Med en rad stödåtgärder från regeringen och statsbanken har fastighetsmarknaden från andra halvan av 2023 visat tecken på förbättring av transaktionsvolymen inom vissa segment. Det förväntas att fastighetsmarknaden under 2024 kommer att fortsätta att återhämta sig.
Herr Nguyen Minh Giang, senior expert på klientkapitalförvaltning på KB Securities Vietnam, delade med PV. VietNamNet om fastighetsmarknaden samt fastighetsaktier och utsikterna för Giap Thin-året 2024.
Ljuspunkter är lägenheter och enfamiljshus.
– Fastighetsmarknaden har visat tecken på återhämtning under andra halvan av 2023. Vad är din bedömning av denna bedömning?
Herr Nguyen Minh Giang: Fastighetsmarknaden under 2023 har, enligt mina observationer, haft en liten förbättring under andra halvåret men är lokal och tydligt differentierad. Segmentet för äldre lägenheter i storstäder som Hanoi och Ho Chi Minh-staden fortsätter att öka i pris. Vissa projekt som öppnar för försäljning av mellanklasslägenheter har lockat investerare att investera.
Dessutom har även segmentet för privata bostäder återhämtat sig ganska bra. Vissa provinser och städer med stark utveckling av offentliga investeringar är också platser dit många investerare kommer och försäljningspriserna i dessa områden har också minskat mindre än den allmänna nivån. För marksegmentet fortsätter förortsmark, butikshus, semestervillor, ... att bevittna dysterhet.
Nationalförsamlingen har just officiellt antagit tre viktiga lagar som direkt påverkar fastighetsbranschen: bostadslagen (ändrad), fastighetsaffärslagen (ändrad) och marklagen (ändrad).
Fastighetssektorn är starkt beroende av juridiska faktorer, vilket frigör kapitalkällor och påskyndar projektgenomförandet. Investerare hoppas därför att ovanstående tre lagar, som officiellt tillämpas från och med den 1 januari 2025, kommer att ge marknaden en skjuts att blomstra och utvecklas hållbart i den nya cykeln.
- Inför 2024, hur bedömer du att marknadens återhämtning fortsätter?
Under 2024 fortsätter den expansiva penningpolitiken att vara en viktig faktor som hjälper fastighetsmarknaden att upprätthålla sin återhämtningstakt. En stor mängd bostadsinsättningar från slutet av 2022 och början av 2023 kommer att återgå till produktion och en del av dem kommer att hitta investeringskanaler. Där är fastigheter alltid en prioritet. När förvaltningspolicyn är stabil återvänder investerarnas förtroende, vilket också är den tidpunkt då fastighetsmarknaden tenderar att värmas upp.
Marknadsutsikterna är positiva men kommer sannolikt att vara lokala och fragmenterade.
Lyxsegment som resortvillor, butikshus etc. kommer att fortsätta vara dystra och sakna investerare. Utöver det kommer det mycket spekulativa segmentet mark och "grönt ris"-mark också att fortsätta vara lugnt eftersom de flesta investerare som deltar i detta segment använder hög finansiell hävstång, den verkliga efterfrågan är inte stor och de rättsliga förfarandena är fortfarande oavslutade. Överutbudssituationen i detta segment är mycket stor, så det är svårt att förbättra sig under 2024.
Dessutom har lägenhetssegmentet i storstäder som Hanoi och Ho Chi Minh-staden ett lämpligt försäljningspris för personer med genomsnittlig inkomst. Vidare kommer även segmentet för individuella bostäder att fortsätta att återhämta sig i takt med människors verkliga behov.
Står inför 3 utmaningar
- Vilka utmaningar står fastighetsmarknaden fortfarande inför enligt dig?
Jag tror att fastighetsmarknaden står inför tre utmaningar.
För det första är det den allmänna kontexten för ekonomin. År 2024 kan den globala ekonomin sakta ner. Inhemskt sett nådde kredittillväxten i slutet av oktober 2023 endast 7,39 % och accelererade bara under årets två sista månader för att nå en tillväxt på 13,7 %. Av detta framgår att efterfrågan på nya lån från företag och privatpersoner är mycket låg, trots att räntan tidigare var ganska hög.
Världsekonomin i allmänhet är fortfarande i en grå ton. Det inhemska kassaflödet är mycket lågt. Vietnams PMI-index för tillverkningsindustrin har legat under 50 poäng i många månader, vilket också är ett tecken på att efterfrågan i ekonomin fortfarande är ganska låg. Därför står inte bara fastighetssektorn utan alla sektorer i ekonomin inför denna utmaning.
För det andra är det kassaflödet. Lån till fastighetsföretag, som stod för mer än 21 % av den totala krediten i ekonomin, ökade år 2023 starkare än branschens allmänna tillväxttakt. Detta återspeglar effektiviteten i politiken för att undanröja svårigheter och lösningar för att hjälpa fastighetsföretag att få tillgång till kapital.
Det bör dock noteras att kassaflödet från fastighetsföretag till största delen har svårigheter. År 2023 är antalet företag med nya projekt till försäljning mycket litet, och kassaflödet från kärnverksamheten är till största delen negativt.
Om projekten inte kan lösa juridiska problem och färdigställa infrastruktur för att få ut produkter till marknaden år 2024, kommer risker att finnas. För att inte tala om att trycket att förfalla obligationer är enormt med mer än 120 000 miljarder VND. Detta är den högsta förfallonivån på de senaste 5 åren.
För det tredje är det den juridiska faktorn. Fastighetsföretag stöter på många svårigheter i processen att genomföra projekt. Detta är också anledningen till att utbudet har minskat de senaste åren.
Ett nytt projekt kräver 70 % kapitaltillskott från kunder och lån. Investeraren står endast för 30 % av kapitalet. Om juridiska svårigheter uppstår kan företaget inte få tillgång till kapital för att genomföra projektet, vilket kommer att sakta ner projektet, öka kostnaderna och leda till många konsekvenser för företaget och risker för marknaden.
Därför anser jag att laglighet är den viktigaste faktorn på fastighetsmarknaden.
Om man vänder från 2025, kommer fastighetsmarknaden att bryta ut från 2027?
– När tror du att marknaden kommer att vända? Vilka råd har du till fastighetsinvesterare?
Primärmarknaden under perioden 2024-2025 kommer att ha en minskning av försäljningspriserna från investerare. Detta är nödvändigt för att företag ska kunna ta sig ur den svåra cirkeln. Utbud och efterfrågan kan mötas lättare. Detta är också en av signalerna för att hitta vändpunkten på fastighetsmarknaden.
En annan viktig signal är befolkningsinkomsten. Med minskande befolkningsinkomster är det svårt att se en vändpunkt på fastighetsmarknaden under 2024. Det kan bara bli en långsam återhämtning, huvudsakligen differentierad.
Nästa viktiga faktor är juridisk, med tre viktiga lagar som träder i kraft från och med den 1 januari 2025. Detta betraktas också som övergångsperioden mellan den gamla och nya cyklen.
Enligt min forskning behöver marknaden vanligtvis minst 2 år efter vändpunkten för att stabilisera sig och växa starkt igen.
Därför förutspår jag att andra halvan av 2025 kommer att bli vändpunkten för fastighetsmarknaden. Från och med 2027 kommer marknaden verkligen att förbättras när den ekonomiska cykeln har passerat den svåra perioden, rättssystemet är komplett och människors inkomster börjar växa igen. Företag kommer också att växa med lämplig affärsinriktning.
För investerare tror jag att det är oerhört viktigt att hantera sitt personliga kassaflöde och välja rätt tidpunkt att investera i detta sammanhang.
När ekonomin fortfarande befinner sig i ett oklart skede och det geopolitiska sammanhanget inte är stabilt, måste fördelningen av investeringsandelar vara lämplig och kan räcka långt. När det gäller fastigheter bör investerare leta efter fastigheter i det centrala kärnområdet med kassaflödeseffektiva fastigheter. Dessutom finns det områden som starkt främjas för utbetalning av offentliga investeringar, segmentet för personer med låg och medelinkomst, etc. Det viktiga är att välja rätt tidpunkt baserat på marknadens vändpunkt så att kassaflödet kan främja bästa möjliga investeringsavkastning.
Fastighetsaktier följer noga det heta och kalla på fastighetsmarknaden.
- Hur utvärderar du aktierna i fastighetsbolag som är noterade på börsen?
Jag anser att fastighetsmarknaden alltid är nära relaterad till och i överensstämmelse med aktiekurserna för börsnoterade fastighetsbolag.
Under 2021 års jordfeber ökade fastighetsaktier 5–10 gånger på bara några månader. År 2022, när fastighetsmarknaden frös till, hade många fastighetsaktiers priser "delade 5–10 gånger". Jag kallar ofta fastighetsaktier för "hur mycket de går upp, hur mycket de går ner", vilket tydligt återspeglar marknadens natur och företagens svårigheter.
År 2022 fick många investerare och fastighetsföretagare sina aktier likviderade. Det var den svåraste perioden för fastigheter.
Det finns dock alltid möjligheter i fara. Den svåraste tiden är alltid den bästa tiden att "jaga". Objektivt sett står många börsnoterade fastighetsbolag inför svårigheter på grund av massiv projektutveckling och hög belåning. Det finns dock också många bra fastighetsbolag och det är nu de kommer att jaga.
Jag förutspår att 2024-2025 kommer att bli en boom av fusioner och förvärv (M&A) inom fastighetssektorn.
För enskilda investerare är detta också en mycket bra tidpunkt att granska företag och leta efter kvalitetsföretag att investera i med en långsiktig vision.
Ett bra företag behöver ha en god och sund finansiell potential. Dessa företag har låg skuldsättning och låg belåningsgrad. Företaget i sig behöver också vara flexibelt i sin affärsinriktning, såsom att byta till segmentet för medelinkomstgruppen, bygga sociala bostäder etc. för att upprätthålla intäkter och kassaflöde i det nuvarande svåra sammanhanget.
Finansiellt starka företag kommer just nu att ha många möjligheter till fusioner och förvärv som ger värde för hållbar utveckling i den nya cykeln. Detta är något som investerare bör vara uppmärksamma på när de letar efter ett bra företag.
Det bör betonas att fastighetsmarknadens driftscykel kommer att vara längre och långsammare än aktiemarknaden i allmänhet. Investerare bör ha ett långsiktigt perspektiv om de investerar i fastighetsaktier vid denna tidpunkt, eftersom den "superstora" vågen av fastighetsaktier har passerat. För att bilda en stor våg som 2021 har fastighetsaktiegruppen ackumulerats i 7-8 år.
Tack så mycket!
Vilka av de tre nya lagarna, bostadsrätten (ändrad), fastighetsaffärsrätten (ändrad) och markrätten (ändrad), kommer enligt din åsikt att, när de tillämpas, ha positiva effekter på fastighetsmarknaden under den nya cykeln?
* Det är för att ge vietnameser som bor utomlands rätt att göra fastighetsaffärer precis som invånarna i landet. Detta kommer att bidra till att öka de årliga penningöverföringarna till Vietnam. Vietnam är bland de tre länderna med högst penningöverföringar i världen.
* Skärpa uppdelningen och försäljningen av mark. Detta kommer att minimera markspekulation, undvika slöseri med resurser och fokusera på segment med verklig efterfrågan.
I framtiden måste fastighetsföretag orientera sig mot lämpliga fastighetssegment för den nya cykeln och därigenom bidra till att stabilisera och utveckla fastighetsmarknaden mer hållbart.
* Beviljande av rosa böcker för minilägenheter och utan att specificera lägenhetens ägarperiod.
* Mark utan markanvändningsdokument före den 1 juli 2014 kommer att beviljas en röd bok.
* Avskaffa ramverket för markpriser, fastställ markpriset enligt marknadsprinciper. Diversifiera ersättningsformerna för personer vars mark återvinns. Ordna med återboendebostäder före återvinning. De vars jordbruksmark återvinns kommer att kompenseras med bostadsmark/bostäder.
Detta hjälper människor att dra större nytta och företag kan enkelt röja mark och genomföra projekt snabbare.
* Företag betalas markskatt årligen istället för att behöva betala allt på en gång.
* En öppnare mekanism för jordbruksmark, såsom att det maximala individuella ägandet ökas från 10 till 15 gånger. Individer som inte direkt producerar jordbruksmark får fortfarande ta emot överföringar av risodlingsmark.
Sammanfattningsvis har dessa tre ändrade lagar en djupgående inverkan på alla aspekter av samhället såväl som alla samhällsgrupper. När de träder i kraft förväntas de hjälpa företag att övervinna juridiska svårigheter, samt omorientera utvecklingen av fastighetssektorn i den nya cykeln. Fastighetsutbudet kommer gradvis att återgå och röra sig mot produkter som ger hållbart värde till ekonomin och riktar in sig på människors grundläggande behov.
[annons_2]
Källa
Kommentar (0)