Уточнение основ определения соотношений площадей земель и количества землепользователей
Обсуждая проект Постановления Национальной Ассамблеи, предусматривающий ряд механизмов и мер по устранению трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле, большинство делегатов согласились с необходимостью его принятия. Действительно, в прошлом, после вступления в силу Закона о земле (с изменениями), было выявлено множество недостатков, связанных с его реализацией. Среди них – реализация проектов, связанных с соглашениями о компенсации и поддержке переселения, ценами на землю и многими другими аспектами, вызывающими трудности в организации реализации.
Делегат Национальной ассамблеи Нгуен Ван Мань ( Фу Тхо ) высказал мнение, что в пункте б) пункта 2 статьи 3 проекта указано, что в случае использования земельных участков для реализации проектов по соглашению о получении прав землепользования, срок действия которого истек, соглашение должно быть завершено или период продления должен быть завершен, но согласовано более 75% площади земельного участка и более 75% количества землепользователей, провинциальный народный совет должен рассмотреть и одобрить восстановление оставшейся площади земельного участка для выделения или сдачи земли в аренду инвестору.
Делегат подчеркнул, что данное положение всё ещё имеет ряд проблем, требующих прояснения. В частности, несмотря на чёткую информацию о площади земельного участка, механизм расчёта количества землепользователей неясен. Следует ли рассчитывать его по количеству домохозяйств или по количеству лиц, приходящихся на данный участок? Без конкретного положения его будет сложно реализовать.
Кроме того, необходимо тщательно продумать вопрос перехода. В настоящее время многие проекты реализуются уже десятилетиями, но по-прежнему остаются в тисках у некоторых домохозяйств. Поэтому необходимо чётко определить, применяются ли к этим проектам механизмы, предусмотренные постановлением, или нет. При этом следует ли рассчитывать компенсационную цену за оставшиеся 25% площади при изъятии государством земельных участков на основании цены на землю, установленной государством, или на основании текущей цены, применяемой инвестором? Отсутствие чёткого регулирования приведёт к конфликтам и сложностям в процессе реализации проектов.
По мнению депутата Национальной ассамблеи Нгуен Тхи Тху Нгует (Дак Лак), в законопроекте не прописаны чётко применяемый механизм, метод компенсации и метод определения цены, что создаёт трудности в его реализации. Поэтому агентству-разработчику необходимо переработать нормативные акты, чтобы обеспечить гармоничное сочетание интересов местного социально-экономического развития и прав людей, одновременно создав инвесторам условия для разумного и чёткого исполнения соглашений о компенсации, особенно в отношении оставшихся 25% территории при рекультивации.
Что касается механизма 75%, применяемого к согласованным проектам, депутат Национальной ассамблеи Данг Бич Нгок (Фу Тхо) проанализировал, что определение 75% площади и 75% числа землепользователей неясно; хотя многие проекты достигли лишь 50–70%, но обеспечили выполнение других условий, их всё ещё невозможно согласовать с населением. Более того, некоторые домохозяйства могут намеренно не соглашаться, что затягивает проект на 5–10 лет или даже делает невозможным расчистку земли. Делегат подчеркнул, что нынешний показатель 75–25% не убедителен и может привести к тому, что несогласованная территория станет «основной зоной» проекта, что затруднит его реализацию в целом.
Кроме того, делегат отметил, что реализация проектов, связанных с приобретением земли, зависит от цен на землю, а Совет по оценке земли испытывает трудности с определением цен, близких к рыночным. Если компенсационная цена неадекватна, проект не только столкнётся с проблемами, но и рискует нарушить закон. Поэтому необходимо чётко и конкретно определить, кто отвечает за компенсацию: государство или предприятие – за переговоры, чтобы создать прозрачный и благоприятный для местных органов власти механизм реализации. В противном случае, в будущем, скорее всего, проекты будут и дальше блокироваться.
Снизить удельную оценку земли
Комментируя прейскурант цен на землю в статье 7, депутат Национального собрания Ле Дао Аньсюань (Дак Лак) заявил, что пункт 4 гласит: в случае применения специфических цен на землю в соответствии со статьей 160 Закона о земле, если к моменту вступления в силу Постановления компетентный орган ещё не вынес постановление о специфических ценах на землю, Народный комитет провинции принимает решение о применении цен на землю в соответствии с настоящим Постановлением или о продолжении установления специфических цен на землю в соответствии с положениями Закона о земле. Делегат предложил агентству-разработчику внимательно изучить пункт 4 данной статьи.
Делегат отметил, что прейскурант на землю в этом проекте содержит примечательный начальный пункт, позволяющий использовать прейскурант для определения начальной цены на аукционе прав землепользования, что уже давно является проблемой для местных органов власти. Фактически, при применении конкретных цен на землю на аукционах цены на землю часто растут, что делает практически невозможным использование источников дохода от земли. Делегат согласился с этим начальным пунктом, но также отметил, что если компенсация применяется между проектами, то некоторые проекты используют конкретные цены на землю, а некоторые — прейскуранты, это может легко создать несправедливость по отношению к владельцам земли в одном районе.
Согласно отзывам местных органов власти, при внедрении двухуровневой системы управления многие местные органы власти предложили разрешить использование прейскурантов на землю при выплате компенсаций и переселении. Это решение позволит преодолеть текущую ситуацию, когда прейскуранты на землю не соответствуют рыночным ценам. Делегаты подчеркнули, что если прейскуранты будут составлены с учётом рыночных цен, то необходимость в специальной оценке земли отпадёт.
В частности, в пункте 2 данной статьи законопроекта четко указано, что прейскурант цен на землю формируется в зависимости от вида земельного участка, площади, местоположения, а в районах с наличием цифровых кадастровых карт и баз данных цен на землю возможно формирование прейскуранта цен на землю для каждого участка. Таким образом, в районах с наличием качественных баз данных определение удельных цен на землю может быть сокращено. Делегаты предложили разработчику законопроекта тщательно изучить это направление для сокращения этапа удельной оценки земель, тем самым создав благоприятный механизм для населенных пунктов и инвесторов.
Кроме того, в условиях двухуровневой системы государственного управления изменился и механизм работы центров развития земельного фонда. Основная функция центров – развитие земельного фонда, но в реальности она реализуется не в полной мере, а в основном исходя из возникающих потребностей населенных пунктов. Поэтому делегат подчеркнул, что в данном проекте необходимо уделить больше внимания работе по развитию земельного фонда, особенно деятельности фондов развития земельного фонда, с тем чтобы в ближайшее время упорядочить эту работу, синхронизировав ее с решением текущих проблем. Это является насущной необходимостью для обеспечения эффективного управления и использования земель на местах.
Разделяя ту же точку зрения, депутат Национальной ассамблеи Нгуен Ван Мань (Фу Тхо) сказал, что положения о конкретных ценах на землю в статье 160 Закона о земле сталкиваются с множеством препятствий из-за неполных данных и отсутствия экспертов по оценке, что приводит к спорам. Разница между ценами компенсации прямых инвесторов и государственных инвестиционных проектов часто создает конфликты и трудности при расчистке участка. Многие домохозяйства не сотрудничают с декларацией, поскольку просят предоставить цены компенсации до того, как государство выдаст уведомление о рекультивации. Делегат предложил применить вариант использования прейскуранта на землю в соответствии с пунктом 41 статьи 1 проекта Постановления в качестве основы для расчета платы за землепользование, сбора за землю, когда государство выделяет землю, сдает землю в аренду, разрешает преобразование целей землепользования, признает права землепользования и рассчитывает налоги и сборы, связанные с землепользованием, для осуществления прав и обязанностей землепользователей в качестве компенсации при изъятии земли государством.
Источник: https://daibieunhandan.vn/thao-go-vuong-mac-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-can-co-che-minh-bach-dong-bo-10396274.html
Комментарий (0)