Рынок недвижимости заморожен. Как работают брокерские компании, занимающиеся недвижимостью?

Во втором квартале 2023 года рынок недвижимости не продемонстрировал признаков улучшения. В целом по рынку зафиксировано низкое количество сделок, а количество новых объектов недвижимости, выведенных на рынок, практически отсутствовало.

Результаты деятельности ряда компаний, занимающихся брокериджом недвижимости, за второй квартал 2023 года и первые 6 месяцев 2023 года наглядно демонстрируют напряженную ситуацию в этом виде бизнеса.

Шокирующее падение выручки, глубокая отрицательная прибыль

Согласно финансовому отчету за второй квартал 2023 года, акционерное общество Danh Khoi Group (HNX: NRC) зафиксировало резкое снижение консолидированной чистой выручки в 55 раз по сравнению с аналогичным периодом, составив более 1,9 млрд донгов. Из них выручка от услуг по консультированию и управлению недвижимостью, а также выручка от деятельности по сотрудничеству в области проектных инвестиций составила 0. Только брокерские и прочие услуги принесли Danh Khoi более 1,9 млрд донгов.

Таким образом, хотя себестоимость проданных товаров полностью снизилась до почти 38 миллионов донгов, валовая прибыль компании все равно составила всего 1,9 миллиарда донгов (валовая прибыль за тот же период составила более 89,5 миллиардов донгов).

За первые 6 месяцев года чистая выручка компании составила всего более 1,9 млрд донгов. После вычета всех расходов и налогов Danh Khoi сообщила об убытке в размере 3,8 млрд донгов во втором квартале 2023 года и более 20,6 млрд донгов в первой половине 2023 года.

По состоянию на 30 июня 2023 года товарно-материальные запасы компании остались на уровне начала года и составили 61,13 млрд донгов, в основном это незавершенное производство и коммерческие расходы.

В аналогичной ситуации с Danh Khoi оказалась и компания Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Services, HoSE: DXS), которая зафиксировала выручку во втором квартале 2023 года в размере 662 млрд донгов, что на 49% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Выручка снизилась на 50%, а себестоимость реализованной продукции снизилась лишь незначительно, на 15%, в результате чего валовая прибыль Dat Xanh Services составила всего 150 млрд донгов, что составляет менее четверти от аналогичного периода.

В разделе «Пояснения» компания Dat Xanh Services сообщила, что выручка от услуг в сфере недвижимости упала сильнее всего — на 73%, до менее чем 192 млрд донгов. Помимо снижения чистой выручки, финансовые показатели компании оказались ненамного лучше.

Таким образом, по итогам второго квартала 2023 года компания Dat Xanh Services зафиксировала убыток в размере 17,2 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года прибыль превысила 256 млрд донгов. Это уже третий квартал подряд, когда компания сообщает о чистом убытке.

За первые 6 месяцев года «старший брат» в сфере брокерских услуг в сфере недвижимости сообщил об убытках в размере более 61 млрд донгов, что является существенным снижением по сравнению с прибылью в размере 474 млрд донгов в первой половине 2022 года.

Отчет о прибыли после уплаты налогов «тонкий, как рисовые листья»

Из более позитивного момента: Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) зафиксировала резкое падение выручки во втором квартале 2023 года, но все же сумела спасти некоторую чистую прибыль.

В частности, чистая выручка Khai Hoan Land от продаж и предоставления услуг составила чуть более 3,3 млрд донгов, что в 80 раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Это связано с дополнительными возвратами товаров на сумму до 31,8 млрд донгов, что практически полностью сократило выручку компании во втором квартале 2023 года.

Кроме того, во втором квартале 2023 года компания заработала более 12 миллиардов донгов на брокерских услугах в сфере недвижимости, тогда как за тот же период этот показатель составлял более 271 миллиарда донгов.

Напротив, финансовая выручка компании оказалась позитивной, превысив 109 млрд донгов, однако финансовые расходы сократились почти вдвое, до 26 млрд донгов.

Однако резкое падение выручки от основной деятельности также повлияло на прибыль Khai Hoan Land. По итогам второго квартала 2023 года эта брокерская компания сообщила о снижении прибыли на 48% до 45 млрд донгов. За первые 6 месяцев года чистая выручка Khai Hoan Land достигла 263 млрд донгов, а прибыль после уплаты налогов — 101 млрд донгов, что на 43% и 35% соответственно меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Аналогичным образом, вырастив тысячи брокеров по недвижимости и прославившись своей командой профессионально подготовленных брокеров, Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE) также не смогла избежать ситуации, когда прибыль была «тонкой, как рисовые лепестки».

В частности, во втором квартале 2023 года компания зафиксировала чистую выручку почти в 401 млрд донгов и чистую прибыль более 9,5 млрд донгов, что на 35% и 88% соответственно меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Объясняя этот результат, компания заявила, что рынок недвижимости во втором квартале продолжал сталкиваться со многими трудностями и неблагоприятными факторами, появившимися с 2022 года. Хотя рынок недвижимости и рынок капитала улучшились по сравнению с первым кварталом, они не улучшились по-настоящему, и сделки были не очень активными.

Выступая на годовом общем собрании акционеров 2023 года, состоявшемся в конце апреля, генеральный директор CenLand заявил, что численность брокерского персонала компании к настоящему моменту сократилась примерно на 40–50% персонала.

Кроме того, председатель совета директоров Cenland Нгуен Чунг Ву рассказал на конгрессе, что в среднем каждый месяц ему приходится тратить около 2-3 квартир себе в убыток, чтобы поддержать компанию, и он считает, что еще осталось несколько сотен квартир, которые помогут компании пережить этот период.

Анализируя совокупную структуру выручки за первые 6 месяцев 2023 года, брокерские услуги в сфере недвижимости и инвестиционные услуги по-прежнему составляют основу выручки CenLand. Однако прибыль этого сегмента резко упала до уровня ниже 5 млрд донгов; рентабельность по чистой прибыли составила всего 1% (за аналогичный период — 10,7%).

Является ли брокерская деятельность в сфере недвижимости все еще привлекательной?

Отчёт Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS) о состоянии рынка недвижимости показывает, что количество сделок за последний период составило менее 50% по сравнению с прошлым годом. Как спрос, так и предложение на рынке серьёзно сократились, что привело к постоянным убыткам многих компаний, а также к трудностям, бедности и безработице среди риелторов.

VARS заявила, что трудности на рынке недвижимости наглядно отразились на результатах бизнеса: многие брокерские компании сообщили об убытках в первых двух кварталах 2023 года, что стало худшим периодом с 2017 года.

Ранее данные VARS показывали, что предполагаемое количество активных брокеров в настоящее время составляет всего около 30–40 % по сравнению с периодом начала 2022 года.

В частности, брокерские компании или инвесторы, организовавшие отделы посредничества в сфере продаж, сократили 50% и более своих сотрудников различными способами, например, временно приостановив подписание контрактов на 3–6 месяцев, уволив их, оставив их в качестве сотрудниц и т. д.

Ситуация с увольнениями сильна не только на ведущих предприятиях, но и на других малых предприятиях.

Недвижимость - Рынок недвижимости заморожен. Как работают брокерские компании, занимающиеся недвижимостью? — Рынок недвижимости в первые 6 месяцев года по-прежнему находится на затяжной низкой отметке.

VARS считает, что это сложный период для брокерских компаний, которые недостаточно конкурентоспособны, чтобы выжить, но это также возможность для профессиональных компаний подняться выше и развиваться более устойчиво.

Однако VARS считает, что карьерные перспективы брокеров по недвижимости по-прежнему высоки, несмотря на сложный рыночный период, связанный с высокой конкуренцией. Поэтому брокерам необходимо постоянно учиться, совершенствовать свои навыки и поддерживать профессиональную этику и репутацию среди клиентов .

Источник