Коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, облагается подоходным налогом с физических лиц. (Фото: Фасад здания на улице Нгуен Трай, район Бен Тхань, Хошимин - Фото Чау Туана)
Закон вступит в силу 1 июля 2026 года. Как следует толковать это положение и чем оно отличается от действующих правил? Магистр Нго Гиа Хоанг, преподаватель юридического университета города Хошимин, предлагает подробный анализ этого вопроса.
Согласно статье 10 Закона о подоходном налоге с физических лиц 2007 года (с изменениями и дополнениями 2014 года), физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (включая лиц, сдающих недвижимость в аренду), обязаны уплачивать подоходный налог в размере определенного процента от своего дохода за каждую сферу и отрасль производства и бизнеса.
Пункт 1 статьи 9 Циркуляра 40 Министерства финансов гласит: Физическими лицами, арендующими активы, считаются те, кто получает доход от сдачи в аренду домов, помещений, магазинов, мастерских, складов; от сдачи в аренду транспортных средств или машин и оборудования без операторов; или от сдачи в аренду других видов активов без сопутствующих услуг.
Текущие налоговые ставки
В соответствии с данным положением, услуги по размещению не считаются деятельностью по сдаче недвижимости в аренду, включая предоставление краткосрочного жилья для туристов или посетителей, предоставление долгосрочного жилья (не квартир) для студентов, рабочих и подобных лиц, а также предоставление жилья с услугами питания и напитков или развлекательными заведениями.
При выполнении своих налоговых обязательств лица, сдающие недвижимость в аренду, могут выбрать один из двух вариантов: подавать налоговую декларацию за каждый расчетный период, определяемый датой начала каждого периода аренды, как это указано в договоре, или подавать единую налоговую декларацию за весь календарный год.
Налоговые декларации могут подаваться по каждому договору отдельно или путем объединения нескольких договоров в одной декларации, при условии, что все арендуемые объекты недвижимости находятся в юрисдикции одного и того же налогового органа.
Не все лица, сдающие свою недвижимость в аренду, обязаны платить подоходный налог.
Согласно пункту 3 статьи 1 Циркуляра 100 Министерства финансов, в случаях, когда физическое лицо занимается только сдачей жилья в аренду, и срок аренды не составляет полный год, если общий доход от аренды за год не превышает 100 миллионов донгов, оно освобождается как от налога на добавленную стоимость, так и от подоходного налога с физических лиц.
Если арендатор вносит единовременную сумму за несколько лет, то этот авансовый платеж должен ежегодно распределяться для определения того, превышает ли выручка за каждый год порог в 100 миллионов VND, а не рассчитываться как за один год.
Сумма подоходного налога с физических лиц = годовой доход × ставка налога 5%.
Таким образом, подоходный налог по ставке 5% будет взиматься только в том случае, если физическое лицо сдает дом в аренду на срок, отличный от полного года, и получает доход от аренды, превышающий 100 миллионов донгов в год.
Например, если выручка составляет 110 миллионов VND в год, то подлежащий уплате налог составит: 110 миллионов VND x 5% = 5,5 миллионов VND.
Согласно Постановлению № 198 Национального собрания , с 1 января 2026 года налоги будут обязаны платить домохозяйства, владеющие бизнесом, с годовым доходом в 200 миллионов донгов и более, вместо прежнего порога в 100 миллионов донгов.
Это означает, что с 1 января 2026 года предприятия, принадлежащие домохозяйствам и имеющие годовой доход, превышающий 100 миллионов донгов, но не превышающий 200 миллионов донгов, не будут обязаны платить налог на добавленную стоимость и налог на прибыль предприятий.
Что касается способов уплаты налогов, то порядок декларирования и подачи налоговых деклараций регулируется статьями 11 и 13 Циркуляра 40, изданного Министерством финансов.
В настоящее время электронное налоговое приложение для физических лиц помогает пользователям декларировать договоры аренды недвижимости с указанием сроков подачи деклараций, основанных на платежных рассрочках и годовых периодах. Мобильное приложение eTax помогает частным предприятиям и индивидуальным предпринимателям декларировать налоги.
Новые положения измененного Закона о подоходном налоге с физических лиц 2025 года.
Поправки к Закону о подоходном налоге с физических лиц, принятые Национальным собранием 10 декабря 2025 года и вступившие в силу 1 июля 2026 года, знаменуют собой ряд существенных изменений для предприятий, особенно тех, которые занимаются сдачей недвижимости в аренду.
Во-первых, порог для уплаты подоходного налога с физических лиц был значительно повышен. Согласно пунктам 1 и 4 статьи 7 измененного Закона о подоходном налоге с физических лиц 2025 года:
«Лица, проживающие во Вьетнаме и занимающиеся производственной и коммерческой деятельностью с годовым доходом в размере 500 миллионов донгов или менее, освобождаются от подоходного налога. Правительство представит Постоянному комитету Национального собрания предложение о корректировке порогового значения дохода для освобождения от подоходного налога в соответствии с социально-экономической ситуацией в каждый конкретный период».
Таким образом, с 1 июля 2026 года доход от сдачи жилья в аренду должен превышать 500 миллионов донгов в год, чтобы подлежать обложению подоходным налогом с физических лиц.
Это существенное изменение по сравнению с нынешним порогом в 100 миллионов донгов, которое поможет снизить налоговую нагрузку на малый бизнес и арендную недвижимость.
Пример: Г-жа А сдает свой дом в аренду и зарабатывает 450 миллионов VND в год. Согласно действующим правилам, этот доход превышает установленный порог и облагается подоходным налогом. Г-жа А должна будет платить налог по ставке: 5% x 450 миллионов VND = 22,5 миллиона VND в год.
Однако, согласно новому закону, поскольку доход г-жи А составляет менее 500 миллионов донгов в год, ей не придется платить подоходный налог.
Еще одно важное изменение заключается в том, что теперь налог применяется только к той части дохода, которая превышает 500 миллионов донгов, вместо того чтобы облагать налогом весь доход, как раньше.
Согласно пункту 4 статьи 7 измененного Закона о подоходном налоге с физических лиц 2025 года, «Физические лица, сдающие недвижимость в аренду, за исключением предприятий, предоставляющих услуги размещения, уплачивают подоходный налог с физических лиц, размер которого определяется путем умножения дохода, превышающего 500 миллионов донгов, на налоговую ставку в размере 5%».
Соответственно, подоходный налог с физических лиц, полученный от сдачи недвижимости в аренду, будет рассчитываться по следующей формуле:
Подлежащий уплате подоходный налог с физических лиц = (годовой доход - 500 миллионов VND) x 5%
Например: г-н Б сдает свой дом в аренду за 55 миллионов VND в месяц, что эквивалентно 660 миллионам VND в год. Доход, превышающий пороговое значение, составляет 160 миллионов VND, а подлежащий уплате налог — всего 160 x 5% = 8 миллионов VND в год.
Новый метод расчета считается более разумным и справедливым, точно отражающим налоговую платежеспособность налогоплательщика. Это выгодно арендодателям, когда их доход превышает пороговое значение лишь незначительно.
Источник: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm
![[Изображение] Красочный путь инноваций во Вьетнаме](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F14%2F1765703036409_image-1.jpeg&w=3840&q=75)
Комментарий (0)