Marklagen kommer att föra Hanois bostadsmarknad in i en "ny cykel"

Lägenhetssegmentet får plötslig uppmärksamhet från Hanoi- marknaden

Under första halvåret 2024 fortsatte bostadssegmentet att vara ett hett område på fastighetsmarknaden. Lägenhetssegmentet noterade ett ökat intresse, vilket ledde till en kraftig ökning av produktpriserna på andrahandsmarknaden.

Savills Vietnams rapport för andra kvartalet 2024 visar att det genomsnittliga primärpriset har ökat med 18 % per år sedan 2020, medan sekundärpriset har ökat med 14 % per år.

I mitten av 2024 kommer det primära priset för lägenhetssegmentet att nå 65 miljoner VND/m², en ökning med 10 % jämfört med föregående kvartal och 24 % jämfört med föregående år. Det är värt att notera att Savills inte registrerade något nytt utbud under 45 miljoner VND under andra kvartalet 2024.

Begränsat utbud och obalans i produkter anser Savills Vietnam vara de främsta orsakerna till den fortsatt kraftiga ökningen av försäljningspriserna i lägenhetssegmentet.

Källa: Savills marknadsöversiktsrapport 6 månader/2024.

Under andra kvartalet 2024 minskade nyutbudet med 34 % jämfört med föregående kvartal och 25 % jämfört med föregående år till 2 697 enheter. Primärutbudet minskade med 20 % jämfört med föregående kvartal och 49 % jämfört med föregående år till 10 317 enheter.

De flesta lägenhetstransaktionerna som registrerades under årets första sex månader tillhörde lägenhetssegmentet klass B. Klass B stod för 96 % av de totalt 5 085 sålda enheterna.

Detta segment erbjuder kvalitetstjänster som möter dagliga levnadsbehov och hjälper köpare att balansera kostnader för bostadsköp och livskvalitet.

Fru Do Thi Thu Hang - Senior Director, Consulting and Research Department, Savills Hanoi sa: "Jämfört med samma period förra året ökade det genomsnittliga lägenhetspriset på andrahandsmarknaden med 25 %, även klass B- och klass C-segmenten noterade en ökning med 27 % till 29 %".

Villasegmentet återhämtar sig långsamt

Beträffande segmentet villor/radhus visar Savills rapport tecken på långsam återhämtning.

Under årets första sex månader minskade antalet transaktioner inom villor/radhussegmentet med 40 % jämfört med föregående kvartal, även om det ökade med 5 % jämfört med föregående år och nådde 111 enheter, var den kvartalsvisa absorptionsgraden endast 18 %. Det nya utbudet hade en absorptionsgrad på 48 %, en minskning med 15 procentenheter jämfört med föregående kvartal och 3 procentenheter jämfört med föregående år.

Majoriteten av primära transaktioner registrerades i Ha Dong-distriktet med 61 %, tack vare infrastrukturprojekt som närmar sig färdigställande, såsom Le Quang Dao-gatan, som förväntas vara i drift under fjärde kvartalet 2024. Hoang Mai-distriktet och Thuong Tin-distriktet följde med 14 % respektive 9 %.

Fru Do Thi Thu Hang - Senior Director, konsult- och forskningsavdelningen, Savills Hanoi.

Fru Hang förklarade: "Villa-/radhussegmentet i projekt har inte visat några tecken på återhämtning, priserna har ökat på en hög nivå, men likviditeten är inte god. Samtidigt har angränsande marknader fortfarande nytt utbud med konkurrenskraftiga priser, och efterfrågan på köp är högre."

Mer specifikt är utbudet av villor i nya projekt fortfarande rikligt. Enligt Savills rapport uppgick det nya utbudet till 128 enheter, en ökning med 38 % jämfört med föregående kvartal men en minskning med 2 % jämfört med föregående år.

Nytt utbud kommer från två befintliga projekt i Ha Dong: An Quy Villa med 54 villor, medan An Lac Green Symphony i Hoai Duc har 12 nya radhus och Him Lam Thuong Tin har 11 nya butikshus.

Primärutbudet nådde 608 enheter från 16 projekt, en minskning med 9 % jämfört med föregående kvartal och 24 % jämfört med föregående år. Villor dominerade primärutbudet med 39 % på grund av nytt utbud under kvartalet.

Under årets första sex månader ökade primärpriserna för villor i projekt med 9 % och nådde 178 miljoner VND/m² mark.

Radhuspriserna sjönk med 2 % jämfört med föregående kvartal till 188 miljoner VND/m², främst på grund av att de dyrare lägenheterna såldes slut och endast lägre prissatta lägenheter återstod.

Även priserna på butikshus ökade med 3 % kvartalsvis och nådde 288 miljoner VND/m² mark.

Markrätten stöder fastighetsmarknaden

Enligt Ms. Hang förväntas bostadsmarknaden i Hanois inträda i en "ny cykel" eftersom marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen officiellt trädde i kraft tidigare än den 1 augusti.

"När lagen snart träder i kraft kommer många marknadsproblem att vara lösta och effekterna kommer att ske snabbare."

Till exempel problemet med begränsat utbud på många orter. När utbudet är begränsat minskar människors valmöjligheter, vilket leder till instabila priser och en tendens till ökning. Att lösa problemet med begränsat utbud kommer att ha en positiv inverkan på den allmänna marknaden.

Det bör dock också noteras att även om lagen träder i kraft snart kommer det att ta tid att lösa problemet med begränsad tillgång eftersom projekten för närvarande fortfarande väntar på vägledande dokument, sa Hang.

Fru Hang påpekade att de nuvarande priserna på bostadssegment är höga, vilket i hög grad påverkar investeringsbeslut och marknadslikviditet.

I takt med att riktlinjerna gradvis utfärdas fullt ut förväntas priserna bli mer stabila och människors intressen bli mer säkrade, till exempel villkoren och reglerna för försäljning av produkter som utformas i framtiden.

Tidigare icke godkända projekt kommer att ha en grund för lösning, och många andra frågor kan lösas, inklusive beräkning av markavgifter, markarrende och utveckling av sociala bostäder...

Marklagen kommer att bidra till att stabilisera fastighetspriserna och bättre säkerställa människors intressen.

Enligt experter förväntas det att lagen snart antas ge marknaden ett tidigt stöd, vilket positivt påverkar köpares och investerares psykologi och hjälper dem att känna sig mer säkra i sina beslut och affärs- och utvecklingsplaner inom en snar framtid.

Vanligtvis föreskriver lagen om fastighetsverksamhet också att investerare endast får ta ut depositioner på högst 5 % av fastighetsvärdet. Dessutom är depositioner endast tillåtna i de fall där huset eller byggnadsverket har uppfyllt alla villkor för att få bedriva verksamhet enligt bestämmelserna i lagen om fastighetsverksamhet från 2023.

Detta hjälper till att skydda köpare från risken för kapitalanslag innan de nödvändiga juridiska förfarandena har slutförts, vilket ger köpare mer tid att förbereda finansieringen.

Samtidigt bidrar denna reglering till att skapa mer förtroende för marknadstransaktioner.

Dessutom, med den nuvarande begränsade markfonden, projekten och utbudet i stadskärnan, kommer trenden att flytta till förortsområden att fortsätta vara stark, vilket kommer att påverka både lägenhets- och villa-/radhussegmenten.

När det gäller lägenheter kommer efterfrågan främst från medelinkomstgruppen. Denna grupp har ett överkomligt pris på produkter under 3 miljarder dollar, medan Hanoi-marknaden inte har många alternativ för denna prisklass.

Därför har köpare övervägt projekt belägna i förorter som Nam Tu Liem, Ha Dong och Gia Lam, vilka står för upp till 93 % av utbudet i detta segment.

För villor/radhus kommer 13 projekt i slutet av 2024 att tillhandahålla totalt 2 951 enheter.

På samma sätt kommer 13 projekt, för villor/radhus, att tillhandahålla totalt 2 951 enheter i slutet av 2024, varav de flesta kommer att finnas i Dong Anh-distriktet med 34 % av det framtida utbudet. Ha Dong-distriktet följer med 19 % och Hoai Duc-distriktet med 16 %.

När hon utvärderade denna trend förklarade Ms. Hang: "I detta sammanhang tvingas staden investera i att utveckla infrastruktur runt bältet, minska belastningen på innerstaden och sprida befolkningen till utkanten."

För närvarande finns det nya stadsområden långt från centrum med investerade synkrona och högkvalitativa allmännyttiga tjänster, med ett ökande antal transaktioner, vilket gör människor mer öppna för att flytta till dessa områden.

Efterfrågan kommer också från personer som kan arbeta på distans, inte kräver mycket resande men ändå kan ha synkrona elförsörjningssystem och bra landskapsinfrastruktur.

Enligt tillkännagivandet från Hanois transportdepartement är det för närvarande planerat att påbörja byggstart på 11 investeringsprojekt för trafikbyggnad i Hanoi. 13 centrala ministerier och myndigheter kommer att flyttas utanför innerstaden, koncentrerade till områdena West West Lake och Me Tri.

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm