Какие факторы заставляют курортную недвижимость оставаться «замороженной»?

На рынке нет явных изменений.

Согласно недавно опубликованному отчёту DKRA Group о рынке недвижимости в июле 2023 года, многие проекты курортной недвижимости не достигли ожидаемой ликвидности, поэтому сроки продаж были отложены. В связи с этим в июле был открыт для продажи только один новый проект, а на рынок было выведено 40 объектов, что на 88% меньше, чем за аналогичный период.

Примечательно, что спрос на этом рынке по-прежнему очень низок: была зарегистрирована всего одна успешная сделка, что на 99% меньше, чем за аналогичный период. DKRA Group отметила, что цена предложения этих продуктов относительно высока, что в сочетании с осторожной психологией инвесторов обуславливает по-прежнему низкий уровень ликвидности. Кроме того, на ликвидность курортной недвижимости влияют такие факторы, как легальность, процентные ставки и незначительное восстановление туристической отрасли.

Только одна вилла курорта будет продана в июле 2023 года. (Фото: DKRA Group)

По оценкам DKRA, в следующем месяце спрос и предложение на рынке несколько выросли по сравнению с июлем, но существенных изменений не произошло. В сегменте курортных таунхаусов/шопхаусов предложение в июле увеличилось по сравнению с первыми шестью месяцами года, но на следующей стадии продаж было выставлено на продажу только два проекта. Предложение в этом сегменте сократилось на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Уровень поглощения составил всего 1%.

Предложение кондоминиумов увеличилось примерно на 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в продажу поступило 3 проекта, что эквивалентно 405 квартирам. Это число даже превышает общее количество новых квартир, выставленных на продажу за весь второй квартал 2023 года (378 квартир). Однако все новые предложения сосредоточены в Центральном регионе.

Кондотели также являются сегментом с наибольшим количеством сделок на этом рынке: в июле было завершено 113 сделок. Однако объём сделок по-прежнему сосредоточен в одном проекте, остальные проекты демонстрируют умеренный уровень потребления. Это проекты с полной юридической документацией, управляемые крупными брендами, и цена продажи менее 50 млн донгов за кв. м.

DKRA также прогнозирует, что в следующем месяце спрос и предложение на рынке продолжат восстанавливаться, однако в краткосрочной перспективе вряд ли будут сильные колебания.

Курортная недвижимость вряд ли добьется прорыва в краткосрочной перспективе.

Что касается цен продажи курортной недвижимости, ожидается, что на первичном рынке не будет значительных колебаний по сравнению с прошлым месяцем. Инвесторы, реализующие продукты, по-прежнему сохраняют программы поддержки процентных ставок, скидки до 50% для клиентов, которые быстро оплачивают ипотеку, льготный период по уплате основного долга и т. д. С сохранением льгот ожидается некоторое восстановление спроса и предложения, в основном в провинциях Биньдинь и Кьензянг .

Согласно последнему отчёту Министерства строительства , во втором квартале 2023 года предложение новых отелей и курортов по всей стране будет дополнено лишь несколькими проектами, которые уже открылись и введены в эксплуатацию. Лицензия на строительство курортного туристического комплекса выдана только одному новому проекту – тематической туристической зоне и курорту на вершине горы Баден (Тэйнинь).

Как спасти курортную недвижимость?

Опросы, проведенные в некоторых популярных туристических районах страны, показывают, что заброшенные виллы, курортные виллы, кондоминиумы и офисные здания без клиентов — довольно распространённое явление. Многие вторичные инвесторы столкнулись с финансовым давлением, вызванным использованием заёмных средств, не имея возможности использовать денежный поток от продукта, поэтому в последнее время им пришлось продавать свои объекты по «удушающим» ценам.

Многие исследования рынка также показывают, что рентабельность курортной недвижимости в настоящее время очень низкая, достигая всего около 1%, и лишь немногие проекты достигают 4-5% и более. Многие проекты, выставленные на продажу с рентабельностью 8-12%, в настоящее время не могут быть реализованы.

Учитывая специфику курортной недвижимости, восстановление, как и в других сегментах рынка, за счёт устранения процентных ставок и правовых барьеров, представляется недостаточным. Остающейся проблемой курортной недвижимости остаётся превышение предложения над спросом в курортно-туристическом секторе.

Рост предложения продукции, но отсутствие соответствующего развития потенциальных туристов привело к большому разрыву между спросом и предложением.

По данным Главного управления туризма, за первые 6 месяцев года Вьетнам посетило около 70 миллионов туристов, включая 5,6 миллиона иностранных и почти 64 миллиона местных туристов. Количество иностранных туристов составило всего 66% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, в то время как число внутренних туристов увеличилось в 1,4 раза. Общий доход от туризма оценивается в 343 100 млрд донгов, что на 1,45% больше, чем за аналогичный период 2019 года (338 200 млрд донгов).

В условиях, когда число иностранных туристов не восстанавливается, предложение курортной недвижимости продолжает расти. Кризис переизбытка предложения привел к тому, что многие курортные продукты остались неиспользованными в прошлом. Существует множество мнений, что если число потенциальных туристов не восстановится или даже резко возрастет, рынок курортной недвижимости продолжит замирать. Это создает замкнутый круг: замороженный рынок препятствует развитию сферы услуг и затрудняет привлечение потенциальных туристов.

По мнению экспертов, спасение рынка курортной недвижимости с помощью юридических и процентных мер решает проблему лишь поверхностно. Эти шаги во многом помогают владельцам проектов и инвесторам восстановить доверие в текущий период. Однако для реального повышения стоимости и ликвидности этого типа недвижимости ключевую роль по-прежнему играет реальный спрос.

Таким образом, помимо концентрации на продажах, инвесторам необходимо развивать сопутствующие услуги и уделять внимание продвижению своего имиджа, взаимодействуя с туристическим рынком для привлечения потенциальных клиентов. Это также повышает интерес инвесторов к продуктам этого рынка и способствует их дальнейшему вложению средств. По мнению аналитиков, эту проблему невозможно решить в одночасье, поэтому для восстановления рынка курортной недвижимости нам придётся ждать конца 2024 – начала 2025 года.

Источник: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html