Ny markprislista i Ho Chi Minh-staden och frågor att beakta

Det är nödvändigt att hålla sig till marknadspriserna.

Enligt marklagen från 2024, som trädde i kraft den 1 augusti 2024, får orter tillämpa den gamla markprislistan fram till den 31 december 2025 och tillämpa den nya markprislistan från och med den 1 januari 2026. Den nya prislistan kommer inte att styras av markprisramverket och måste byggas upp så att den närmar sig marknadspriset.

Ho Chi Minh-staden är den första orten som inhämtar synpunkter på utkastet till justerad markprislista. Priserna i den justerade markprislistan är mycket högre än i den gamla prislistan, till exempel i Thu Duc City ökade priserna 10–15 gånger; i distrikten Nha Be, Binh Chanh, Can Gio och Cu Chi ökade priserna 10–20 gånger. Bara i Hoc Mon-distriktet finns det många vägar där markpriserna förväntas öka 15–30 gånger.

I den här frågan menar Savills experter att markprislistan i Ho Chi Minh-staden inte har hållit jämna steg med och ofta är betydligt lägre än det faktiska marknadsvärdet. Denna långvariga prisskillnad har skapat ett "tvåprissystem" vilket har lett till många allvarliga konsekvenser.

Enligt Ms. Do Thi Thu Giang, chef för Savills Consulting Services i Ho Chi Minh City, gör denna fråga statens markförvaltning svår och komplicerad. "Till exempel används ofta skillnaden mellan det pris som deklareras i det notariebekräftade kontraktet och det faktiska transaktionspriset för att minska marköverlåtelseskatten. Eller i andra fall har betalning av årlig markhyra baserad på en markprislista som är lägre än marknaden lett till förluster i statsbudgeten", citerade Ms. Giang.

Fru Do Thi Thu Giang, chef för konsulttjänster, Savills HCMC

Savills experter sa också att utvecklingen av fastighetsprojekt också stötte på många svårigheter, särskilt i markförvärvs- och tomtröskningskedena. Ersättningsnivåer baserade på markprislistor som inte ligger nära marknadspriserna har orsakat förseningar, missnöje och ekonomiska förluster för de berörda, vilket har lett till utdragna tvister och stämningar om mark.

På grund av dessa utestående frågor anser fru Giang att det är oundvikligt och nödvändigt att tillämpa en markprislista baserad på marknadsprinciper. Denna progressiva förändring kommer att bidra till att övervinna tidigare begränsningar och säkerställa transparens och rättvisa i systemet. I synnerhet kommer en markprislista som närmar sig marknadspriserna att underlätta ersättnings- och tomtröjningsprocessen, särskilt i viktiga infrastrukturutvecklingsprojekt, genom att främja enighet från folket om stöd- och ersättningsnivån.

I en kommentar till den föreslagna markprislistan sa Savills experter också att det fortfarande finns en betydande skillnad mellan det föreslagna markpriset och det faktiska transaktionspriset. Till exempel, på Cao Thang Street (distrikt 3) är marknadstransaktionspriset cirka 525 miljoner VND/m2, medan det föreslagna markpriset endast är 330 miljoner VND/m2. På Tan Thang Street (Tan Phu-distriktet) är transaktionspriset cirka 150 miljoner VND/m2, medan det föreslagna priset är 90 miljoner VND/m2. Generellt sett når den föreslagna markprislistan bara cirka 60 %, vissa andra områden når 70 %, jämfört med marknadspriset, vilket visar att det fortfarande finns en betydande skillnad.

Frågor att beakta innan ansökan

Fru Do Thi Thu Giang sade att enligt artikel 159 i 2024 års marklag används markprislistan i 11 fall. Dessutom använder artikel 109 och artikel 111 i 2024 års marklag om vidarebosättningsstöd och -arrangemang markpriser enligt markprislistan. Således kommer den föreslagna markprislistan för Ho Chi Minh-staden direkt att påverka två olika grupper av subjekt, både fördelaktiga och nackdelar.

Bland stödmottagarna finns de som får stöd från staten när mark återtas och vidarebosättning arrangeras (enligt artiklarna 109 och 111 i marklagen från 2024).

Den berörda gruppen inkluderar hushåll och individer som har blivit erkända och har ändrat sina markanvändningsändamål. Enligt den tidigare marklagen från 2014 uppskattades ekonomiska förpliktelser olika mellan mark inom och utanför gränsen: för mark inom gränsen beräknades det enligt markpristabellen, och för mark utanför gränsen beräknades det enligt det specifika markpriset.

Den nuvarande marklagen från 2024 gör dock inte längre denna skillnad, utan hela området kommer att tillämpa priset enligt markprislistan. Eftersom priset enligt den föreslagna markprislistan är många gånger högre än den nuvarande markprislistan, kommer det att öka de ekonomiska skyldigheterna för området inom gränsen. Eftersom den föreslagna markprislistan är många gånger högre än den nuvarande markprislistan, kommer det att öka kostnaden för de ekonomiska skyldigheterna för detta område.

Den omedelbara tillämpningen av den nya markprislistan i Ho Chi Minh-staden kommer att påverka många grupper av människor.

Den föreslagna markprislistan för Ho Chi Minh-staden, som förväntas träda i kraft den 1 augusti 2024, har skjutits upp för vidare behandling. Savills experter anser att denna uppskjutning är rimlig, eftersom den föreslagna prislistan har ökat avsevärt jämfört med den gamla prislistan och föreslås börja tillämpas inom kort. Detta skapar stor ekonomisk press för de berörda grupperna. Därför måste utformningen och tillämpningen av markprislistan noggrant övervägas för att balansera alla parters intressen, särskilt med prioritering av skyddet av människors rättigheter.

Dessutom är metoderna som används för att fastställa markpriser fortfarande inte enhetliga och enkla. I vissa områden med högt värde verkar metoden för att konstruera markpristabeller bara vara en fast koefficientmultiplikation för alla rutter.

Till exempel, i distrikt 1 tillämpas en multiplikator på 5,0 för alla platser och rutter. Som ett resultat föreslås Dong Khoi-gatan kosta 810 miljoner VND/m2 (jämfört med nuvarande 162 miljoner VND/m2), och Hai Ba Trung-gatan (från Bach Dang-kajen till Nguyen Thi Minh Khai) är 484 miljoner VND/m2 (jämfört med nuvarande 96,8 miljoner VND/m2). På liknande sätt har distrikt 4 en multiplikator på 11,3 och distrikt 5 är 5,58.

"Denna metod skiljer sig i huvudsak inte från att tillämpa den gamla prislistan och multiplicera den med koefficienten K, så den återspeglar inte på ett korrekt sätt marknadsvärdet för varje rutt, vilket är i marklagens anda", sade Giang.

Sammanfattningsvis sa Do Thi Thu Giang att även om uppdateringen av markprislistan för att återspegla marknadsvärdet är ett viktigt steg framåt, behöver det nuvarande förslaget förbättras ytterligare. Metoden behöver förfinas och bli mer specifik för varje område istället för att bara tillämpa generella koefficienter. En gradvis, transparent övergång som säkerställer alla berörda parters intressen är avgörande för att säkerställa det nya systemets långsiktiga framgång.

Källa: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html