Antispekulation, priskontroll på fastigheter: Skärpa lån eller skatt?

VTV.vn - Förslaget att begränsa lån för köp av andra bostäder eller fler för att kontrollera priserna och förhindra fastighetsspekulation orsakar stor debatt.

Förslag om att begränsa utlåningen till köpare av andra bostäder eller fler

Förslaget att begränsa utlåningen till köpare av andra bostäder eller fler får stor uppmärksamhet, särskilt från kortsiktiga investerare. Detta förslag är innehållet i utkastet till resolution om mekanismen för att kontrollera och begränsa fastighetspriser som byggnadsministeriet skickat till berörda ministerier och filialer för kommentarer.

Mer specifikt beskriver utkastet tre innehållsförteckningar i marknadsregleringen, inklusive: Lånepolicy för bostadsköpare, fastighetstransaktionscentrum och utveckling av prisvärda kommersiella bostäder. Beträffande lånepolicyn för bostadsköpare föreslår byggnadsministeriet att regeringen kräver att kreditinstitut tillämpar gränser för lån för bostadsköp, med undantag för sociala bostäder.

Mer specifikt förväntas det för den andra bostadsköparen att de endast kommer att kunna låna upp till 50 % av köpekontraktets värde. För den tredje bostadsköparen kommer lånebeloppet inte att överstiga 30 %.

Tillsammans med förslaget att inrätta ett centrum för fastighetstransaktioner för att offentliggöra transaktioner och främja utvecklingen av prisvärda bostäder, sade byggnadsministeriet att resolutionen syftar till att inrätta en specifik rättslig mekanism för att kontrollera, reglera och gradvis sänka bostadspriserna till en nivå som är lämplig för inkomsterna för majoriteten av befolkningen, särskilt lämpliga och medelinkomsttagare. Fokus ligger på att reglera fastighetsmarknaden på ett offentligt och transparent sätt, med strikt kontroll av spekulation och prismanipulation.

Ett förslag om att begränsa utlåning till köpare av andra hem vinner gehör, särskilt bland kortsiktiga investerare. Illustrativt foto.

Många motstridiga åsikter

Enligt marknaden beror den maximala lånegränsen för att köpa ett hus på typen av fastighetsprodukt och varje banks regler. Många investerare i kommersiella bostadsprojekt tillämpar flexibla policyer, där köpare bara behöver betala 10–30 % i förskott. Därefter betalar banken ut det återstående beloppet, vilket innebär att köpare kan låna mellan 70 och 90 % av fastighetsproduktens totala pris.

Med en sådan enorm fördel får förslaget att begränsa lån för andra familjer och fler familjer blandade meningar. Enligt företag kommer denna policy, om den tillämpas, att begränsa kortsiktiga investerare – de som utnyttjar banklåneprogram för att köpa fastigheter för kortsiktig handel. Å andra sidan finns det också åsikter om att lånebegränsningspolicyn kan påverka den grupp människor som behöver köpa fastigheter eller investera långsiktigt.

Som en långvarig investerare på fastighetsmarknaden investerar Dinh Hoang Thang (Long Truong-distriktet, Ho Chi Minh- staden) i lägenheter att hyra och ökar därmed sin familjs inkomster.

Han sa att förslaget att begränsa lån för köp av andra hem skulle bidra till att avskräcka kortsiktiga investerare, särskilt spekulanter. Om policyn genomförs kommer han också proaktivt att ombalansera lån under 50 % av fastighetsvärdet för att passa hans investeringsportfölj.

”När vi fattar ett beslut måste vi också beräkna och överväga hur det kommer att påverka vår investeringsportfölj. Och det är uppenbart att denna reglering kommer att minska antalet personer och motivationen att äga en andra eller tredje fastighet, vilket minskar spekulationen. I det långa loppet tror jag att detta kommer att vara bra för samhället”, kommenterade Thang.

Förslaget att begränsa utlåningen till köpare av andra bostäder eller fler har fått blandade meningar.

För närvarande letar Tran Thi Hong Hai (Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-staden) efter en lämplig fastighetsprodukt att investera i inom en snar framtid. Det här är första gången hon ger sig in på marknaden. Förutom sparande är lån också ganska viktiga för unga människor som henne. När hon hörde talas om förslaget att strama åt krediten för lån till fritidshus blev hon orolig eftersom det skulle kunna minska tillgången till investeringsprodukter.

"Enligt min mening begränsar detta förslag också resurser och stöd, samt begränsar det något de produktlinjer jag kan söka efter, eller gör mig på något sätt mer tveksam till att leta efter ytterligare investeringar i fastighetsportföljen", delade Ms. Hai.

Vissa företag uppgav att fastighetsmarknaden är på väg att återhämta sig. Utbudet av produkter är för närvarande inriktat på mellan- och högprissegmenten, som är avsedda för investerare. Samtidigt saknas det fortfarande lågprisbostäder, som betjänar människor med verkliga bostadsbehov. Företagen tror att om kreditlån för bostadsköp begränsas kan det påverka likviditeten på marknaden.

Herr Tran Khanh Quang, generaldirektör för Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, sa: "För närvarande ser vi att över 60–70 % av fastighetsmarknaden är investerare, medan de faktiska invånarna bara är 20–30 %. Om vi ​​tillämpar det för noggrant, det vill säga begränsar lån för andra och tredje bostäder och alltmer stramar åt krediten, då kommer marknaden helt klart att bli chockad."

Andra yttranden menade också att förslaget att skärpa krediten för dem som köper ett andra hem eller fler inte tydligt skiljer mellan dem som köper för att bo i bostaden och dem som investerar för långtidsuthyrning. Faktum är att det finns fall där föräldrar lånar pengar för att köpa ett hus till sina barn när de inte har tillräckliga ekonomiska förutsättningar. Därför, om denna kreditbegränsning tillämpas, kan det påverka de legitima behoven hos många familjer idag.

Helhetslösningar för att kontrollera bostadspriserna på ett hållbart sätt

Utkastet förbjuder inte människor att äga andra eller tredje bostäder. Här reglerar utkastet endast kreditpolitiken, vilket innebär att staten använder verktyg för kapitalflödesreglering för att kontrollera spekulation och finansiella risker. Experter bedömer att detta är en riktning i enlighet med lagbestämmelser och internationell praxis.

Den föreslagna nivåindelade kreditpolicyn påverkar inte människors intressen utan syftar till att hantera systemrisker. Detta behöver dock gå hand i hand med mer omfattande lösningar för att kontrollera bostadspriserna.

Data från forskningsenheter har visat att den senaste tidens ökning av bostadspriserna inte främst beror på investeringar utan på brist på utbud. Orsaken kommer från juridiska problem, höga markkostnader och bygginvesteringskostnader. Därför kommer investerare att fokusera på exklusiva projekt för att söka vinst.

Till exempel, i Ho Chi Minh-staden, enligt en rapport från Avison Young, bestod antalet nya lägenhetsprojekt som lanserades under tredje kvartalet mestadels av exklusiva och lyxiga lägenheter, med ett genomsnittligt försäljningspris på 125 miljoner–232 miljoner VND/m2. Detta pris har ökat med 5–8 % jämfört med föregående kvartal.

Marknadsundersökningsföretaget Savills Vietnam anser att istället för att välja kreditverktyg måste politiken fokusera på att lösa problemet med att blockera bostadsutbudet.

Fru Gianh Huynh – chef för Savills Vietnam Research Department föreslog: ”Vi bör reformera projektgodkännandeprocesserna för att påskynda utvecklingen av nya projekt på marknaden. Projekt som har fastnat bör lösas med särskilda mekanismer. Åtgärda utbudsproblemet, skapa ett mångsidigt utbud, särskilt utbudet av billiga bostäder. När utbudet är tillräckligt för att möta efterfrågan kommer marknaden att självreglera priserna.”

Med förslag från Byggministeriet anser forskningsenheterna att ingripanden i kreditgränser kan påverka affärsbankernas oberoende. Eftersom utlåningsverksamheten är beroende av varje banks riskbedömningsprocess och utlåningskriterier baserat på låntagarens betalningsförmåga.

Dessutom är det en utmaning att fastställa hur många fastigheter låntagaren äger eftersom det kräver anslutning eller åtkomst till fastighetsdatabasen. Även om dessa uppgifter fortfarande är under färdigställande och kommer att ta lång tid att tillämpa i praktiken.

Effektivare beskattning?

David Jackson, generaldirektör för Avison Young Vietnam, uttryckte sina åsikter om lösningar för att hantera fastighetsmarknaden och sa att beskattningsmetoden skulle vara mer effektiv. Mer specifikt är det en mer genomförbar lösning att införa högre personlig inkomstskatt på andra och tredje fastigheter, eller fastighetstransaktionsskatt baserad på innehavstid, för att begränsa vidareförsäljning och därigenom minska incitamentet för spekulation.

Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics instämde med Avison Young och bedömde att utkastet behöver separera fastighetsmarknadsförvaltning och kreditpolicy. Eftersom banksektorn är på väg att eliminera kreditutrymme och har obegränsat utlåningsutrymme. Därför kan tillämpningen av restriktioner på lån för köp av andra bostäder eller mer påverka utbetalningarna från banken.

Dr. Pham Viet Thuan – chef för Institutet för naturresurser och miljöekonomi i Ho Chi Minh-staden – föreslog: ”För att begränsa det anser jag att vi måste använda skattesatser baserade på tidpunkten för bokföringen. Om någon till exempel köper en fastighet eller vinner en auktion inom 12 månader och säljer den, tar vi ut 20 % av försäljningspriset. Om någon däremot är över 36 månader gammal tar vi ut 10 % och över 60 månader gammal tar vi ut 2 %, precis som nu.”

Det kan konstateras att begränsning av spekulation är ett nödvändigt steg, men att använda kreditverktyg kräver en tydlig steg-för-steg-färdplan. Först och främst är det nödvändigt att komplettera databasen över fastighetstransaktioner för att tydligt identifiera vilka som är investerare, spekulanter och vilka som är bostadsköpare för en fast bostad. Därifrån kommer kreditverktyg att vara effektiva och hjälpa marknaden att utvecklas i en transparent, tydlig och rättvis riktning för alla deltagare.

Nyligen föreslog byggnadsministeriet att man skulle skapa fastighetsregler och hantera dem i informationssystemet. Samtidigt krävdes det att organisationer och individer skulle tillhandahålla information om bostadsägande för integration i det nationella informationssystemet från och med 2026. Detta förslag anges i utkastet till dekret om upprättande och hantering av databaser om bostäder och fastighetsmarknaden.

Följaktligen kommer varje fastighetsprojekt automatiskt att tilldelas en unik kod, vilket säkerställer identifiering och ingen ändring under hela datalivscykeln. Den provinsiella specialiserade myndigheten kommer att initiera denna kod i området när projektet godkänns.

Byggministeriet sade att den nya förordningen bidrar till att förbättra kvaliteten på insamlad data, vilket gör informationen transparent, reglerar marknaden och möter samhällets legitima behov.

Källa: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm