Разочарование от инвестиций в торговые дома в базовом квартале

Торговый центр в многоквартирном доме в районе Го Вап долгое время пустовал.

Когда-то торговые дома (шопхаусы) пользовались большим спросом на рынке и считались «золотой жилой» для инвесторов, но к настоящему времени они во многих многоквартирных домах пришли в упадок, сдавались в аренду по низким ценам или были выставлены на продажу. Эта ситуация привела к тому, что многие владельцы торговых домов оказались в затруднительном положении, а инвесторы были вынуждены зарыть свои капиталы, поскольку нынешняя низкая стоимость аренды — всего лишь песчинка по сравнению с первоначальными инвестициями в размере от нескольких миллиардов до нескольких десятков миллиардов донгов. Подобная ситуация наблюдается в Хошимине, городе с высокой плотностью населения и одним из самых высоких в стране показателей потребления потребительских товаров.

Более трёх месяцев господин Дунг, владелец торгового дома в районе Го Вап города Хошимин, продаёт торговый дом площадью 50 м² с убытком более 500 миллионов донгов, но до сих пор никто не предлагал его. Этот торговый дом был приобретён господином Дунгом в 2019 году почти за 3,8 миллиарда донгов, изначально арендованный за 15 миллионов донгов в месяц. Однако из-за застоя в бизнесе арендатор вернул дом через 6 месяцев аренды. После этого господин Дунг продолжал вывешивать объявление об аренде, но мало кто спрашивал, поэтому он заранее снизил цену до 13 миллионов донгов в месяц. К настоящему времени благодаря многочисленным арендаторам цена была снижена до 10 миллионов донгов в месяц, но помещение всё ещё пустует.

«Мне каждый месяц приходится выплачивать банковские проценты и основной долг в размере более 20 миллионов донгов по кредиту в 2 миллиарда донгов. Арендная плата мизерная, давление процентных ставок сильное, поэтому мне пришлось продать магазин с убытком, но после более чем трёх месяцев рекламы я так и не нашёл покупателя», — сказал г-н Зунг.

В такой же ситуации инвестор в недвижимость г-н Хиен поделился: «В 2018 году я инвестировал более 5 миллиардов донгов в торговый дом в проекте в старом районе 2 (ныне город Тхудык). Дом расположен на главной улице с интенсивным движением. Поэтому в то время я был уверен, что со временем цена на мой дом вырастет или его будут сдавать в аренду по высокой цене. Как и планировалось, сначала я сдавал его клиентам, чтобы открыть кофейню, по цене 30 миллионов донгов в месяц. Однако с конца 2020 года из-за проблем с бизнесом мой торговый дом и ряд соседних домов в том же районе были закрыты, без арендаторов».

«Я думал, что после окончания пандемии рынок быстро стабилизируется, но спустя два года моя квартира всё ещё пустует. Недавно один из покупателей хотел сдать её в аренду под мини-супермаркет и платить 15 миллионов в месяц, но я пока не согласился и планирую продать, так как эта инвестиция неэффективна», — рассказал г-н Хиен.

По мнению многих экспертов по недвижимости, в последнее время электронная коммерция развивается все активнее, многим компаниям теперь нужны только склады, а не магазины, причем склады теперь также представляют собой интеллектуальные сервисные склады, управляемые и работающие в режиме онлайн, что дешево и безопасно, в то время как аренда торгового помещения под склад и дорога, и небезопасна.

По мнению экспертов, модель шопхаусов была действительно востребована, когда впервые появилась во Вьетнаме в 2000-х годах. В центральных районах Хошимина ряд шопхаусов когда-то был «золотой жилой», привлекая инвесторов. Благодаря этому успеху компании, занимающиеся недвижимостью, постоянно выставляли на рынок новые объекты, что приводило к избытку предложения.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), отметил, что проект торгового дома должен учитывать множество факторов, особенно демографические аспекты, детально анализируя поведение пользователей, количество людей, проходящих по делам и совершающих покупки, чтобы обеспечить ежедневный денежный поток для проекта. Только в этом случае торговые дома смогут обеспечить эффективность бизнеса. Кроме того, необходимо тщательно изучить основные изменения в способах совершения покупок и развлечений. В настоящее время потребители все чаще используют онлайн-шопинг, а также мигрируют в города-спутники, что делает концентрированную торговлю не такой эффективной, как раньше, что значительно снижает ценность торговых домов.

Разделяя эту точку зрения, эксперты CBRE Vietnam отметили, что, хотя этот сегмент считается прибыльным, без тщательного анализа потенциального спроса со стороны центральной части города и жителей окрестностей инвестиции в торговые дома для открытия магазинов могут легко оказаться неэффективными. В соответствии с неизбежной тенденцией развития современного рынка недвижимости, любой проект апартаментов должен предусматривать пространство для коммерческих площадей. Однако, в зависимости от местоположения, у каждого проекта будут свои потребности. Поэтому развитие и развитие торговых домов будет зависеть от местоположения и масштаба проекта.

В недавнем рыночном отчёте JLL Vietnam также даны рекомендации инвесторам при выборе этого сегмента торговых площадей: если нет свободного денежного потока, инвесторам следует рассмотреть возможность инвестирования в торговые площадей, поскольку их очень легко «выбить». Чтобы удержать текущих арендаторов, владельцам торговых площадей приходится снижать арендную плату. При этом, несмотря на то, что помещения сдаются в аренду, арендодатели сталкиваются с требованием снизить текущую арендную плату на 20–40%. Срок договора по-прежнему составляет 3–5 лет, однако арендаторы предлагают не повышать арендную плату в течение всего срока аренды...

Источник