Lägenhetspriserna i Hanoi fortsätter att "hettas upp", Thanh Oai-distriktet betalar handpenning för markauktion, köpare är uppmärksamma för att undvika risker

Lägenhetspriserna i Hanoi fortsätter att öka, markfeber är främst ett vinsttrick från spekulanter, 7 fall av ändrad markanvändning utan tillstånd... är de senaste fastighetsnyheterna.

Medan intresset för de flesta andra fastighetssegment och -typer minskade i maj 2024, var lägenheter i Hanoi det enda segmentet som växte med en ränta på 9 %. (Foto: Linh An)

Lägenhetspriserna i Hanoi fortsätter att öka

Batdongsan.com.vns stordata visar att efter tre månader i rad med snabb tillväxt under första halvåret 2024, började antalet lägenheter i Hanoi att sakta ner i april 2024. Mer specifikt minskade intresset och antalet annonserade lägenheter i Hanoi med 30 % respektive 2 %. Nedgången varade dock bara i april, från och med maj återfick lägenheterna i Hanoi gradvis sin "form".

Medan intresset för de flesta andra fastighetssegment och -typer minskade i maj 2024, var lägenheter i Hanoi det enda segmentet som växte med en ränta på 9 %. Jämfört med maj förblev räntan densamma i juni 2024.

Faktum är att efter drygt en månads stagnation, från slutet av maj 2024 fram till nu, fortsätter lägenhetspriserna att nå en ny nivå. Det betyder att lägenhetspriserna i Hanoi fortsätter att öka.

Till exempel, enligt en undersökning av Batdongsan.com.vn, hade 1-rumslägenheter + 1, beroende på byggnad, läge och balkongriktning, ett försäljningspris på 2,4-2,6 miljarder VND/lägenhet i Vinhomes Smart City-projektet i slutet av april och början av maj 2024, beroende på byggnad, läge och balkongriktning, men för närvarande är utgångspriset för denna typ av lägenhet 2,7-2,8 miljarder VND/lägenhet. På liknande sätt prissätts studiolägenheter till 1,8-1,9 miljarder VND, en genomsnittlig ökning med 150-200 miljoner VND per lägenhet jämfört med juni 2024. Lägenheter med 2 sovrum, 2 badrum eller 3 sovrum, 2 badrum i detta projekt ökade också med 200-250 miljoner VND jämfört med cirka 2 månader tidigare.

Gemek-projektet ökade också från 2,7–2,8 miljarder VND för lägenheter med 2 sovrum och 2 badrum till 2,750–2,9 miljarder VND/lägenhet. I synnerhet finns det lägenheter med 2 sovrum och 2 badrum i detta projekt, där ägaren erbjuder ett pris på över 3 miljarder VND/lägenhet.

Lägenheterna i Nam Trung Yen, mestadels gamla lägenheter med 2 sovrum, ökade också i pris från 2,8–3 miljarder VND/lägenhet till 3,1–3,4 miljarder VND/lägenhet. Lägenheterna med 2 sovrum och 2 badrum i Handiresco-projektet ökade också från 4–4,2 miljarder VND/lägenhet i maj till 4,3–4,5 miljarder VND/lägenhet.

Den genomsnittliga ökningen på 250-300 miljoner VND/lägenhet sker även med projekt på Le Van Luong Street, såsom Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace eller lägenheter belägna på Trung Hoa - Nhan Chinh Street.

Varför stoppade Thanh Oai-distriktet i Hanoi plötsligt markauktionerna?

Thanh Oai-distriktet (Hanoi) stoppade auktionen av markanvändningsrättigheter för 57 tomter i Dam-området, byn Muc Xa, kommunen Cao Duong, och återbetalade pengarna för köp av dokument och depositioner från kunder, med hänvisning till behovet av att ombestämma utgångspriset.

Truong Son Joint Stock Auction Company, arrangören av den första markauktionen i Thanh Oai-distriktet för 57 tomter i Cao Duong kommun den 17 augusti, meddelade plötsligt att de skulle avbryta auktionen och återbetala pengarna för köp av dokument och depositioner till kunderna.

Ovanstående företag uppgav att enheten mottagit ett meddelande från Thanh Oai District Land Fund Development Center med innehållet "Sluta organisera den första auktionen av markanvändningsrättigheter för 57 tomter i Dam-området, byn Muc Xa, kommunen Cao Duong, distriktet Thanh Oai, Hanoi".

Anledningen är att Thanh Oai-distriktets folkkommitté ombestämde utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter för 114 tomter i Cao Duong kommun enligt beslut av Hanois folkkommitté.

Enligt tillkännagivandet har 57 tomter i byområdet Muc Xa i Cao Duong kommun en area mellan 74,63 och 134,69 kvadratmeter, med ett utgångspris på 8,097 miljoner VND/kvadratmeter.

Med ovanstående utgångspris (exklusive skatter, avgifter och kostnader) varierar handpenningen för tomterna mellan nästan 121 och 218 miljoner VND.

Det är känt att Thanh Oai-distriktet inte kommer att anordna några andra markauktioner i augusti.

Tidigare, den 10 augusti, anordnade Thanh Oai-distriktet en auktion av 68 tomter i Ngo Ba-området, byn Thanh Than, kommunen Thanh Cao. Auktionen orsakade uppståndelse bland fastighetsinvesterare och allmänheten då det vinnande priset var 7–8 gånger högre än utgångspriset. Från utgångspriset på 8,6–12,5 miljoner VND/m2 översteg det högsta vinnande priset 100 miljoner VND/m2.

Många tror att anledningen till att denna auktion lockade så många investerare var det låga utgångspriset. Med ett sådant utgångspris behövde investerarna bara sätta in 20 %, motsvarande cirka 200 miljoner VND.

Köparens risk

På senare tid har fastighetsmarknaden sett en kraftig prisökning, särskilt inom lägenhetssegmentet, följt av projektfastigheter och tomter i omgivande områden. Men med en 6-8-faldig prisökning i samband med auktionen i Thanh Oai-distriktet nyligen anses den vara för het, till och med onormal, både vad gäller pris och antal deltagare.

Faktiska register och information på webbplatsen Batdongsan.com.vn visar att priset på bostadsmark i vissa byar i Thanh Cao kommun, Thanh Oai-distriktet, markpriset till salu under andra kvartalet 2024 endast är cirka 27–30 miljoner VND/m2. Detta pris har ökat med cirka 80 %, från cirka 15 miljoner VND/m2 år 2020 till nästan 30 miljoner VND/m2 år 2024. Det vinnande budet den 10 augusti är således 2,3–3,7 gånger högre än det nuvarande vanliga försäljningspriset.

Eller genom en nyligen genomförd undersökning av markpriserna i vissa förortsdistrikt i Hanois distrikt, har det, även om markpriserna har ökat, särskilt i orter som förbereder sig för att bli distrikt eller platser med fördelar i infrastrukturutveckling, inte skett en orealistisk ökning som fenomenet med markauktioner i Thanh Oai.

Till exempel, vid markauktionen i slutet av juni i Me Linh-distriktet förändrades inte de vinnande budgivningarna dramatiskt, med ett pris mellan 20 och 40 miljoner VND/m2, medan Me Linh-distriktet fortfarande har utrymme för utveckling av infrastrukturen från broar till Ringväg 4, Ringväg 3, 5... På liknande sätt ökade markpriserna på några vackra platser i Binh Yen-kommunen nyligen bara med några miljoner VND/m2 i Thach That-distriktet, trots att det finns mycket användbar information som påverkar fastighetsmarknaden...

Utifrån ovanstående verklighet tror många experter att den senaste tidens markfeber främst är ett vinsttrick från spekulanter och mäklare. Många grupper av människor som tidigare förvärvat mark kommer att använda auktioner i området för att driva upp priserna och skapa en högre mark. Om de auktionerade tomterna inte kan säljas förverkar de sina handpenningar, och enligt regler måste auktionsdeltagarna betala en handpenning motsvarande 20 % av det totala värdet av tomten eller markytan beräknat på utgångspriset.

Enligt onlinedata från Batdongsan.com.vn uppvisade fastighetsmarknaden i Hanoi starka fluktuationer i räntenivåerna under de första sex månaderna 2024. Vanligtvis är segmentet mark och bostadsmark på väg att återhämta sig efter att ha nått botten 2023, med antalet sökningar som ökade med 118 % jämfört med samma period förra året; privata hus, radhus och villor ökade med 33 %, 27 % respektive 9 %. I förortsområden hade Dong Anh den starkaste ökningen i räntenivå på 104 %, Quoc Oai ökade med 101 %, Gia Lam 95 %, Hoai Duc 79 %, Thach That 48 %...

Experter förklarade detta och sa att det kan bero på rädslan för att fastighetspriserna kommer att öka efter att marklagen 2024, fastighetshandelslagen 2023 och bostadslagen 2023 officiellt träder i kraft. Å andra sidan gör informationen om att Hanoi strävar efter att ha 5 nya distrikt till 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri och Dan Phuong) också att mark i dessa områden lockar många investerares uppmärksamhet.

Herr Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, förutspår att tomter från och med andra kvartalet 2025 kommer att börja gå in i den huvudsakliga återhämtningstrenden, medan de nuvarande "vågorna" bara är lokala i vissa områden. Därför bör investerare noggrant undersöka marknaden och lära sig om prisfluktuationer genom objektiva informationskällor.

Även i situationen där fastighetspriserna drivs upp för högt jämfört med verkligt värde, anser vissa experter att manipulering av fastighetsmarknaden för att skapa virtuella priser är mycket farligt och direkt påverkar köpare, inte annorlunda än att manipulera aktiemarknaden. Detta gör att fastighetsmarknaden saknar transparens och instabilitet, samtidigt som staten inte har några starka sanktioner.

Folk förväntar sig att fastighetspriserna kommer att sjunka till en lämplig nivå när de nya förvaltningspolicyerna och lagreglerna snart träder i kraft. Detta är lösningen för människor som verkligen behöver möjligheten att äga ett hus snart, vilket är regeringens mål.

Vid ändrad markanvändning krävs inget tillstånd.

Marklagen från 2024 föreskriver många fler fall av omvandling av markanvändning utan tillstånd från och med den 1 augusti 2024.

7 fall av ändring av markanvändning kräver inte tillstånd

Enligt bestämmelserna i klausul 3, artikel 121 i 2024 års marklag, om det inte faller under följande 7 fall enligt klausul 1, artikel 121 i 2024 års marklag, är det inte nödvändigt att begära tillstånd från den behöriga myndigheten att ändra användningsändamålet.

Mer specifikt är dessa fall: Omvandling av risodlingsmark, skogsmark med särskild användning, skyddsskogsmark och produktionsskogsmark till andra typer av mark i gruppen jordbruksmark ; Omvandling av jordbruksmark till icke-jordbruksmark; Omvandling av andra typer av mark till koncentrerad boskapsmark vid genomförande av storskaliga projekt med koncentrerad boskapsproduktion.

Omvandling av icke-jordbruksmark som tilldelats av staten utan markanvändningsavgifter till andra typer av icke-jordbruksmark som tilldelats av staten med markanvändningsavgifter eller markarrende; Omvandling av icke-jordbruksmark som inte är bostadsmark till bostadsmark.

Omvandling av mark för byggande av offentliga arbeten, mark som används för offentliga ändamål med affärsändamål till icke-jordbruksproduktions- och affärsmark; Omvandling av icke-jordbruksproduktions- och affärsmark som inte är kommersiell mark eller servicemark till kommersiell mark eller servicemark.

Omvandling av markanvändning måste följa planeringen.

Ändring av markanvändning måste fortfarande följa planeringskraven och godkännas av behöriga myndigheter, vilket tydligt anges i artikel 116 i marklagen från 2024.

Följaktligen är folkkommittén i det distrikt där marken är belägen behörig myndighet att godkänna omvandling av markanvändningsändamål.

Område för markanvändningsomvandling år 2024

För närvarande finns det inget dokument i marklagen från 2024 som anger gränsen och den maximala arealen för omvandling av markanvändning.

Markanvändningsgränsen beror på behoven hos den person som vill ändra markanvändningen. Naturresurs- och miljödepartementet kommer dock att granska dokumenten, behovet av att ändra markanvändningen, verifiera fältet och planeringen för att se om gränsen kan ändras helt.

Årliga markanvändningsplaner på distriktsnivå föreskrivs av behöriga myndigheter.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html