Förslag om att införa höga skatter för auktionsmarkägare som inte använder marken

De senaste dagarna har den allmänna opinionen ständigt rörts upp av utvecklingen och resultaten av markauktioner i Hanois förortsområden som Thanh Oai och Hoai Duc, med ett stort antal registreringar och de vinnande buden som skjuter i höjden, dussintals gånger högre än utgångspriset. Denna utveckling och dessa resultat väcker en stor fråga om huruvida det finns tecken på spekulation eller inte?

Är det vinnande budpriset för högt "onormalt"?

Den 10 augusti organiserade Thanh Oai-distriktet därför framgångsrikt en auktion av 68 tomter i Ngo Ba-området, byn Thanh Than, kommunen Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), med area från 60 m2 till 85 m2 och utgångspriser från 8,6 miljoner VND/m2 till 12,5 miljoner VND/m2. Auktionen lockade 4 600 ansökningar, men endast 4 201 kvalificerade ansökningar från 1 545 personer.

Det är anmärkningsvärt att hörntomten med det högsta vinnande priset i slutet av auktionen låg på nästan 100,5 miljoner VND/m2, 8 gånger högre än utgångspriset. De vanliga tomterna hade vinnande priser på 63–80 miljoner VND/m2, 5 till 6,4 gånger högre än utgångspriset.

Den allmänna opinionen surrar ständigt om utvecklingen och resultaten av markauktioner i Hanois förortsområden som Thanh Oai och Hoai Duc. (Foto: VARS)

Efter att markauktionen i Thanh Oai-distriktet orsakade stor opinion fortsatte nyligen, den 19 augusti, auktionen av 19 tomter i LK04-området, byn Long Khuc, kommunen Tien Yen, distriktet Hoai Duc i Hanoi att locka många människors uppmärksamhet och deltagande.

19 tomter auktioneras ut, med boytor från 74 m2 till 118 m2. Utgångspriset för auktionen är 7,3 miljoner/m2. Handpenningen varierar från 109 till 172 miljoner VND/tomt.

Efter en 19 timmar lång auktion såldes 19 tomter. Det högsta vinnande budet låg på 133,3 miljoner VND/m2, nästan 20 gånger högre än utgångspriset, medan den lägsta tomten låg på 91,3 miljoner VND/m2, 12,5 gånger högre än utgångspriset.

VARS anser att utvecklingen och resultaten av dessa markauktioner är både ovanlig och normal. För numera verkar gränsen mellan normala och onormala saker inte längre vara tydlig. Det onormala har blivit normalt, och sedan existerar det öppet som ett onormalt "normalt".

Detta är faktiskt inte ett nytt fenomen. Under de första sex månaderna 2024, medan markmarknaden i allmänhet fortfarande är lugn, lockar vissa markauktioner på vissa platser fortfarande tusentals till tiotusentals deltagare, främst investerare. Auktionerna resulterade på vissa platser också i vinnande priser 10 gånger högre än utgångspriset.

VARS förklarade orsaken: För det första kommer kassaflödet inom den närmaste tiden säkerligen att "strömma in" i auktionerad mark, i stads- och bostadsområden när orter organiserar många auktioner för att öka budgetintäkterna. Eftersom detta är en ren typ av mark, inte inblandad i tvister, med röda böcker, infrastruktur, redo att bygga hus för företag, hyra ut och tjäna månatligt kassaflöde.

Hanoi är särskilt attraktivt med tanke på de senaste åren, eftersom det nästan inte har funnits några nya projekt alls. Markutbudet förväntas också bli alltmer begränsat när den nya lagen om fastighetshandel förbjuder uppdelning och försäljning av mark i 105 städer och samhällen, vilket tvingar företag att bygga hus på mark till salu i dessa områden. Samtidigt är efterfrågan på fastigheter, inklusive efterfrågan på att köpa för boende och investeringar bland människor, mycket stark och ökar ständigt.

För det andra beror prisökningen på dussintals gånger, vilket låter mycket ovanligt, faktiskt på det låga utgångspriset för den auktionerade marken. Mer specifikt tillät tidigare reglerna för att fastställa markpriser anlitande av konsulter.

Marken som auktionerades ut vid auktionen den 10 augusti i Thanh Oai-distriktet anlitades också för konsultverksamhet, och konsultverksamheten fastställde utgångspriset till 40-45 miljoner VND/m2. Emellertid har dekret 12 (dekret som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i dekret 44 som vägleder genomförandet av 2013 års marklag), nuvarande dekret 71 (dekret som reglerar markpriser, utfärdat av regeringen den 27 april 2024), tagit bort regleringen om att anlita konsulter och övergått till att bestämma med koefficienten K multiplicerad med stadens markprislista.

Samtidigt, enligt beslut 46 daterat 18 juli 2024 från Hanois folkkommitté, är justeringskoefficienten för markpriset i Thanh Oai-distriktet 2,35. Den nuvarande effektiva markprislistan som utfärdades 2020 varierar mellan 3,6 och 5,3 miljoner VND/m2. Därför, när man multiplicerar dessa två koefficienter med varandra, ger det bara ett pris på 8,6–12,5 miljoner VND/m2.

Säkra produkter med låga utgångspriser och låga handpenningar (från 100 till 200 miljoner VND) skapar stor attraktionskraft för köpare. Därför är det inte svårt att förstå varför denna auktion lockade tusentals registreringar. Ett så stort antal deltagare är helt normalt.

Höga skatter på markackumulering

VAR:er anser att detta höga vinnande pris återspeglar den normala verkligheten med gapet mellan utbud och efterfrågan, när antalet ansökningar är många gånger större än antalet tomter i auktionen.

Att markpriserna på platser med oansenlig infrastruktur och allmännyttiga tjänster, i förortsområden med potential för normala prisökningar, kan nå mer än 100 miljoner VND/m2, vilket motsvarar markpriserna i stadsområden och tätbefolkade områden, är dock onormalt och vida överstiger det faktiska värdet. Det är ett resultat av osunda syften.

Mer specifikt är många investerare som deltar i dessa auktioner personer med ett "yrke" inom markauktioner. De deltar ofta med det "enkla" syftet att "surfa", utan att bry sig om det verkliga värdet, utan bara vinna och sedan köpa och sälja omedelbart för att göra vinst eller är redo att förverka sin insättning om marknaden inte svarar.

VAR föreslår höga skatter på markansamling. (Foto: VS)

Eller så är det mer "farliga" syftet att skapa en mark"feber". Dessa individer utnyttjar auktionsdepositionen för att blåsa upp priserna på de relaterade tomterna. De ignorerar till och med riskerna och legitimerar priset genom att betala fullt ut enligt det vinnande budpriset, för att använda detta pris som grund för att stimulera markpriserna i de yttre områdena, vilket får markpriserna på många platser att eskalera, till och med till en virtuell "feber".

Konsekvensen av dessa situationer är att de redan höga fastighetspriserna har ökat ytterligare, vilket gör drömmen om att äga ett hem alltmer avlägsen för människor, särskilt unga människor. De höga auktionspriserna som "vida överstiger" det verkliga värdet orsakar inte bara svårigheter för värderingen av tillgångar inför kommande auktioner på auktionsplatsen utan även på många platser runt om i landet.

I takt med att media sprids, när fastighetspriserna upprätthåller en uppåtgående trend under en tillräckligt lång tid, kommer FOMO-mentaliteten (rädslan för att bli lämnad bakom) att "stiga", investerare kommer att förvänta sig att priserna fortsätter att öka och sedan fatta riskabla beslut.

Detta beslut motiveras också av uppfattningen att justeringar av markpristabellerna i de närmaste områdena indirekt kommer att driva upp markpriserna. Som ett resultat binder många investerare sitt kapital, vilket skapar övergiven mark, vilket negativt påverkar återhämtningsprocessen och utvecklas i en säker och sund riktning.

För att auktionsverksamheten ska kunna ske transparent, och för att öka intäkterna till budgeten, behöver staten snart ha fler mekanismer för att kontrollera spekulativ verksamhet. För att lösa problemet med spekulation, som driver upp priserna och därigenom sänker bostadspriserna i städerna, är det nödvändigt att förändra människors syn på bostäder, så att bostäder är en plats att bo på, som löser människors levnadsbehov, inte en ackumulerad tillgång.

Genom att införa skatter på de som ackumulerar och spekulerar istället för de som köper fastigheter för levnadsändamål eller för att organisera produktion och näringsliv, kommer faktorn ackumulerade tillgångar att minska.

Skattesatserna kan öka gradvis för fastighetstransaktioner där säljaren har en kort innehavstid eller om fastighetsägaren inte omsätter fastigheten i näringsverksamhet eller inte utför byggnation efter att ha mottagit marken...

Att beskatta fastigheter i rätt riktning kommer att begränsa eller eliminera motivationen för människor att spekulera i fastigheter eftersom det, tillsammans med räntekostnader och andra alternativkostnader, blir mer riskabelt att äga spekulativa fastigheter. Att köpa och sälja fastigheter för att göra vinst, eller att skapa virtuellt utbud och efterfrågan för att blåsa upp fastighetspriserna blir gradvis meningslöst.

Överskottspengar från folket kommer därför att kanaliseras till produktions- och näringssektorer, vilket skapar produkter och mervärde för samhället. Detta kommer att bidra till att fastighetsmarknaden utvecklas mer hälsosamt och effektivt på lång sikt, istället för jordfeber och prisoro.

Källa: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html