Разочарование в инвестициях в торговые помещения на первом этаже.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

В районе Го Вап магазин в многоквартирном доме долгое время пустует.

Когда-то очень востребованные и считавшиеся «золотой жилой» для инвесторов, торговые помещения на первом этаже многих многоквартирных домов сейчас сталкиваются с вялым спросом, низкими арендными ставками или выставлены на продажу. Эта ситуация поставила многих владельцев торговых помещений в затруднительное положение, а инвесторов — в замороженное состояние, поскольку нынешние низкие арендные ставки ничтожны по сравнению с первоначальными инвестициями в миллиарды или десятки миллиардов донгов. Это происходит в Хошимине, густонаселенном городе с самым высоким уровнем потребительских расходов в стране.

Уже более трех месяцев г-н Дунг, владелец торгового помещения в районе Го Вап города Хошимин, пытается продать свой магазин площадью 50 м², понеся убытки в размере более 500 миллионов донгов, но никто так и не откликнулся. Г-н Дунг приобрел это помещение в 2019 году почти за 3,8 миллиарда донгов и первоначально сдавал его в аренду за 15 миллионов донгов в месяц. Однако из-за неудач в бизнесе арендатор съехал через шесть месяцев. После этого г-н Дунг снова вывесил объявление о сдаче в аренду, но, получив мало запросов, он по собственной инициативе снизил арендную плату до 13 миллионов донгов в месяц. Теперь, после нескольких попыток сдачи в аренду, цена была еще больше снижена до 10 миллионов донгов в месяц, но помещение по-прежнему пустует.

«Каждый месяц мне приходится выплачивать более 20 миллионов донгов в виде процентов и основного долга по кредиту в 2 миллиарда донгов. Доход от аренды мизерный, а бремя процентных платежей непосильно, поэтому мне пришлось продать магазин с убытком, но я размещаю объявление уже более 3 месяцев и до сих пор не нашел покупателя», — сказал г-н Дунг.

Похожий опыт рассказал и г-н Хиен, инвестор в недвижимость: «В 2018 году я инвестировал в коммерческое помещение в проекте в бывшем 2-м районе (ныне город Тху Дык) более чем в 5 миллиардов донгов. Расположенное на оживленной главной дороге, я был уверен, что со временем моя недвижимость вырастет в цене или будет сдана в аренду по высокой цене. Как и планировалось, сначала я сдал его в аренду арендатору, открывшему кофейню, за 30 миллионов донгов в месяц. Однако с конца 2020 года из-за трудностей в бизнесе мое коммерческое помещение, как и несколько соседних объектов в том же районе, закрыты и не сдаются в аренду».

«Когда пандемия закончилась, я думал, что рынок быстро стабилизируется, но прошло два года, а моя квартира до сих пор пустует. Недавно потенциальный арендатор предложил 15 миллионов донгов в месяц за аренду под мини-супермаркет, но я пока не согласился. Я планирую продать ее, потому что это невыгодное вложение», — сказал г-н Хиен.

По мнению многих экспертов в сфере недвижимости, электронная коммерция в последнее время значительно выросла. Многим компаниям теперь нужны только склады, а не физические магазины, и эти склады теперь представляют собой «умные» сервисные склады, управляемые и обслуживаемые онлайн, что одновременно дешевле и безопаснее. Аренда торговых помещений под склады — это дорого и небезопасно.

По мнению экспертов, торговые дома действительно представляли собой большую ценность, когда впервые появились во Вьетнаме в 2000-х годах. В центральных районах Хошимина ряд торговых домов когда-то были «золотыми гусями», привлекающими инвесторов. Благодаря их успеху, компании, занимающиеся недвижимостью, постоянно выпускали на рынок новые объекты, что привело к переизбытку предложения.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), считает, что проект строительства торгового центра должен учитывать множество факторов, особенно демографические, детальные расчеты поведения пользователей и количество людей, проходящих через него, чтобы обеспечить ежедневный денежный поток от коммерческой и торговой деятельности. Только тогда торговый центр может быть прибыльным. Кроме того, необходимо тщательно изучить существенные изменения в покупательских и развлекательных привычках людей. В настоящее время потребители все чаще пользуются онлайн-шопингом, а миграция в пригородные районы делает концентрированную торговлю менее эффективной, чем раньше, что значительно снижает стоимость торговых центров.

Разделяя это мнение, эксперты CBRE Vietnam считают, что, хотя коммерческие помещения считаются профессионалами прибыльным сегментом, инвестиции в них для розничной торговли могут легко привести к разочарованию, если не будет тщательно учтен потенциальный спрос со стороны жителей города и окрестностей. В условиях неизбежной тенденции развития современного рынка недвижимости каждый проект жилого комплекса должен предусматривать коммерческие площади. Однако, в зависимости от местоположения, потребности каждого проекта будут разными. Поэтому развитие и совершенствование коммерческих помещений будет зависеть от местоположения и масштаба проекта.

В недавнем отчете о рынке, подготовленном компанией JLL Vietnam, инвесторам, рассматривающим этот сегмент коммерческих помещений, также было рекомендовано дважды подумать, прежде чем инвестировать, если у них нет свободных денежных средств, поскольку рынок очень легко может «обрушиться». Чтобы удержать нынешних арендаторов, владельцам коммерческих помещений приходится снижать арендную плату. Между тем, в отношении объектов, предлагаемых в настоящее время в аренду, арендодатели сталкиваются с требованиями снизить текущую запрашиваемую арендную плату на 20-40%. Срок действия договоров остается на уровне 3-5 лет; однако арендаторы предлагают не повышать арендную плату в течение всего срока аренды…

Источник