Рынок демонстрирует признаки «разогрева», сделки с квартирами сохраняют «трон», восток Хошимина «кипит» новыми проектами

Рынок растёт в позитивном ключе, однако есть признаки «разогрева», сделки с квартирами идут полным ходом; предложение квартир на востоке Хошимина процветает... таковы последние новости рынка недвижимости.

Рынок недвижимости Вьетнама в третьем квартале в частности и за первые 9 месяцев 2024 года в целом продемонстрировал позитивную динамику восстановления после сложного периода. (Фото: Линь Ан)

Объем сделок с квартирами по-прежнему «подавляющий» рынок

По данным отчета по рынку недвижимости Вьетнама за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, недавно опубликованного Ассоциацией брокеров по недвижимости Вьетнама (VARS), все сегменты недвижимости — от жилья, коммерческой до промышленной — демонстрируют признаки положительного роста.

Рынок недвижимости Вьетнама в третьем квартале и за первые 9 месяцев 2024 года, в частности, продемонстрировал позитивное восстановление после сложного периода благодаря стабильности экономики и политике государственной поддержки. Представляя отчёт о рынке недвижимости за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора VARs IRE, отметила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

История с земельными аукционами сейчас «горячее», чем когда-либо: аукционы проводятся «за одну ночь», и сотни, а то и тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Цена выигрыша также рекордно высока и сопоставима с ценой на проектные земли с хорошо проложенной инфраструктурой.

Рынок также активно развивается в сегменте квартир, где цены постоянно устанавливают новые рекорды как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос приводит к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свои дома. Несмотря на высокие цены, недавно запущенные многоквартирные проекты демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Однако, помимо результатов, связанных с реальным спросом и предложением, рынок также демонстрирует признаки «разогрева». Это отражается в спекуляциях с землей, что приводит к росту цен на жильё и непрозрачности сделок с недвижимостью. Многие мелкие инвесторы выходят на рынок с целью серфинга, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость.

Признаки «подогрева» рынка квартир также очевидны: цены на переведённые квартиры растёт благодаря «помощи» некоторых спекулятивных групп. Всё это связано с дефицитом предложения, хотя ситуация и улучшилась.

В частности, г-жа Минь сообщила, что в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему фиксировалось предложение в размере 22 412 объектов, при этом около 14 750 новых объектов было выставлено на продажу, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за тот же период 2023 года.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зарегистрировано 38 797 новых объектов недвижимости. Предложение по-прежнему характеризовалось сильной дифференциацией. Соответственно, 70% нового предложения пришлось на сегмент квартир. Подавляющее большинство из них составили объекты с ценой продажи свыше 50 млн донгов/м². Рынок практически полностью лишился доступных коммерческих квартир. В региональном разрезе лидировал Северный регион с 46% нового предложения, за ним следовали Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение сосредоточено преимущественно в сегменте элитной и роскошной недвижимости, в третьем квартале на рынке было зафиксировано около 10 400 успешных сделок, что соответствует уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя большая часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные расходы, особенно связанные с землей, растут.

Объём сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом объём сделок с квартирами оставался «подавляющим», составив 71% от общего объёма сделок с жильём в третьем квартале. В новых многоквартирных проектах средний уровень поглощения составил 75%. В многоквартирных проектах Ханоя уровень поглощения вскоре после открытия продаж достигал 90%.

Всё более очевидной становится тенденция к развитию малогабаритных квартир, что позволяет снизить их общую стоимость и сделать их более подходящими для потребностей и финансовых возможностей одиноких людей и молодых семей. Кроме того, этот тип недвижимости обладает наибольшей ликвидностью.

Город Хошимин опубликует список цен на землю не позднее 20 октября.

Днем 14 октября делегация Национальной ассамблеи города Хошимин провела рабочую встречу с Народным комитетом города, посвященную социально-экономической ситуации, выполнению резолюций Национальной ассамблеи и содержанию документов, зарегистрированных для утверждения на 8-й сессии 15-й Национальной ассамблеи.

На встрече делегат Нгуен Тран Фыонг Тран (председатель Союза женщин города Хошимин) подняла вопрос о том, когда будет опубликован прейскурант на землю в городе, и сказала, что избиратели очень интересуются этим вопросом.

В ответ представитель Департамента природных ресурсов и окружающей среды Хошимина заявил, что новый прейскурант цен на землю был передан в Городской совет по оценке.

«Сегодня утром Совет собрался и поручил Департаменту природных ресурсов и окружающей среды завершить подачу документов и подписание. Ожидается, что не позднее 20 октября будет опубликован прейскурант цен на землю на 2025 год», — сообщил представитель Департамента природных ресурсов и окружающей среды.

Ранее, в конце сентября, Народный комитет города Хошимин представил Народному совету города доклад о ходе работы над таблицей корректировки цен на землю и её содержании. Департамент природных ресурсов и окружающей среды, соответственно, завершит подготовку отчёта для представления Совету. Ожидается, что Совет проведёт совещание по оценке до 10 октября. Согласно плану, таблица корректировки цен на землю будет опубликована Народным комитетом города Хошимин до 15 октября.

В то время, когда скорректированный прейскурант был недоступен, 21 сентября Народный комитет города Хошимина разрешил департаментам, филиалам, Народному комитету города Тхудык и районам применять текущий прейскурант цен на землю и коэффициент корректировки цен на землю для определения финансовых обязательств и налогов.

Район на окраине Ханоя «закрывает» земельный аукцион через 20 часов

13 октября Центр развития земельного фонда района Куок Оай совместно с Национальной аукционной акционерной компанией № 5 организовал аукцион 54 земельных участков на аукционной территории в деревне Сон Чунг, коммуны Йен Сон, района Куок Оай, общей площадью почти 5200 квадратных метров.

Площадь выставленных на аукцион земельных участков составляет 92,5–121,4 м2, начальная цена — около 12,5 млн донгов/м2.

В аукционе приняли участие около 300 покупателей, подавших более 1000 заявок, что эквивалентно более чем 5 покупателям, заинтересованным в земельном участке.

Метод аукциона — прямое голосование в несколько раундов, при этом обязательных раундов должно быть не менее 5. Общая цена участков составляет 2 миллиона донгов за квадратный метр. Аукцион завершается только после прекращения участия покупателей в торгах.

После почти 20 часов и 12 раундов, примерно к 2 часам ночи 14 октября, на аукционе были успешно проданы 54 земельных участка. Максимальная цена составила почти 55 миллионов донгов за м², что в 4,4 раза превышает стартовую. Минимальная цена составила почти 45 миллионов донгов за м², что в 3,6 раза превышает стартовую.

Общая сумма денег, собранная округом Куок-Оай на аукционе, составила около 243 млрд донгов, что на 180 млрд донгов меньше начальной цены.

По данным опроса на некоторых сайтах по недвижимости, стоимость выставленной на продажу недвижимости в коммуне Йеншон на рынке колеблется в пределах 28–50 млн/м2.

На земельном рынке в последнее время, несмотря на рост цен в некоторых районах, сделки оставались относительно вялыми. В некоторых местах инвесторы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, снизили цены, чтобы сократить убытки, но сделки по-прежнему затруднены.

Предложение квартир в Хошимине на востоке страны процветает

В ноябре на рынке квартир Хошимина официально откроется продажа жилого комплекса King Crown Infinity. Расположенный на улице Во Ван Нган (район Бинь Тхо, город Тхудык), жилой комплекс King Crown Infinity состоит из двух 30-этажных башен: Apollo и Artemis, предлагающих 729 квартир. В зависимости от местоположения и площади, стоимость квартир в King Crown Infinity будет начинаться от 90 миллионов донгов за м².

Ещё один жилой комплекс в Хошимине, официально представленный в последние месяцы года на востоке города, — это Eaton Park от инвестора Gamuda Land. Расположенный на улице Май Чи Тхо, Eaton Park предлагает рынку 2000 роскошных апартаментов. Стоимость первой очереди составит около 120 млн донгов за м², что эквивалентно примерно 6-7 млрд донгов за однокомнатную квартиру, 8-10 млрд донгов за двухкомнатную квартиру и 13-15 млрд донгов за трёхкомнатную квартиру. После ликвидации практически всех зданий A5 и A6, в четвёртом квартале 2024 года Eaton Park продолжит запуск продуктовой корзины зданий A1 и A2, включая 550 апартаментов со средней ценой 142 млн донгов за м².

Также в четвертом квартале 2024 года предложение квартир на востоке Хошимина пополнится жилым комплексом Opus One в районе Vinhomes Grand Park. Opus One – это совместный проект инвестора Vinhomes и японского партнера SAMTY. Известно, что проект состоит из четырех башен, что добавит на рынок 2000 роскошных квартир по цене от 80 млн донгов за м².

В районе «Восток» также появятся новые квартиры в жилом комплексе Fiato Uptown в районе Тамфу города Тхудык. Fiato Uptown состоит из четырёх многоквартирных домов, расположенных на участке площадью 1,6 га, с почти 400 жилыми и коммерческими квартирами. Стоимость квартир в Fiato Uptown составляет от 55 миллионов донгов за м².

Данные рынка недвижимости Batdongsan.com.vn показывают, что цены на квартиры в Хошимине непрерывно растут на протяжении многих лет. С 2015 по 2023 год индекс роста цен на квартиры в Хошимине превысил темпы роста доходов населения. С 2015 по 2023 год, за 8 лет, цены на квартиры в Хошимине выросли на 56%, в то время как доходы жителей городов увеличились всего на 39%.

Согласно отчёту Cushman & Wakefield, за последние 10 лет средняя стоимость квартир в Хошимине росла примерно на 12% в год. На первичном рынке средняя цена продажи квартир в Хошимине составляет более 60 млн донгов за м². На вторичном рынке средняя цена квартир составляет 45 млн донгов за м².

Только в третьем квартале 2024 года, по данным Batdongsan.com.vn, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, квартиры в Хошимине стали самым востребованным сегментом рынка. Именно на этот тип недвижимости наблюдался самый сильный рост интереса, достигший 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Квартиры также стали типом недвижимости, цены на продажу которого выросли сильнее всего по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 12%. Стоит отметить, что, несмотря на высокую цену, некоторые проекты по-прежнему обладают достаточно высокой ликвидностью на рынке, особенно проекты с полной юридической документацией и от крупных, авторитетных инвесторов. Уровень ликвидности проектов достигает более 60% при каждом запуске.

Комментируя эту ситуацию, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что в реальности будущее предложение весьма ограничено из-за дефицита чистой земли. Правовые проблемы всё ещё находятся в процессе разрешения, что затрудняет инвесторам реализацию новых проектов. Кроме того, из-за серьёзного финансового давления многим инвесторам не хватает капитала для реализации проектов.

Кроме того, новый пункт Закона о земле 2024 года, касающийся корректировки прейскуранта на землю, повлияет на производственные затраты предприятий и отпускные цены для покупателей, что приведет к росту цен в будущем. Квартиры по-прежнему составляют значительную долю спроса на долгосрочные инвестиции и недвижимость. Следовательно, квартиры будут по-прежнему пользоваться высоким спросом на рынке, а цены продажи продолжат расти.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html