Fastigheter med "uppskjutna" markanvändningsavgifter: Ändring av föreskrifter, underlättande av utfärdandet av rosa böcker

Bostadsområde 13C-projektet, Binh Hung kommun, fast i markvärderingsfasen för företag att uppfylla ytterligare ekonomiska skyldigheter

Väntar på markvärdering

I augusti fortsatte jordbruks- och miljödepartementet i Ho Chi Minh-staden att offentligt utlysa dussintals tomter som behövde värderas. Många av dessa tomter hade erbjudits mer än 20 gånger men hade fortfarande inte hittat någon värderare. Den längsta var tomten i 13C Residential Area-projektet i Binh Hung-kommunen, Ho Chi Minh-staden, investerad av Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), som hade blivit utlyst 29 gånger för att hitta en värderare. Värderingen skedde i april 2013.

Enligt Mr. Nguyen Quang Dung, juridisk chef för Tan Binh Company, tilldelades 13C Residential Area-projektet mark av Ho Chi Minh-stadens folkkommitté år 2002 för att bygga och handla med urban teknisk infrastruktur. Baserat på marktilldelningsbeslutet genomförde företaget projektet och uppfyllde sina ekonomiska skyldigheter år 2008. År 2013 fattade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté ett beslut om att justera och komplettera beslutet i enlighet med den faktiska situationen. Följaktligen var företaget fortfarande skyldig markanvändningsavgifter för den ökade ytan på mer än 4 800 m2. Tidigare hade företaget tecknat ett avtal med en värderingsenhet för att upprätta ett certifikat för att fastställa ytterligare ekonomiska skyldigheter. Men efter många revideringar av certifikatet hade detta fortfarande inte uppnåtts, så värderingsenheten vägrade att fortsätta. Å andra sidan, under processen att slutföra dokumentationen enligt instruktionerna, trädde 2013 års marklag i kraft, och vid denna tidpunkt låg ansvaret för att organisera markvärderingen tidigare hos departementet för naturresurser och miljö.

”Företaget har skickat många dokument till jordbruks- och miljödepartementet angående fastställandet av ytterligare finansiering. Det finns dock ingen konsultenhet som kan bedöma priset enligt föreskrifterna. Eftersom markpriset inte har fastställts har företaget inte kunnat uppfylla sina ytterligare ekonomiska skyldigheter, så de 99 tomter som företaget har överlåtit till privatpersoner i årtionden har ännu inte beviljats rosa böcker”, sa Dung.

På liknande sätt har marken vid lägenhetsprojektet Hoa Sen på 262/20 Lac Long Quan Street, Binh Thoi Ward, också publicerat information om att den behöver värderas för 23:e gången. Enligt tillkännagivandet är valet av en värderingsenhet grunden för Saigon Trading Corporation - One Member Limited Liability Company att uppfylla ytterligare ekonomiska skyldigheter gentemot staten vid ändringar av planerings- och arkitektoniska kriterier. Värderingstiden är från juni 2010.

Angående förseningen med markvärderingen för att fastställa ekonomiska förpliktelser, berättade ledaren för Novaland Group vid en nyligen genomförd workshop att gruppen har 13 projekt som har tilldelats mark i nästan 10 år nu, men hittills har det inte kommit någon anmälan om markanvändningsavgifter från skattemyndigheten. När markanvändningsavgifter inte har betalats har många kunder som har köpt hus under lång tid ännu inte beviljats rosa böcker.

Förslag att tillämpa markprisjusteringskoefficient 2025

I ett uttalande till SGGP-reportrar sa Dao Quang Duong, tillförordnad chef för avdelningen för markekonomi vid jordbruks- och miljödepartementet i Ho Chi Minh-staden, att de flesta fall av marktilldelning, markarrende och tillstånd att ändra markanvändningsändamål före den 1 juli 2014 hade fastnat i markvärderingsfasen. Anledningen var att det under denna period stötte på många svårigheter att samla in information för att fastställa markpriser, och data var fortfarande begränsade, så det var nästan omöjligt att genomföra. Mer specifikt fanns det under denna period 76 fall av årlig markarrende och 84 fall av marktilldelning och ändrad markanvändningsändamål för att genomföra ytterligare finansiering som hade fastnat.

Enligt Dao Quang Duong gav dekret 71/2024 som reglerar markpriserna i kraft vägledning för att fastställa specifika markpriser, vilket bidrog till att undanröja hinder för prisvärdering för att fastställa ekonomiska skyldigheter för företag. Följaktligen har Ho Chi Minh-staden tidigare undanröjt hinder för att fastställa markpriser för 76 fall av markarrende och 52 fall av marktilldelning och ändring av markanvändning. Därefter utfärdade Ho Chi Minh-staden 27 000 rosa böcker till hus- och markköpare. Samtidigt har jordbruks- och miljödepartementet, från början av 2025 till nu, lämnat in 9 underlag för markprisvärderingar med en intäkt på cirka 52 000 miljarder VND och det förväntas att tiotusentals lägenheter fortsätter att beviljas rosa böcker. Sedan 2024 års marklag trädde i kraft har arbetet med att fastställa markpriser tagits bort, så underlagen för att fastställa specifika markpriser har förkortats med cirka 3 månader jämfört med tidigare.

Utöver fördelarna finns det fortfarande vissa fall där markpriser inte kan fastställas eftersom dekret 71/2024 inte tydligt har definierat dem. Mer specifikt föreskriver artikel 63 i dekret 102/2024 metoden för markvärdering för de fall som anges i punkt b, klausul 2, artikel 257 i marklagen. I artikel 7 föreskriver dekret 71 att markpriser beräknas genom att multiplicera markprislistan vid tidpunkten för marköverlåtelsen med markprisjusteringskoefficienten vid tidpunkten för marköverlåtelsen. Före den 1 juli 2014 specificerades dock inte markprisjusteringskoefficienten. Därför skickade folkkommittén i Ho Chi Minh-staden den 19 juni ett dokument till vice premiärminister Tran Hong Ha och ministeriet för jordbruk och landsbygdsutveckling, med ett förslag om att ändra och komplettera dekret nr 71/2024 i den riktningen att för de fall som anges i artikel 63 i dekret nr 102/2024 och som måste bestämmas med hjälp av markprisjusteringskoefficientmetoden, ska markprislistan vid tidpunkten för utfärdandet av beslutet om marktilldelning, markarrende och omvandling av markanvändning tillämpas multiplicerat med den markprisjusteringskoefficient som utfärdades av den provinsiella folkkommittén 2015. Att tillåta tillämpningen av 2015 års markprisjusteringskoefficient säkerställer också överensstämmelse med marknadspriserna och harmoniserar intressena mellan staten och investerarna.

Enligt chefen för jordbruks- och miljödepartementet i Ho Chi Minh-staden har Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, utöver att föreslå ändringar och tillägg till dekret 71, även utfärdat beslut 72/2025 om processen för att skicka ut underlag för att fastställa ekonomiska skyldigheter för mark i Ho Chi Minh-staden. Enligt föreskrifterna kommer tidsfristen att förlängas en gång om ingen entreprenör deltar i markvärderingen vid anbudstillfället. Om ingen entreprenör väljs ut efter förlängningen kommer jordbruks- och miljödepartementet att tilldela uppgiften till en kvalificerad offentlig tjänsteenhet för att tillhandahålla rådgivning om markvärdering.

Thanh Hie

Källa: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html