Прейскурант цен на землю 2026 года: инвесторы беспокоятся о капитальных затратах, люди «боятся» получать красную книгу

Недавно ряд населенных пунктов, включая Ханой , подготовили предложение по разработке первого прейскуранта цен на землю, который, как ожидается, вступит в силу с 1 января 2026 года. Большинство новых разрабатываемых прейскурантов цен на землю были существенно скорректированы, и их рост во много раз превысил действующий прейскурант цен на землю.

Например, согласно проекту нового прейскуранта цен на землю в Ханое, в центральных районах города, таких как Хангдао, Хангкхай, Ли Тхыонг Кьет и др., новый прейскурант цен на землю был скорректирован в сторону увеличения примерно на 2%. При этом самая высокая цена на жилую землю зафиксирована на уровне более 702 млн донгов/м2.

В частности, предполагается значительное повышение цен на землю в пригородных и отдалённых районах. Например, в коммунах Льенминь, О-Дьен, Данфыонг, Хоайдык, Зыонгхоа, Донгшон и Анкхань зафиксирован самый сильный рост – до 26% по сравнению с текущим прейскурантом.

Земля больше не является привлекательным вариантом для инвесторов. — Большинство новых прайс-листов на землю, находящуюся в стадии строительства, были существенно скорректированы. (Фото: CD)

Другие коммуны, такие как Тьен Тханг, Йен Ланг, Куанг Минь, Ме Линь, Фук Тхинь, Тху Лам, Донг Ань, Винь Тхань, Тхиен Лок, Дай Тхань, Тхань Чи, Нгок Хой, Нам Фу, Бинь Минь, Там Хунг, Тхыонг Тин, Хонг Ван, Тхань Оай, Дан Хоа, Тхыонг Фук, Чуонг Дуонг, также предложили увеличить около 25%.

Что касается этого вопроса, Вьетнамский институт исследований и оценки рынка недвижимости (VARS IRE) считает, что прейскурант цен на землю является важным инструментом государства в управлении земельными ресурсами, сборе бюджетных средств, расчете финансовых обязательств и в качестве правовой основы для определения цен компенсаций и поддержки переселения.

Таким образом, составление прейскурантов на землю должно осуществляться тщательно, научно и с разумным планом действий, чтобы точно отражать рыночную стоимость, не создавая при этом помех или финансового давления на людей и предприятия.

По данным VARS IRE, резкое увеличение корректировки цен на землю на местах окажет существенное влияние на население и домохозяйства. В частности, больше всего пострадают те, кто проводит земельные процедуры, такие как изменение целевого назначения земель, выдача сертификатов на право землепользования, получение компенсаций и расчистка участка, поскольку финансовые обязательства рассчитываются непосредственно на основе нового прейскуранта.

Расходы на перепрофилирование земель, выпуск «красных книг» и приобретение недвижимости могут резко возрасти, что негативно скажется на людях с низким и средним доходом. Кроме того, рост цен на землю может привести к жалобам и спорам в районах, где проводятся компенсационные мероприятия и работы по расчистке территории, если сумма корректировки значительно превысит утвержденную цену.

Рост цен на землю влияет не только на людей, но и напрямую на бизнес в сфере недвижимости. Расходы на компенсации и сборы за землепользование, составляющие основную часть расходов на разработку проекта, резко возрастут, что приведет к увеличению общего объема инвестиций.

В случае текущих проектов предприятиям может быть сложно решить, продолжать их или приостановить, поскольку рост затрат может привести к тому, что общий объем инвестиций превысит финансовые возможности.

Между тем, в отношении проектов, которые не были реализованы, предприятия могут проявлять большую активность в планировании и вариантах компенсации, но пока неизвестно, примет ли рынок вынужденное повышение цен.

«Некоторые проекты могут понести убытки или задержать выдачу сертификатов клиентам, что приведет к риску возникновения споров», — предупредили в VARS IRE.

Этот институт считает, что любое регулирование цен, включая прейскуранты на землю, носит относительный характер, поскольку в долгосрочной перспективе цены на недвижимость по-прежнему определяются спросом и предложением. Поэтому сложно создать прейскурант на землю, отвечающий ожиданиям всех заинтересованных групп. Прейскуранты на землю имеют реальный смысл только тогда, когда применяются для конкретных целей, таких как компенсация и расчистка участка.

«Если прейскурант будет использоваться для нескольких целей, например, для расчета платы за пользование землей, аукционов или налогов, он утратит свою практичность и должен быть гибко скорректирован для обеспечения гармонии интересов государства, людей и бизнеса», — подчеркнули в VARS IRE.

Поэтому VARS IRE рекомендует местным органам власти правильно определить роль таблиц цен на землю – как инструмента управления и сбора налогов, а не как инструмента регулирования спроса и предложения на рынке. Стабилизация политики цен на землю должна быть направлена на достижение долгосрочной цели – прозрачности, справедливости и устойчивости.

Это подразделение также предложило чёткое разделение обязанностей между центральным и местным уровнями: государство должно разработать единую техническую базу и методологию оценки, а местные органы власти должны осуществлять их практическое применение и калибровать их. Кроме того, необходимо разрешить местным органам власти устанавливать гибкие поправочные коэффициенты в зависимости от региона, времени, вида землепользования и целей социально-экономического развития.

Кроме того, VARS IRE рекомендует применять различные ставки платы за землепользование, арендной платы за землю, налогов, сборов и платежей в зависимости от цели использования, уровня инфраструктуры и городского развития каждого региона. Корректировка должна иметь разумный план действий, чтобы избежать «шока» на рынке и неожиданных последствий для бизнеса и населения, особенно в контексте того, что многие населённые пункты совершенствуют двухуровневую модель городского управления.

Наконец, VARS IRE подчеркнула необходимость укрепления руководства по коммуникации и внедрению, помогая людям, предприятиям и брокерам понять характер и роль прейскурантов на землю, избегая при этом их эксплуатации с целью «завышения цен» или создания ложных ожиданий относительно рыночных тенденций.

Источник: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html