Anledningen till att lägenheter blir dyrare och dyrare; Investerare i sociala bostäder gör sällan en vinst på 10 %

År 2025 kommer prisvärda lägenheter att öka mer i pris än lyxlägenheter; Hanoi är på väg att öppna nästan 14 000 hus till försäljning, varav de flesta är dyra; Hanoi begär att polisen ska hantera situationen med "mutor" vid köp av sociala bostäder.

Anledningen till att lägenheter blir dyrare och dyrare; Investerare i sociala bostäder gör sällan en vinst på 10 %

År 2025 kommer prisvärda lägenheter att öka mer i pris än lyxlägenheter; Hanoi är på väg att öppna nästan 14 000 hus till försäljning, varav de flesta är dyra; Hanoi begär att polisen ska hantera situationen med "mutor" vid köp av sociala bostäder.

Här är veckans höjdpunkter inom fastighetsbranschen.

Varje kvadratmeter lägenhet bär på dussintals typer av kostnader.

Reportrar från den elektroniska investeringstidningen Baodautu.vn undersökte marknaden och kontaktade många företag. De sa alla att prisökningen inte var "påtvingad" av investeraren, utan baserad på investeringskostnader. Specifikt för lägenhetsprojekt, för att täcka priset per såld kvadratmeter till kunder, kommer det att finnas minst 10 typer av kostnader.

Stigande mark- och byggkostnader, i kombination med den långa väntetiden på bygglov, har fått lägenhetspriserna att skjuta i höjden.

Det första är pengarna för att köpa mark. För att kunna starta ett fastighetsprojekt måste investeraren ha en markfond, och markpriset är för närvarande ganska högt. Till exempel, i Binh Duong , ett område som gränsar till Ho Chi Minh-staden, kommer en markfond på mer än 5 000 m2 som kan användas för ett fastighetsprojekt att kosta mellan 200 och 300 miljarder VND. För att köpa denna mark använder företaget endast 30 % av sitt eget kapital, resten lånas från banken och räntan är vanligtvis 10 %/år.

För det andra, om det finns markfond, men om marken inte har röjts, måste kompensation för röjning av platsen utföras, denna kostnad motsvarar vanligtvis 30 % av investeringskostnaden.

För det tredje, efter att ha fått markfinansiering, kommer företaget att genomföra rättsliga förfaranden för projektet, kostnaden för de rättsliga förfarandena för projektet är från 10 % till 15 % av projektets totala investeringskapital.

För det fjärde är det markanvändningsskatt. Denna avgift tillämpas enligt den markprislista som utfärdats av provinsen eller staden baserat på den aktuella markprislistan.

För det femte är projektets byggkostnad. För närvarande ökar priset på cement, tegel, stål, sanitetsutrustning och inredning. För exklusiva projekt ligger det på 20–30 miljoner VND/m2, och för medelstora projekt på 15–20 miljoner VND/m2. Vanligtvis lånar investeraren projektets byggkostnad från banken för att göra den initiala investeringen. Om projektet är 20 våningar högt, med mer än 700 produkter och 1 källare, kommer byggkostnaden att vara cirka 1 000 miljarder VND, den vanliga låneräntan är 10 % och byggtiden blir 28 månader. Således kommer det att finnas nästan 300 miljarder VND i låneränta för byggnationen, denna ränta kommer att inkluderas i huspriset vid försäljning till kunder.

För det sjätte är det marknadsförings- och försäljningskostnader. Denna kostnad är cirka 10 % av projektets investeringskapital och läggs också till försäljningspriset till kunderna.

För det sjunde är provisionskostnaden för mäklare. Med det nuvarande lägenhetssegmentet är provisionssatsen för mäklare 6–7 %/såld produkt. Denna kostnad läggs också till försäljningspriset för huset.

Den åttonde är kostnaden för försäljning, rabatter som att ge guld, bilar etc. till kunder. Denna kostnad är cirka 1% av produktens värde.

Den nionde är bolagsskatt, som är på 20 %.

Den tionde är företagets vinstkostnad för varje projekt. Vinsten beräknas av företaget till det lägsta av cirka 20 %.

Slutligen finns det kostnader för projektledning och löner för företagspersonal.

För att inte tala om att om projektets juridiska förfaranden är långsamma och varar i 4–5 år, kommer den årliga bankräntan som företaget måste betala för lånet att tillämpas direkt på huspriset.

År 2025 kommer priset på prisvärda lägenheter att öka mer än på lyxlägenheter.

Nyligen har Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) tillkännagivit rankningen av 10 prestigefyllda fastighetsbolag år 2025. Särskilt kommentarerna om fastighetspriserna under den kommande tiden sticker ut. Enligt undersökningen tror de flesta företag att priserna kommer att fortsätta öka under 2025.

Fluktuationer i fastighetspriser per segment.

Mer specifikt kommer segmenten bostäder, lyxlägenheter, kontor att hyra, industrifastigheter och mark att öka något i pris med mindre än 10 %.

Samtidigt kommer bostadssegmentet, med lågprislägenheter till mellanprislägenheter, att ha en större ökning, från 20–30 %. Särskilt för semesterfastighetssegmentet tror företagen att priserna inte kommer att fluktuera mycket. Det är också den typ av fastigheter som har den långsammaste återhämtningstakten efter den svåra perioden.

Vietnam Report bedömde att fastighetsmarknaden upplever många fluktuationer på grund av information om lokala sammanslagningar. För närvarande letar många investerare efter markfonder i områden som förväntas bli administrativa centra. Detta har lett till att markpriserna har ökat kraftigt, på vissa platser upp till 20 %, trots att det inte har kommit något officiellt tillkännagivande.

Hanoi kommer snart att öppna nästan 14 000 hus till försäljning, varav de flesta är dyra.

Hanois byggdepartement har just uppdaterat listan över framtida bostadsprojekt som är berättigade till försäljning i området. Följaktligen har 11 nya bostadsprojekt godkänts, vilket utökar marknadens utbud med 13 995 enheter.

Ett nytt lägenhetsprojekt har öppnats till salu i Ha Dong-distriktet. Foto: Thanh Vu

Av dessa fortsätter lägenheter att dominera med 8 798 enheter i 5 projekt. Låghussegmentet har 6 projekt, vilket ger 5 197 enheter.

De flesta lägenhetsprojekten är belägna i de två stadsområdena Ocean Park och Smart City. Av dessa har investeraren Masterise Homes det största antalet lägenheter till salu med 2 461 enheter. Dessa är höghusprodukter från byggnaderna Z34, U38 och U38A på tomt B6-CT01 (Ocean Park 1).

Dessutom kommer ett annat projekt i Ocean Park att öppnas för försäljning inom en snar framtid med mer än 2 000 lägenheter. Det är lägenhetskomplexet U26A, T26M, Z30 på tomt B4-CT01, investerat av CapitaLand.

Inom segmentet för låghusbebyggelse ligger de två största projekten i västra delen av Hanoi. New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital godkändes för försäljning av cirka 2 300 enheter. Projektet omfattar områdena Tan Lap och Tan Hoi (Dan Phuong-distriktet) samt Duc Thuong och Duc Giang (Hoai Duc-distriktet).

Även i Dan Phuong-distriktet har Vingroups Green City-stadsområde fått tillstånd att sälja 2 279 enheter. Projektet har en yta på 133,4 hektar och ligger i fyra kommuner: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha och Lien Trung (Dan Phuong-distriktet). Projektet lanserades den 10 mars.

År 2025 kommer bostadsutbudet i Hanoi inte längre att vara begränsat. Emellertid har ett annat svårt problem uppstått. Det är obalansen mellan utbud och efterfrågan, när det exklusiva segmentet nästan dominerar hela marknaden. Samtidigt råder det allvarlig brist på segmentet för prisvärda bostäder.

Investerare i sociala bostäders vinster når sällan 10 %

En medierepresentant för BIC Vietnam Company berättade för reportrar på den elektroniska investeringstidningen Baodautu.vn att bostadslagen från 2023 föreskriver att den maximala vinsten för investerare i sociala bostäder är 10 %. I de flesta projekt har dock företag svårt att uppnå ovanstående nivå.

För närvarande kan investerare endast åtnjuta en maximal vinst på 10 % vid byggande av sociala bostäder. Foto: Thanh Vu

I verkligheten är vinsten som denna enhet gör bara cirka 7 %. Denna vinst räcker bara för att verksamheten ska kunna driva sina maskiner. Företaget fortsätter dock att utveckla billiga bostäder för att visa socialt ansvar, bygga upp ett gott rykte och därifrån sälja andra kommersiella produkter.

Tidigare, i ett svar till Investment Electronic Newspaper , sa Tran Duc Vinh, styrelseordförande för Tran Anh Group, att i Long An-provinsen säljs sociala bostadslägenheter med en yta på 40 m2, med mezzanin, för cirka 15 miljoner VND/m2. Byggkostnaden har dock nått 10 miljoner VND/m2, för att inte tala om lånekapitalet, markpriset...

"För varje kvadratmeter beräknar vi vinsten till endast 1 miljon VND, eller cirka 5 %", anförtrodde Tran Duc Vinh.

I en liknande situation sa Le Huu Nghia, direktör för Le Thanh Real Estate Company, att den maximala vinsten på 10 % är för låg. Samtidigt tar den totala tiden för att genomföra ett projekt, från licensiering till investering och byggnation, cirka 7 år.

”Det uppskattas att investerare varje år bara har cirka 1,3–1,5 % vinst, inte tillräckligt för återinvestering”, kommenterade Le Huu Nghia.

Inför ovanstående situation inhämtar byggnadsministeriet yttranden om ett utkast till resolution om att pilotprojektera ett antal specifika mekanismer och policyer för utveckling av sociala bostäder som regeringen kan överväga och lägga fram för nationalförsamlingen för godkännande. Utkastet föreskriver många förmånliga och mer öppna mekanismer för investerare i sociala bostadsprojekt.

Det är värt att notera att byggnadsministeriet har föreslagit att vinstmarginalen för investerare i sociala bostäder ska ökas från 10 % till maximalt 13 % av projektets totala byggkostnad. Investerare kommer att basera denna vinstmarginal på prislistan för försäljning, uthyrning och hyra av sociala bostäder.

Den nya vinstnivån kommer att gälla för alla sociala bostadsprojekt och bostäder för de väpnade styrkorna, byggda på allmän mark och 20 % markfond för kommersiella bostadsprojekt. Dessutom gäller denna policy även för färdigställda sociala bostadsprojekt, men den statliga förvaltningsmyndigheten har ännu inte godkänt försäljnings-, hyres- och avbetalningspriserna.

Hanoi ber polisen att hantera situationen med "mutor" för att köpa sociala bostäder

Nyligen har Hanois byggdepartement begärt att stadspolisen ska stärka ledningen för polisen på kommunal nivå (där det finns sociala bostadsprojekt) för att granska och hantera mäklare som utnyttjar möjligheten att ta emot deklarationer och lämna in köp-/leasing-/avbetalningsdokument i strid med lagen. Eventuella bedrägerier vid deklaration och bekräftelse av sociala bostadsdokument, inklusive under efterbesiktningsprocessen, kommer att hanteras enligt gällande bestämmelser.

Byggnadsdepartementet begärde också att departementet för naturresurser och miljö skulle ge fastighetsregistreringskontoret i uppdrag att underlätta för människor att deklarera dokument som bekräftar bostadsförhållanden. Samtidigt behöver folkkommittén på kommunnivå också stödja människor i att bekräfta bostadsförhållanden, inkomst och förmånliga lån.

Mitt framför det sociala bostadsprojektet N01 Ha Dinh (Thanh Tri-distriktet) öppnade ett fastighetsbolag skamlöst en tjänst för att hantera dokument. Foto: Thanh Vu

Observera att man endast kan skicka in ansökningar direkt till investeraren, inte via mäklare eller mellanhänder för fastighetshandel. Innan investeraren säljer/leasar/hyr ut för att köpa sociala bostäder är det hans eller hennes ansvar att rapportera till departementet för att offentliggöra information på denna enhets elektroniska informationssida om tidpunkten för att ta emot ansökningar och försäljningspriset.

Enligt en undersökning gjord av Investment Electronic Newspaper-reportern Baodautu.vn annonserade tidigare vissa handelsplatser och mäklare kontinuerligt nya köpeskillingar för sociala bostäder med en skillnad på 200 miljoner VND till 1 miljard VND jämfört med det ursprungliga priset.

På sociala nätverk säljer många självutnämnda fastighetsexperter också "garanterade" köp av sociala bostäder. Dessa individer hävdar öppet att de har relationer med företag, vilket är anledningen till att de har sådana fördelar.

Även konsulttjänsten för att skapa dokument, som normalt tillhandahålls kostnadsfritt av investeraren, utnyttjas av organisationer och individer som tar ut avgifter på 5–10 miljoner VND/set. Vissa enheter sätter till och med öppet upp skyltar som accepterar dokument precis framför grinden till det sociala bostadsprojektet.

Byggministeriet begär förtydligande om människor som står i regnet för att kräva överlämnande av sociala bostäder

Biträdande byggnadsminister Nguyen Van Sinh har just skickat ett dokument till Hanois folkkommitté med en begäran om att få kontrollera information om människor som står i regnet och att investerare ska överlåta sociala bostäder.

Vid tidpunkten för lanseringen hade sociala bostäder i Dai Mo-området priser som var nästan lika höga som priserna på kommersiella lägenheter i området. Foto: Dung Minh

Tidigare, den 25 februari, samlades dussintals kunder som köpt lägenheter i HH4-byggnaden i Dai Mo urbana funktionella områdesprojekt (Dai Mo-distriktet, Nam Tu Liem-distriktet, Hanoi) vid FLC Landmark Tower-byggnaden på Le Duc Tho-gatan. Många människor hängde banderoller i regnet för att be investeraren, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, ett dotterbolag till FLC Group, att överlämna husen så snart de blivit beviljade.

Kunderna uppgav att de skrev på ett köpekontrakt för lägenheten 2020, med förväntat överlämningsdatum under andra kvartalet 2022. Investeraren uppfyllde dock inte sitt åtagande och sköt upp överlämningsdatumet tre gånger. Vissa kunder betalade till och med hela värdet av lägenheten, inklusive den föreskrivna underhållsavgiften på 2 %, men har fortfarande inte fått huset.

I enlighet med klausul 15, artikel 75 i regeringsdekret nr 100/2024 som i detalj beskriver ett antal artiklar i bostadslagen om utveckling och förvaltning av sociala bostäder, begär byggnadsministeriet att Hanois folkkommitté uppmanar behöriga myndigheter att granska och förtydliga ovanstående reflektion och rapportera resultaten till ministeriet före den 30 mars 2025.

I det senaste meddelandet som skickades till kunderna den 25 februari planerar investeraren att slutföra nätanslutningen före den 15 mars; från den 15 mars till den 15 april kommer man att genomföra ett tekniskt systemtest och en brandskyddsinspektion; och bjuda in behöriga myndigheter till inspektion före den 25 april. Många invånare har dock uttryckt oro över legitimiteten i detta meddelande, eftersom representantens underskrift inte har någon specifik titel.

HH4, ett socialt bostadshus, är 29 våningar högt och innehåller 173 sociala lägenheter till salu, 57 lägenheter att hyra och 58 kommersiella lägenheter. Lägenhetsytan varierar från 48 till 70 m2.

Tidpunkten för att ta emot ansökningar om bostadsköp börjar i april 2021. Investeraren har åtagit sig att överlämna huset under andra kvartalet 2022. Försäljningspriset, som godkänts av Hanois byggdepartement, är mer än 16,8 miljoner VND (inklusive 5 % moms, exklusive 2 % underhållsavgift).

Quang Ngai demonterar ett socialt bostadsprojekt på 450 miljarder VND

HUD - Phu My Social Housing Project är en höghustomt inom Phu My Urban Area-projektet i Quang Ngai. Projektet är investerat av Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Projektet kommer att investera i byggandet av två nya 9-våningstorn, med cirka 384 lägenheter på en total yta av 15 567 m2, en total golvyta på 36 700 m2, vilket kommer att tillgodose behoven hos cirka 1 000 personer. Det totala investeringskapitalet är cirka 450 miljarder VND, projektets genomförandeperiod är från 2025 till 2028.

Perspektivbild av HUD - Phu My Social Housing Project.

Enligt investerarrepresentanten finns det hittills, av de totalt nästan 16 000 m2 mark (som ansöker om att bygga ett socialt bostadsprojekt), cirka 2 955 m2 markröjningsersättning som inte har slutförts.

För det återstående området (utan problem) implementerar investeraren nödvändig teknisk infrastruktur, vilket förväntas vara färdigställt 2025.

Beträffande implementeringsframstegen har HUD Corporation anlitat en konsultorganisation för att utarbeta en förstudierapport, grundläggande design och färdigställda dokument, och organiserar en teknisk granskning.

Det förväntas att godkännandet av investeringsprojektet och ritningarna för byggnationen kommer att vara slutförda under 2025; från 2026 till 2027 kommer investeringsgenomförandet av projektets fas 1 med en skala på 192 lägenheter i block B att vara slutfört; år 2028 kommer fas 2 att vara slutförd, med en skala på 192 lägenheter i block A.

Avslutade fyra planeringsprojekt för gamla flerbostadshus i Dong Da-distriktet i mars

Den 20 mars utfärdade Hanois folkkommittés kansli meddelande nr 139/TB-VP om slutsatsen från vice ordföranden för Hanois folkkommitté, Duong Duc Tuan, vid arbetsmötet om fyra detaljerade planeringsprojekt för renovering och ombyggnad av gamla hyreshus i Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Dong Da-distriktet, Hanoi.

Efter att ha lyssnat till rapporten från ledaren för Dong Da-distriktets folkkommitté, planeringskonsultenheten och de närvarande delegaternas åsikter, avslutade vice ordföranden för Hanois folkkommitté, Duong Duc Tuan, enhälligt och gav följande instruktioner:

Beträffande framstegen samordnar Dong Da-distriktets folkkommitté nära med Hanois stads avdelningar och filialer för att samtidigt implementera procedurer för att samla in åsikter från allmänheten, rapportera till Hanois stads stadsplanerings- och byggplaneringsutvärderingsråd och relevanta myndigheter, slutföra ovanstående fyra detaljerade planeringsprojekt i mars 2025, lämna in dem till planerings- och arkitekturavdelningen för utvärdering i april 2025 och lämna in dem till Hanois stads folkkommitté för behandling och godkännande i maj 2025.

Angående metoden för att beräkna den nödvändiga bostadsgolvyn för att omorganisera planeringsprojekt: Bostadsytan i planeringsprojekt bestäms enligt principen om överensstämmelse med bostadsutvecklingsprogrammet, beslut nr 34/2024/QD-UBND daterat 27 maj 2024 från Hanois folkkommitté.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html