За последние 10 лет цены на жилье во Вьетнаме выросли в десятки раз.

Ограниченное предложение приводит к росту цен на жилье

Начиная с 2018 года политика в отношении источников капитала, а также решения агентств и ведомств, контролирующих рынок недвижимости, привели к серьезному сокращению предложения жилой недвижимости.

Спрос на жилье постоянно растет, оказывая «давление» на предложение, заставляя цены на недвижимость постоянно устанавливать новые уровни.

Данные Вьетнамской ассоциации риелторов (VAR) показывают, что за последние 10 лет цены на недвижимость выросли в десятки раз. Только в 2021 году средняя стоимость жилья выросла на двузначные числа, а иногда и в несколько раз по сравнению с аналогичным периодом.

Цены на недвижимость, вероятно, вырастут на рынках с дефицитом предложения, особенно на востребованные типы недвижимости. (Фото: LD)

Низкие процентные ставки и рекордная инфляция являются факторами, способствующими резкому росту цен на жилье, но суть проблемы заключается в дефиците предложения.

По данным Министерства строительства , при нынешних темпах роста населения и спроса на жильё ежегодно необходимо добавлять около 70 миллионов квадратных метров городского жилья. Таким образом, при текущей ситуации с развитием предложения, по оценкам VARS, Вьетнам будет ежегодно испытывать дефицит около 300 000 единиц жилья из-за появления новых городских домохозяйств, особенно из-за необходимости «жить отдельно» молодым поколением, отрывающимся от больших семей.

Этот острый дефицит, безусловно, приведёт к ещё большему росту цен на жильё. Однако он затронул не все сегменты рынка, а значит, не все типы недвижимости пострадают одинаково.

Фактически дефицит предложения наблюдается лишь в определенных областях и сегментах.

Соответственно, в то время как сельские районы, окраины крупных городов или города типа III и IV имеют достаточное или даже избыточное предложение, городские районы сталкиваются с перегрузкой из-за растущего спроса на жилье.

Если взглянуть на общую картину, то, хотя предложение жилой недвижимости, особенно доступного жилья, является и, скорее всего, будет оставаться дефицитным в будущем, в портфеле большинства гигантов рынка недвижимости присутствует дорогостоящая курортная недвижимость.

Цены продолжат расти более медленными темпами

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель VARs, отметил, что, поскольку недвижимость — это в значительной степени локализованный продукт, её цены будут расти разными темпами в разных регионах и на разных рынках, в основном в зависимости от баланса спроса и предложения. Однако в целом цены на жильё в 2024 году, вероятно, не сильно вырастут.

Фактически, радикальные меры по устранению трудностей на рынке недвижимости оказались эффективными. Предложение на рынке получило доступ к кредитному капиталу. Однако объём жилищных кредитов падает.

Поскольку в условиях экономических трудностей ипотечные кредиты, удовлетворяющие реальную потребность в жилье, в настоящее время не являются приоритетом для населения. Более того, существующее на рынке предложение не соответствует потребностям и финансовым возможностям большинства.

В то же время «жёсткие» условия кредитования, которые сложно выполнить, а также рискованная инвестиционная и деловая среда вынуждают инвесторов быть более осторожными, что приводит к сокращению числа потенциальных клиентов на рынке. Сложности в реализации проектов социального жилья, включая прохождение инвестиционных процедур, доступ к капиталу, продажи и т. д., также напрямую влияют на цены на жильё, поскольку влияют на ход сдачи и строительства жилья.

«Чем больше времени потребуется на устранение вышеуказанных проблем с вводимым капиталом, тем больше вероятность того, что цены на жилье продолжат расти», — сказал г-н Динь.

В последнее время риск возникновения безнадежной задолженности возрос, что вынуждает банки постоянно продавать тысячи объектов недвижимости для погашения долгов. Ожидается, что в ближайшем будущем миллионы кредитов, обеспеченных недвижимостью, будут погашены.

Результаты кредитования и то, как заёмщик распоряжается финансированием, могут влиять на цены на жильё. Решение заёмщика продать своё жильё или отдать его под залог недвижимости увеличивает предложение жилья, замедляя темпы роста цен на рынке.

VAR-специалисты рекомендуют кредитную политику для ограничения спекуляций. (Фото: DM)

Однако VARS прогнозирует, что сегмент квартир в крупных городах продолжит устойчиво расти, поскольку предложение пока не поспевает за спросом покупателей и инвесторов.

В то же время большинство будущих проектов в Ханое и Хошимине расположены в районах, удалённых от центра, где земельный фонд пока ещё в избытке. Постоянно развивающаяся инфраструктура будет способствовать дальнейшему росту цен на эти проекты.

Г-н Динь заявил, что для расширения доступа людей к безопасному и доступному жилью в условиях роста населения и урбанизации Вьетнаму необходимо решить самую важную проблему в цепочке роста цен на недвижимость — нехватку предложения из-за неоптимального использования земли.

При этом для существенного развития рынка необходимо также использовать инструменты регулирования спроса и предложения.

По мнению VARS, в первую очередь необходимо ужесточить дисциплину в области планирования, оценки, утверждения и реализации. Компетентным органам необходимо эффективно использовать инструменты для разработки и корректировки планов землепользования, а также регулирования предложения путем выделения земельных фондов под жилищное строительство непосредственно на этапе планирования.

В то же время люди должны иметь возможность знать и вносить свой вклад в планирование и разработку планов землепользования, чтобы земля могла использоваться по назначению, экономично и максимально повышать ее «потребительскую стоимость».

Во-вторых, необходимо ликвидировать «подвешенное» планирование и создать отдельный правовой коридор для торговли земельными участками на запланированных территориях. При этом необходимо строго контролировать управленческий опыт и финансовые возможности подрядчиков для обеспечения прогресса проекта, недопущения финансовых потерь и нерационального использования ресурсов.

Чем выше спекулятивный спрос, тем больше он выходит из-под контроля, тем выше будут цены на недвижимость, подверженные значительным колебаниям, что ограничит доступ людей к жилью. Поэтому необходимо изучить возможность применения налоговой ставки, соответствующей накопленным активам в зависимости от количества и масштаба недвижимости, находящейся в собственности, чтобы снизить мотивацию к спекуляциям.

Кроме того, должна быть принята кредитная политика, ограничивающая спекуляции, например, применение более высоких процентных ставок при покупке второго, третьего и т. д. объекта недвижимости.

Источник: https://www.congluan.vn/trong-10-nam-qua-gia-nha-o-tai-viet-nam-da-tang-hang-chuc-lan-post272127.html