Möjligheter för satellitstadsutveckling i Ho Chi Minh-staden och angränsande områden

Människor med verkliga bostadsbehov har fortfarande svårt att hitta en plats att "bosätta sig" i ordets rätta bemärkelse på grund av knappt utbud.

Efter att Ho Chi Minh-staden utökade sina administrativa gränser förväntade sig många att detta skulle ge bostadsmarknaden ett uppsving, bidra till att öka utbudet och därmed höja priserna till en mer överkomlig nivå. Verkligheten var dock den motsatta, då lägenhetspriserna fortsatte att stiga medan utbudet förblev knappt.

Trenderna med husköp förändras

Bostadsmarknadsrapporten för Ho Chi Minh-staden och omgivande områden i augusti 2025 från DKRA Consulting (under DKRA Group) visar att bostadsfastigheter i Ho Chi Minh-staden och angränsande provinser har fått positiva tecken på återhämtning. Han nämnde lägenhetssegmentet med ett utbud på 28 114 enheter som släpptes ut på marknaden, en ökning med 58 % under samma period, med en absorptionsgrad på mer än 20 000 enheter, 3,1 gånger högre än 2024. Radhus- och villsegmentet registrerade ett utbud på 10 133 produkter, en ökning med 71 % jämfört med föregående år, med 4 817 konsumerade produkter, 4 gånger högre än samma period. Enbart tomter hade ett utbud på 7 167 produkter, endast en liten ökning med 3 %, men absorptionsgraden nådde 1 130 produkter, en ökning med 2,2 gånger.

Det kommersiella stadsområdet 826 EC är för närvarande investerings- och bostadscentrumet i södra Ho Chi Minh-staden med dess lägesfördel - korsningen mellan Le Van Luong-förlängningen och Long Hau, med röda böcker för varje tomt och rimliga priser.

Enligt Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Consulting, är marknaden tydligt i förändring. Tay Ninh-provinsen står för närvarande för 40 % av utbudet och 67 % av den primära konsumtionen av radhus och villor under årets första åtta månader. Lägenhetssegmentet i det gamla Binh Duong- området överträffade till och med Ho Chi Minh-staden (gamla stan) och stod för 45,5 % av utbudet och 46,7 % av konsumtionen. Det finns dock fortfarande en stark differentiering, där Ho Chi Minh-staden främst fokuserar på det exklusiva segmentet för klass A-lägenheter, medan angränsande områden leder marknaden inom mellan- och prisvärda segment.

Angående köpare sa Pham Lam, ordförande för DKRA Group, att de för närvarande kan delas in i två huvudgrupper: köpa för att bo och köpa för att investera. Investeringsgruppen är vanligtvis de som redan äger fastigheter, har lediga pengar, förstår marknaden och ekonomin, och är intresserade av lönsamhet, trafikläge, framtidsplanering, investerare och betalningsmetoder. Tvärtom är gruppen som köper för att bo vanligtvis förstagångsköpare, med måttliga summor pengar, som fattar noggranna beslut och lägger större vikt vid faktorer som läge, boendemiljö, bekvämligheter, pris och bankstöd.

Herr Lam hänvisade till data från DKRA Realty (DKRA-gruppens allmänna marknadsförings- och distributionsbyrå) som visar att andelen investerare fortfarande dominerar den grupp som köper bostäder. Åldern för bostadsköpare för investeringar är vanligtvis mellan 35 och 44 år, vilket motsvarar 37 %, medan gruppen som köper bostäder är koncentrerad till åldersgruppen 25–34 år, vilket motsvarar 40 %. Det är värt att notera att majoriteten av fastighetsinvesteringskunderna fortfarande bor i Ho Chi Minh-staden.

Enligt ordföranden för DKRA Group har fastighets"vågen" spridit sig till satellitområden och områden som gränsar till den utvidgade Ho Chi Minh-staden, såsom Can Gio, Can Giuoc och Long Hau. Dessa håller på att bli viktiga buffertzoner med kluster av radhusprojekt, synkroniserade elförsörjning, hållbart värde, lämpliga för verkliga bostadsbehov med en budget på cirka 3 miljarder VND. Till exempel har 826 EC-projektet intill Long Hau Industrial Park, som genomförts av Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, väckt stor uppmärksamhet tack vare sin policy att stödja 70 % lån på 30 år, 15 månaders räntefinansiering, 24 månaders amorteringstid och förmånliga rabatter för snabb betalning och grossistköp. Detta projekt erbjuder 760 radhus med en yta på 80–120 m², med 98 % färdigställd infrastruktur och redo för byggnation.

En annan trend som också har noterats är att unga människor i allt högre grad tenderar att välja bostäder i satellitområden. De värdesätter gröna boendeupplevelser, förknippade med stora stadsområden som utvecklas i riktning mot kollektivtrafik. Dessutom anses transparenta juridiska faktorer vara en förutsättning. För att möta denna höga efterfrågan förbättrar många investerare kontinuerligt sina produkter, utvecklar gröna - smarta - hållbara stadsområden, förknippade med systematiska infrastrukturförbindelser.

Behov av att utveckla satellitstäder

Ur ett makroperspektiv sa ekonomen Dr. Can Van Luc att den globala ekonomiska bilden under perioden 2025-2026 fortfarande står inför många grå nyanser när tillväxttakten förväntas avta, från 2,8 % år 2024 till 2,3 % under de kommande två åren, enligt uppgifter från Världsbanken. Han pekade på de främsta orsakerna som kommer från de oändliga geopolitiska konflikterna i Mellanöstern och Ukraina, det ihållande inflationstrycket, ökande risker för offentlig skuldsättning och den minskade tillväxten i de tre största ekonomierna USA, Kina och Europeiska unionen. Det finns dock fortfarande ljusglimtar i den bilden när de globala offentliga investeringarna visar tecken på återhämtning.

För Vietnam, enligt Dr. Can Van Luc, är situationen något mer optimistisk tack vare nya och framträdande tillväxtfaktorer. En av dem är det registrerade kapitalflödet från utländska direktinvesteringar (FDI), som förväntas uppgå till 26,14 miljarder USD år 2025, en ökning med 7,3 % jämfört med föregående år, och kan öka till 42–46 miljarder USD år 2026, motsvarande en tillväxt på 12–14 %. Av detta står fastighetssektorn ensam för 5 miljarder USD, cirka 20 % av det totala utländska direktinvesteringskapitalet under de första åtta månaderna 2025. Generellt sett ligger ljuspunkten i Vietnams ekonomi i återhämtningen av investeringar, ökningen av utländska direktinvesteringar, om än något avtagande, och turistnäringens boom.

Dessutom har den nya politiska inriktningen också en tydlig inverkan på fastighetsmarknaden. Dr. Can Van Luc sa att slutförandet av markinstitutionerna, med ändringen av 2024 års marklag och lagen om fastighetsverksamhet, tillsammans med den administrativa arrangemangsprocessen, har öppnat upp stora möjligheter. Enbart Ho Chi Minh-staden, efter sammanslagningen, ökade arealen med 2,4 gånger, befolkningen ökade med 37 %, den bruttoproduktiva marknaden (BDP) nådde 2 078 biljoner VND, vilket motsvarar 67,74 % av hela regionen, och den bruttoproduktiva marknaden per capita nådde 19,49 miljoner VND. Detta är grunden för att förvänta sig ett genombrott som starkt påverkar fastighetsmarknaden.

Tillsammans med detta finns en rad viktiga policyåtgärder, såsom att bygga en uppsättning pelarpolicyer för att främja grön ekonomi och digitalisering, genomföra resolution 21/2021/QH15 om bostäder, diversifiera kapitalkällor genom den nationella bostadsfonden, stärka antikorruptionsbekämpningen inom markförvaltning och omvandla den administrativa modellen med två nivåer för att förbättra förvaltningseffektiviteten. Alla betraktas som drivkrafter för att hjälpa fastighetsmarknaden, särskilt satellitsegmentet, att få möjlighet att ta fart.

Planeringsexperten, doktor i naturvetenskap och arkitekt Ngo Viet Nam Son instämmer i ovanstående synpunkt och anser att sammanslagningen av angränsande områden för att utöka Ho Chi Minh-stadens utrymme kommer att föra staden in i en era av "superurban" vad gäller area, befolkning och ekonomisk roll. Den överlägsna skalan medför stora fördelar när det gäller utvecklingsutrymme och marknadsresurser, men innebär samtidigt betydande utmaningar när det gäller stadsförvaltning, infrastrukturallokering och kontroll av människors rörlighet.

I det sammanhanget anser denna expert att planeringen av Ho Chi Minh-stadens stadsområde måste ha en långsiktig vision från nu fram till 2030-2050 med en multicentermodell. Istället för att komprimera allt till den centrala kärnan behöver den utvidgade staden utveckla satellitstäder i bältet, där var och en tar på sig specialiserade funktioner som industri, tjänster, utbildning, smarta städer eller ekoresorter. Detta multipolära nätverk är bara verkligt effektivt när det är sammankopplat med ett modernt interregionalt transportsystem inklusive bälteslinjer, motorvägar, stadsjärnvägar, vilket säkerställer bekväm förflyttning mellan centrum och satellitområden. "Ännu viktigare är att planeringen betonar kriterierna för 'levnadsbara satellitstäder', vilket innebär att dessa städer måste vara verkligt beboeliga för att locka invånare att bosätta sig långsiktigt. Först när teknisk och social infrastruktur investeras synkront, åtföljd av viktiga tjänster inom hälsa, utbildning och sysselsättning, kommer människor att känna sig trygga med att stanna. Detta är nyckeln till att satellitstäderna ska kunna spela sin roll i att minska trycket på den centrala kärnan, samtidigt som de främjar en balanserad och hållbar utveckling för hela regionen" - betonade denna expert.

Forum för bostadsfastigheter 2025

I samband med att bostadsmarknaden står inför många problem gällande utbud och stigande fastighetspriser... anordnade Vietnam Real Estate Association (VNREA) i samarbete med Nguoi Lao Dong Newspaper och Real Estate Review Community "Housing Real Estate Forum 2025" med temat "Satellitvågor" på eftermiddagen den 18 september på New World Saigon Hotel (HCMC).

Forumet kommer att ta upp följande frågor: Hur påverkar juridiska dokument fastighetsmarknaden; Hur kommer de tre institutionella - finansiella - datadrivarna att forma den "vietnamesiska satellitstandarden" under de kommande fem åren; Vilka lösningar har förvaltningsorgan för att förvalta, stödja företag, stabilisera marknaden och inrikta hållbar utveckling för satellitfastigheter?

Dussintals storskaliga projekt

Enligt statistik från DKRA Consulting har Ho Chi Minh-staden och dess angränsande områden för närvarande cirka 18 stadsprojekt med en skala på över 100 hektar, totalt över 16 500 hektar, varav 8 projekt har genomförts och håller på att genomföras med en yta på över 3 500 hektar, vilket tillhandahåller över 50 000 bostadsprodukter till marknaden.

Källa: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm