Paradoxen med att fastigheter i Ho Chi Minh City "inte har något lager"

Marknaden är stängd…

Mer specifikt visar rapporten om fastighetsmarknaden under fjärde kvartalet 2023 och hela året 2023 som nyligen tillkännagavs av Ho Chi Minh-stadens byggdepartement att fastighetsverksamheten fortfarande står inför många svårigheter men gradvis har återhämtat sig, med en negativ tillväxt under det följande kvartalet som var lägre än föregående kvartal. I synnerhet såg årets första 6 månader en negativ tillväxt på 11,58 %, de första 9 månaderna en negativ tillväxt på 8,71 % och för hela året var den endast negativ med 6,38 %.

Beträffande utbudet, enbart under fjärde kvartalet 2023, hade Ho Chi Minh City fyra kommersiella bostadsprojekt med mer än 3 700 enheter som är berättigade att säljas, varav 100 % finns inom lyxlägenheter. Utbudet ökade med 20,6 % under 2023 jämfört med samma period 2022 och alla dessa hus har sålts, det finns inget lager.

Enbart Kenton Node-projektet har cirka 1 600 lägenheter i lager.

Enligt byggministeriet beräknas lagret från tiden efter ett år från det datum då fastigheten är berättigad att tas i bruk men inte är såld eller inte har sålts. Detta kan vara anledningen till att Ho Chi Minh-stadens byggdepartement i rapporten gav en ganska "bra" siffra som nämnts ovan, det finns inget lager trots att transaktionerna fortfarande är mycket långsamma och marknaden fortfarande växer negativt. Vo Hong Thang, biträdande chef för forskning och utveckling på DKRA Group, sa dock att denna reglering inte är nära verkligheten eftersom många nya projekt har licenser, inte har beviljats ​​​​meddelande om berättigande till försäljning, men företag har sålt "grönt ris". När projektet är berättigat till försäljning är det slutsålt.

Tvärtom har många projekt som har sålts i årtionden fortfarande osålt lager. Därför, mer exakt, måste lagret beräknas vid den tidpunkt då projektet är berättigat till försäljning och investeraren öppnar produkten på marknaden. Mängden lager som beräknas på detta sätt kommer att ändras vid varje statistisk tidpunkt. Därför kan den nuvarande beräkningsmetoden från Byggministeriet missa verkligheten på marknaden. Lagret bör starta från försäljningstillfället och ackumuleras över åren tills projektet är 100 % förbrukat.

Utifrån ovanstående argument kommenterade Vo Hong Thang att rapporten från Ho Chi Minh-stadens byggnadsdepartement inte är korrekt eftersom mängden gammalt och nytt lager i staden i verkligheten är mycket stor. Det tydligaste beviset är att det från början av året fram till nu har varit mycket få transaktioner, osålda varor och många projekt i lager.

En fastighetsexpert bekräftade också: Det är orimligt att Ho Chi Minh-staden inte har något fastighetslager eftersom köpkraften är låg under hela 2023. Endast ett eller två projekt som möter kundernas behov och riktar sig till riktiga kunder säljer bra, medan de återstående exklusiva fastighetsprojekten säljer mycket långsamt, eller till och med inte alls. Om det är rimligt att säga att det inte finns något lager i ett projekt som är lämpligt för marknaden, är det rimligt, men det är omöjligt för hela marknaden att inte ha något lager. "Många projekt som säljs via våningar eller släktingar kan meddela att de är 100 % slutsålda, men i verkligheten "innehar våningarna varorna" för att sälja igen", citerade experten.

...men företag har fortfarande osålda varor

Statistik i slutet av september 2023 registrerade de finansiella rapporterna för 10 fastighetsföretag ett totalt lagervärde på mer än 300 000 miljarder VND, en ökning med 5 % under samma period. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) hade ett lagervärde i slutet av tredje kvartalet 2023 på mer än 137 755 miljarder VND. Khang Dien Company registrerade ett lager på 17 152 miljarder VND. Nam Long Group hade ett lager på 16 800 miljarder VND. Dat Xanh Group hade ett lager på 14 788 miljarder VND. Quoc Cuong Gia Lai hade också ett lager på 7 100 miljarder VND... Enligt statistik från DKRA Group har lägenhetssegmentet i Ho Chi Minh-staden hittills 7 890 enheter i lager, en ökning med 13,2 % jämfört med 2022; och för radhus- och villsegmentet är inventariet hittills 2 904 enheter.

Nyligen, i en preliminär analys av de finansiella rapporterna för 1 579 företag (i 10 branscher) noterade på börsen, uppgav Private Economic Development Research Board (Board IV) att från mitten av 2022 till slutet av andra kvartalet 2023 minskade intäkterna för alla branscher. De allvarligaste är fastighets- och byggkoncernerna. Dessa är de två grupperna med de största kassaflödesproblemen när antalet lagerdagar och antalet kundfordringsdagar (den genomsnittliga tiden för att driva in skulder efter försäljning) ökade mångfaldigt. Analysresultaten visade att det genomsnittliga antalet lagerdagar för fastigheter under första kvartalet 2023 var upp till 5 662 dagar, där vissa företag hade upp till 54 334 dagar. Det vill säga, det tog företag upp till 149 år att sälja ut hela sin produktkorg.

Fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden är fortfarande trög

För att lösa svårigheter för företag rekommenderar kommitté IV politik som fokuserar på att stödja företagens kassaflöde genom tillgång till kapital, samt förlängning och minskning av kostnader. Detta hjälper företag att skapa kortsiktigt kassaflöde åtminstone under andra halvåret 2023 eller fram till första halvåret nästa år. Kommitté IV anser också att det bör finnas ytterligare kontracyklisk finanspolitik för att öka den aggregerade efterfrågan utöver penningpolitiken. Till exempel främja offentliga investeringar, fokusera på storskalig infrastruktur och utveckla socialt boende. Å ena sidan stödja företag inom bygg-, byggmaterial- och fastighetsbranschen; å andra sidan möta arbetstagarnas verkliga behov. Dessutom är det nödvändigt att sänka och förlänga skatter och andra kostnader, eftersom det är dags att slappna av människors styrka.

På lång sikt rekommenderar kommitté IV att man ägnar uppmärksamhet åt att utveckla en modern kapitalmarknad för att undvika att tillväxten blir alltför beroende av kredit. Fortsätta genomföra analyser för att utforma företagsskattepolicyer som är lämpliga för varje inkomstskala och bransch för att säkerställa målet att öka budgetintäkterna för att hjälpa företag att utvecklas.

Fastighetsexperten Phan Minh Chanh kommenterade att verkligheten visar att fastighetsutbudet är mycket stort. Till exempel har bara ett Kenton Node-projekt i Nha Be-distriktet 1 600 osålda lägenheter. Eller ett projekt i Thu Duc City har tusentals produkter lanserade men försäljningen går också långsamt. Faktum är att utbudet ökar på grund av minskande transaktioner och dålig likviditet. Fastighetssegmentet består främst av exklusiva produkter som betjänar investerare. Inte bara det, juridiska svårigheter, svårigheter att mobilisera obligationskapital, begränsad tillgång till kreditkapital, kassaflödessvårigheter... har också orsakat att fastighetsutbudet har ökat.

För att "rädda" företag och stödja marknadens snabba återhämtning rekommenderar denna expert att den största lösningen nu är att öka ansträngningarna för att åtgärda lagerproblem, lösa juridiska problem och "lösa upp" oavslutade fastighetsprojekt. Lösningarna måste vara praktiska, inte bara tomma slagord.

Fastighetsutbudet minskade i hela landet

Enligt rapporterade uppgifter från 53 av 63 orter är fastighetsbeståndet i projekt under fjärde kvartalet 2023 cirka 16 315 enheter (inklusive lägenheter, villor och mark). Av dessa finns det 2 826 lägenheter, 5 173 villor och 8 316 tomter. Beståndet finns huvudsakligen inom segmenten enskilda bostäder och tomter i projekten. Beståndet i lägenhetssegmentet under fjärde kvartalet 2023 är cirka 88,42 % jämfört med tredje kvartalet 2023. Beståndet i tomtsegmentet är cirka 115,66 % jämfört med tredje kvartalet och beståndet i segmentet enskilda bostäder är cirka 78,93 % jämfört med tredje kvartalet.

Således kan man se att fastighetsbeståndet i projekt för lägenhetsbostäder, enfamiljshus och marksegment tenderar att minska år 2023.

Källänk: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm