На рынке наблюдается интересный «парадокс»: многие проекты квартир «распроданы», ценовой сегмент 50 млн донгов/м2 исчезнет.

На рынке произошел интересный «парадокс»: проекты квартир в Ханое продавались хорошо, даже «распродавались», правила учета платы за землю при выдаче красных книг... таковы последние новости рынка недвижимости.

Эксперты утверждают, что новые квартиры стоимостью менее 50 миллионов донгов за квадратный метр в Ханое вскоре исчезнут. (Фото: Линь Ан)

Доступные квартиры постепенно «исчезают»

Сегмент доступного жилья пользуется высоким спросом на рынке, но предложение крайне ограничено. В 2024 году почти 67% новых квартир на рынке Ханоя будут относиться к элитному и элитному сегменту.

Прогнозируется, что первичный сегмент с ценой 50 млн донгов за м² исчезнет к 2025 году. Эксперты даже считают, что новые квартиры стоимостью менее 50 млн донгов за м² в Ханое вскоре исчезнут. Ожидается, что появление доступного коммерческого жилья восстановит баланс спроса и предложения на рынке, но сейчас это всё более отдалённо.

Статистика Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывает, что в третьем квартале 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине . Средняя цена первичной продажи приближается к 60 миллионам донгов за квадратный метр.

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, отметил, что жители Ханоя со средним уровнем дохода всё чаще переезжают в отдалённые районы, где ещё не построена система транспортной инфраструктуры, чтобы купить жильё. Подобная ситуация в ближайшем будущем повторится и в других городских районах, если механизм лицензирования проектов не будет пересмотрен. Однако цены на квартиры в этих районах уже не находятся на «приемлемом» уровне.

Директор Batdongsan.com.vn на юге страны, г-н Динь Минь Туан, отметил, что в 2024 году наблюдался интересный «парадокс»: несмотря на высокие цены на квартиры на первичном рынке как в Ханое, так и в Хошимине, покупательная способность оставалась довольно высокой. До 70% брокеров отметили, что в 2024 году жилые комплексы в Ханое имели положительный объём сделок, даже «распроданные». Аналогичный показатель в Хошимине также превысил 40%.

Это свидетельствует о высокой привлекательности сегмента квартир, особенно проектов, которые хорошо отвечают реальным потребностям в жилье. Квартиры всегда являются первопроходцами в циклах восстановления рынка, поскольку они ориентированы на реальные потребности в жилье, которые всегда актуальны и устойчивы. Резкий рост сделок приходится на квартиры небольшой площади и разумные цены. Кроме того, проекты, выбираемые покупателями, часто представляют собой готовые объекты с полной инфраструктурой, низкой плотностью застройки, надежными инвесторами, хорошим прогрессом в оплате и льготной процентной ставкой, проанализировал г-н Туан.

Хотя сегмент доступных и средних по цене квартир сокращается в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, он по-прежнему остается основным сегментом, привлекающим большой интерес со стороны реальных покупателей, которым необходимо собственное жилье для обустройства.

В связи с этим, развитие доступного коммерческого жилья по-прежнему остаётся насущной необходимостью, особенно в крупных городах. Г-н Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что необходимо выдвинуть инициативу по исследованию и развитию сегмента доступного коммерческого жилья, поскольку это станет важным фактором стабилизации и устойчивого развития рынка недвижимости.

Стоит ли инвестировать в арендуемые квартиры с обслуживанием?

Выступая на семинаре «Потенциал аренды квартир» 23 декабря, д-р Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что цены на недвижимость в центральном районе демонстрируют тенденцию к росту. Средняя стоимость квартир в четырёх центральных районах Ханоя выросла вдвое по сравнению с началом 2019 года, что на 30% превышает средний рост по всему Ханою.

Например, Хайбачынг и Донгда – два района с самым высоким темпом роста цен за последние 5 лет благодаря относительно хорошему уровню цен по сравнению с недавно открывшимися проектами в пригородных зонах. В новых проектах, открытых в течение последних 3 лет, цены постоянно корректировались примерно на 10% после каждого этапа открытия. Новые жилые комплексы, вышедшие в продажу в 2024 году, имеют среднюю цену от 125 млн донгов за м². Квартиры с обслуживанием стоят около 88 млн донгов за м² (без НДС и платы за обслуживание).

В условиях роста цен на квартиры, если у вас есть более 5 миллиардов донгов наличными, следует ли вам перевести свои инвестиции в арендуемые квартиры с обслуживанием?

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Home, отметил, что многие инвесторы склонны искать недвижимость с двойным источником дохода, когда есть стабильный доход от аренды и прибыль от прироста активов.

Таким образом, г-н Чунг полагает, что, располагая 5,5 млрд донгов, инвесторы могут найти гибкую недвижимость, генерирующую денежный поток и пригодную для проживания или сдачи в аренду. Продать такую ​​недвижимость впоследствии не составит труда.

По словам г-на Чунга, в последние годы квартиры с обслуживанием в центре крупных городов, таких как Ханой и Хошимин, привлекают внимание из-за стабильного дохода от постоянных гостей, экспертов и иностранного сообщества.

При этом стоимость сервисных квартир на 35–70% ниже рыночной в том же сегменте, а стоимость аренды сервисных квартир на 25–50% выше, чем стоимость аренды квартир на длительный срок. Это говорит о том, что сервисные квартиры в аренду — это продукт недвижимости с высокой инвестиционной эффективностью.

У проекта туристической зоны стоимостью 2500 млрд донгов в Биньдине нашелся инвестор.

23 декабря из офиса Народного комитета провинции Биньдинь поступили новости: Заместитель председателя Народного комитета провинции Нгуен Ты Конг Хоанг подписал Решение № 4428/QD-UBND об утверждении результатов аукциона по продаже прав землепользования для реализации проекта «Пункт № 2 (2-2) туристической зоны пляжа Нхонли-Каттьен».

Это проект с общим предполагаемым инвестиционным капиталом не менее 2 215,57 млрд. донгов (без учета выигрыша на аукционе за права землепользования), реализуемый в коммуне Кат Чань, округа Фу Кат, экономической зоны Ньон Хой, провинции Бинь Динь.

Соответственно, выбранным инвестором стала акционерная компания Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (со штаб-квартирой в городе Куинён, провинция Биньдинь), победившая заявка которой составила 368,823 млрд донгов, что составляет разницу почти на 21 млрд донгов (20,877 млрд донгов) по сравнению с начальной ценой в 347,946 млрд донгов.

Планируемая площадь проекта составляет более 40 гектаров; из которых площадь земель туристического обслуживания (земли туристических вилл, земли курортного обслуживания, земли гостиничного типа, площади, земли коммерческих услуг, земли плавательных бассейнов) составляет более 14,4 гектаров, площадь зеленых насаждений составляет более 15,3 гектаров, площадь земель транспортной и технической инфраструктуры (земли дорожного движения, земли технической инфраструктуры, парковки) составляет около 5,6 гектаров, площадь земель пляжей и водных поверхностей составляет 4,8 гектаров. Форма землепользования заключается в том, что государство арендует землю и взимает арендную плату за землю один раз на весь срок аренды путем продажи прав землепользования на аукционе.

После завершения строительства в Биньдине будет больше высококлассных курортных проектов, таких как: туристические виллы, отели, объекты курортного обслуживания, объекты коммерческого обслуживания (рестораны, сувенирные магазины, караоке, предприятия общего назначения) для продажи, аренды, аренды с последующим выкупом и других видов коммерческой деятельности в соответствии с правилами, чтобы удовлетворить потребности туристов в размещении, отдыхе, развлечениях и отдыхе.

Этот проект также обещает дать новый импульс развитию местного туризма, поскольку будет построено множество важных объектов, таких как: гостиницы, курортные виллы, площади и коммерческие услуги...

По словам руководства провинции Биньдинь, этот регион также обладает большим потенциалом, но до сих пор не используется в полной мере. Провинция Биньдинь проводит множество политических мер, направленных на привлечение инвестиций. В рамках этой политики создаются условия для инвесторов, обладающих достаточным потенциалом и опытом, для развития региона в соответствии с указаниями Народного совета провинции в каждый период.

Положение об учете задолженности по плате за пользование землей при выдаче Красной книги

Необходимо отметить Положение об учете задолженности по плате за пользование землей при выдаче свидетельства на право пользования землей (красная книга), право собственности на имущество, закрепленное за землей.

Пункт 11 статьи 18 Указа 101/2024/ND-CP устанавливает задолженность по платежам за пользование землей при выдаче Сертификатов на право пользования землей и права собственности на имущество, закрепленное за землей (обычно называемых Красными книгами), которая реализуется следующим образом:

а) Субъектами, имеющими право на задолженность по плате за землепользование при выдаче первого Сертификата на право землепользования и права собственности на активы, прикрепленные к земле, являются лица и домохозяйства, в настоящее время использующие землю, которым необходимо зарегистрировать свою задолженность, а также наследники, которым в соответствии с положениями закона необходимо зарегистрировать свою задолженность; их задолженность будет продолжать регистрироваться;

б) Сумма платы за пользование земельным участком, учтенная в качестве задолженности по случаю, указанному в подпункте «а» настоящего пункта, представляет собой общую сумму платы за пользование земельным участком, подлежащую уплате на момент выдачи свидетельства о праве пользования земельным участком и праве собственности на имущество, закрепленное за земельным участком;

в) Порядок и процедуры учета, уплаты и погашения задолженности по плате за землепользование, а также сроки уплаты задолженности по плате за землепользование для домохозяйств и лиц, имеющих право на задолженность по плате за землепользование, установленные настоящим пунктом, осуществляются в соответствии с положениями законодательства о взимании платы за землепользование и арендной платы за землю;

г) В случае выделения лицу земельного участка для переселения задолженность по плате за пользование землей учитывается в соответствии с положениями Указа о компенсации, поддержке и переселении при изъятии государством земельного участка;

г) Учет задолженности по плате за земельные участки для субъектов, указанных в подпункте «а» настоящего пункта, осуществляется с 1 августа 2024 года по 31 июля 2029 года. Погашение и погашение задолженности по плате за земельные участки осуществляются в соответствии с положениями законодательства о взимании платы за земельные участки и арендной плате за землю.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html