Определение цен на землю в соответствии с рыночными принципами является важным шагом вперед.

Соблюдение рыночных принципов

По мнению экспертов Savills, Закон о земле Вьетнама 2024 года вносит существенные изменения в принципы оценки земли, уделяя особое внимание оценке земли в соответствии с рыночными принципами, что будет способствовать повышению прозрачности и ликвидности рынка недвижимости.

Ранее оценка земли регулировалась в зависимости от целевого назначения и срока использования, а также «в соответствии с рыночной ценой земли», складывающейся из аукционных цен и цен, полученных от землепользования. Однако новый Закон о земле делает акцент на рыночном принципе. Это означает, что определяемая цена земли будет отражать её реальную рыночную стоимость.

Рыночная стоимость, согласно определению Международного совета по стандартам оценки (IVSC), — это «рыночная стоимость имущества — это предполагаемая цена имущества на момент и в месте оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в независимой, информированной сделке, в которой стороны действовали осведомленно, осмотрительно и без принуждения».

Новые изменения в законодательстве способствовали продвижению рыночных принципов.

Г-жа Цзян отметила, что рыночная стоимость чётко отражает понимание рынка как покупателями, так и продавцами. В этом случае земля будет распределяться между инвесторами, готовыми заплатить самую высокую цену. Такой подход способствует распределению земель и более эффективному их использованию.

В будущем, после завершения создания базы данных о ценах на землю, информация о купле-продаже будет опубликована. Покупатели и продавцы смогут получить доступ к информации о сделках. Это обеспечит чёткую информационную базу, что поможет повысить прозрачность рынка недвижимости. Кроме того, купля-продажа недвижимости станет проще, что повысит ликвидность рынка.

Методы оценки

В отличие от предыдущего закона, в котором отсутствовали четкие правила, статья 158 Закона о земле 2024 года также содержит подробную информацию о методах оценки, а также о случаях и условиях применения каждого метода.

Что касается методов оценки, Закон о земле 2023 года предусматривает пять методов оценки: сравнительный, вычетный, доходный, прибавочный и коэффициент корректировки цены земли. Пересмотренный Закон о земле предусматривает четыре метода, из которых метод вычета считается частным случаем сравнительного метода. Два из них обычно используются при оценке девелоперских проектов: метод прямого сравнения и метод прибавочной стоимости.

Метод прямого сравнения позволяет определить стоимость оцениваемой недвижимости, сравнивая цены сделок с аналогичными объектами недвижимости на рынке. Этот метод подходит для таких объектов, как таунхаусы или квартиры, с большим количеством транзакций, поскольку сравниваемые объекты очень похожи, что позволяет минимизировать субъективность при корректировке.

Г-жа До Ти Ту Джианг, директор консалтинговых услуг Savills HCMC

Кроме того, этот метод прост, понятен и экономит время. Однако у него есть и определённые недостатки. Наиболее существенными ограничениями являются ограниченность данных и их точность. Кроме того, метод требует корректировки, которая может быть субъективной для оценщика. Особенно для активов, оцениваемых как проекты многоцелевого использования, поиск аналогичных сопоставимых активов крайне затруднен, а порой и невозможен из-за различий в структуре каждого типа землепользования.

Остаточный метод оценивает потенциал развития проекта путем оценки выручки и вычитания затрат для определения остаточной стоимости земли. При оценке по этому методу оценщик также оценивает осуществимость и рентабельность проекта, что помогает в процессе принятия инвестиционных решений.

Этот метод позволяет застройщикам анализировать различные сценарии развития для определения оптимального плана землепользования, обеспечивающего максимальную стоимость, также известного как наилучшее и наиболее эффективное использование. Несмотря на многочисленные преимущества, остаточный метод требует сложного финансового моделирования и финансовой экспертизы, а также глубокого понимания рыночных прогнозов цен продажи и себестоимости, а также планов развития проекта. Это делает остаточный метод трудоемким ввиду необходимости сбора обширных рыночных данных.

Серьёзной проблемой моделей оценки стоимости земли является опора на допущения, из-за чего результаты оценки сильно зависят от таких переменных, как прогнозы доходов, сметы расходов и продолжительность проекта. Каждый метод оценки имеет свои преимущества и недостатки, требуя сбалансированного подхода при согласовании стоимости.

Говоря о влиянии этих корректировок на рынок, эксперты Savills отметили, что регулирование цен на землю с учетом рыночной стоимости повысит эффективность, прозрачность и ликвидность рынка недвижимости. Кроме того, увеличится размер компенсации за расчистку земель под проекты. Это приведет к увеличению общей первоначальной стоимости инвестиций в девелоперский проект, что, вероятно, приведет к росту цен на недвижимость в проекте и, следовательно, к увеличению прибыли инвесторов.

Кроме того, увеличивается подоходный налог при передаче прав землепользования, поскольку он рассчитывается на основе рыночной стоимости, что способствует увеличению доходов государственного бюджета, тем самым обеспечивая дополнительный капитал для развития инфраструктуры.

«Закон о земле 2024 года вносит революционные изменения в оценку земли во Вьетнаме, способствуя повышению эффективности, прозрачности и более гибкому и оперативному подходу к оценке. Корректируя цены в соответствии с рынком и расширяя полномочия по принятию решений на местном уровне, новый закон направлен на улучшение процесса оценки земли, что выгодно как рынку, так и государственному бюджету», — заявила г-жа Джанг.

Источник: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html