Доходность аренды квартир резко упала, инвесторам необходимо изменить стратегию

Норма прибыли от сдачи квартир в аренду сейчас составляет всего 3–4 %, что значительно ниже, чем несколько лет назад.

На протяжении многих лет покупка квартиры для сдачи в аренду была безопасным выбором, приносящим стабильный ежемесячный доход многим людям, особенно людям среднего возраста. Они рассматривают это не только как способ сохранить активы, но и как устойчивый источник дохода благодаря росту стоимости квартиры с течением времени. Однако в последние годы проблема получения дохода от сдачи в аренду стремительно меняется: цена покупки квартиры стремительно растёт, а стоимость аренды растёт «медленно».

Доходность от аренды квартир упала более чем вдвое

Согласно исследованию, проведённому корреспондентом газеты «Лао Донг», всего за последние 3–4 года цены на квартиры в Хошимине выросли на 30–50%, а в некоторых проектах даже вдвое. В то же время, арендная плата выросла всего на 10–15%. Эта разница привела к резкому снижению доходности от аренды, во многих случаях всего на 2–3% в год, что ниже процентной ставки по сберегательным вкладам.

Цены на квартиры растут все выше и выше, но доходность от аренды находится на рекордно низком уровне.

Г-жа Тхань Зунг (жительница района Суанхоа) рассказала, что в 2015–2016 годах она купила две двухкомнатные квартиры в жилом комплексе Masteri Thao Dien (район Анкхань) всего за 2,4 млрд донгов за квартиру. После завершения внутренней отделки она сдавала их в аренду за 1000 долларов США в месяц. Однако после пандемии стоимость аренды упала до 19 млн донгов в месяц.

Напротив, стоимость квартиры резко выросла. В апреле 2025 года она продала её за 6,9 млрд донгов, что почти на 290% больше, чем при покупке. Всего через несколько месяцев новый владелец перевёл её за 8 млрд донгов, в то время как текущая стоимость аренды этого дома выросла всего на 1-2 млн донгов по сравнению с моментом продажи. Доходность от сдачи в аренду капитала под 10% годовых сейчас составляет всего около 3,5%.

Не только в районе Мастери Тхао Дьен, но и во многих районах, которые раньше считались «раем» для сдаваемых в аренду квартир, ситуация схожая. В городском округе Фу Ми Хунг (в районах Тан Хунг и Тан Ми), где доходность раньше составляла 6–9% в год, многие домовладельцы отказались от жилья. Г-жа Минь, опытный инвестор, рассказала, что у неё здесь было 2–3 квартиры, но в этом году она их все продала.

«Раньше новую двухкомнатную квартиру стоимостью около 4,2–4,5 млрд донгов можно было легко арендовать за 20–21 млн донгов в месяц. Сейчас такую ​​цену сложно поддерживать, многие квартиры сдаются всего за 17–18 млн донгов в месяц из-за конкуренции со стороны новых предложений. Аренда уже не такая «выгодная», как раньше, и мне приходится ежемесячно декларировать 5% налог, поэтому я решила продать, чтобы инвестировать в другие каналы», — сказала она.

В более доступном сегменте, например, в районе Фу Ми (район Фу Туан), стоимость двухкомнатной квартиры составляет около 3,8–3,9 млрд донгов, но арендная плата составляет всего 12 млн донгов в месяц, что соответствует доходности около 4%. Проекты в 8-м районе, Бинь Тан и старом 9-м районе схожи: цены на квартиры составляют 2,7–3,5 млрд донгов, но арендная плата составляет всего 8–10 млн донгов в месяц, что соответствует доходности 3–3,3%.

Не так «легко», как раньше

Г-жа Хыонг, менеджер по продажам компании, специализирующейся на аренде квартир в районе Фу Ми Хынг, признала, что текущий уровень цен слишком высок по сравнению с доходом от аренды. «Нынешние арендаторы предпочитают новые квартиры старым, но стоимость капитальных вложений резко выросла за последние 4-5 лет. Поэтому, хотя спрос на аренду не исчез, доходность для инвесторов значительно снизилась», — сказала она.

Общая картина рынка также отражает эту тенденцию. Согласно отчёту CBRE Vietnam, во втором квартале 2025 года средняя цена первичной недвижимости в Ханое достигла 79 млн донгов за м², что на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года; вторичная цена достигла 50 млн донгов за м², увеличившись на 15%.

В Хошимине первичная цена достигла 82 млн донгов/м², увеличившись на 29%, а вторичная – 53 млн донгов/м², увеличившись на 33%. При этом валовая доходность от аренды в двух крупных городах за первые 6 месяцев года составила всего 3,4–3,7%. Этот показатель значительно ниже, чем в Бангкоке (Таиланд) (6,2%), Куала-Лумпуре (Малайзия) (5,1%), Сеуле (Корея) (4,3%), и выше только показателей Гонконга (Китай) (3,2%) и Сингапура (3,3%).

Г-н Во Хюинь Туан Киет, директор отдела маркетинга жилых проектов CBRE Vietnam, пояснил, что основной причиной снижения доходности от аренды является ограниченное новое предложение, особенно в Хошимине, где в первом и втором кварталах 2025 года было открыто для продажи всего 1676 новых квартир, что является самым низким показателем с 2015 года.

Большинство из них сосредоточено в средне-высоком сегменте, что приводит к росту цен. Хотя предложение в Ханое более обильное (1400 единиц во втором квартале), 100% из них относятся к сегменту премиум-класса, что также приводит к росту цен.

Помимо факторов спроса и предложения, прибыль инвесторов снижают и дополнительные расходы, такие как обслуживание, управление и налоги. Кроме того, тенденция краткосрочной аренды через Airbnb и активное развитие социального и доступного жилья снижают спрос на долгосрочную аренду квартир, особенно в среднем ценовом сегменте.

Однако некоторые эксперты считают, что возможности всё ещё существуют, если инвесторы знают, как выбирать. Г-н Та Чунг Киен, директор компании Wowhome, прокомментировал: «Если вы выберете подходящий проект, недавно сданный в эксплуатацию, с хорошим местоположением и множеством удобств, арендная ставка может достигать 4–5% в год, а цена может вырасти на 10–15% в год. Важно то, что теперь вы не сможете покупать оптом, как раньше, а должны будете тщательно просчитывать каждый объект».

Проблеск света

CBRE отмечает, что квартиры средней ценовой категории в районах Ди Ан, Лай Тхиеу и Тху Зау Мот в Хошимине привлекают большое внимание благодаря реальному спросу на жильё и аренду со стороны инженеров и специалистов в индустриальных парках. Доходность от аренды в этих районах весьма привлекательна, при этом цены на недвижимость сохраняют потенциал для долгосрочного роста в связи с развитием промышленности.

Источник: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm