Skapa transparens och säkerställ tillgång till mark

NDO - Personlig inkomstskattepolicy för fastighetsöverlåtelser är alltid ett kontroversiellt ämne när det gäller att säkerställa budgetintäkter samtidigt som man undviker att skapa en börda för befolkningen. I synnerhet sägs den nuvarande skattemetoden fortfarande ha många brister, vilket leder till falsk deklaration av transaktionsvärden, vilket orsakar skatteförluster och snedvrider marknaden.

Beskattningsmetoderna har fortfarande många brister.

Enligt finansministeriet måste den beskattningsbara inkomsten från fastighetsöverlåtelser, för att skattepolitiken ska kunna återspegla de ekonomiska transaktionernas karaktär, fastställas med hjälp av formeln: skattesats multiplicerad med beskattningsbar inkomst, där den beskattningsbara inkomsten beräknas med försäljningspriset minus totala relaterade kostnader.

Finansministeriet anser att det är nödvändigt att studera möjligheten att reglera personlig inkomstskatt från fastighetsöverlåtelse och överföring av nyttjanderätter till mark med en skattesats på 20 % för att skapa likhet med bolagsskattesatsen från fastighetsöverlåtelse. För att tillämpa denna metod behövs dock två viktiga villkor: en databas med historik över marktransaktioner som återspeglar det faktiska värdet och tydliga regler om avdragsgilla kostnader och villkor för bevis samt självkostnadspris för den överlåtna fastigheten.

Problemet är att även om skattemyndigheten har haft historiska transaktionsdata sedan 2018, återspeglar det överlåtelsepris som registrerats i kontraktet fortfarande inte det faktiska värdet. Att kontrollera att köpare och säljare deklarerar ärligt är fortfarande svårt. Samtidigt är det inte enkelt att samla in dokument som styrker överlåtelsekostnader och kapitalkostnader.

Lätt identifierbara kostnader såsom inköps-, bygg- och reparationskostnader kan registreras, men kostnader som mäklararvoden, räntor och ersättningskostnader är svåra att bevisa. Detta skapar ett stort hinder vid beräkning av den faktiska vinsten från fastighetstransaktioner. Särskilt i fall där fastigheter köptes för länge sedan, ärvdes eller gavs som gåva är den initiala kostnaden nästan omöjlig att fastställa.

Den ekonomiska experten Nguyen Tri Hieu sade i sin diskussion om denna fråga att en av orsakerna till snedvridningen av den vietnamesiska fastighetsmarknaden är den ineffektiva tillämpningen av fastighetsskatt. För närvarande omfattar fastighetsrelaterade skatter huvudsakligen icke-jordbruksmässig markanvändningsskatt, personlig inkomstskatt från överlåtelser och registreringsavgifter. Samtidigt tillämpar många utvecklade länder som USA, Japan eller Sydkorea årlig fastighetsskatt på fastighetsvärdet, vilket bidrar till att reglera marknaden och skapa en hållbar inkomstkälla för statsbudgeten.

Bristen på ett rimligt fastighetsskattesystem har lett till spekulation och hamstring, vilket gör att fastighetspriserna stiger bortom räckhåll för dem med verkliga behov. Utan skattetryck är många investerare villiga att "hamstra" istället för att investera i fastigheter i transaktioner eller exploatering. Detta minskar utbudet, driver upp priserna och skapar en ohälsosam marknad. Samtidigt går staten miste om viktiga inkomstkällor, samtidigt som staten fortfarande är starkt beroende av bolagsskatt och mervärdesskatt.

Enligt Nguyen Tri Hieu är det därför nödvändigt att reformera fastighetsskattepolitiken för att begränsa spekulation. En av de lösningar som kan övervägas är att införa en progressiv skatt på andra eller fler fastigheter. Denna metod kontrollerar både hamstringssituationen och påverkar inte husköpare. Dessutom bör det finnas en politik för skattebefrielse och skattereduktion för sociala bostäder och bostäder för låginkomsttagare för att säkerställa tillgång till bostäder för utsatta grupper. Samtidigt bör skatteuppbörden decentraliseras till lokala myndigheter, vilket bidrar till att skapa en budgetkälla för infrastrukturutveckling och offentliga tjänster i stadsområden.

Skärp hanteringen och koppla samman skattedata

I en analys av bristerna i den nuvarande inkomstskattepolitiken påpekade experten Phan Huu Nghi, biträdande direktör för Institutet för bank och finans (National Economics University), att det för närvarande finns två metoder för att beräkna skatt: den första metoden är en skatt på 2 % på det totala transaktionsvärdet, den andra metoden är en skatt på 20 % på skillnaden mellan inköpspriset och försäljningspriset.

Den första metoden, även om den är enkel, skapar ett stort kryphål när många avsiktligt deklarerar lägre priser än det faktiska priset för att minska skatterna. Detta orsakar inte bara budgetförluster utan gör också marknaden mindre transparent.

Den andra metoden, som tillämpar en skatt på 20 % på skillnaden mellan köp- och försäljningspriset, återspeglar däremot den faktiska vinsten mer exakt, men har svårt att fastställa självkostnadspriset, särskilt för transaktioner som ägde rum för många år sedan.

För att komma till rätta med denna situation föreslog Phan Huu Nghi att man skulle skärpa hanteringen av prisdeklarationer och säkerställa att transaktionsvärdet registreras korrekt. Om köparen avsiktligt registrerar ett lågt pris för att undvika skatt, kommer de att få svårt att sälja vidare, eftersom inköpspriset som registrerats på dokumenten är för lågt, vilket kan leda till att skatten som ska betalas i nästa transaktion blir högre. Dessutom bör starka sanktioner tillämpas vid fall av falsk deklaration av transaktionsvärde för att skapa transparens på marknaden.

En annan viktig lösning är att implementera datasammankoppling mellan notarie, skatte- och markförvaltningsmyndigheter för att bättre kontrollera transaktionsvärden.

Enligt Mr. Nghi kan staten, om det finns ett transparent datasystem, jämföra marknadspriser för att upptäcka fall av lägre deklarationer än verkligheten. Samtidigt är det nödvändigt att studera och komplettera lagbestämmelser för att fastställa rimliga kostnader vid beräkning av beskattningsbar inkomst, för att undvika situationer där skattebetalarna har svårt att bevisa faktiska kostnader.

Generellt sett behöver reformen av personlig inkomstskatt från fastighetsöverlåtelser säkerställa två mål: både ökad transparens, undvikande av skatteförluster och skapande av förutsättningar för en stabil marknadsutveckling. Följaktligen behöver det göras justeringar så att skatterna återspeglar faktiska vinster, vilket begränsar situationen med "två priser" i fastighetstransaktioner.

Implementeringen behöver dock ha en rimlig färdplan, undvika plötsliga störningar och säkerställa rättigheterna för dem som har ett verkligt behov av att köpa hus. Eftersom fastighetsskattereformen inte bara är en ekonomisk fråga utan också relaterad till en hållbar utveckling av marknaden.

Om den implementeras korrekt kommer personlig inkomstskatt att bidra till att minska spekulation, stabilisera fastighetspriserna och skapa en stabil inkomstkälla för budgeten, istället för att förlita sig för mycket på andra skatter. Viktigast av allt är att skattepolitiken måste placeras i ett synkront förvaltningsekosystem, från kontroll av prisdeklarationer och verifiering av transaktioner till att bygga en transparent databas, för att säkerställa rättvisa för köpare, säljare och staten.

Källa: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html