Att köpa hus "på pappret" enligt nya regler, hur skyddas kunderna?

Den reviderade lagen om fastighetsverksamhet har just antagits av nationalförsamlingen och träder i kraft den 1 januari 2025, och förväntas åtgärda många brister i 2014 års lag om fastighetsverksamhet.

Det är värt att notera att denna nya lag har fokuserat på att skydda rättigheterna för köpare av framtida bostäder (även kända som "pappersbostäder").

Investeraren måste godkännas av banken för att utfärda en garanti.

Mer specifikt, beträffande garantier vid försäljning och uthyrning/köp av framtida bostäder (artikel 26), föreskriver denna lag att investerare i fastighetsprojekt måste få bankgodkännande för att utfärda garantier innan de säljer eller uthyrer framtida bostäder.

Följaktligen garanterar banken investerarens ekonomiska skyldigheter gentemot bostadsköparen eller hyresgästen när investeraren inte överlämnar bostaden enligt avtalet om försäljning eller hyresköp av framtida bostad.

I verkligheten överlämnar många investerare inte hus till kunderna i tid enligt utfästelser, vilket orsakar frustration (Illustration: Tran Khang).

Investerarens ekonomiska förpliktelser gentemot kunder som köper eller avbetalningsköpar bostäder när investeraren inte levererar bostaden enligt utfästelsen till kunden i avtalet om köp eller avbetalning av framtida bostäder inkluderar det belopp som investeraren har erhållit i förskott från kunden och andra belopp, om några.

Garantbanken ansvarar för att utfärda garantibrevet.

Artikel 26 i denna lag föreskriver också att om garantbanken går med på att utfärda en garanti till investeraren, ska garantbanken och investeraren underteckna ett garantiavtal med ovan angivna innehåll.

Baserat på det undertecknade garantiavtalet skickar garantibanken ett skriftligt åtagande till fastighetsprojektets investerare som bekräftar att den kommer att utfärda ett garantibrev till alla kunder som köper eller hyrköper hus i projektet som godkänts för investerarens garanti.

Investeraren ansvarar för att skicka en kopia av detta åtagandedokument till kunden vid undertecknande av ett avtal om köp eller leasingköp av framtida bostäder.

Dessutom kan kunderna, när de tecknar ett kontrakt för köp eller leasingköp av framtida bostäder, välja om de vill ha en garanti för investerarens ekonomiska förpliktelser gentemot dem eller inte.

Kundens vägran att garantera investerarens ekonomiska skyldigheter gentemot honom/henne avtalas skriftligen vid undertecknandet av kontraktet för försäljning eller hyresköp av framtida bostäder.

Garantibanken ansvarar för att utfärda ett garantibrev till kunder som har tecknat ett avtal om försäljning eller hyresköp av framtida bostäder med investeraren enligt bestämmelserna. Samtidigt skickar garantibanken det också till investeraren så att investeraren kan tillhandahålla det till varje kund som har tecknat ett avtal om försäljning eller hyresköp av framtida bostäder.

Investeraren får bara pengar när kunden har mottagit garantibrevet.

Garantins omfattning, villkor som krävs för att fullgöra garantiförpliktelsen, innehåll och garantiavgift ska överenskommas mellan parterna men måste säkerställa att garantibanken fullgör sina skyldigheter enligt artikel 26 i denna lag och ska registreras i garantiavtalet som undertecknas mellan garantibanken och fastighetsprojektets investerare.

Investeraren lämnade projektet "på paus", vilket orsakade många svårigheter för husköpare (Illustration: Tran Khang)

Garantiavtalet som undertecknas mellan garantibanken och projektinvesteraren och det garantibrev som garantibanken utfärdar till kunder som köper eller hyr framtida bostäder ska särskilt ange giltighetstiden.

Investeraren ska tillhandahålla kunden ett garantibrev inom 10 arbetsdagar från dagen för undertecknandet av avtalet om försäljning eller hyresköp av framtida bostad eller en annan period som parterna överenskommit om i avtalet om försäljning eller hyresköp av framtida bostad.

Investeraren får endast ta emot betalning från kunder enligt köpekontraktet eller avbetalningsavtalet för framtida bostäder efter att ha tillhandahållit dessa till kunden och kunden har mottagit ett garantibrev från garantbanken.

Garantbanken ansvarar för att betala för investerarens räkning.

Om investeraren underlåter att överlämna huset enligt avtal om försäljning och köp av huset eller hyresavtalet utan att fullgöra eller inte fullt ut fullgöra de ekonomiska skyldigheterna gentemot kunden enligt artikel 26 i detta dekret.

Om kunden begär det ansvarar garanten för att fullgöra ekonomiska förpliktelser gentemot kunden för investerarens räkning i enlighet med åtagandet i garantibrevet.

Garantbanken måste ansvara för att uppfylla ekonomiska skyldigheter gentemot kunderna å investerarens vägnar (Illustration: Ha Phong).

Garantier vid försäljning och köp-uthyrning av framtida bostäder genomförs i enlighet med lagens bestämmelser om bankgarantier.

Bestämmelserna om garantier vid försäljning och avbetalning av framtida bostäder i artikel 26 gäller inte försäljning och avbetalning av sociala bostäder.

Statsbanken ansvarar för att ge vägledning om garantier för försäljning och uthyrning av framtida bostäder.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm