Möjligheter att utveckla satellitstäder i Ho Chi Minh-staden och dess omgivande områden.

Människor med genuina bostadsbehov har fortfarande svårt att hitta en plats att slå sig ner och bygga upp ett liv på grund av bristen på bostäder.

Efter att Ho Chi Minh-staden utökat sina administrativa gränser förväntade sig många att detta skulle ge bostadsmarknaden ett ökat utbud och därmed sänka priserna till en mer tillgänglig nivå. Verkligheten har dock varit den motsatta, med lägenhetspriser som fortsätter att stiga medan utbudet är fortfarande begränsat.

Trenderna för bostadsköp förändras.

Enligt DKRA Consulting (en del av DKRA Group) bostadsmarknadsrapporten för Ho Chi Minh-staden och omgivande områden från augusti 2025 har bostadsmarknaden i Ho Chi Minh-staden och angränsande provinser visat positiva tecken på återhämtning. Rapporten nämner lägenhetssegmentet med ett utbud på 28 114 enheter, en ökning med 58 % jämfört med samma period förra året, och en absorptionsgrad på över 20 000 enheter, 3,1 gånger högre än 2024. Radhus- och villsegmentet registrerade ett utbud på 10 133 enheter, en ökning med 71 % jämfört med föregående år, med 4 817 sålda enheter, fyra gånger högre än samma period förra året. Enbart tomter hade ett utbud på 7 167 enheter, en liten ökning med endast 3 %, men absorptionsgraden nådde 1 130 enheter, en 2,2-faldig ökning.

Det kommersiella stadsområdet 826 EC är för närvarande en central punkt för investeringar och bostäder i södra Ho Chi Minh-staden, med ett utmärkt läge vid korsningen mellan Le Van Luong Extended och Long Hau, med individuella marktitel som redan utfärdats och rimliga priser.

Enligt Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Consulting, genomgår marknaden ett tydligt skifte. Tay Ninh -provinsen står för närvarande för 40 % av utbudet och 67 % av den primära försäljningen av radhus och villor under årets första åtta månader. Lägenhetssegmentet i det tidigare Binh Duong-området överträffade till och med Ho Chi Minh-staden (tidigare) och stod för 45,5 % av utbudet och 46,7 % av försäljningen. Det finns dock fortfarande en stark differentiering, där Ho Chi Minh-staden främst fokuserar på det exklusiva A-segmentet för lägenheter, medan angränsande områden leder marknaden inom mellan- och prisvärda segment.

Angående köpare sa Pham Lam, ordförande för DKRA Group, att de för närvarande kan delas in i två huvudgrupper: de som köper för personligt bruk och de som köper för investering. Investeringsgruppen består vanligtvis av personer som redan äger fastigheter, har överskottsmedel, förstår marknaden och ekonomin och är intresserade av lönsamhet, läge, transporter, framtidsplanering, byggherren och betalningsmetoder. Omvänt består gruppen som köper för personligt bruk vanligtvis av förstagångsköpare med måttliga budgetar, som fattar försiktiga beslut och är mer uppmärksamma på läge, boendemiljö, bekvämligheter, pris och bankstöd.

Herr Lam hänvisade till data från DKRA Realty (DKRA Groups allmänna marknadsförings- och distributionsagent) som visar att andelen investeringskunder fortfarande dominerar jämfört med de som köper för bostäder. Åldersgruppen för husköpare som investerar i fastigheter är vanligtvis 35–44 år och står för 37 %, medan gruppen som köper för bostäder är koncentrerad till åldersgruppen 25–34 år och står för upp till 40 %. Det är värt att notera att majoriteten av fastighetsinvesterarna fortfarande bor i Ho Chi Minh-staden.

Enligt ordföranden för DKRA Group har fastighets"vågen" spridit sig till satellitområden och områden som gränsar till den utvidgade Ho Chi Minh-staden, såsom Can Gio, Can Giuoc och Long Hau. Dessa håller på att bli viktiga buffertzoner med kluster av radhusprojekt, integrerade bekvämligheter, hållbart värde och lämplighet för verkliga bostadsbehov med en budget på cirka 3 miljarder VND. Till exempel har 826 EC-projektet, intill Long Hau Industrial Park, utvecklat av Hai Thanh Real Estate Business Co., Ltd., väckt stor uppmärksamhet tack vare sin policy att stödja 70 % lånefinansiering över 30 år, 15 månaders räntesubvention, 24 månaders amorteringstid för amortering och förmånliga rabatter för snabb betalning och storköp. Detta projekt erbjuder 760 radhustomter med ytor på 80–120 m², där 98 % av infrastrukturen redan är färdigställd och redo för byggnation.

En annan anmärkningsvärd trend är att unga människor i allt högre grad föredrar bostäder i förortsområden. De prioriterar en grön boendeupplevelse, kopplad till stora stadsområden som utvecklas med fokus på kollektivtrafik. Dessutom anses transparenta rättsliga ramar vara ett avgörande kriterium. För att möta dessa stränga krav förbättrar många utvecklare kontinuerligt sina produkter och utvecklar gröna, smarta och hållbara stadsområden med välplanerade infrastrukturförbindelser.

Satellitstäder behöver utvecklas.

Ur ett makroekonomiskt perspektiv tror ekonomen Dr. Can Van Luc att den globala ekonomiska bilden under 2025–2026 fortfarande kommer att möta många dystra aspekter, med en förväntad tillväxt som avtar från 2,8 % under 2024 till 2,3 % under de följande två åren, enligt Världsbankens uppgifter. Han påpekar att de främsta orsakerna härrör från olösta geopolitiska konflikter i Mellanöstern och Ukraina, ihållande inflationstryck, ökande risker för offentlig skuldsättning och minskande tillväxt i de tre stora ekonomierna: USA, Kina och Europeiska unionen. Men mitt i denna bild finns det fortfarande glimtar av hopp då de globala offentliga investeringarna visar tecken på återhämtning.

Enligt Dr. Can Van Luc är situationen i Vietnam något mer optimistisk tack vare nya och framträdande tillväxtfaktorer. En av dessa är de förväntade registrerade utländska direktinvesteringarna (FDI) på 26,14 miljarder USD år 2025, en ökning med 7,3 % jämfört med föregående år, och potentiellt stigande till 42–46 miljarder USD år 2026, vilket motsvarar en tillväxt på 12–14 %. Av detta står fastighetssektorn ensam för 5 miljarder USD, cirka 20 % av de totala utländska direktinvesteringarna under de första åtta månaderna 2025. Sammantaget ligger ljuspunkterna i Vietnams ekonomi i återhämtningen av investeringar, ökningen av utländska direktinvesteringar (om än i en något långsammare takt) och boomet inom turistnäringen.

Dessutom har nya politiska riktningar också haft en betydande inverkan på fastighetsmarknaden. Dr. Can Van Luc anser att förbättringen av markinstitutionerna, med ändringar i 2024 års marklag och fastighetshandelslag, tillsammans med administrativ omstrukturering, har öppnat upp stora möjligheter. Bara i Ho Chi Minh-staden ökade ytan 2,4 gånger efter sammanslagningen, befolkningen ökade med 37 %, dess BNP nådde 2 078 biljoner VND, vilket motsvarar 67,74 % av hela regionen, och dess BNP per capita steg till 19,49 miljoner VND. Detta ger en grund för att förvänta sig ett genombrott och en stark inverkan på fastighetsmarknaden.

Tillsammans med detta finns en rad viktiga policyåtgärder, såsom att bygga ett centralt policyramverk för att främja den gröna ekonomin och digitalisering, genomföra resolution 21/2021/QH15 om bostäder, diversifiera kapitalkällor genom den nationella bostadsfonden, stärka antikorruptionsinsatser inom markförvaltning och omvandla den tvådelade administrativa modellen för att förbättra förvaltningseffektiviteten. Alla dessa ses som drivkrafter som hjälper fastighetsmarknaden, särskilt satellitsegmentet, att ta fart.

Stadsplaneringsexperten, doktorn i naturvetenskap och arkitekt Ngo Viet Nam Son håller med om ovanstående synpunkt och anser att en sammanslagning av angränsande områden för att utöka Ho Chi Minh-stadens utrymme kommer att leda staden in i en "megastad"-era vad gäller area, befolkning och ekonomisk roll. Denna överlägsna skala medför betydande fördelar när det gäller utvecklingsutrymme och marknadsresurser, men innebär samtidigt avsevärda utmaningar inom stadsförvaltning, infrastrukturallokering och kontroll av befolkningsrörelser.

I detta sammanhang menar experten att stadsplaneringen av Ho Chi Minh-staden måste ha en långsiktig vision från och med nu fram till 2030-2050 med en modell med flera centrum. Istället för att koncentrera allt till den centrala kärnan behöver den expanderande staden utveckla satellitstäder i de omgivande områdena, där var och en utför specialiserade funktioner som industri, tjänster, utbildning, smarta städer eller ekologiska orter. Detta multipolära nätverk kommer bara att vara verkligt effektivt när det är sammankopplat med ett modernt interregionalt transportsystem inklusive ringvägar, motorvägar och stadsjärnvägar, vilket säkerställer bekväma resor mellan centrum och satellitområdena. "Ännu viktigare är att planen betonar kriteriet 'levbara satellitstäder', vilket innebär att dessa städer måste vara verkligt beboeliga för att locka invånare att bosätta sig permanent. Först när teknisk och social infrastruktur investeras i omfattande resurser, tillsammans med viktiga bekvämligheter som hälso- och sjukvård, utbildning och sysselsättning, kommer människor att känna sig trygga och engagerade. Detta är nyckeln till att satellitstäder ska kunna spela sin roll i att minska trycket på den centrala kärnan, samtidigt som de främjar en balanserad och hållbar utveckling för hela regionen", betonade experten.

Forum för bostadsfastigheter 2025

Mitt i utmaningarna på bostadsmarknaden gällande utbud och stigande fastighetspriser organiserade Vietnams fastighetsförening (VNREA), i samarbete med tidningen Nguoi Lao Dong och Real Estate Review Community, "Housing Real Estate Forum 2025" med temat "Satellitvågor" på eftermiddagen den 18 september på New World Saigon Hotel (Ho Chi Minh City).

Forumet kommer att behandla följande frågor: Hur påverkar lagar och förordningar fastighetsmarknaden? Hur kommer de tre institutionella, finansiella och datarelaterade drivkrafterna att forma "standarden för vietnamesiska satellitfastigheter" under de kommande fem åren? Vilka lösningar kommer tillsynsmyndigheter att implementera för att hantera och stödja företag, stabilisera marknaden och vägleda den hållbara utvecklingen av satellitfastigheter?

Dussintals storskaliga projekt

Enligt statistik från DKRA Consulting har Ho Chi Minh-staden och dess omgivande områden för närvarande cirka 18 stadsutvecklingsprojekt med en omfattning på över 100 hektar, totalt mer än 16 500 hektar. Av dessa har 8 projekt genomförts och genomförs med en yta på över 3 500 hektar, vilket ger marknaden mer än 50 000 bostäder.

Källa: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm