Ужесточить налоги на недвижимость с двумя заявленными ценами.

Министерство финансов только что представило правительству проект постановления, в котором подробно изложены некоторые положения и меры по организации и руководству реализацией Закона о подоходном налоге с физических лиц. Примечательным моментом является предложение о перерасчете налогов в случаях необычно низких заявленных цен.

Банковские операции должны быть обязательными.

Согласно данному проекту, налогооблагаемая стоимость сделок с недвижимостью определяется на основе договорной цены. В частности, подоходный налог с физических лиц при сделках с недвижимостью рассчитывается в размере 2% от договорной цены. Фактом определения налогооблагаемого дохода считается момент вступления договора купли-продажи в силу или момент регистрации права пользования или владения недвижимостью.

Предложенный Министерством финансов вариант расчета налогов вызывает неоднозначную реакцию.

ФОТО: ДИНЬ СОН

В проекте постановления конкретно оговаривается, что цена передачи недвижимости определяется ценой, указанной в договоре передачи на момент передачи. Если в договоре передачи не указана цена земли, или если цена земли в договоре ниже, чем указанная в таблице цен на землю и коэффициент корректировки цены земли (коэффициент К), то цена передачи земли будет определяться на основе таблицы цен на землю и коэффициента К (если таковой имеется), применимого на момент передачи.

В случаях, когда передаются как права пользования землей, так и активы, связанные с землей, такие как дома и строительные работы, если в договоре не указана цена земли или цена ниже прейскурантной цены, стоимость прав пользования землей будет рассчитываться в соответствии с местным прейскурантом цен на землю и коэффициентом К. Если стоимость дома или строительных работ в договоре ниже уровня расчета регистрационного сбора, установленного Народным комитетом провинции, налоговый орган будет основывать расчет на цене, указанной местным органом власти.

Г-н Нгуен Ван Хоа, председатель Ассоциации нотариусов Хошимина, оценил это предложение как уместное и необходимое, поскольку практика декларирования «двух цен» при сделках с недвижимостью существует уже много лет, что приводит к потерям налоговых поступлений и искажению прозрачности рынка. Однако использование только таблицы цен на землю, умноженной на коэффициент K, или цены, установленной местными властями, в качестве минимальной основы решает лишь часть проблемы. Для эффективного контроля необходимы дополнительные синхронизированные решения, такие как обязательное банковское обслуживание сделок с недвижимостью. Одновременно необходимо наладить связь между нотариусами, налоговыми органами, земельными агентствами и банками; создать базу данных фактических цен сделок; и, что наиболее важно, повысить ответственность всех сторон за правдивое декларирование своих сделок.

«Я считаю, что ответственность за оценку не должна возлагаться на нотариусов. Нотариусы не являются оценочными агентствами или налоговыми органами. Надлежащая роль нотариуса заключается в том, чтобы разъяснить и предупредить стороны об их юридических обязательствах и координировать предоставление данных о сделке в соответствии с законом. Если эти решения будут внедрены одновременно, политика будет способствовать сокращению сделок с «двумя ценами», борьбе с потерями бюджетных доходов и повышению прозрачности и правовой безопасности рынка недвижимости», — предложил г-н Нгуен Ван Хоа.

По сути, предложение Министерства финансов преследует правильную цель – борьбу с уклонением от уплаты налогов и обеспечение прозрачности рынка. Однако для того, чтобы оно было осуществимым и справедливым, самое важное – чтобы цены на землю действительно отражали рыночную стоимость, коэффициент K был адекватным, а механизм применения был гибким, избегая превращения налогов в бремя для законных сделок.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов города Хошимин.

Боязнь еще больше усугубить положение людей.

По мнению эксперта по недвижимости Чан Кхань Куанга, предложенный Министерством финансов расчет налога на «подозрительные» сделки с недвижимостью является лишь частично обоснованным. Ранее местные власти и эксперты рекомендовали применять 2%-ный множитель к таблице цен на землю для расчета налога. Это наиболее точный метод, гарантирующий отсутствие потерь доходов, простой в расчете и точно отражающий рыночные цены. Это связано с тем, что таблицы цен на землю в провинциях, таких как Хошимин, после многолетней корректировки уже составляют около 80% от рыночных цен. Добавление коэффициента K значительно увеличит налоги, что ляжет дополнительным бременем на граждан.

Многие считают, что таблицы цен на землю должны действительно отражать рыночные цены, и коэффициент K должен быть соответствующим.

Фото: Динь Сон

«С 1 июля местные власти продолжат использовать коэффициент К, который будет применяться для расчета платы за пользование землей. В настоящее время плата за пользование землей слишком высока, не по карману подавляющему большинству людей, что вызывает у них беспокойство. Теперь расчет подоходного налога с сделок с недвижимостью и умножение его на коэффициент К может привести к еще большему росту цен по сравнению с рыночными, что, в свою очередь, увеличит сумму налога, которую должны платить люди, по сравнению с нынешней ситуацией», — выразил свою обеспокоенность г-н Тран Кхань Куанг.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, заявил, что ранее для определения случаев занижения и завышения цен провинции публиковали таблицы минимальных цен, основанные на средней цене в каждом районе. При обнаружении занижения цен налоговые органы пересчитывали стоимость, умножая таблицу цен на землю на 2%. В настоящее время, согласно предложению Министерства финансов, в случаях, когда есть подозрение, что цена ниже рыночной, таблица цен на землю будет умножаться на коэффициент K, а затем на 2%. Хотя этот метод теоретически применим, на практике он создаст два возможных сценария.

Первый сценарий, предложенный Министерством финансов, позволит отказаться от местных прейскурантов минимальных цен. Применение этого подхода обеспечит справедливость в законодательстве, упростит государственные расчеты и снизит нагрузку на государство, что облегчит точное прогнозирование доходов от земли и жилья. Этот метод предотвратит как потери доходов, так и чрезмерное налогообложение, обеспечивая справедливость. Граждане также смогут использовать этот метод для подачи деклараций, избегая как заниженных, так и завышенных значений. «Однако после внедрения этого метода необходимо пересмотреть порог в 2%, поскольку налоговая ставка будет выше текущей. Поэтому можно рассмотреть меньшую цифру, менее 2%; Министерству финансов необходимо провести исследование и пересчитать соответствующим образом», — предложил г-н Ле Хоанг Чау.

Во-вторых, если снижение цен на 2% не будет реализовано, в каждом населенном пункте следует установить прейскурант минимальных цен для целей контроля. С помощью прейскуранта минимальных цен правительство сможет определить, кто указывает правильную цену, а кто занижает ее, устранив существующее «подозрение». Граждане смогут использовать этот прейскурант в качестве основы для декларирования своих цен купли-продажи и расчета налогов.

«По сути, предложение Министерства финансов преследует правильную цель – борьбу с уклонением от уплаты налогов и обеспечение прозрачности рынка. Однако для того, чтобы оно было осуществимым и справедливым, самое важное – чтобы цены на землю действительно отражали рыночную стоимость, коэффициент K был адекватным, а механизм применения был гибким, избегая превращения налогов в бремя для законных сделок», – предложил г-н Ле Хоанг Чау.

Продавцы, понесшие убытки, все равно могут быть обязаны уплатить налоги.

Напротив, многие эксперты утверждают, что если налоговая ставка выше фактической цены сделки, людям все равно придется заплатить большую сумму налога, даже если они продадут недвижимость с убытком или в ноль. Это особенно касается тех, кому необходимо срочно продать недвижимость из-за финансовых трудностей, и тех, кто купил недвижимость во время ценового бума, но продал ее, когда рынок «замер», вынуждая их сократить убытки. Кроме того, если в каждом регионе применяется разный коэффициент K или он корректируется неточно, возникнут споры между гражданами и налоговыми органами относительно суммы подлежащего уплате налога, поскольку в одних районах ставки будут выше, чем в других.

Источник: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm