Utmärkande händelser på Vietnams fastighetsmarknad under 2024

Vändpunkten för Vietnams fastighetsbransch präglas av närvaron av tre nya fastighetslagar. Dessutom har marknaden också upplevt exempellösa fluktuationer inom lägenhets- och auktionsmarksegmenten…

Nationalförsamlingen antar tre lagar om fastigheter

Nationalförsamlingens godkännande av marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen var den mest framträdande händelsen inom fastighetsbranschen under det gångna året. Detta är en viktig förutsättning för att marknaden ska gå mot "tillväxtens era".

De tre nya fastighetslagarna kommer att utgöra en solid grund för att främja utvecklingen av fastighetsmarknaden. Foto: Nationalförsamlingen

Med totalt 420 bestämmelser att granska har myndigheterna varit tvungna att arbeta med full kapacitet för att kunna sätta dessa viktiga lagar i kraft redan den 1 augusti 2024, 5 månader tidigare än den ursprungliga planen.

Särskilt förväntas 2024 års marklag lösa flaskhalsar relaterade till marktilldelningsförfaranden, markvärdering, tomtröjning etc. En solid rättslig ram kommer att vara en språngbräda för att hjälpa projekt att påskynda genomförandet och därigenom frigöra utbudet för marknaden.

Med den reviderade bostadslagen kommer höjdpunkten från de öppna regleringarna, som skapar förutsättningar för att främja segmentet för sociala bostäder och bidrar till att lösa problemet med social trygghet. När det gäller lagen om fastighetsverksamhet är de nya reglerna ett hårt slag mot uppdelning och försäljning av mark, begränsar spekulation och prisinflation och säkerställer en sund utveckling av marknaden...

Generellt sett är närvaron av de tre ändrade fastighetslagarna inte bara ett viktigt steg i att fullända rättssystemet utan öppnar också upp många nya möjligheter för den vietnamesiska fastighetsmarknaden, samtidigt som den bidrar till den övergripande ekonomins utveckling.

Ny markprislista "lanserad", priserna ökade dussintals gånger

Under fjärde kvartalet 2024 uppdaterar många orter den nya markprislistan. Särskilt fokus ligger på Ho Chi Minh-staden och Hanoi , där markpriserna efter justeringar har ökat dussintals gånger.

Med den nya markprislistan i Ho Chi Minh-staden är det högsta registrerade priset 687,2 miljoner VND/m2, tillämpat på gatorna Nguyen Hue, Dong Khoi och Le Loi (distrikt 1). Om man inte inkluderar K-koefficienten är detta pris alltså 4,2 gånger högre än den gamla markprislistan.

Denna ökning är dock fortfarande inte jämförbar med förortsområdena. Mer specifikt är det högsta priset för Song Hanh Highway 22 (Hoc Mon-distriktet) 32 miljoner VND/m2, en ökning med 23 gånger. För Dang Cong Binh Street (Hoc Mon-distriktet) är det nya priset 18,5 miljoner VND/m2, en ökning med cirka 12 gånger.

För närvarande är Hang Dao-gatan en av de platser med de högsta markpriserna i Hanoi. Foto: Thanh Vu

Även fastighetsmarknaden i Hanoi avslutade ett turbulent 2024 genom att "översyna" markprislistan. I Dong Da-distriktet noterade Cat Linh-vägen en 3,45-faldig ökning av markpriserna, till 264,13 miljoner VND/m2. Inte långt efter hade gatan som är förknippad med Banking Academy - Chua Boc - också ett pris på upp till 240,12 miljoner VND/m2, 3,45 gånger högre än det gamla priset.

I distriktet Hai Ba Trung har Nguyen Quyen-gatan ett uppdaterat markpris på 206,31 miljoner VND/m2, en ökning med 8. På liknande sätt har Giai Phong-gatan – vägen som leder till många stora universitet – också en markprisökning på 7,8 och når 188,09 miljoner VND/m2.

Siffrorna ovan, även om de är relativt höga, kan fortfarande inte jämföras med markpriserna i Hoan Kiem-distriktet. På Tran Hung Dao-gatan (från Tran Thanh Tong till Le Duan) var det högsta markpriset endast 114 miljoner VND/m2. Nu har dock priset hoppat till 695,3 miljoner VND/m2, en sexfaldig ökning. På liknande sätt har Nha Tho-gatan också ökat 5,5 gånger, från 125,4 miljoner VND/m2 till 695,3 miljoner VND/m2.

Industrifastigheter behåller sin attraktionskraft

Marknaden för industriella fastigheter i de viktigaste ekonomiska regionerna i norr och söder är fortfarande en ljuspunkt som lockar till sig investeringar. Enligt data som sammanställts från rapporter nådde uthyrningsgraden i industriparker 77 % under tredje kvartalet 2024.

Orter som Ho Chi Minh-staden, Dong Nai, Binh Duong… kämpar för att etablera nya industriparker. Foto: Le Toan

Av dessa ökade hyrespriserna för industrifastigheter i norr med 5,7 % jämfört med föregående år, till ett genomsnitt på 130 USD/m2/hyrescykel. I söder nådde det genomsnittliga hyrespriset 176 USD/m2/hyrescykel, en ökning med 5,6 % jämfört med samma period föregående år.

Det är värt att notera att industrifastigheter under perioden 2020 till september 2024 är den ledande typen av fastigheter vad gäller det totala värdet av fusioner och förvärv (M&A) inom fastighetssektorn, med en andel på upp till 40 %.

Den stabila utvecklingen inom segmentet industriella fastigheter stöds av ökningen av utländska direktinvesteringar. Många stora företag, särskilt inom högteknologisektorn, omvärderar Vietnams utvecklingspotential, i samband med den alltmer utbredda "Kina + 1"-strategin.

För att inte stanna där, drar detta segment också nytta av enkel tillgång till bankkreditkällor, då riskkoefficienten för denna typ har minskat från 200 % till 160 %. Ovanstående justering från statsbanken kommer att uppmuntra affärsbanker att aktivt låna ut kapital för att genomföra fastighetsprojekt i industriparker och därigenom locka fler "stora aktörer" att delta på marknaden.

Framstegen inom utvecklingen av sociala bostäder går fortfarande långsamt.

I projektet att utveckla mer än 1 miljon sociala bostäder siktar landet på att färdigställa 130 000 enheter år 2024. Enligt en rapport från byggministeriet har dock provinser och städer bara färdigställt cirka 21 000 enheter, vilket motsvarar mer än 16 % av planen.

Det nuvarande antalet sociala bostäder kan fortfarande inte tillgodose människors bostadsbehov. Foto: Thanh Vu

Ho Chi Minh-staden och Hanoi, de två städer som har flest byggmål, har bara uppnått 21 % respektive 37 % av planen. Situationen liknar andra orter som Binh Duong (37 %), Dong Nai (16 %). Vissa platser har inte ens haft några färdigställda projekt, såsom Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu och Ca Mau.

Från 2021 till nu har hela landet implementerat 644 projekt för socialt boende med en omfattning på 580 109 enheter. Av dessa har endast 96 projekt slutförts med en omfattning på mer än 57 620 enheter. 133 projekt har påbörjats byggnation med över 110 200 enheter. De återstående 415 projekten har godkänts för investeringar, vilket kommer att ge mer än 412 200 enheter om de färdigställs.

Utbetalningsförloppet för kreditpaketet på 120 000 miljarder VND är inte heller mer optimistiskt. Enligt byggnadsministeriet var utbetalningstakten i slutet av oktober 2024 endast 1,5 %, motsvarande cirka 1 783 miljarder VND. Av detta har, för gruppen husköpare, detta paket endast lånat ut cirka 150 miljarder VND.

Lägenhetspriserna i Hanoi ökar "snabbt"

År 2024 ökade lägenhetspriserna i Hanoi i en svindlande takt. Enligt Dr. Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförening, ökade lägenhetsprisindexet i Hanoi med 64 % jämfört med andra kvartalet 2019 under tredje kvartalet 2024, medan ökningen i Ho Chi Minh-staden bara var hälften av denna siffra.

Lägenhetspriserna i Hanoi har ökat samtidigt på både primär- och sekundärmarknaden. Foto: Thanh Vu

Enligt information som sammanställts från marknadsundersökningsföretag ligger det genomsnittliga försäljningspriset för nya lägenheter i Hanoi för närvarande på 70 miljoner VND/m2, en ökning med cirka 28 % jämfört med förra året. "Heten" från primärmarknaden har också fått priset på gamla lägenheter att skjuta i höjden. För närvarande ligger genomsnittspriset för andrahandslägenheter på cirka 50 miljoner VND/m2, en ökning med mer än 40 % jämfört med förra året.

Anledningen till den kraftiga ökningen av lägenhetspriserna i Hanoi under det senaste året beror på bristen på bostadsutbud i mellan- och lågprissegmenten. Även om antalet nya projekt till salu har ökat, finns 75 % av de nya produkterna i högprissegmentet. Dessutom har kostnaderna för mark, byggmaterial och arbetskraft också ökat, vilket avsevärt påverkar produkternas produktionspris.

Störningar vid markauktioner i Hanois förorter

Sedan början av 2024 har fastighetsinvesterare varit tvungna att omvärdera marknaden för auktionsmark i Hanois förorter. Distriktsmyndigheter som Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, etc. har kontinuerligt "vunnit stort", tack vare auktioner som lockat hundratals till tusentals deltagare och uppnått intäkter på upp till hundratals miljarder VND.

Marknaden för auktionerad mark i Hanois förorter har "uppviglats" av många grupper. Foto: Thanh Vu

För att inte sluta där har många tomter också "oöverträffade" höga vinstpriser. Till exempel, i Hoai Duc-distriktet har hörntomt LK03-12 i Long Khuc-området ett vinstpris på upp till 133,3 miljoner VND/m2. I Thanh Oai-distriktet har tomt LK03-10 i Ngo Ba-området ett vinstpris på mer än 100,5 miljoner VND/m2. I Ha Dong uppnådde "skönhetsdrottningen"-tomt 1A-03 ett vinstpris på 262 miljoner VND/m2...

Enligt byggministeriet beror ovanstående rekordsiffror på dålig hantering och genomförande av auktionen. På vissa platser har investerare bildat grupper och samarbetat för att betala priser som är många gånger högre än utgångspriset. Sedan har de "övergett handpenningen" efter att ha vunnit auktionen, i syfte att etablera en virtuell prisnivå för att göra vinst.

Denna "feber" varade dock inte länge. Från och med fjärde kvartalet 2024 har vinstpriset på många tomter minskat med 20-50 % jämfört med början av året. Inte nog med det, bilden av auktionerad mark i förorterna har också allvarligt skadats på grund av det "skrikande" priset på 30 miljarder VND/m2 i kommunen Quang Tien, distriktet Soc Son. Bara fyra dagar efter händelsen utredde utredningspolisens byrå - Hanois stadspolisavdelning fem personer för brott mot reglerna för fastighetsauktioner.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html