Naturresurs- och miljöministeriet förklarar förslaget att överge överskottsmetoden för markvärdering

[annons_1]

Ministeriet för naturresurser och miljö föreslår tre metoder för markvärdering

Ministeriet för naturresurser och miljö meddelade att denna myndighet just har skickat ett officiellt meddelande till justitieministeriet med en begäran om utvärdering av dekretet om ändring och komplettering av ett antal artiklar i dekret nr 44/2014/ND-CP om markpriser och dekret nr 10/2023/ND-CP om ändring och komplettering av ett antal artiklar i dekret som vägleder genomförandet av marklagen.

Det är värt att notera att ministeriet för naturresurser och miljö (TNMT) i utkastet till dekret föreslog att ändra och komplettera markvärderingsmetoden i riktning mot att reglera tre markvärderingsmetoder, inklusive: jämförelsemetod, inkomstmetod och metod med justeringskoefficient för markpriset.

Jämfört med dekret nr 44/2014/ND-CP har dekretutkastet således minskat antalet två metoder för markvärdering. Mer specifikt integreras avdragsmetoden i jämförelsemetoden och överskottsmetoden används inte för att värdera mark.

För att förklara detta konstaterade ministeriet för naturresurser och miljö i sin rapport att överskottsmetoden är en metod för markvärdering genom att beräkna den totala antagna utvecklingsintäkten för fastigheten minus den totala antagna utvecklingskostnaden.

Följaktligen måste beräkningen av den totala antagna utvecklingskostnaden för fastigheter baseras på: överlåtelsepris, hyrespris, försäljningstidpunkt, försäljningstakt, trender och fluktuationer i överlåtelsepriset, framtida hyrespris, uthyrningsgrad... och måste diskontera kassaflödet till värderingstidpunkten enligt bankens utlåningsränta; beräkningen av den totala antagna utvecklingskostnaden för fastigheter, förutom att baseras på normer och enhetspriser utfärdade av behöriga statliga myndigheter, beror också på byggtid, byggtakt för varje år, oförutsedda kostnader, låneräntekostnader, investerarvinster med hänsyn till riskfaktorer, reklam- och försäljningskostnader...

Enligt ministeriet för naturresurser och miljö är beräkningen av ovan nämnda antagna faktorer för totala utvecklingsintäkter och totala utvecklingskostnader mycket komplicerad, värderingsresultaten är osäkra, felaktiga och har stora fel (för samma tomt kommer bara en ändring av en indikator i de antagna faktorerna att ändra värderingsresultaten), och är lätt att utnyttja och utgör risker för markvärderingsarbetare och de som bestämmer specifika markpriser på olika orter. Detta är den främsta orsaken till svårigheter och förseningar med att fastställa, värdera och fatta specifika beslut tidigare.

Å andra sidan, inom fastighetsbranschen existerar mark alltid först, och dess pris bestäms innan processen att skapa fastigheter, så det är olämpligt att anta att man kan uppskatta värdet på fastigheter i framtiden och sedan bestämma markpriset, vilket gör att markpriset beror på investerarens fastighetsaffärsmetod och inte återspeglar markens verkliga marknadsvärde.

Enligt andan i resolution 18-NQ/TW måste metoden för att fastställa markpriser säkerställa att marknadsprinciperna följs. Därför tillämpar inte utkastet till dekret överskottsmetoden för att fastställa markpriser för att beräkna markanvändarnas ekonomiska skyldigheter och ersättning när staten återkräver mark, vilket är förenligt med partiets politik.

I sitt yttrande från naturresurser och miljöministeriet angavs att för att övervinna begränsningarna med att inte tillämpa överskottsmetoden har utkastet till dekret ändrat och kompletterat innehållet i jämförelsemetoden, där den vägleder värderingen av tomter och markområden som ännu inte har investerats i teknisk infrastruktur på grundval av en kombination av avdragstekniken för att dra av kostnaden för investeringar i teknisk infrastruktur, och samtidigt kompletteras den med föreskriften att vid fastställande av markpriser måste den årliga justeringskoefficientmetoden tillämpas för jämförelse och verifiering för att säkerställa riktigheten i markvärderingsresultaten.

”Regleringen av tre markvärderingsmetoder (jämförande, inkomst, markprisjusteringskoefficient) har säkerställt att alla markvärderingsärenden som rör statlig markförvaltning täcks”, konstaterade ministeriet för naturresurser och miljö i sitt yttrande.

Många åsikter oroar sig för projekt-"blockering" om överskottsmetoden överges för att värdera mark.

Många åsikter oroar sig för att om överskottsmetoden överges kan det göra det svårt för projekt att värdera mark, vilket orsakar trängsel.

Enligt fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh City har upp till 87 % av projekten i staden nyligen värderats med hjälp av överskottsmetoden.

”Överskottsmetoden är en vetenskaplig och internationellt erkänd metod för markvärdering. Vi rekommenderar starkt att ministeriet för naturresurser och miljö och regeringen bibehåller överskottsmetoden för markvärdering”, föreslog Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh-stadens fastighetsförening.

Representanten för Vietnams värderingsförening sa att överskottsmetoden är lämplig för markvärdering av nya utvecklingsprojekt. Andra värderingsmetoder är inte lämpliga att tillämpa. Om den överges kan det göra det svårt att värdera mark för projekt, vilket kan orsaka trängsel.

"Varje metod är lämplig för olika typer. Till exempel används jämförelse- och inkomstmetoderna för att fastställa markpriser för nuvarande användning. Överskottsmetoden används för att fastställa markpriser för framtida användning. Metoden för att fastställa nuvarande markpriser kan inte tillämpas på framtiden. På marknaden har inte alla projekt liknande tillgångar för att tillämpa jämförelsemetoden. Om överskottsmetoden överges kommer det att vara mycket svårt att fastställa markpriser för utvecklingsprojekt", säger Nguyen Tien Thoa, ordförande för Vietnam Valuation Association.

Enligt rapporter från lokala myndigheter har utbudet av nya bostadsprojekt under årets första sex månader kontinuerligt minskat kraftigt. Den främsta orsaken är juridiska problem, inklusive markvärdering. Företagen anser att premiärministerns uttalande om att undanröja svårigheter med markvärdering är en viktig grund för ministeriet för naturresurser och miljö och lokala myndigheter att granska och ompröva systemet med relaterade juridiska dokument, särskilt markvärderingsmetoder, för att göra synkrona justeringar som är mest lämpliga för marknaden.

Baserat på åsikter från företag och föreningar delar även Vietnams handels- och industriförbund (VCCI) uppfattningen att det är svårt att värdera mark om man avskaffar överskottsmetoden.

VCCI betonade att jämförelsemetoden har begränsningar vad gäller jämförelsedata, eftersom transaktionsinformation ofta är svår att matcha med den fastighet som ska värderas; det kräver mycket tydlig och korrekt transaktionsinformation, medan i verkligheten transaktionspriset på papper och det faktiska transaktionspriset ofta inte är detsamma. Metoden med justeringskoefficienten för markpriset har också liknande begränsningar, baserade på jämförelsedata, och har även brister vad gäller information och indata.

VCCI anser också att överskottsmetoden är en av de fastighetsvärderingsmetoder som tillämpas av professionella värderingsorganisationer, särskilt vid värdering av mark med utvecklingspotential. Detta innebär att markvärdet har beräknats för att uppnå bästa och mest effektiva användning, i enlighet med marknadsprinciper. Borttagandet av överskottsmetoden i utkastet kan orsaka inkonsekvens i juridiska dokument relaterade till fastighetsvärdering. Med målet att behålla överskottsmetoden i den markvärderingsmetod som föreslås av VCCI, kan borttagandet av överskottsmetoden orsaka svårigheter i processen att genomföra markvärdering.

[annons_2]
Källa