Företag överger projekt enbart på grund av regler för bostadsmark

Överge projektet eftersom det inte kan lösas

Siffror från Byggministeriet visar att endast 15 nya kommersiella bostadsprojekt licensierades nationellt under andra kvartalet 2023. Av dessa hade den norra regionen 7 projekt, den centrala regionen 3 projekt och den södra regionen 5 projekt.

Efter ungefär ett år där regeringen kontinuerligt har undanröjt svårigheter har fastighetsmarknaden fortfarande inte löst utbudsproblemet eftersom 70 % av problemen med projekten beror på juridiska problem.

Medan utkastet till reviderad marklag förväntas skapa rättslig momentum för fastigheter, är företag oroliga för att vissa regleringar kommer att bli flaskhalsar i marknadens återhämtning.

Det är värt att notera att punkt b, klausul 1 och klausul 6, artikel 128, föreskriver användning av mark för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt genom avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter eller innehav av markanvändningsrättigheter.

Följaktligen, vid användning av mark för att genomföra ett kommersiellt bostadsprojekt, ingås ett avtal om erhållande av nyttjanderätt till: bostadsmark eller bostadsmark och annan icke-jordbruksmark än bostadsmark för vilken markanvändningsavgifter har betalats eller markhyra har betalats en gång för hela hyresperioden.

Som ett företag som var tvunget att överge projektet på grund av reglerna för bostadsmark, sa Mr. Nguyen Quoc Hiep, styrelseordförande för Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), till PV VietNamNet att hans företag borde ha genomfört ett 4 hektar stort projekt i Ha Dong (Hanoi) och ett projekt i distrikt 12 (HCMC)... Han var dock tvungen att ge upp eftersom han hade drivit det i flera år utan framgång, och ingen hade löst problemet enbart på grund av reglerna för bostadsmark.

Företag överger projekt enbart på grund av regler för bostadsmark. (Foto: Hoang Ha)

Enligt herr Hiep föreskriver dekret 30 från 2021 (som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i dekret 99/2015 som i detalj beskriver och vägleder genomförandet av ett antal artiklar i bostadslagen - PV) att omvandling av annan mark till bostadsmark måste ha åtminstone en liten mängd bostadsmark, vilket är mycket svårt att genomföra.

"Det här är anledningen till att hundratals projekt har fastnat och inte kan omvandlas. Även när det gäller människor som använder marken finns planeringen där, men de kan inte omvandla eftersom det inte finns en enda kvadratmeter mark i den."

I utkastet till den reviderade marklagen borde man ha beaktat vilka lagar som är rimliga att behålla och vilka som är orimliga att ändra. Artikel 128 upprepas dock, jag tror att detta är mycket svårt för företag som utvecklar bostadsprojekt; det borde utskottet ha sett, sade Hiep.

Samtidigt sade Vu Cuong Quyet, generaldirektör för Dat Xanh Mien Bac, att reglerna skapar begränsningar för statliga myndigheter.

Herr Quyet gav ett exempel: ett distrikt vill planera ett projekt, men projektet ligger inte på bostadsmark. Kan dessa distrikt göra en plan för att lägga ut det på auktion?

”Jag är orolig att statliga myndigheter själva också kommer att stöta på svårigheter på grund av överlappande lagar. När det gäller företag, när de planerar på mark utan bostadsmark, är det mesta kommersiell servicemark, mark för trädplantering... belägen nära bostadsområden, belägna i områden som planeras för bostadsområden. Om det då inte finns någon bostadsmark kommer företag inte att kunna planera, trots att planeringen inkluderar bostadsmark, men markens natur inte har omvandlats till bostadsmark. Dessa saker kommer att orsaka många svårigheter och komplikationer för företag som utvecklar fastighetsprojekt”, sa Quyet.

Vidare sade denna ledare att även i Hanoi, som för närvarande utvecklas i stor utsträckning till bälte 3, bälte 4... men mitt i bälte 3 finns det mycket jordbruksmark; om det regleras som i utkastet kommer mark att slösas bort eftersom det området är planerat för bostadsmark, man kan utveckla höghus och låghus men om det inte finns en enda meter befintlig bostadsmark, så kommer det i slutändan att bli ett dödläge.

Herr Vu Kim Giang, styrelseordförande för SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), frågade: Om bestämmelserna i utkastet antas kommer det att få många konsekvenser, eftersom markens ursprung från det förflutna till stor del är sammanflätat. Om det i det övergripande projektet finns en del marktyper som jordbruksmark, produktionsmark etc., hur kommer det att hanteras?

”Jag är rädd att om detta utkast till lagförordning antas, kommer vi att behöva justera den allmänna planeringen och detaljplanerna för varje ort, eftersom många orter tidigare nästan helt har uppdaterat markplaneringen i varje område”, sa Giang.

Påverkan på bostadsutbudet och bostadspriserna i städerna

I ett samtal med VietNamNet-reportern bedömde advokaten Nguyen Thanh Ha, ordförande för SBLaw Company, att ovanstående reglering kommer att orsaka "blockeringar" och ytterligare svårigheter för fastighetsmarknaden när hundratals gamla projekt måste lösa juridiska problem; och nya projekt är också svåra att genomföra, vilket leder till ännu mindre bostadsutbud.

Advokaten analyserade att svårigheten ligger i regleringen att det måste finnas bostadsmark på den mark som ansöks om markanvändningsomvandling för att projektet ska kunna genomföras. Medan de flesta nya fastighetsutvecklingsprojekt för närvarande genomförs på den ursprungliga markfonden av jordbruksmark, icke-jordbruksmark, produktionsmark och andra typer av mark.

Svårigheter med reglerna uppfattas endast om det finns icke-jordbruksmark som inte är bostadsmark och som har betalat markanvändningsavgifter eller markhyra en gång för hela hyresperioden. Men i verkligheten genomförs de flesta nuvarande projekt i form av företag som betalar markhyra årligen. Således, med projekt som betalar markhyra årligen, är det omöjligt att utveckla fastighetsprojekt.

Dessutom gör förordningen det svårt att förhandla om överföring av projekt för att genomföra kommersiella bostadsprojekt eftersom förordningen endast gäller icke-jordbruksmark, inte bostadsmark, för vilken markanvändningsavgifter har betalats eller markhyra har betalats en gång för hela hyresperioden.

Faktum är att nuvarande regler uppmuntrar investerare att förhandla om överföring av markanvändningsrättigheter för att genomföra stads- och kommersiella bostadsprojekt; dock kommer kravet på att ha icke-jordbruksmark för vilken markhyra har betalats i sin helhet att göra det omöjligt för många projekt att konverteras.

"Om företag, enligt punkt b, klausul 1 och klausul 6, artikel 128 i utkastet till marklag, inte kommer att kunna genomföra kommersiella bostadsprojekt. Detta kommer att påverka utbudet av lägenheter och bostadspriserna i städerna."

Denna förordning strider också mot gällande riktlinjer för att undanröja rättsliga hinder för projektet, eftersom den är snävare än de nuvarande bestämmelserna i lag nr 03/2022/QH15 som ändrar 9 lagar, inklusive ändring av klausul 1, artikel 23 i bostadslagen från 2014 om marktyper som används för kommersiella bostäder. Följaktligen föreskriver förordningen att företag är godkända för investeringspolicyer; samtidigt är investerare i kommersiella bostadsprojekt godkända om de har markanvändningsrättigheter eller erhåller markanvändningsrättigheter för bostadsmark eller bostadsmark och annan mark som inte är bostadsmark som uppfyller villkoren för tillstånd att ändra markanvändningsändamål för att genomföra investeringsprojekt, sade herr Ha.

Utkast till marklag: Många yttranden har fortfarande farhågor om markåtervinning för socioekonomisk utveckling . Många ledamöter i nationalförsamlingen fortsätter att vara oroade och bekymrade över bestämmelserna om markåtervinning för socioekonomisk utveckling för nationella och allmänna intressen i utkastet till marklag (ändrat).

Källa: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html