Ändring av ägarregler för att begränsa tvister i flerbostadshus

[annons_1]

Ordföranden för Vietnams advokatförbund, Do Ngoc Thinh, föreslog att ändra bestämmelserna om gemensamt och separat ägande i bostadslagen för att begränsa tvister.

Tvister i flerbostadshus har på senare tid varit vanliga när det gäller område, el, vatten och infrastruktur som ägs av både allmännyttiga och privata ägare och boende. Den mest intensiva tvisten är ägarfördelningen och parkeringsplatsen för motorcyklar och bilar i källaren. Dr. Do Ngoc Thinh, ordförande för Vietnams advokatsamfund och medlem av nationalförsamlingens rättsliga kommitté, svarade VnExpress om detta innehåll i samband med att utkastet till ändrad bostadslag lades fram för den 15:e nationalförsamlingens femte session.

– Tvister mellan investerare och boende gällande lägenhetsägande har pågått i många år, men varför har inte bostadslagen och andra lagregler, genom ändringar och tillägg, kunnat lösa denna situation helt?

- Systemet med juridiska dokument, trots att det har ändrats och kompletterats många gånger, uppfyller fortfarande inte praktiska krav på grund av alltmer komplexa tvister. Det finns fall som har uppstått sedan innan de lagliga bestämmelserna utfärdades, har pågått fram till nu och inte har lösts helt. Inspektion och hantering av överträdelser på detta område är inte grundlig och snabb. Många platser har en slapp förvaltning, många investerare är sena med att betala underhållsskulder och det finns tecken på brott mot straffrätten som inte har åtgärdats av behöriga myndigheter.

Samtidigt har den styrelse som valts av de boende genom bostadsrättskonferensen ännu inte fullt ut främjat sin representativa roll på grund av bristen på specifik vägledning om organisationens funktion och laglighet. De flesta av de nuvarande bostadsrättsstyrelserna saknar expertis inom förvaltning och drift av bostadsrätter och har inte fått professionell utbildning, så det är svårt att representera och skydda de boendes juridiska rättigheter när tvister uppstår med investerare.

Advokat Do Ngoc Thinh talar i nationalförsamlingen. Foto: Pham Thinh — Advokat Do Ngoc Thinh talar i nationalförsamlingen. *Foto: Pham Thinh*

- Varför anser du att lagregler om fördelning av el och vatten samt gemensamma och privata ägodelar i flerbostadshus inte är genomförbara i praktiken?

- Rätten till samägande och privat ägande har fastställts i bostadslagen 2014, civillagen 2015 och föreskrifterna om förvaltning och användning av flerbostadshus (utfärdade med cirkulär nr 02/2016 från byggministeriet ) och ett antal andra relevanta vägledande dokument. I praktiken finns det dock fortfarande många brister, vanligtvis tvister om parkeringsplatser.

Enligt cirkulär 02 måste den yta och utrustning som ägs av ägaren, gemensamt ägd av ägaren, tydligt anges i köpe- och hyresavtalet för lägenheten. Tillsammans med avtalet måste investeraren förse köparen med ritningar och en lista över gemensamt ägda delar i enlighet med bostadslagen.

Tvister som uppstår mellan kunder och investerare gör ingen skillnad mellan gemensamt och privat ägande, det är inte tydligt från tidpunkten för kontraktets undertecknande, såsom försäljning eller inte försäljning av parkeringsplatser, hur många parkeringsplatser som finns i byggnaden, principer för registrering av parkeringsplatser... Därför anser jag att det finns lagregler, men i verkligheten, när parterna skriver under ett kontrakt utan tydlig åtskillnad, finns det fortfarande en potentiell risk för tvist.

Innan cirkulär 02 trädde i kraft den 15 februari 2016 hade många hyreshus köp- och hyresavtal för lägenheter som inte tydligt föreskrev detta, vilket orsakade många konflikter och tvister om källarägande.

– Vad tänker du när en advokat säger att den nuvarande regleringen om att parkeringsyta i flerbostadshus tillhör investerarens förvaltning eller ägande är den främsta orsaken till att tvister uppstår, medan detta ska vara gemensam egendom?

- En av höjdpunkterna i cirkulär nr 02/2016 är regleringen av ägande och förvaltning av parkeringsplatser i flerbostadshus. Köp och försäljning samt uthyrning av parkeringsplatser registreras i köpe- och säljkontraktet för lägenheten eller ett separat kontrakt.

Parkering för motorcyklar, trehjulingar och handikappfordon ägs gemensamt av lägenhetsägarna. När det gäller parkering för bilar kan köpare eller hyresgäster av lägenheter eller andra utrymmen i hyreshuset besluta att köpa eller hyra platsen; om de inte köper eller hyr kommer parkeringsplatsen att förvaltas av investeraren. Investeraren får inte inkludera kostnaden för att investera i att bygga denna parkeringsplats i försäljnings- eller hyrespriset.

Förutom att besluta sig för att köpa eller hyra en parkeringsplats i det hyreshus där de bor, kan lägenhetsinnehavare alltså även sälja vidare eller hyra ut sin parkeringsplats. Efterfrågan på parkeringsplatser i lägenheter har dock ökat på senare tid, och köp och försäljning av parkeringsplatser är huvudsakligen ett avtal mellan två parter, vilket kan leda till ett monopol från investerarens sida, vilket driver upp försäljningspriset.

Jag anser att om staten erkänner att parkeringsplatser tillhör investeraren, bör pristaket sättas, och investerare kommer inte att kräva för höga priser för att köpa eller hyra platser. Men med den nuvarande stora efterfrågan på parkeringsplatser kan regler som tillåter köp och vidareförsäljning av parkeringsplatser och överlåtelse av investerares gemensamma och privata utrymmen relaterade till parkeringsplatser lätt leda till civilrättsliga tvister. Även om denna fråga är mycket relaterad till allmänintresset.

Det är också nödvändigt att noggrant studera frågan om att överföra äganderätten till källarparkeringen till lägenhetsägarnas samägande. För om parkeringsytan ingår i samägandet kommer kostnaden för att bygga parkeringsplatsen att inkluderas i kostnaden för att sälja huset eller lägenheten, och det finns hushåll som inte har använt eller inte har något behov av att använda bil men som ändå måste bära denna kostnad vid köp av hus.

– Lagen föreskriver att investerare inte får inkludera kostnaden för att bygga parkeringsplatser i lägenhetens försäljningspris, men hur vet vi om de inkluderar det i försäljningspriset eller inte? I verkligheten finns det många flerbostadshus med tvister kring denna fråga?

– Jag har inte sett några nuvarande bestämmelser som förtydligar detta innehåll. Detta är verkligen ett kryphål i lagen, folk kan inte kontrollera om investeringskostnaden för att bygga en parkeringsplats ingår i kostnaden för att sälja lägenheten eller inte. Oförmågan att avgöra vilken del av parkeringsplatsen som tillhör är orsaken till tvister mellan investerare och boende.

Enligt min uppfattning är beskaffenheten av parkeringsplatsen i hyreshuset en del av samägandet. Faktum är att alla gemensamma utrymmen i hyreshuset, inklusive parkeringsplatsen, har inkluderats i försäljningspriset för hyreshuset och från och med överlåtelsetillfället kommer investeraren att säga upp sitt ägande.

- Genom att övervaka eller direkt ge yttranden och lösa klagomål relaterade till ägartvister i flerbostadshus, varför tror du att så få tvister tas upp i domstol?

- Processen att ta itu med fallen visar att det här är långvariga och angelägna tvister i samhället. Det stora antalet invånare är ibland i en nackdel eftersom det är svårt att hitta en gemensam röst. Att godkänna tvistlösning är också svårt eftersom ingen är villig att ställa upp och inleda rättegången. Å andra sidan, med ett stort antal människor, är det svårt att komma överens om kostnaden för att väcka talan, så ärendet drar gradvis ut på tiden och lämnas öppet.

När en stämningsansökan väcker talan i domstol måste de boende eller bostadsrättsstyrelsen först betala en förskottsavgift baserad på fastighetens värde. Detta gör att många ger upp att väcka talan och kompromissar med investeraren.

Dessutom är det ofta så att köpekontraktet som undertecknas av båda parter utarbetat av investeraren och inte tydligt anger de boendes rättigheter gällande gemensamma utrymmen (källare, trappor, terrass...), så de boende har liten grund för att väcka talan i domstol för att hävda sina rättigheter om det uppstår en tvist.

Enligt min mening måste tvister om lägenhetsbyggnader lösas av parterna genom förhandling och förlikning i enlighet med relevanta lagbestämmelser. Om förhandling och förlikning inte kan uppnås bör folkdomstolen begära att lösa tvisten. Statliga myndigheter och lokala myndigheter måste inspektera, övervaka och strikt hantera parternas överträdelser.

- Utkastet till den reviderade bostadslagen läggs fram för den 15:e nationalförsamlingens femte session. Hur kommer du som delegat till nationalförsamlingen att uttala dig för att bidra till att lösa ägartvister i flerbostadshus?

- Utkastet är fortfarande under remiss, där det specifikt har reglerat många innehåll relaterade till gemensamt och privat ägande i flerbostadshus för att begränsa aktuella tvister och göra flerbostadshus säkrare under användning.

Jag har dokumenterat yttranden från advokater i Vietnams advokatsamfund för att bidra till att ändra och komplettera det femte utkastet till bostadslagen. Vi har föreslagit fyra grupper av frågor om ägande, utvecklingspolicy, bostadstransaktioner och förvaltning, för att minimera tvister relaterade till bostäder, skydda maximalt antal rättigheter och legitima intressen för närstående parter och främja fullbordandet av rättssystemet inom bostadssektorn i Vietnam.

Jag föreslår att bestämmelserna om samägande och privat ägande av flerbostadshus ändras i utkastet till den reviderade bostadslagen. Följaktligen klassificeras parkeringsplatser i flerbostadshus som samägande och frågan om köp och försäljning av dessa platser tas inte upp. Detta kommer att minimera relaterade tvister.

Kommentar (0)