Покупая шопхаус в «неправильном месте», многие инвесторы терпят двойные убытки

Двойная потеря из-за магазина

В начале 2022 года многие продукты из магазинов были выведены на рынок с «виртуальной» лихорадкой, что привело к резкому росту цен на них. Это побудило многих инвесторов со спекулятивным и авантюрным мышлением броситься на рынок в поисках краткосрочных возможностей получения прибыли, невзирая на риски.

Г-н Лонг, инвестор в Хошимине, купив торговый дом площадью более 140 квадратных метров в жилом комплексе в городе Тхудык (Хошимин) за более чем 20 миллиардов донгов, оказался в затруднительном положении, поскольку волна возврата земельных участков не позволила найти арендаторов для его торгового дома. Кроме того, поскольку большая часть инвестиций поступает в виде банковских кредитов, г-ну Лонгу приходится ежемесячно выплачивать десятки миллионов процентов.

Для многих инвесторов покупка торгового дома — это двойная забота. — Шопхаус — это тип недвижимости, который привлекает внимание многих инвесторов, особенно в крупных городских районах и туристических зонах.

«Раньше, когда аренда была лёгкой, этот магазин приносил около 20 миллионов донгов в месяц. Но в последние несколько лет я оставил дом пустовать, потому что не смог найти арендатора, и у меня не было времени воспользоваться бизнесом. Сейчас я продаю его с убытком по сравнению с первоначальной ценой в 3 миллиарда донгов, но покупателя так и не нашёл. Есть несколько людей, которых привели брокеры, но они просто посмотрели и оставили там…» — поделился г-н Лонг.

Этот инвестор также рассказал, что при покупке этого дома-шопа брокер обещал ему возможность генерировать лёгкий денежный поток, чтобы компенсировать заёмный капитал. В то же время, по мере развития города, этот дом-шоп вырастет в цене и легко принесёт прибыль в размере 30–40% через два года. Однако в реальности, из-за последствий эпидемии COVID-19, после получения дома он не смог заниматься арендой. Когда он нашёл арендатора, он не смог продлить договор из-за неудовлетворительного состояния бизнеса.

Г-н Лонг заявил, что трудности со сдачей в аренду части помещения под шопхаус были необоснованны из-за нехватки парковочных мест, небольшой численности населения и удаленности шопхауса от жилого комплекса. По этой причине инвестор заявил, что вложился в неправильное место, не проведя тщательного анализа бизнеса и рентабельности продукта.

Не говоря уже о том, что в последние годы инвесторы постоянно выводили на рынок множество продуктов типа «магазин», несмотря на то, что старые продукты ещё не распроданы. Вышеуказанные причины приводят к тому, что цены на жильё не могут расти, бизнес затруднен, а банковские проценты по-прежнему необходимо регулярно выплачивать, что приводит к двойным убыткам для первоначальных инвесторов.

Подобно описанному выше случаю, г-н Нгуен Труонг Джанг ( Ханой ) также «застрял» с торговым домом в крупном районе города. Г-ну Джангу пришлось занять в банке почти 10 миллиардов донгов, чтобы приобрести торговый дом стоимостью 18 миллиардов донгов и площадью более 100 квадратных метров.

Несмотря на значительные расходы, после покупки этого торгового дома г-н Джанг мог зарабатывать от его сдачи в аренду всего 30 миллионов донгов в месяц. Дохода от аренды было недостаточно для ежемесячных выплат банку, и инвестору пришлось привлекать дополнительные средства из других источников.

Для многих инвесторов покупка торгового дома — палка о двух концах. — Бывают периоды, когда количество торговых точек на рынке настолько велико, что предложение превышает спрос.

Стоит отметить, что с начала 2023 года и по сей день магазин господина Джанга не нашёл арендатора. Из-за давления со стороны банка он перепродаёт его за 14 миллиардов донгов.

«Многие мои друзья и родственники также терпят убытки, инвестируя в торговые дома в таких местах, как Ханой, Хайфон, Хошимин, Кьензянг ... Большинство из них застряли на этом типе недвижимости после бурного роста рынка в начале 2022 года, и половине из них приходится продавать её с убытком. Однако на данном этапе, я думаю, что сократить убытки очень сложно», — сказал г-н Зян.

Получение прибыли от шопхауса — нелегкая задача.

С «обвалом» рынка в конце 2022 года многим, кто не смог вовремя продать свою недвижимость, пришлось искать арендаторов, ожидая улучшения ситуации на рынке. Однако из-за высоких цен и использования большого кредитного плеча денежный поток был ничтожно мал по сравнению с банковскими процентами. В результате ряд проектов с избыточным предложением, особенно в районах с небольшой численностью населения, удалённых от центра, понесли убытки.

Некоторые инвесторы с многолетним опытом владения торговыми домами также отметили, что доходность торговых домов в некоторых районах составляет всего 2-3% годовых, что в 3-4 раза ниже процентной ставки по сберегательным вкладам. Не говоря уже о том, что в настоящее время коммерческие помещения вытесняются электронной коммерцией. Волна возвратов помещений привела к тому, что многие арендодатели оказались в затруднительном положении: уже много месяцев они не могут найти арендаторов.

Для многих инвесторов покупка торгового дома становится двойной проблемой. — Выбор «правильного местоположения» магазина является важным фактором для получения прибыли от этого продукта.

Кроме того, многие шопхаусы со временем теряют стоимость, поскольку срок владения недвижимостью составляет 50 лет. В некоторых проектах многие шопхаусы пустуют уже 5–10 лет из-за задержек в реализации, вызванных многочисленными процедурными проблемами. Если у инвесторов нет чёткой информации, они столкнутся с трудностями при покупке таких шопхаусов, поскольку срок владения сократился.

Кроме того, выбор правильного места для шопхауса крайне важен, если вы хотите получать прибыль от этого типа бизнеса. По мнению экспертов, выбор прибыльного шопхауса должен учитывать множество факторов, таких как густонаселенный район, разумная цена, высокое качество строительства, местоположение проекта с высокими ожиданиями по развитию инфраструктуры...

Кроме того, покупателям следует выбирать товары с подходящим дизайном для удобства ведения бизнеса, что облегчит поиск арендаторов. Кроме того, площадь торгового дома не должна быть слишком маленькой, так как её будет сложно использовать в коммерческих целях.

Источник