Varför ignoreras marknadsprinciper vid markvärdering?

(NLDO) – Utkastet till reviderad marklag har gjort stora justeringar relaterade till innehållet i markpriserna.

Utkastet till reviderad marklag väcker särskild uppmärksamhet eftersom det inför många betydande förändringar relaterade till bestämmelser om markvärdering – ett av huvudinnehållet i artiklarna 158 till 162 i 2024 års marklag.

Två höjdpunkter är justeringen av principerna för markprissättning för att minska marknadsfaktorernas roll och förslaget att avskaffa specifika markprissättningsmekanismer. Dessa justeringar väcker många farhågor om inriktningen av markförvaltning och -förvaltning framöver.

Varför avskaffa regleringen av markvärdering enligt marknadsmässiga principer?

Mer specifikt avskaffar utkastet till ändrad marklag regler om markvärdering baserad på marknadsprinciper; krav på offentlighet, transparens, objektivitet, ärlighet och oberoende erkänns inte längre; intresseharmonin mellan staten, investerare och markanvändare ersätts av överensstämmelse mellan statliga förvaltningskrav och lokala förhållanden.

Med tanke på att de fyra principerna i utkastet visar hur administrativa faktorer täcks av markvärdering, likställer vi då principen om markvärdering med principen om att staten bestämmer markpriserna?

Statens beslut om markpriser på primärmarknaden och beslutet om markpriser för beräkning av ersättning när staten återtar mark har fastställts sedan regleringen av markpriser under 1993 års marklag.

Vi måste notera att dessa principer gäller generellt vid markvärdering, inte bara när staten beslutar om markpriser; samtidigt syftar utvecklingen av markvärderingsprinciper till att säkerställa att det verkliga värdet av tomten/markområdet, markprisernas inneboende egenskaper återspeglas, och att kontrollera påtvingandet av subjektiv vilja vid markvärdering.

Därför behöver principerna i utkastet övervägas noggrant, för att säkerställa principernas mål och bidra till att förbättra professionalismen inom markvärdering.

Att påtvinga en subjektiv vilja och ignorera marknadsfaktorer kommer inte att återspegla markvärderingens natur och objektivitet. Kärnfrågan är att vi måste förbättra mekanismen för effektiv marknadshantering och reglering, inte undvika eller eliminera marknadens inverkan på markvärderingsprocessen.

Utkastet till reviderad marklag väcker särskild uppmärksamhet eftersom det inför många betydande förändringar relaterade till reglerna om markvärdering. Foto: Son Nhung

Ersätter specifik markprismekanism

Nästa stora förändring är att utkastet föreslår att den specifika markprismekanismen ersätts med en markpristabell kombinerad med en justeringskoefficient. Följaktligen, när staten återkräver mark, kommer markpriset för att beräkna ersättning att baseras på den justerade markpristabellen, inte bestämmas separat för varje fall som tidigare.

Att använda en prislista med justeringskoefficienter skapar bekvämlighet och snabbhet vid tillämpning av markpriser i rådande sammanhang, minskar risken för fel och förlänger tiden för specifik markvärdering. Användningen av specifika markpriser från 2013 års marklag till idag har dock enastående fördelar såsom: hög individualitet för tillämpliga fall, värdering baserad på marknadsdata vid varje bestämd tidpunkt, reglering av närstående parters intressen specifikt i varje enskilt fall...

Svårigheterna och bristerna inom markvärdering på senare tid är att värderingsobjektet inte har visat professionalism, och konsultföretag inom markvärdering har inte fungerat effektivt. Därför är det nödvändigt att studera och etablera en modell för ett oberoende markvärderingssystem i enlighet med resolution nr 19-NQ/TW daterad 31 oktober 2012.

Vi anser att det är nödvändigt att korrekt identifiera problemets kärna, inte bara för bekvämlighetens skull och för att minska svårigheterna, utan även för att bortse från vetenskapen och professionalismen inom markvärdering. Den utbredda tillämpningen av markprislistan med justeringskoefficienter liknar perioden för marklagen 2003 och när den specifika markprislösningen föddes i marklagen 2013 är det nödvändigt att specifikt bedöma huruvida de gamla problemen kommer att återkomma, vilket är ett steg bakåt när man avskaffar specifika markpriser.

Källa: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm