Oro kring förslaget att strama åt fastighetstransaktioner

Regleringen om att alla fastighetstransaktioner måste gå genom ett statligt förvaltat golv kommer att påverka marknadsutvecklingen.

Byggministeriet söker kommentarer från ministerier och avdelningar om innehållet i regeringens utkast till resolution om mekanismen för att kontrollera och dämpa fastighetspriserna. Enligt experter behöver förslagen dock omprövas för att undvika en situation där en förhastad tillämpning kommer att påverka fastighetsmarknaden och ekonomin.

Behöver fokusera på människors intressen

För att bidra till att sänka priserna och strama åt fastighetsspekulation betonar utkastet tre faktorer som kräver att fastighetstransaktioner regleras och att transaktioner offentliggörs och transparenta genom inrättandet av ett statligt etablerat fastighetstransaktionscenter.

Det är värt att notera att det politiska förslaget att "strama åt" lånen för köp av andra och tredje hem genom att tillämpa låga låneräntor innebär att köpare endast kan låna 50 % vid köp av ett andra hem och högst 30 % för ett tredje hem; istället för att tillämpa den nuvarande låneräntan på 70–80 %. Dessutom föreslog byggnadsministeriet att regeringen skulle föreskriva att folkkommittéerna i provinser och städer avsätter minst 30 % av det totala antalet kommersiella bostadsbyggprojekt som förväntas utvecklas under perioden 2026–2030 för att bygga prisvärda kommersiella bostäder.

C-Holdings Company överlämnar lägenheter till boende i The Maison-projektet (Thu Dau Mot-distriktet, Ho Chi Minh-staden). Foto: THAO NGUYEN

Inför ovanstående problem sa finans- och bankexperten Nguyen Tri Hieu att byggnadsministeriets förslag att begränsa kommersiella bankers utlåning till köpare av andra och tredje bostäder är orimligt, eftersom utlåningsverksamheten alltid är beroende av kommersiella bankers riskaptit och kundernas återbetalningsförmåga. Byggnadsministeriets ingripande i bankernas kreditpolicy, som hör till penningpolitiken, kan orsaka problem. Dr. Pham Viet Thuan, chef för Institutet för naturresurser och miljöekonomi i Ho Chi Minh-staden, sa att utkastet till förordning om att alla fastighetstransaktioner måste gå igenom ett golv som förvaltas av staten inte är lämpligt för dess funktion, vilket påverkar utvecklingen av fastighetsmarknaden, eftersom ordningen och förfarandena i transaktioner är begränsade. Dr. Pham Viet Thuan sa att mark är ett produktionsmedel, inte en vanlig transaktionsvara, med kriteriet att markanvändare måste vara effektiva i användningsprocessen. Därför behövs det en specifik policy för att bygga en markprislista på orter som tenderar att minska över tid för att fastställa att människors intressen är av största vikt.

Fru Tran Thi Cam Tu, generaldirektör för Exim Real Estate JSC (EximRS), sa att det är ganska känsligt för fastighetsmarknaden att begränsa banklån. En alltför snabb implementering kommer att riskera att fastighetsmarknaden "fryser". Enligt fru Tu har det faktiskt skett en tydlig minskning av transaktioner inom exklusiva fastigheter den senaste tiden. Samtidigt saknas det tillgång till lågkostnadsprojekt inom kommersiella bostäder. Därför kommer investerare inte att kunna genomföra fler projekt om låneåtstramningar införs. Detta kommer att påverka hela marknaden kraftigt, och utan ett heltäckande utbud kommer det att påverka efterfrågan på bostadsköp i generationer i familjen.

Behöver hållbara lösningar

Herr Nguyen Tri Hieu sade att förslaget från byggnadsministeriet kan vara tillfälligt, men för att lösa problemet på lång sikt behövs mer hållbara lösningar.

Höga skatter införs specifikt på andra-, tredje- eller investeringsfastigheter. Detta kommer att minska incitamentet för spekulation, vilket sänker fastighetspriserna. Skatt ensam räcker dock inte. Det måste finnas en marknadsmekanism, det vill säga att säkerställa att utbud och efterfrågan möts. Om utbudet av fastigheter ökar tillräckligt för att möta efterfrågan kommer bostadspriserna att minska. Därför är det, utöver långsiktig politik, nödvändigt att främja utbudet så att människor har möjlighet att äga hus och därigenom bidra till att sänka bostadspriserna. Staten måste spela en ledande roll i att tillhandahålla markfinansiering, slutföra administrativa förfaranden och politik relaterade till mark och kredit. Problemet i Vietnam idag är att utbudet av fastigheter är överbelastat, medan efterfrågan är mycket hög. Obalansen mellan utbud och efterfrågan har drivit upp bostadspriserna till orimliga nivåer.

Dr. Le Xuan Nghia, tidigare vice ordförande i den nationella finanstillsynskommittén, delar samma åsikt och sa att enligt bestämmelserna i lagen om kreditinstitut får regeringen inte ingripa i kommersiella bankers kreditverksamhet. Ett sådant ingripande skulle kränka bankernas affärsfrihet och påverka deras oberoende och transparens i kreditverksamheten.

Dessutom är skillnaden mellan en köpares "första bostad" och "andra bostad" extremt komplicerad och svår att implementera. Kommersiella banker har inte funktionen eller resurserna att utföra denna uppgift, eftersom det inte är bankernas kärnansvar att begränsa bostadslån och sänka bostadspriserna.

Enligt Dr. Le Xuan Nghia har statsbanken under de senaste decennierna kontrollerat fastighetsutlåningsverksamheten genom att tillämpa höga kreditriskkvoter, från 150 % till 250 %. Om till exempel en affärsbank lånar ut 100 miljarder VND till fastigheter, kommer statsbanken att beräkna motsvarande risk från 150 till 250 miljarder VND. Detta tvingar bankerna att använda sina vinster för att upprätta riskreserver på motsvarande nivå, vilket indirekt begränsar fastighetsutlåningen. Dr. Le Xuan Nghia anser att kärnfrågan på den vietnamesiska fastighetsmarknaden är att utveckla bostadsprodukter som är lämpliga för varje efterfrågesegment. Staten måste fokusera på att undanröja rättsliga hinder för att öka utbudet av billiga bostäder, samtidigt som man implementerar strategier för att stödja bostadsköpare, särskilt de med låga inkomster. Han nämnde exemplet Singapore, där fattiga människor får bostadslån med en fast ränta på 2,5 % och regeringen kompenserar bankerna för räntan över denna nivå. Sådana lösningar kan vara mycket mer effektiva än att direkt ingripa i bankernas kreditpolicy.

Enligt Dr. Pham Viet Thuan kommer det att bidra till en stabil fastighetsförvaltning genom att begränsa spekulation genom att använda skattesatser baserade på transaktionstid vid registrering, istället för att hantera via online-golv. För att undvika spekulation kan Vietnam därför tillämpa transaktionsskatteverktyg, vilket är mycket effektivt. Till exempel har fastighetstransaktioner inom 12 månader en skattesats på 20 % av försäljningspriset, 36 månader är 10 % och 60 månader är 5 %. Resten kommer att tillämpa en skatt på 2 % som den är nu... "Att minska spekulation och sänka de årliga markpriserna kommer att vara ett effektivt verktyg för att reglera markpriserna, vilket hjälper människor att få möjlighet att köpa hus i framtiden, och att skapa social trygghet är något som måste beräknas just nu" - delade Dr. Thuan.

Inte i enlighet med internationell praxis

Enligt Dr. Le Xuan Nghia finns det för närvarande inget land i världen som kontrollerar fastighetspriserna genom att begränsa lån till husköpare. Därför är tillämpningen av åtgärden att sänka lånegränserna för andra eller fler bostäder inte i linje med internationell praxis och kan orsaka negativa effekter på marknaden.

Källa: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm