Banker lånar ut massivt till fastigheter; Pilotprojekt för att ta bort kreditrum från 2026

Bankerna flödar med fastighetslån, pilotprojekt för att eliminera kreditutrymme från 2026, Bankföreningen kräver räntesänkningar, guldprisutsikter framöver, minskad skuldtäckning... är de senaste veckans bankhöjdpunkter.

Bankerna flödar med bostadslån

Många bankers utlåningsgrad till fastigheter har ökat kraftigt under första halvåret i år. I synnerhet är kredittillväxttakten för många banker upp till 20–30 %, tre gånger högre än den allmänna kredittillväxttakten för hela systemet.

Den finansiella rapporten för andra kvartalet 2025 visar att fastigheter under första halvåret i år var en viktig bidragande faktor till kredittillväxten för många banker.

Till exempel, hos Techcombank , stod lån till fastighetsföretag (inklusive krediter och obligationer) för 59 % av den totala utestående krediten under årets första sex månader. Inklusive privatkunder uppgick andelen fastighetslån hos Techcombank till mer än 64 % av hela bankens totala utestående lånebalans. Techcombanks konsoliderade kredittillväxt för fastighetsföretag (endast krediter) uppgick till 21,5 % jämfört med slutet av 2024 (nästan dubbelt så mycket som bankens lånetillväxt på 11,6 %).

Hos många andra kommersiella banker ökade även lån till fastighetsföretag mycket starkt under första halvåret. Mer specifikt hos HDBank uppgick de utestående lånen till fastighetsföretag till 83 125 miljarder VND, en ökning med 22 % jämfört med årets början och motsvarande 16,4 %. HosSHB uppgick de utestående lånen till fastighetsföretag till 163 754 miljarder VND, en ökning med nästan 28,4 % jämfört med årets början, motsvarande 27,5 %, istället för 24,5 % i slutet av 2024. Hos MB uppgick lånen till fastighetsföretag till 85 834 miljarder VND, en ökning med nästan 34 % jämfört med årets början och motsvarande 9,72 % (upp från 8,26 % i slutet av förra året).

Utestående lån till fastighetsföretag ökade per slutet av juni 2025 hos TPBank med 32 %, hos PGBank med 30 %, hos VietBank med 19 % och hos MSB med 15 %...

Per den 30 juni 2025 uppskattas den utestående fastighetskrediten till 3,18 miljoner VND, 2,4 gånger högre än i slutet av 2024 och motsvarar 18,5 % av den totala utestående skulden i hela systemet.

Det är inte svårt att förklara varför banker skyndar sig att låna ut till fastigheter. Analytiker på SSI Research menar att, mot bakgrund av att den globala marknaden fortfarande är osäker gällande skattepolitiken, kommer drivkraften för kredittillväxt främst från fastigheter och infrastruktur. Dessa är också två områden som får allt större politisk uppmärksamhet, i linje med regeringens ansträngningar att stimulera den inhemska efterfrågan och upprätthålla den ekonomiska tillväxten.

Tran Ngoc Bau, generaldirektör för WiGroup (ett företag som specialiserar sig på att tillhandahålla finansiell ekonomisk data), varnade dock för att den kraftiga ökningen av fastighetskrediter i samband med svag produktion och konsumtion utgör en risk för ett "osynkroniserat" kreditflöde.

Nguyen Anh Tuan, chef för Techcombanks Retail Banking-division, förklarade fokus på fastighetsutlåning och sa att människors efterfrågan på att äga bostäder är mycket stor. Detta är ett långsiktigt och ständigt närvarande behov. Techcombanks ledare bekräftade också att osäkra fordringar (NPL) inom Techcombanks bostadslånesegment kontrolleras noggrant och hålls kvar på cirka 2 %. Denna nivå kontrolleras noggrant tack vare strategin att välja säkerheter från början, samt förmågan att effektivt hantera säkerheter. Lånen har säkerheter, så den faktiska förlustgraden är mycket låg.

Även om bankerna hävdar att risken är låg, varnar experter fortfarande för den. För närvarande betalas lånepaketet för sociala bostäder (145 000 miljarder VND) ut mycket långsamt på grund av bristande utbud. Fastighetskrediter har ökat kraftigt, främst på grund av att bankerna har varit aggressiva med att låna ut till exklusiva fastighetsprojekt. Om denna situation fortsätter kommer instabilitet att uppstå på både fastighetsmarknaden och i bankerna.

I år har regeringen satt ett BNP-tillväxtmål på 8,3–8,5 %. För att uppnå detta mål tror ekonomiska experter att krediten för hela året kan öka med upp till 18 %, istället för det mål på 16 % som Vietnams statsbank (SBV) satte i början av året.

Nyligen (31 juli) tillkännagav Vietnams statsbank en höjning av kredittillväxtmålet för kreditinstitut. Samtidigt uppmanade Vietnams statsbank kreditinstitut att styra kapitalflöden till produktion, näringsliv, prioriterade sektorer och tillväxtfaktorer; strikt kontrollera kreditgivning för potentiellt riskfyllda sektorer, vilket säkerställer säkerhet och effektivitet.

Enligt ekonomiska experter är en kredittillväxt på 18–20 % i år i linje med BNP-tillväxttakten och inflationsnivån, men ännu inte "het". Denna kredittillväxttakt är dock endast säker under förutsättning att kapital flödar till prioriterade sektorer. Om krediter däremot flödar till spekulativa sektorer som aktier, fastigheter etc. kan tillgångsbubblor bildas, vilket sätter press på räntorna och inflationen, vilket leder till risker för skulder och makroekonomisk instabilitet.

”Om kapital flödar till prioriterade sektorer behöver årets kredit bara öka med 17–18 % för att möta BNP-tillväxtbehovet på 8,3–8,5 %. Men om det flödar till spekulativa sektorer som värdepapper, fastigheter etc. måste krediten öka med över 20 % för att uppnå BNP-tillväxtmålet på 8,3–8,5 %”, säger docent Dr. Nguyen Huu Huan (Ho Chi Minh City University of Economics).

Mot bakgrund av stark kredittillväxt har vissa affärsbanker under de senaste månaderna börjat höja inlåningsräntorna något för många löptider, tillämpade på stora insättningar.

Inför denna situation höll statsbanken den 4 augusti ett möte med affärsbanker och bad dem att stabilisera inlåningsräntorna, fortsätta att minska driftskostnaderna, främja digital transformation och vara villiga att dela en del av sina vinster för att sänka utlåningsräntorna. Pham Chi Quang, chef för avdelningen för penningpolitik (SBV), sa att den genomsnittliga nya inlåningsräntan endast var 4,18 %/år, i princip stabil jämfört med 2024. Den genomsnittliga utlåningsräntan minskade till 6,53 %/år, en minskning med 0,4 procentenheter jämfört med slutet av 2024.

Vietnams statsbank kräver att kreditinstitut, utöver att upprätthålla stabila räntor, strävar efter att sänka räntorna samtidigt som de riktar kredit till produktion, näringsliv, prioriterade sektorer och tillväxtfaktorer; strikt kontrollera kredit för potentiellt riskfyllda sektorer, vilket säkerställer säkerhet och effektivitet.

Borttagning av pilotkreditrum från 2026

Premiärministern begärde att statsbanken snarast skulle ta fram en färdplan och testa ett pilotprojekt för att avskaffa åtgärden att fastställa kredittillväxtmål (kreditutrymme) från och med 2026.

Premiärminister Pham Minh Chinh har just undertecknat officiell rapport 128/CD-TTg den 6 augusti där han uppmanar ministerier, filialer och kommuner att vidta ett antal uppgifter och lösningar för att främja tillväxt, kontrollera inflationen och stabilisera makroekonomin, vilket säkerställer viktiga ekonomiska balanser.

Premiärministern begärde därför att Vietnams statsbank ( SBV) snarast skulle utarbeta en färdplan och ett pilotprojekt för att avskaffa kredittillväxtkvoter från och med 2026. Detta innebär att det är nödvändigt att utveckla standarder och kriterier för att kreditinstitut ska kunna fungera effektivt och hälsosamt, ha god styrning och ledningsförmåga, följa säkerhetskvoter i bankverksamhet och höga säkerhetsindex för kreditkvalitet... samt säkerställa publicitet och transparens.

Statsbanken ansvarar för inspektion, granskning, tillsyn och efterrevision, förebyggande av systemrisker, säkerställande av kreditinstitutssystemets säkerhet och kontroll av inflationen enligt det uppsatta målet.

Sträva efter att uppnå de högsta målen, uppgifterna och lösningarna som anges i projektet "Omstrukturering av systemet för kreditinstitut i samband med avveckling av osäkra fordringar under perioden 2021-2025" som godkänts av premiärministern i beslut nr 689/QD-TTg daterat 8 juni 2022, med fokus på att främja avveckling av osäkra fordringar, genomföra åtgärder för att strikt kontrollera kredit inom områden med potentiella risker, förbättra kreditkvaliteten, minimera nya osäkra fordringar, säkerställa en säker och sund kredittillväxt tillsammans med strikt kontroll av osäkra fordringar.

Samtidigt stärka övervakningen, inspektionen, granskningen och den noggranna, omfattande tillsynen av kreditinstitutens verksamhet; vidta åtgärder för att förebygga, inspektera, övervaka och strikt hantera manipulation, korsägande och kreditgivning till "bakgårdsföretag" och företag i ohälsosamma ekosystem i enlighet med lagen...

Premiärministern begärde också att statsbanken skulle fortsätta att uppmana kreditinstitut att minska kostnader, förenkla administrativa förfaranden och främja digital omvandling... för att skapa mer utrymme för att sänka utlåningsräntorna, stödja produktion och affärsverksamhet för företag och människor i en anda av "harmoniska fördelar, delade risker"; rikta kreditkapital till prioriterade områden, traditionella tillväxtfaktorer i ekonomin (investeringar, export, konsumtion) och nya tillväxtfaktorer (vetenskap och teknik, innovation, digital ekonomi, grön ekonomi, cirkulär ekonomi...) i enlighet med regeringens policy, vilket säkerställer en säker och effektiv kredittillväxtexpansion.

Samtidigt bör man granska, utveckla och omedelbart komplettera prioriteringsmekanismer och policyer för att mer effektivt och drastiskt genomföra kreditprogrammet för unga under 35 år för att köpa, hyra eller avbetalningsköpa sociala bostäder, kreditprogrammet på 500 000 miljarder VND för företag som investerar i infrastruktur, vetenskap, teknik, innovation, digital omvandling etc. Policyimplementeringen måste ske i rätt tid och vara effektiv; inte formell och definitivt inte tillåta att pengar utbetalas.

Statsbanken måste snarast utarbeta en plan för att hantera penningpolitiken under de sista månaderna 2025 och 2026, och rapportera till regeringens ständiga kommitté före den 30 augusti 2025.

Bankföreningen uppmanar medlemmarna att enas om att stabilisera räntorna och kontrollera kreditgivningen i riskfyllda områden.  

Föreningen uppmanade också medlemmarna att överväga att sänka låneräntorna och implementera lämpliga kreditprogram i enlighet med deras ekonomiska kapacitet för att underlätta för människor och företag att få tillgång till kreditkapital till rimliga räntor.

Den 7 augusti 2025 utfärdade Vietnam Banks Association officiell rapport nr 423/HHNH-PLNV där man uppmanar medlemskreditinstitut att samarbeta för att genomföra Vietnams statsbanks (SBV) riktlinjer för tillämpning av räntor och kredit, med fokus på att stabilisera räntorna och sänka utlåningsräntorna för att stödja människor och företag.

Mer specifikt rekommenderar föreningen att kreditinstitut nära samordnar sig i en samarbetsanda för att stabilisera inlåningsräntorna under alla löptider, samtidigt som de fortsätter att främja digital transformation, minska rimliga kostnader och skapa utrymme för att sänka utlåningsräntorna. Utifrån detta, beroende på deras finansiella kapacitet, överväga att sänka utlåningsräntorna och implementera lämpliga kreditprogram för att underlätta för individer och företag att få tillgång till kreditkapital till rimliga räntor.

Offentliggör och fullständigt tillkännage den genomsnittliga utlåningsräntan, såväl som förmånliga kreditprogram, på kreditinstitutets webbplats för att säkerställa transparens och hjälpa kunder att enkelt få tillgång till kredit.

Prioritera allokeringen av kreditkapital till produktions- och affärssektorer, prioriterade sektorer och ekonomiska tillväxtfaktorer, samtidigt som kredit till potentiellt riskfyllda sektorer strikt kontrolleras, för att säkerställa att kredittillväxtmålen går hand i hand med operativ säkerhet.

Samarbeta nära med Bankföreningen för att främja kommunikationsarbetet så att människor och företag kan förstå kreditinstitutens policyer, produkter och tjänster i syfte att möta kapitalbehovet för produktion och affärsverksamhet och använda kreditinstitutens produkter och tjänster effektivt.

Vid det ordinarie online-mötet för regeringen i juli med provinser och centralt styrda städer den 7 augusti, under ledning av premiärminister Pham Minh Chinh, sa Nguyen Thi Hong, chef för Vietnams statsbank, att utlåningsräntan hittills har fortsatt att minska med cirka 0,4 %/år jämfört med slutet av 2024, vilket visar på flexibla förvaltningsinsatser som stöder minskningen av de finansiella kostnaderna för ekonomin.

Växelkursen är dock under avsevärd press på grund av den dubbla effekten av ekonomiska faktorer och marknadspsykologi. Hittills har VND/USD-växelkursen ökat med 2,9 % jämfört med slutet av 2024. I det sammanhanget sa guvernören att om trycket fortsätter att öka kraftigt kommer statsbanken att överväga att inte sänka räntorna ytterligare för att undvika att påverka växelkursstabiliteten – och därigenom orsaka makroekonomisk instabilitet.

"Vi kommer att noggrant övervaka utvecklingen och fastställa lämpliga prioriteringar för varje steg, med strävan mot det gemensamma målet makroekonomisk stabilitet och stöd till hållbar ekonomisk tillväxt", bekräftade guvernör Nguyen Thi Hong.

Angående kredit uppgav Statsbanken att systemomfattande kredit under årets första 7 månader ökade med cirka 10 % jämfört med slutet av 2024 – en ganska hög ökning jämfört med 6 % under samma period förra året.

Guvernör Nguyen Thi Hong, som är oroad över att kreditflödet är starkt till fastigheter och värdepapper, analyserade följande: Kredittillväxttakten i dessa två sektorer är visserligen högre än genomsnittet, men det är i linje med riktningen att undanröja svårigheter för fastighetsmarknaden. När projektet är befriat från juridiska hinder är behovet av kapital för genomförandet oundvikligt.

När det gäller värdepapperssektorn, trots att tillväxttakten är hög, står andelen endast för 1,5 % av den totala utestående skulden, vilket inte orsakar någon systemrisk. Statsbanken bekräftar att den alltid noggrant övervakar säkerhetsindikatorerna. Andelen kortfristigt kapital som används för medel- och långfristiga lån ligger fortfarande under tröskeln på 30 %. Samtidigt instruerar den kontinuerligt kreditinstitut att balansera kapitalet per löptid, vilket säkerställer systemsäkerheten.

Stora investeringar inför högsäsongen  

Kreditgivningen accelererade under första halvåret och förväntas fortsätta den positiva trenden under andra halvåret. Bankerna ökar gradvis utlåningen och räntorna förblir stabila.

Pham Toan Vuong, generaldirektör för Agribank, sade att Agribanks kreditbalans i slutet av juni 2025 nådde över 1,85 miljarder VND, en ökning med 7,6 % jämfört med början av året. Agribank har snabbt implementerat 13 kreditprogram/produkter med en omfattning på 400 000 miljarder VND för att öka kredittillväxten från början av året; ökat omfattningen och omfattningen av kreditprogrammen för jordbruks-, skogsbruks- och fiskerisektorn till 20 000 miljarder VND. I synnerhet har Agribank proaktivt undanröjt svårigheter, minskat kostnaderna och sänkt utlåningsräntorna för att stödja kunderna.

När det gäller ACB har banken, genom att genomföra politbyråns resolution nr 68-NQ/TW om privat ekonomisk utveckling, byggt upp strategiska lösningsgrupper, såsom att distribuera ett kreditpaket på 20 000 miljarder VND exklusivt för små och medelstora företag med räntor som är minst 2 % lägre än vanligt, och övergått till lån utan krav på säkerhet...

Vid slutet av årets första sex månader uppgick ACB:s utestående kreditbalans till 634 000 miljarder VND, en ökning med 9,1 % jämfört med årets början, med en balanserad struktur mellan privatpersoner och företag; vinsten före skatt uppgick till 10 700 miljarder VND, en ökning med 2 % jämfört med samma period 2024.

Hittills har alla banker presenterat sina affärsresultat för årets första sex månader. "Klubben" med vinster på över 10 000 miljarder VND inkluderar MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... God kredittillväxt har påverkat dessa bankers vinster positivt.

Till exempel, under årets första sex månader nådde MB:s konsoliderade vinst före skatt nästan 15 900 miljarder VND, en ökning med 18,3 % jämfört med samma period. MB:s totala konsoliderade tillgångar nådde nästan 1,3 miljoner miljarder VND, en ökning med 14,2 % jämfört med slutet av 2024. Kundlånen nådde nästan 880 000 miljarder VND, en ökning med 13,3 % jämfört med början av året. Därför nådde MB:s räntenetto mer än 24 064 miljarder VND, en ökning med 23 % jämfört med samma period föregående år...

Enligt Tu Tien Phat, generaldirektör för ACB, ökar kundernas kapitalbehov ofta under högsäsongen i slutet av året.

För att uppnå ett genombrott i kredittillväxten meddelade Vietnams statsbank (SBV) att hela branschen har implementerat en rad kreditprogram, såsom ett låneprogram för att bygga sociala bostäder och arbetarbostäder; renovera och bygga om gamla lägenheter (145 000 miljarder VND); ett kreditprogram för att investera i infrastruktur och digital teknik för att genomföra viktiga nationella projekt inom transport, el och digital teknik (500 000 miljarder VND); ett låneprogram för jordbruks-, skogsbruks- och fiskerisektorn (vilket ökar skalan till 100 000 miljarder VND).

Enligt statsbankens senaste statistik ökade krediten i hela systemet med 9,64 % i slutet av juli 2025 jämfört med slutet av förra året. I samband med att kreditgivningen accelererar har statsbanken nyligen höjt kreditmålen för många banker, samtidigt som kapitalflödet riktas till produktion, näringsliv, prioriterade sektorer och ekonomiska tillväxtfaktorer...

Dinh Duc Quang, chef för valutahandelsavdelningen (UOB Vietnam Bank), kommenterade att kredittillväxten för hela året 2025 sannolikt kommer att nå 18–20 %. Detta är en starkt stödjande faktor för ekonomisk tillväxt. I det mest optimistiska scenariot, om den amerikanska centralbanken (Fed) sänker USD-räntorna under årets sista månader, tulleffekten är liten och aktiemarknaden uppgraderas, vilket kraftigt attraherar utländska kapitalflöden, kan man hoppas att VND-räntorna kommer att sjunka kraftigare och därigenom påverka den ekonomiska tillväxtplanen positivt under 2026.

Vicechefen för Vietnams statsbank, Pham Thanh Ha, sade att förvaltningsorganet, i hanteringen av räntorna under första halvåret 2025, kommer att fortsätta att upprätthålla de operativa räntorna, vilket skapar förutsättningar för kreditinstitut att få tillgång till kapitalkällor från statsbanken till låga kostnader, och därigenom skapar förutsättningar för att stödja ekonomin. Utlåningsräntenivån fortsätter att sjunka. Den genomsnittliga utlåningsräntan för nya transaktioner för kommersiella banker ligger för närvarande på 6,29 %/år, en minskning med 0,64 procentenheter jämfört med slutet av förra året. Under årets sista månader, enligt regeringens policy, kommer Vietnams statsbank att fortsätta att kräva att bankerna sänker kostnaderna för att ytterligare sänka utlåningsräntorna och stimulera kreditefterfrågan.

Banker sitter fast med tillgångar som de erhållit från verkställighet av domar.  

För de säkerställda tillgångarna som mottagits från kronofogdemyndigheten kan kreditinstitutet inte sälja dem och kan inte begära att kronofogdemyndigheten fortsätter att auktionera ut dem eftersom dessa tillgångars natur har genomgått många misslyckade auktioner.

Vietnams bankförening (VNBA) har just utfärdat dokument nr 421/HHNH-PLNV daterat 5 augusti 2025, där man begär att jordbruks- och miljöministeriet, justitieministeriet och Vietnams statsbank ska ta itu med de svårigheter och problem som medlemskreditinstitut (CI) står inför när de tar emot fastigheter som säkerhet för att hantera osäkra fordringar.

Enligt feedback från medlemskreditinstituten är en av de viktigaste åtgärderna för att hantera osäkra fordringar att acceptera fastigheter som säkerhet för att ersätta kundens skuldbetalningsskyldighet. Detta görs huvudsakligen på två sätt: banken och kunden kommer överens om att kvitta skulden, eller så får kreditinstitutet tillbaka säkerheten från Kronofogdemyndigheten efter många misslyckade auktioner.

Enligt lagen om kreditinstitut får banker inte bedriva fastighetsverksamhet men får inneha denna egendom i högst 5 år för att hantera inkasso.

Verkligheten är dock att fastighetsregistreringskontoren och jordbruks- och miljödepartementet på många orter har vägrat att registrera ändringar och överföra äganderätten till fastigheter till kreditinstitut.

Dessa myndigheter kräver att kreditinstitut har ett skriftligt godkännande av överföringspolicyn från den provinsiella folkkommittén och att de genomför förfaranden för att omvandla markanvändningsändamål.

Detta krav är enligt kreditinstitut inte förenligt med innehav av tillgångar för att hantera osäkra fordringar, vilket inte är affärsverksamhet eller inköp av tillgångar för direkt användning.

Kreditinstitutens underlåtenhet att registrera äganderätt har lett till många konsekvenser.

För det första kan fastigheten inte auktioneras ut: Eftersom deras namn inte finns med på nyttjanderättsbeviset för mark kan kreditinstitut inte själva sälja eller överföra fastigheten till köparen. Notarius publicus vägrar också att notarisera köpekontrakt av denna anledning.

För det andra, dödläge med tillgångar från verkställighet: För tillgångar som mottagits från verkställighetsmyndigheter kan kreditinstitut inte sälja dem. Att återlämna dem till verkställighetsmyndigheterna för ytterligare auktioner är inte genomförbart, eftersom dessa tillgångars natur har gått igenom många misslyckade auktioner.

För det tredje, redovisningsproblem: Enligt statsbankens föreskrifter i beslut 479/2004/QD-NHNN måste kreditinstitut ha fullständiga dokument som styrker det lagliga äganderätten för att registrera värdet av tillgångar i balansräkningen (konto 387). Eftersom tillgången inte kan registreras kan kreditinstitut inte redovisa den, vilket gör syftet med att ta emot den omöjligt att uppnå.

För det fjärde, risken för tvister: Även om kunden har överlåtit fastigheten juridiskt sett, finns deras skuldförpliktelser fortfarande i böckerna och fortsätter att uppstå. Detta innebär en risk för tvister och stämningar i framtiden, särskilt när fastighetspriserna stiger, kan den gamla ägaren återkräva fastigheten.

Inför ovanstående svårigheter rekommenderar Vietnams bankförening att jordbruks- och miljöministeriet utfärdar ett dokument som vägleder jordbruks- och miljödepartementen i hela landet, vilket gör det möjligt för kreditinstitut att registrera överföring av rättigheter/registrera ändringar i fastighetstillgångar i båda fallen: mottagande av säkerhet genom ett avtal och mottagande av den från kränkningsmyndigheten, så att kreditinstituten har full befogenhet att auktionera ut tillgångarna och överföra namnet till köparen.

Efter att rättighetsöverföringen/ändringsregistreringen har registrerats ansvarar kreditinstitutet för att proaktivt övervaka, sälja, överlåta eller återköpa fastigheten inom 5 år från dagen för beslutet att hantera fastigheten. Om kreditinstitutet bryter mot detta kommer det att hanteras i enlighet med lagens bestämmelser.

För Vietnams statsbank föreslår Vietnams bankförening att man studerar och utfärdar ett vägledande dokument om redovisning av tillgångar som avsatts för skulder och tillgångar som erhållits istället för att fullgöra förpliktelser för att vägleda kreditinstitut vid redovisning av fastighetstillgångar när kreditinstitut erhåller tillgångar istället för kunders skuldbetalningsskyldigheter och innehar säkerheter i 5 år och måste sälja, överföra eller återköpa fastigheter för att återkräva skulder i enlighet med klausul 3, artikel 139 i kreditinstitutslagen.

Vägledning om riskreservering i de fall kreditinstitut erhåller säkerhet i stället för förpliktelser och innehar den i 5 år.

Samordna med Jordbruks- och miljöministeriet och Justitieministeriet för att lösa Bankföreningens framställning gällande problem med fastighetsändringsregistrering, så att kreditinstituten har rätt att hantera fastigheten och överföra namnet till köparen.  

Herr Shaokai Fan: Guld kan inte jämföras med aktier och fastigheter.  

  Guld visar sig vara mindre attraktivt än andra investeringskanaler som aktier och fastigheter i kampen om prisökningar. I ett uttalande till Investment Electronic Newspaper sa dock en representant för World Gold Council att guldets position är oersättlig.

Herr Shaokai Fan, regional chef för Asien-Stillahavsområdet (exklusive Kina) och chef för globala centralbanker vid World Gold Council.

Enligt World Gold Councils rapport minskade efterfrågan på guld i Vietnam med 20 % under andra kvartalet 2025 jämfört med samma period förra året, i motsats till den allmänna trenden i världen (upp 3 %). Anledningen till den minskade efterfrågan på guld i Vietnam beror på devalveringen av den inhemska valutan tillsammans med det höga USD-priset, vilket fick det inhemska guldpriset att skjuta i höjden till rekordnivåer och skapa hinder för människors betalningsförmåga.

Utöver det höga guldpriset tror många att en av anledningarna till den senaste tidens nedkylning av guldpriserna är att guldpriset har ökat långsamt, medan aktie- och fastighetspriserna har ökat snabbt. Detta har gjort guld till en mindre attraktiv investeringskanal under andra kvartalet.

Som svar på en fråga från den elektroniska tidningen Investment Newspaper - Baodautu.vn - den 7 augusti sa Shaokai Fan, chef för Asien-Stillahavsområdet (exklusive Kina) och chef för globala centralbanker vid World Gold Council, att det är sant att det finns många investeringskanaler, många olika typer av tillgångar, och varje investeringskanal och varje typ av tillgång har olika egenskaper. Guld är en mycket speciell tillgång som alla investerare måste vara uppmärksamma på när de förvaltar sin investeringsportfölj.

Enligt Shaokai Fan kan guld inte jämföras med andra investeringskanaler eftersom guldets natur skiljer sig mycket från investeringskanaler i aktier, fastigheter etc. Guld har specifikt defensiva och riskabsorberande egenskaper, vilket ökar portföljens motståndskraft. Detta är en egenskap som andra investeringskanaler och tillgångar inte har, och denna egenskap skapar guldets oersättliga egenskap.

Faktum är att guld, i en alltmer oförutsägbar värld med många instabila faktorer, håller på att bli en säker defensiv tillgång som väljs av många investerare och stora marknader runt om i världen, inklusive centralbanker.

En undersökning från World Gold Council visar att de flesta centralbanker runt om i världen fortfarande planerar att öka sina köp, både för att diversifiera sina valutareservportföljer och för att säkra sig mot ökande politiska risker.

"Vi ser att många stora risker har uppstått globalt under de senaste fem åren: Covid-19, Ryssland-Ukraina-konflikten, konflikten i Gazaremsan, handelskriget... I tider av stor risk är guld en tillgång som hjälper investerare att övervinna krisen. Detta är också anledningen till att centralbanker och stora investerare runt om i världen kontinuerligt lägger till guld i sina investeringsportföljer. Vietnam är en exportinriktad ekonomi, och i samband med det nuvarande komplicerade handelskriget måste investerare också vara uppmärksamma på guld för att öka motståndskraften i sina portföljer", sa Shaokai Fan.

I Vietnam minskade efterfrågan på guld med 20 % i volym, men värdet ökade ändå med 12 % i värde under andra kvartalet 2025, vilket visar att människors köplust fortfarande är mycket stor. För närvarande ändrar regeringen dekret 24/2012/ND-CP om guldmarknaden i riktning mot att avskaffa monopolet och höja importgränsen för guld. Denna expert anser att en lättnad av guldimporten kommer att medföra många fördelar för marknaden.

I en kommentar om guldprisrörelserna framöver sa Shaokai Fan att guldpriserna fortfarande gynnas av den enorma efterfrågan från centralbanker och börshandlade fonder (ETF:er). Dessutom har handelsspänningarna ännu inte upphört, särskilt eftersom världen väntar på de slutliga resultaten av skatteförhandlingarna mellan USA och Kina. Det faktum att den amerikanska centralbanken (Fed) är under stor press att sänka räntorna stöder också guldpriserna.

Rapporten från World Gold Council visar att den globala efterfrågan på guld kommer att fortsätta öka under andra kvartalet 2025. Investeringar i guld-ETF:er (börshandlade fonder) är fortfarande den främsta drivkraften för den totala efterfrågan, med inflöden på 170 ton under kvartalet, i motsats till små utflöden under andra kvartalet 2024. Asiennoterade fonder bidrog avsevärt med 70 ton, i nivå med amerikanska fonder.

I kombination med rekordhöga inflöden under första kvartalet nådde den totala efterfrågan på guld från globala guld-ETF:er 397 ton – den högsta nivån under första halvåret sedan 2020.

Centralbankerna fortsatte att köpa guld, om än i långsammare takt, och ökade med 166 ton under andra kvartalet. Trots denna avmattning är centralbankernas köp fortfarande betydligt höga på grund av den fortsatta ekonomiska och geopolitiska osäkerheten.

World Gold Councils årliga undersökning av centralbanker visar att 95 % av reservförvaltarna tror att de globala centralbankernas guldreserver kommer att öka under de kommande 12 månaderna.

Shaokai Fan kommenterade: "Investeringar i guld är fortfarande höga på grund av efterfrågan på säkra tillgångar och det ökande momentumet i kapitalflöden till marknaden."

Obligationsemissionen ökade kraftigt i juli, fastighetsobligationer nådde en topp med förfall i augusti 2025   

Icke-bankobligationer som förfaller under andra halvåret i år uppgår till cirka 102 000 miljarder VND, dubbelt så stora som under första halvåret (44 400 miljarder VND), främst fastigheter. Bara i augusti 2025 uppgick fastighetsobligationer som förfaller till 17 500 miljarder VND.

Enligt uppgifter från Vietnam Bond Market Association uppgick beloppet för företagsobligationer som emitterades i juli 2025 till 20 134 miljarder VND per informationsmeddelandet den 25 juli 2025.

Ackumulerat från årets början till dagen för informationsmeddelandet den 25 juli uppgick det totala värdet av emitterade företagsobligationer till cirka 287 000 miljarder VND (varav 90,3 % var privat emitterade obligationer). Upp till 75 % av de emitterade obligationerna kom från bankkoncernen.

Således återhämtar sig utgivningen av företagsobligationer kraftigt (ackumulerad utgivning av företagsobligationer under de första 7 månaderna 2024 uppgick till 183 000 miljarder VND).

Enligt föreningen är det totala värdet av obligationer som förfaller från och med nu till slutet av året mer än 118 000 miljarder VND, varav 52,2 % av värdet av obligationer som snart förfaller tillhör fastighetsgruppen.

FiinGroups aggregerade data visar att den totala marknadsstorleken nådde 1,35 biljoner VND i slutet av juni 2025. Enligt emissionsmetoden nådde utestående individuella företagsobligationer nästan 1,2 biljoner VND i slutet av juni 2025, en ökning med 4,3 % jämfört med föregående månad och motsvarar cirka 88,6 % av det totala värdet av företagsobligationer i omlopp. Däremot minskade det cirkulerande värdet av publika företagsobligationer något med -0,8 % jämfört med föregående månad, ner till 154,8 biljoner VND, efter att LPB banks publika obligationspost (emitterad i juni 2023) köptes tillbaka före förfall.

Under årets första sex månader uppgick den nya obligationsemissionen till nästan 200 000 miljarder VND, en ökning med nästan 109 % jämfört med samma period förra året.

Enligt FiinGroup förfaller företagsobligationer (exklusive banker) till betalning under andra halvåret i år till betalning. Denna siffra är dubbelt så stor som under första halvåret (44 400 miljarder VND), vilket visar det befintliga trycket på betalningsflödet.

Fastighetsföretag behöver 65 300 miljarder VND för att förfalla obligationer under andra halvåret. Förfallotrycket nådde sin topp denna månad på cirka 17 500 miljarder VND, 3,8 gånger högre än den genomsnittliga förfalloskalan under de första 7 månaderna 2025 (4,6 biljoner VND). Förfallotrycket kommer dock gradvis att minska till 6 000–12 000 miljarder VND per månad.

Enligt FiinGroup inkluderar några företag med stora volymer av förfallande obligationer Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6 000 miljarder VND), Trung Nam Land (2 500 miljarder VND) och Setra (2 000 miljarder VND).

Det uppskattas att företag utanför banksektorn behöver betala 6 600 miljarder VND i obligationsräntor i augusti. Fastigheter fortsätter att stå för en överväldigande andel med cirka 4 200 miljarder VND, vilket motsvarar 63 % av räntebetalningsförpliktelserna.

Värdet av företagsobligationer som återköptes i juni 2025 nådde en rekordhög nivå på över 62,9 biljoner VND, en kraftig ökning med 190 % jämfört med föregående månad och 139 % under samma period, främst från banksektorn. Under de första sex månaderna 2025 nådde det totala återköpsvärdet nästan 123,3 biljoner VND, en ökning med 31 % under samma period.

När det gäller betalningsflöde har emittenterna betalat 91,4 biljoner VND i amortering och ränta på företagsobligationer sedan årets början, vilket motsvarar 32 % av den förväntade betalningsskyldigheten för hela 2025. Det förväntade kassaflödet som ska betalas är 201,2 biljoner VND under andra halvåret, inklusive 48,1 biljoner VND i augusti.

Bankerna prioriterar inte längre "sparande"?  

Det är inte bara en "säkerhetskudde", riskreserver är också "besparingar" för banker. På senare tid har många banker hanterat skulder som försenades eller skjutits upp i föregående skede, så de har minskat riskavsättningar, eller gått med på att minska avsättningar för att prioritera tillväxt.

Den finansiella rapporten för andra kvartalet 2025 visar att 85 % av de börsnoterade bankerna redovisade positiv vinsttillväxt, och mer än hälften av bankerna redovisade tvåsiffrig vinsttillväxt. I synnerhet redovisade många banker en vinstökning på 30–80 %, såsom SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Finansiella rapporter visar dock också att många banker har varit tvungna att minska sina riskbuffertar för att upprätthålla en hög vinsttillväxt under första halvåret i år.

Ledande när det gäller täckningsgrad för osäkra fordringar är gruppen av statligt ägda kommersiella banker ("Big 4"), men bland dem var det bara Agribank som ökade sin täckningsgrad för osäkra fordringar under första halvåret i år. Den separata halvårsrapporten visar att Agribanks täckningsgrad för osäkra fordringar var 148,6 % i slutet av juni 2025, en ökning med 16,8 % jämfört med början av året.

Samtidigt är BIDVs täckningsgrad för osäkra fordringar (enligt den konsoliderade finansiella rapporten) endast 88 %, en kraftig minskning jämfört med 133,7 % i slutet av 2024 och 96,8 % i slutet av första kvartalet 2025. BIDVs totala osäkra fordringar ökade med 49 % under de första sex månaderna 2025, upp till 43 140 miljarder VND, medan avsättningen endast ökade med 9,5 %, vilket ledde till att täckningsgraden för osäkra fordringar minskade kraftigt.

Även om Vietcombank fortfarande är bäst när det gäller täckning av osäkra fordringar i hela systemet (213,8 ​​%), har den också sett en minskning jämfört med slutet av förra året (223,3 %). Hos VietinBank är täckningsgraden för osäkra fordringar endast 134,8 %, istället för 170,7 % i slutet av förra året.

De flesta privata aktiebolagsbanker befinner sig också i ett tillstånd av gradvis minskande riskbuffertar, för närvarande har endast ett fåtal banker en täckningsgrad för osäkra fordringar på över 100 %.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html