиденциальности).

Урок 4: Совершенствование институтов, придание элитной недвижимости ее истинной ценности

Застройщикам и инвесторам проектов в сфере недвижимости необходимо пожертвовать небольшими краткосрочными выгодами ради долгосрочных, активно реструктурировать бизнес, сосредоточиться на основных проектах, сократить задолженность, хорошо контролировать корпоративные облигации и ограничить чрезмерную зависимость от кредитных учреждений. Что касается агентств по управлению, то государству необходимо в ближайшее время завершить четкую правовую систему от центрального до местного уровня и четко разделить полномочия по управлению, избегая дублирования и отсутствия сплоченности, как это происходит в настоящее время.

Пожертвуйте малыми выгодами

Для бизнеса выгоды всегда имеют наивысший приоритет, жертвовать краткосрочными выгодами ради общих долгосрочных выгод — это действительно чрезвычайно сложный выбор. Однако для бизнеса, специализирующегося на элитной недвижимости, необходимо иметь смелость, видение и определенное понимание, чтобы столкнуться с необходимостью пожертвовать нерентабельными проектами или проектами с низкой рентабельностью, в то же время реструктурируя бизнес, сокращая задолженность, сосредоточившись на основном бизнесе, основных проектах... это мудрое решение.

Г-н Динь Ван Нги - председатель совета директоров - генеральный директор акционерного общества VinaPol - подразделения с многолетним опытом в разработке проектов в сфере недвижимости, откровенно поделился: Предприятия сферы недвижимости должны воспользоваться этим временем, чтобы оглянуться на себя, должны реструктурировать предприятие, сократить задолженность, снизить зависимость от кредитных организаций, смело отсекать высокорисковые проекты, не инвестировать разрозненно и фрагментарно. Избегайте погони за количеством и поспешным развитием, потому что, столкнувшись с трудностями, будет слишком поздно поворачивать назад.

Для «богов», помимо наличия денег, необходимо тщательно изучить юридические аспекты проекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать или купить для долгосрочного проживания. Это несложно, но требует от инвесторов серьезного отношения, избегая «закрытия двери сарая после того, как корова потерялась». Фактически, в настоящее время существует множество проектов недвижимости высокого класса, которые, хотя они и построены и даже позволили клиентам въехать, юридические процедуры не завершены, а инфраструктура еще не синхронизирована. Это приводит к ситуации, когда виллы и торговые дома имеют владельцев, но в них никто не живет, остаются заброшенными, зарастают травой и тратят ресурсы впустую.

Отечественным предприятиям сферы недвижимости приходится затягивать пояса, сокращать задолженность, снижать зависимость от кредитных организаций и смело отказываться от высокорисковых проектов, а не инвестировать разрозненно и фрагментарно - Иллюстративное фото.

Местные органы власти также должны тщательно выбирать инвесторов с репутацией и сильным финансовым потенциалом, не должны следовать тенденциям, избегать мышления, направленного на широкое развитие элитной недвижимости, без ориентации на планирование. Это неправильное мышление, которое может привести ко многим последствиям в будущем. Кроме того, местным органам власти необходимо усилить инспекцию и надзор, открыто обращаться с инвесторами, которые нарушают правила, задерживают прогресс, даже отзывают проекты, избегать отказа, что приводит к пустой трате ресурсов, в то время как государство теряет доходы от налогов и сборов.

Нужна «рука » государства

На самом деле рынок недвижимости в целом и элитная недвижимость в частности уже давно «расслаблены» в плане цен, а налоги и сборы для этого сектора все еще низкие, несоизмеримые с темпами развития рынка, что приводит к безудержной спекуляции и инфляции цен, затрудняя доступ к нему людей с реальными потребностями в жилье. Не говоря уже о разнице в ценах на недвижимость между городскими и сельскими районами, даже в таких крупных городах, как Ханой, Хайфон, Хошимин и т. д., также есть явные различия. Поэтому многие эксперты по недвижимости считают, что государству необходимо напрямую участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для его контроля.

По мнению многих экспертов, рынок элитной недвижимости перегружен, что приводит к дисбалансу спроса и предложения, что в свою очередь снижает темпы роста многих других отраслей. Поэтому необходимо немедленно разблокировать рынок недвижимости, тем самым увеличив приток денег из внутренних и зарубежных стран в недвижимость, а купля-продажа, слияние предприятий и проектов в сфере недвижимости будут происходить по рыночным правилам... тем самым способствуя экономическому росту и создавая эффект перетока для развития всех других отраслей.

«

В резолюции 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального Комитета указано: «Продолжение внедрения инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и использования земель, создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода», что, как ожидается, окажет сильное влияние на многие аспекты вьетнамского рынка недвижимости в ближайшее время.

С другой стороны, хотя административные процедуры для предприятий по реализации земельных проектов и урегулированы, они по-прежнему запутанны и длительны.

Этот порочный круг повторяется снова и снова, от проекта к проекту, от предприятия к предприятию, из года в год... Вот почему существует поговорка «страх отсутствия достаточной правовой базы» или «ожидание указаний от начальства», из-за чего инвестиционные проекты стопорятся, не могут быть реализованы, а социальные ресурсы используются неэффективно.

Что касается поддержки инвестиционного капитала, компания, специализирующаяся на развитии проектов в сфере недвижимости (название не разглашается), заявила: «В настоящее время кредитные учреждения очень хорошо справляются с отсрочкой и продлением срока погашения задолженности для предприятий: правительство распорядилось «ослабить кредитные условия» для предприятий сферы недвижимости, но, по моему мнению, это должно сопровождаться разблокировкой облигаций для предприятий. В настоящее время нам очень сложно получить доступ к банковским кредитам. Страх распространился повсюду и рискует превратиться в «социальную болезнь».

Многие эксперты в сфере недвижимости считают, что государству необходимо непосредственно участвовать в регулировании рынка недвижимости, поскольку в настоящее время у государства достаточно правовых инструментов для его контроля.

Завершение институтов и политик по управлению и использованию земель синхронно и последовательно с институтами развития социалистической рыночной экономики высвободит земельные ресурсы, помогая государству управлять, эксплуатировать и использовать землю для обеспечения наиболее экономичного, устойчивого и эффективного использования земли. Для этого завершение внесения поправок в Закон о земле, Закон о жилье, Закон о бизнесе в сфере недвижимости и т. д. должно обеспечить синхронизацию и единство, что является насущной необходимостью. Кроме того, необходимо усовершенствовать организацию аппарата государственного управления земельными ресурсами, обеспечив упорядочение и единство, исключив посредников, способствуя децентрализации и делегированию полномочий, сопровождаемых механизмом проверки, надзора и контроля власти.

Делегат Данг Бич Нгок - Делегация Национальной Ассамблеи провинции Хоабинь

Необходимо решить проблему приостановленных и отложенных проектов

Проект закона о земле (измененный), представленный на этой 5-й сессии, основан на синтезе после широких общественных консультаций. Лично я высоко ценю усилия Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды по синтезу и сбору мнений избирателей и людей по всей стране на основе проверки, оценки и корректировки проекта закона о земле (измененный), представленного на 15-й Национальной ассамблее на этой 5-й сессии.

В законопроекте необходимо решить проблему приостановленных и отложенных проектов. Например, в настоящее время во многих провинциях и городах многим проектам выданы инвестиционные лицензии, но из-за многих объективных факторов они реализуются медленно или выполняются лишь некоторые процедурные шаги, а затем они не реализуются в течение 5 лет, даже 10 лет, что приводит к пустой трате земельных ресурсов и разочарованию людей.

Я надеюсь, что в этот раз Закон о земле (измененный) должен иметь строгие и конкретные положения, чтобы помочь населенным пунктам решать эту проблему фундаментально и основательно. Потому что в прошлом многие проекты были приостановлены или отложены, но при проверке и инспекции у инвесторов все еще были причины: частично реализованы или из-за объективных условий.

Юрист Нгуен Хонг Бах - директор юридической фирмы Hong Bach and Associates

Будьте осторожны при инвестировании денег

В настоящее время, в текущей экономической ситуации, инвестиции в недвижимость по-прежнему являются безопасным направлением для инвесторов. Поэтому проекты в сфере недвижимости привлекают большое внимание. Поэтому тщательное изучение проектов в сфере недвижимости, особенно элитной недвижимости, крайне необходимо и имеет смысл для инвесторов.

Однако инвесторам в недвижимость нужно быть осторожными, когда «вкладывают деньги». Во-первых, они должны тщательно изучить законность, бренд и репутацию инвестора. Во-вторых, они должны знать ход реализации проекта, поэтому покупателям необходимо отслеживать и обновлять ход строительства проекта, чтобы избежать рисков, которые могут повлиять на их права и интересы. В-третьих, законность таких документов, как: Лицензия на инвестирование в проект, Лицензия на строительство... покупателям необходимо обращать внимание на вышеуказанные документы, поскольку в случае возникновения спора будет легче урегулировать права. В-четвертых, содержание условий договора и другие расходы. Инвесторы в проекты в сфере недвижимости должны прочитать и внимательно понять условия соглашения, изложенные в договоре, прежде чем подписывать договор и принимать решение «вложить деньги».

Г-жа До Ту Ханг — старший директор отдела исследований и консалтинга Savills Hanoi

Обратите внимание на законность проекта

Предложение, реализуемое напрямую инвесторами в текущих проектах в сегменте элитной недвижимости, весьма ограничено, можно сказать, скудно, в то время как новые проекты недвижимости, строительство которых только началось, можно пересчитать по пальцам, отчасти из-за влияния мирового финансового кризиса, отчасти из-за того, что многие проекты не были завершены или возникли трудности с завершением юридических процедур для начала строительства... это основные причины, по которым предложение элитной недвижимости в ближайшее время будет ограничено.

Однако инвесторам необходимо вооружиться максимально ясной информацией о проекте, и в то же время должны быть конкретные обязательства, связывающие многие стороны вместе. Кроме того, правовая база должна быть всеобъемлющей, полной, ясной и предоставлять подробные инструкции... чтобы помочь очистить инвесторов и способствовать устойчивому развитию рынка, избегать создания многочисленных колебаний цен, при этом обеспечивая выгоды для государства.

Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html