«Игровая площадка» стоимостью в миллион долларов все еще тратится впустую

Урок 1: Печальная реальность

Рынок недвижимости никогда не был столь мрачным, как сейчас. Новые проекты в сфере недвижимости запускаются, в то время как старые практически неактивны, многие площадки для торговли недвижимостью работают вяло и иногда вынуждены закрываться, что приводит к увольнению тысяч сотрудников. Кроме того, корпоративный долг и облигации растут с каждым днем и могут в любой момент «взрывоопасно взорваться».

«Волшебный» аттракцион остыл.

Рынок недвижимости в целом и рынок элитной недвижимости в частности являются одним из ключевых секторов экономики , внося значительный вклад в рост и ВВП всей страны. Кроме того, недвижимость обеспечивает работу и доход миллионам людей и тесно связана со многими отраслями: производством строительных материалов, туризмом и курортами, финансами и банковским делом, строительством... Однако в условиях жесткого контроля кредитования, а также ряда нерешенных юридических проблем, инвесторы проектов в сфере недвижимости недостаточно финансово устойчивы, а юридически оформленные документы не полностью оформлены, поэтому «покупатели» не могут платить так быстро и легко, как раньше. Это приводит к низким продажам, рынок недвижимости практически находится в состоянии свободного падения и создает беспрецедентно мрачную картину.

В последнее время, в связи с пандемией COVID-19, мировая экономика столкнулась с трудностями. Инфляция и рост банковских процентных ставок серьёзно повлияли на рынок недвижимости, особенно на элитный сегмент. Многие новые проекты не получили лицензии, старые отстают от графика, что приводит к всё большему дефициту предложения. Тем временем, многие объекты недвижимости были проданы, но инвесторы не достроили их, как планировалось, что привело к появлению ряда заброшенных вилл, заросших травой и создающих проблемы.

Заброшенная вилла, заросшая травой, тратит ресурсы впустую.

Многие иностранные инвесторы считают, что рынок недвижимости Вьетнама характеризуется большой численностью населения и высоким спросом на недвижимость, что всегда является для них привлекательным фактором. Вьетнам стимулирует урбанизацию, а правительство намерено развивать бездымную промышленность как движущую силу развития. Кроме того, растёт число состоятельных клиентов, которые рассматривают это как высокодоходный, хотя и рискованный, инвестиционный канал.

«
По данным Министерства планирования и инвестиций, если в 2021 году зарегистрированный объем прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил всего 2,6 млрд долларов США, то к 2022 году он увеличился до 4,5 млрд долларов США, а первый квартал 2023 года все еще демонстрирует позитивную динамику. Недвижимость является вторым по величине сектором привлечения прямых иностранных инвестиций после обрабатывающей промышленности и производства.

Г-н Ле Минь Хьеп, торговец элитной недвижимостью в районе Нам Ту Лием, рассказал: «Мы с двумя друзьями инвестировали вместе. Несколько лет назад мы получали хорошую прибыль и быстро получали ликвидность, но с 2021 года и по сей день мы почти не покупали виллы, а некоторые из тех, что мы «держали», до сих пор не проданы. Хотя некоторые люди предлагали купить, они предлагали слишком низкую цену». Г-н Хьеп добавил: «К счастью, когда мы покупали, мы не брали деньги в долг у банка. Если бы мы взяли кредит и платили проценты до сих пор, нам пришлось бы срочно продавать».

Видно, что в настоящее время рынок недвижимости уже не находится на пике своего развития, как много лет назад.

Виртуальны ли спрос и предложение?

Эксперты по недвижимости утверждают, что предложение в сегменте элитной недвижимости (особенно вилл) довольно велико. Однако новое предложение будет становиться всё более дефицитным, поскольку реализуется очень мало престижных проектов элитной недвижимости с достаточным финансовым потенциалом. В то же время, предложение вилл и шопхаусов (модель жилья, сочетающая коммерческую недвижимость) в Ханое и северных провинциях резко сократилось. В настоящее время предложение сосредоточено в основном в проектах, реализованных до 2020 года. С 2021 года по первый квартал 2023 года было реализовано лишь небольшое количество проектов недвижимости в элитном сегменте, при этом этот сегмент ориентирован преимущественно на высший класс, а не на людей с низким доходом. Таким образом, и без того мрачный рынок стал ещё более мрачным.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам инвестиционно-строительной компании Dai Phong Real Estate, отметил: «Предложение вилл и таунхаусов в Ханое в течение длительного времени испытывало постоянный дефицит, в то время как новое предложение в 2022 году и начале 2023 года в основном поступает из текущих проектов и сосредоточено в пригородах Ханоя. В некотором смысле это расширит предложение на рынке, но не значительно расширит выбор».

Проект жилого комплекса Thuy San Hill Villa Area в районе Бай Чай города Халонг (провинция Куангнинь) имеет много незавершенных работ.

По данным опроса, проведенного журналистами в провинции Куангнинь, предложение вилл и торговых домов по-прежнему велико, но в основном это старые проекты в сфере недвижимости, такие как: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... и практически не реализуются новые проекты в сфере недвижимости, новое предложение достигло дна.

Между тем, предложение в таких районах, как Ханам, Бакнинь, Футо, Хайфон, Хоабинь и др., также не слишком обнадёживает. В этих провинциях и городах мало проектов элитной недвижимости, объём сделок ограничен; в последние годы было реализовано очень мало проектов элитной недвижимости. В то время как старые проекты простаивают, многие виллы и торговые дома, несмотря на наличие владельцев, не используются, что приводит к запустению, расточительству и потенциальному социальному неблагополучию.

Это предложение, а что касается спроса, то эксперты утверждают, что предпочтение отдаётся виллам и домам-шопхаусам, расположенным в зелёных зонах, с оптимальными коммуникациями, в сложных районах и с удобными транспортными развязками. Кроме того, темпы урбанизации, естественный прирост населения и увеличение доли среднего и высшего класса также являются основными движущими силами роста спроса на виллы в будущем.

Фактически, как только экономика уверенно восстановится после пандемии COVID-19, на местах начнет активно реализовываться политика правительства по устранению препятствий и трудностей на рынке недвижимости, а также будут ослаблены условия «кредитной комнаты», гарантированы корпоративные облигации, тогда корпорации, компании и частные лица вскоре получат доступ к необходимому капиталу, а затем будут развернуты проекты в сфере недвижимости, предлагающие на рынке разнообразные высококачественные продукты недвижимости: виллы, торговые дома, курорты, медицинские учреждения... покупательная способность рынка недвижимости снова станет высокой.

Слияния и поглощения появляются

Это естественный закон: сильные побеждают слабых, слабые поглощаются и сливаются с сильными – обычное явление в сфере недвижимости в последнее время. Однако в последнее время в стране и за рубежом появились «акулы», которые через многочисленные инвестиционные фонды или за наличные выкупают элитные проекты недвижимости с безупречной юридической документацией.

Видно, что с начала 2023 года и по настоящее время вьетнамские компании в сфере недвижимости были разделены на 4 типичные группы: «Риск», «Баланс», «Потенциал» и «Новые игроки». К «Новым игрокам» относятся компании, инвестиционные фонды и т.д., ищущие возможности выхода на рынок недвижимости посредством слияний и поглощений.

Типичные примеры — FLC Group, Tan Hoang Minh... После того, как лидер оказался втянут в юридические проблемы, ряд «больших парней» захотели вложиться в потенциальные проекты этих групп. Компания Bamboo Airways официально отделилась от FLC Group, что привело к тому, что многие проекты этой группы в сфере недвижимости в Куангнине, Тханьхоа, Тхайнгуэне, Виньфуке, Футо... оказались под угрозой остановки реализации или передачи их другим партнёрам для продолжения исследований и реализации.

Многие элитные проекты в сфере отечественной недвижимости в настоящее время привлекают внимание иностранных инвесторов.

Кроме того, многие другие приобретения находятся на стадии переговоров. По мнению многих экспертов в области экономики и недвижимости, в условиях текущей вялой конъюнктуры рынка недвижимости и сложной финансовой ситуации, если ситуация сохранится, у многих инвесторов проектов не останется свободных средств, и им, возможно, придётся задуматься о передаче или продаже проектов. Кроме того, многие компании и иностранные инвестиционные фонды готовят средства в ожидании возможности приобрести отечественные объекты недвижимости, когда бизнес столкнётся с трудностями и будет вынужден их продать.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), предложил: «Правительству и Постоянному комитету Национальной ассамблеи рассмотреть вопрос о разрешении предприятиям передавать проекты в сфере недвижимости по соглашению в соответствии с пилотным механизмом, предусмотренным Постановлением Национальной ассамблеи № 42/2017/QH14 от 21 июня 2017 года». По словам г-на Чау, реализация этого решения позволит решить проблемы с денежным потоком и ликвидностью предприятий в сфере недвижимости, включая предприятия, выпускающие облигации с приближающимся сроком погашения. Разрешая предприятиям передавать проекты по соглашению в соответствии со спросом, государство будет собирать налоги, укреплять эффективность и результативность государственного управления рынком недвижимости, повышать прозрачность и преодолевать ситуацию «незаконной» передачи проектов, замаскированной под передачу акций, что приводит к убыткам для государственного бюджета.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила: «Предложение, реализуемое напрямую инвесторами в текущих проектах в этом сегменте, весьма ограничено из-за небольшого количества новых объектов, выводимых на рынок. Однако таунхаусы по-прежнему являются основной линейкой недвижимости, за ними следуют виллы и шопхаусы, на которые приходится лишь небольшая доля от общего объема предложения».

Урок 2: Медленное ожидание «финиша»
Инвесторы проектов в сфере недвижимости называют множество причин, но большинство из них связаны с медленной очисткой участка, изменениями в правовых механизмах и налоговой политике, а также слабыми финансовыми возможностями многих предприятий... что приводит к медленному завершению проекта.

Медленно развивающиеся проекты в сфере недвижимости «охватывают» широко

В большинстве из 63 провинций и городов проекты в сфере недвижимости реализуются медленно. Однако сегмент элитной недвижимости сосредоточен преимущественно в крупных провинциях и городах с выгодным географическим положением, потенциалом для развития туризма, транспорта и инфраструктуры.

Ханой — регион с наибольшим количеством отстающих проектов в сфере недвижимости. По неполным данным, в Ханое в настоящее время отстают от графика несколько сотен проектов, что эквивалентно площади более 5000 гектаров, неиспользуемой в строительстве, что приводит к огромным потерям.

Некоторые проекты в сфере недвижимости задерживаются до десяти лет, например: городской район Ким Чунг - Ди Трач (теперь переименованный в городской район Хинодэ Роял Парк - PV) в районе Хоай Дык. Или городской район Нам Ан Кхань акционерной компании по развитию городского и промышленного парка Сонг Да (Sudico), который когда-то позиционировался как рай для жизни. Однако работы по расчистке участка не завершены, многие виллы и таунхаусы все еще заброшены, что приводит к пустой трате ресурсов. Представитель Sudico в СМИ сказал: из-за недавнего вялого рынка недвижимости многие клиенты, инвестирующие в виллы, только владеют землей, ожидая позитивных изменений на рынке. Это приводит к тому, что некоторые виллы заброшены, в результате чего теряется общая красота проекта.

В Фу Тхо проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй, инвестируемый компанией Song Thao Company Limited, занимает площадь более 87 гектаров, отстает от графика более чем на 2 десятилетия и имеет множество нарушений... В настоящее время проект заброшен и используется людьми в качестве места для выпаса скота.

Г-н Тран Ван Киен, заместитель председателя народного комитета посёлка Тхань Туй, откровенно заявил: «Проблема проекта горячих источников Тхань Туй теперь кроется в возможностях инвестора. В настоящее время у проекта есть чистая площадка, полная юридическая документация, но он не может быть реализован из-за слабых возможностей инвестора. Наше население также очень нетерпеливо, поскольку у избирателей много мнений, но полномочия по решению этого вопроса принадлежат провинции Фу Тхо».

изображение-4.jpg — Проект курорта с горячей минеральной водой Тхань Туй в настоящее время заброшен и используется местными жителями в качестве пастбища для скота.

В провинции Ханам реализуется не менее захватывающий проект в сфере недвижимости: земли, занятые общественными работами и инфраструктурой, планируется превратить в коммерческое жильё (магазины), а затем забросить. Речь идёт о коммерческом и жилом комплексе компании Thang Loi Thanh Liem Company Limited. На данный момент черновое строительство завершено, некоторые семьи уже купили дома и въехали, многие объекты, запланированные к реализации, ещё не построены, а некоторые проекты демонстрируют признаки обветшалости и заброшенности.

В заключении инспекции № 161/TB-TTCP от 17 января 2023 года Государственной инспекции по проекту комплекса коммерческого центра компании Thang Loi Thanh Liem, провинция Ханам, указала, что земельный участок был выделен без проведения аукциона по правам землепользования, что является нарушением статьи 118 Закона о земле 2013 года. Что ещё серьёзнее, данный земельный участок запланирован как земля для общественных работ, услуг и торговли, без жилой функции, что является нарушением статьи 26 Закона о градостроительстве 2009 года и статьи 14 Постановления правительства 37/2010/ND-CP от 7 апреля 2010 года.

Удалить «опухоль»

Районы, где проекты в сфере недвижимости отстают от графика и даже находятся в состоянии застоя на протяжении многих лет: Ханой, Куангнинь, Футо, Хоабинь... Только в Ханое в настоящее время сотни проектов в сфере недвижимости отстают от графика и не реализуются, многие из них получили красный уровень опасности, а несколько проектов были немедленно отменены Народным комитетом Ханоя.

Типичным примером является проект элитного жилья Phuong Vien в районе Мэлинь, в который инвестировала компания Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Земля под проект была выделена в 2008 году, но реализация затягивалась, поэтому Народный комитет Ханоя принял решение № 4058/QD-UBND о рекультивации земель, отменив решение о выделении земли под вышеуказанный проект. Кроме того, существуют проекты: строительной компании Truong Giang Construction Company с проектом строительства садовых вилл; акционерной компании Anh Duong Joint Stock Company с проектом строительства технической инфраструктуры для жилого комплекса Sunny Light; акционерной компании Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company с проектом нового городского района Vinalines... Народный комитет Ханоя принял решение о рекультивации земель.

*Район вилл и таунхаусов проекта городской территории Тан Вьет округа Хоай Дык по-прежнему малонаселен.*

Относительно проекта курорта с горячими минеральными водами Thanh Thuy, инвестируемого компанией Song Thao Company Limited, г-н Ха Минь Дык, заместитель начальника Департамента землепользования Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Фу Тхо, заявил: «В документе 2308/UBND-KGVX от 21 июня 2022 года Народный комитет провинции Фу Тхо поручил Налоговому департаменту провинции собрать арендную плату за землю, причитающуюся компании Song Thao, и одновременно поручил Департаменту планирования и инвестиций провинции, Народному комитету района Тхань Тхуй и соответствующим ведомствам рассмотреть и выделить участок площадью около 37 гектаров из общей площади проекта для реализации компанией». Г-н Дык добавил: «В настоящее время инвестор еще не провел процедуры утверждения 1/500 детального плана, поэтому нет оснований для измерения и выделения площади в соответствии с указаниями Народного комитета». провинции Футхо. 25 марта 2022 года Народный комитет провинции Футхо принял решение об аннулировании Сертификата стимулирования инвестиций вышеуказанного проекта.

Г-н Тран Нху Лонг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Куангнинь, сказал: «В ближайшее время провинция Куангнинь продолжит проверять, инспектировать и проверять землепользование проектов, которые отстают от графика, продлевать сроки завершения технической инфраструктуры, решительно регулировать и восстанавливать в соответствии с законом, не допускать повторения ситуации «приостановленного» планирования и «приостановленных» проектов, а также предотвращать и бороться с групповыми интересами, негативом, потерями бюджета, растратой земельных ресурсов, способствуя оздоровлению рынка недвижимости».

Вот несколько типичных проектов, которые были решительно отменены местными властями и принудительно реализованы в соответствии с законом. Тем не менее, многие проекты всё ещё отстают от графика, многократно продлевались и заросли сорняками, но так и не были реализованы. Например, в Куангнине есть много проектов, таких как: Каосань – новый городской район Хакхань; проект смешанного использования коммерческой и жилой недвижимости The Bay View Tower (город Халонг)… которые отстают от графика. Кроме того, многие объекты недвижимости были введены в эксплуатацию, но уровень заполняемости невысок: многие виллы и торговые дома имеют владельцев, но не заселены, демонстрируя признаки ухудшения состояния, что приводит к растрате ресурсов и потере городской красоты.

Г-н Нгуен Хыу Нха, заместитель председателя Народного комитета города Халонг, сказал: «Недавно город решительно провел обзор, отчитался и предложил провинции рассмотреть, урегулировать и отменить десятки проектов, которые отстают от графика и нарушают закон, чтобы избежать ситуации «удержания земли» в течение длительного времени, когда разрастаются сорняки, что приводит к растрате земельных ресурсов, влияет на экологическую санитарию и городской ландшафт».

В отношении проектов в сфере недвижимости, особенно элитной недвижимости, местным органам власти необходимо принимать строгие меры по проверке и тщательному рассмотрению проектов с серьезными нарушениями, медленным прогрессом, длящимися много лет, а также решительно исключать проекты с плохим планированием, ограниченным финансовым потенциалом и преднамеренно «удерживающими землю» без реализации.

Нам необходимо избавиться от стереотипа о том, что если в этой провинции есть проект элитной недвижимости, то и в нашей провинции должен быть такой же.
Урок 3: Временное пребывание на вилле стоимостью в миллион долларов
Люди с низким доходом живут в виллах стоимостью в миллионы долларов, снимают виллы, торговые дома для проживания, открывают продуктовые магазины, продают овощи, пивные бары... занимаются бизнесом, чтобы заработать на жизнь. Это шутка, но это существует в большинстве городских районов (KDT), которые, как ожидается, будут пригодными для жизни, цивилизованными и современными.

Превращение вилл и торговых домов в… «рынки»

Нетрудно заметить, что многие виллы и торговые дома с широкими фасадами, расположенные рядом с жилыми районами или у подножия многоквартирных домов в Ханое, часто сдаются в аренду для открытия кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, точек быстрого питания, магазинов свежих продуктов и т. д. Это не запрещено законом, но непреднамеренно создает обветшалый вид городских районов, которые считаются цивилизованными и современными.

*Рядом находятся торговые дома, которые люди арендуют для открытия магазинов, лавок... для ведения бизнеса.*

Г-н Нгуен Куанг Труонг, житель района Хоай Дык, арендовал торговый дом в новом городском районе Тан Тай До, районе Дан Фыонг, и рассказал: «Мы с двумя друзьями арендовали торговый дом для продажи фастфуда, кофе... Изначально мы арендовали его для продажи товаров за 5 миллионов донгов в месяц (арендовали у арендодателя — PV). Позже, поскольку мы торговали ночью, нам пришлось платить дополнительно 2 миллиона донгов в месяц за ночлег».

«Менеджер по оказанию услуг», специализирующийся на аренде торговых домов, сказал: «Арендаторы в основном рабочие из провинции, они арендуют помещения по низким ценам, чтобы открыть кафе, где подают завтраки, продавать овощи, пивные бары... арендная плата не является обязательной, не нужно вносить большой залог, когда владелец забирает помещение, его необходимо вернуть».

Тот факт, что мелкие торговцы сосредоточились на аренде торговых домов для организации бизнеса, превратил это место в стихийный блошиный рынок. Житель многоквартирного дома HHA в районе Тан Тай До рассказал: «Покупать и продавать удобно, но каждое утро и по выходным здесь много покупателей и продавцов, множество автомобилей въезжают и выезжают из города, что потенциально создает проблемы с безопасностью движения. Не говоря уже о том, что магазины разносят сточные воды, мусор... очень грязно».

Журналисты выехали на места в некоторых городских районах Хоайдык, Зялам, Намтылием, Бактылием и Хоангмай... и обнаружили, что виллы и торговые дома, сдаваемые в аренду владельцами, встречаются повсюду, каждое место имеет свои особенности и цены на аренду. Но всех их объединяет то, что они способствуют тому, что облик цивилизованного и современного города становится всё более удручающим.

В провинциях и городах Хайфон, Футо, Ханам, Хынгйен, Тханьхоа… ситуация не слишком оптимистичная. Несмотря на сокращение числа арендаторов и снижение цен, здесь всё ещё очень грязно. Заброшенные дома заросли травой и демонстрируют признаки разрушения.

Множество «нет» в виллах за миллион долларов

В качестве человека, временно арендующего виллу, мы вместе с госпожой Нгуен Тхи Бич отправились на экскурсию по городскому округу Нам Ан Кхань района Хоай Дык города Ханоя. Здесь мы увидели несколько вилл и торговых домов, где жили люди. Хотя внешняя отделка виллы ещё не была завершена, двери были временно обшиты пластиковыми панелями, некоторые двери были сделаны из тонкого гофрированного железа... внутри одежда была развешана как попало, рабочие временно соорудили спальные места из деревянных досок, кое-где прямо на бетонном полу были разложены циновки, кухня была оборудована временно, и, что ещё важнее, здесь не было нормального туалета.

Г-жа Бич спросила: «На сколько человек вы планируете арендовать виллу? Если людей много, то лучше арендовать всю виллу целиком. Площадь — от 200 до 300 м², цена — всего около 6–8 миллионов донгов в месяц. Вы можете арендовать столько человек, сколько захотите. Если вы согласны, сообщите мне, и я позвоню владельцу».

Большинство рабочих приезжают из Нгеана, Тханьхоа, Намдиня, Виньфука, Туенкуанга... они живут в виллах, торговых домах, днем работают уборщиками, строителями, механиками... ночью они собираются вместе в виллах стоимостью в миллионы долларов, но им «не хватает» всего: нет электричества, нет чистой воды, туалеты не работают...

anh-4(1).jpg — *Временная жизнь на вилле стоимостью в миллион долларов фрилансера — фото Нгок Ву*

Ле Кхак Нам (из Тханьхоа) сейчас временно живёт на вилле в районе Хоангмай. Он рассказал: «Я бросил школу в девятом классе и пошёл работать строителем к соседу. Теперь я строитель. Если бы не всеобщая поддержка и руководство, не знаю, где бы я сейчас был».

Сейчас у студентов летние каникулы, и родители многих детей привозят их в Ханой, и впервые им удаётся пожить с родителями на вилле стоимостью в миллион долларов. Г-жа Ле Тхи Хай (из Нгеана) сказала: «У моей дочери летние каникулы, и она сказала, что скучает по родителям, поэтому я вернулась, чтобы отвезти её сюда поиграть. Кондиционера нет, а иногда бывает так жарко, что я не могу спать до поздней ночи. Мне жаль мою дочь, но у меня нет выбора. Я планирую оставить её на 1-2 недели, а потом забрать обратно в родной город к бабушке и дедушке».

Г-жа Хоанг Тхи Си, главный шеф-повар, которая готовит для более чем 30 сотрудников, сказала: «Сейчас в пансионе стало гораздо веселее. У нас пятеро детей, которых родители забирают поиграть. Днём я готовлю и одновременно выполняю роль няни. Хорошо, что они родом из разных городов, но играют вместе очень дружно и уступают друг другу».

В некоторых городских районах Хоабинь, Ханам, Куангнинь... здесь малообеспеченные рабочие временно живут в виллах,

Торговые дома всё ещё существуют, хотя и в небольшом количестве. Когда мы обратились к ним как журналисты, они отказались отвечать, а в некоторых случаях настойчиво просили не разглашать информацию, не фотографировать… опасаясь, что арендодатель или инвестор не будет сдавать их в аренду.

(Примечание: имена персонажей в этой статье были изменены в целях защиты конфиденциальности).

Урок 4: Совершенствование институтов, придание элитной недвижимости ее истинной ценности
Девелоперам и инвесторам проектов в сфере недвижимости необходимо пожертвовать небольшими краткосрочными выгодами ради долгосрочной, провести проактивную реструктуризацию бизнеса, сосредоточиться на основных проектах, сократить задолженность, эффективно контролировать корпоративные облигации и ограничить чрезмерную зависимость от кредитных организаций. Что касается органов управления, государству необходимо как можно скорее завершить формирование прозрачной правовой системы от центрального до местного уровня и четко разделить управленческие полномочия, избегая дублирования и отсутствия согласованности, существующих в настоящее время.

Пожертвуйте малыми выгодами

Для бизнеса выгода всегда на первом месте, и жертвовать краткосрочными выгодами ради общей долгосрочной выгоды — действительно крайне сложный выбор. Однако для компании, специализирующейся на элитной недвижимости, необходимы смелость, дальновидность и определённое понимание, чтобы признать необходимость отказаться от убыточных или низкорентабельных проектов, одновременно реструктурируя бизнес, сокращая задолженность, концентрируясь на основном бизнесе, ключевых проектах... это мудрое решение.

Г-н Динь Ван Нги, председатель совета директоров и генеральный директор акционерного общества «VinaPol», компании с многолетним опытом развития проектов в сфере недвижимости, откровенно заявил: «Предприятиям сферы недвижимости следует воспользоваться этим временем, чтобы оглянуться назад, провести реструктуризацию, сократить задолженность, снизить зависимость от кредитных организаций, смело отказываться от высокорисковых проектов, не инвестировать разрозненно и фрагментарно. Следует избегать погони за количеством и поспешным развитием, поскольку, столкнувшись с трудностями, будет поздно отступать».

«Богам», помимо наличия денег, необходимо тщательно изучить юридические аспекты объекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать или приобрести для долгосрочного проживания. Это несложно, но требует от инвесторов серьёзного отношения, чтобы не «ждать, пока корова потеряется, чтобы построить хлев». На самом деле, в настоящее время существует множество элитных проектов недвижимости, которые, несмотря на то, что они уже построены, даже для того, чтобы клиенты могли въехать, юридические процедуры не завершены, а инфраструктура не синхронизирована. Это приводит к тому, что виллы и торговые дома имеют владельцев, но в них никто не живёт, остаются заброшенными, заросшими травой, что приводит к растрате ресурсов.

привет.jpg — Отечественным компаниям в сфере недвижимости приходится затягивать пояса, сокращать задолженность, снижать зависимость от кредитных организаций и смело отказываться от высокорискованных проектов, а не инвестировать разрозненно и фрагментарно - Иллюстративное фото.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

«
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Источник