Kinas "motgift" är svårt att rädda fastighetssektorn?

Enligt Goldman Sachs uppskattningar har Kinas bostadsmarknadskris sitt ursprung i Pekings policy med "tre röda linjer" som infördes i augusti 2020, vilken gjorde det svårt för fondutvecklare och orsakade mer än 160 miljarder dollar i betalningsinställelser för skräpobligationer.

Investeringsbanken sa att priserna på andrahandsbostäder har fallit med 20 % medan nybyggnationen av bostäder har försvagats med 16 % från toppen.

Ett bostadshus under uppförande i Jinan, Kina, torsdagen den 9 maj 2024. Foto: Bloomberg.

Som svar tillkännagav Peking ett historiskt räddningspaket, inklusive sänkningar av bolåneräntorna och minskade insättningar för att återuppliva bostadsmarknaden, som stod för en fjärdedel av landets ekonomiska tillväxt som mest.

Samtidigt har landet också inrättat en lånefacilitet på 300 miljarder yuan (mer än 42 miljarder dollar) för att stödja statligt subventionerade bostadsprojekt. Städer och provinser uppmuntras att använda pengarna för att köpa färdiga, prisvärda kommersiella bostäder för sociala bostadsprogram.

Enligt China Real Estate Information Corporation (CRIC) registrerade 30 större kinesiska städer i maj en total volym av nya bostäder på 10,8 miljoner kvadratmeter, en ökning med 4 % från april.

Försäljningen ökade med 23 % från månadsgenomsnittet för första kvartalet på 8,77 miljoner kvadratmeter, men minskade med 34 % jämfört med samma period föregående år.

"Vi uppskattar att priserna på nya bostäder kommer att falla med 5 till 10 procent i år, inte mycket förändring från perioden innan Peking lanserade räddningspaketet", säger Raymond Cheng, vd för CGS International Securities Hong Kong.

”Utvecklare ser en förbättring i försäljningen men inte så snabb som förväntat. Transaktionsvolymer och priser har inte förändrats nämnvärt eftersom köparna fortfarande är försiktiga”, sa han och hänvisade till svar från sex stora fastighetsutvecklare, inklusive China Overseas Land and Investment, China Resources Land och Longfor Group.

Förra veckan sänkte stora kinesiska städer, inklusive Shanghai, Shenzhen och Guangzhou, bolåneräntorna och lättade på restriktionerna för bostadsköp för att locka köpare, och lokala medier rapporterade om ökande förfrågningar och besök till lokala fastighetsförsäljningscenter.

Bostadsbyggnader under uppförande på China Vankes Elegant Lifestyle-projekt i Shenzhen, Kina, onsdagen den 17 april 2024. Foto: Bloomberg.

Till exempel såldes alla 422 lägenheter i ett nytt lyxprojekt i Shanghais Putuo-distrikt, med ett genomsnittspris på 104 000 yuan per kvadratmeter, slut två timmar efter lanseringen den 3 juni, rapporterade den lokala medien Jiemian News.

Försäljningen av nya bostäder i staden ökade med 35 % under veckan fram till den 27 maj, en vecka efter att stadsstyrelsen lättade på restriktionerna för bostadsköp och införde subventioner för att locka köpare, enligt uppgifter som sammanställts av Centaline Property i Shanghai.

Men sådana ljusglimtar är få eftersom prisstabilitet är utom räckhåll på både primär- och sekundärmarknaden, medan trycket att rensa överskottslager fortfarande "hänger".

”Det pågår fortfarande ett prisspel mellan husägare och potentiella köpare”, sa You Liangzhou, ägare till det Shanghai-baserade fastighetsföretaget Baonuo, och tillade att han inte förväntade sig att priserna skulle återhämta sig inom en snar framtid. CRIC-data visar att stadens marknad har svalnat sedan början av året, med en minskning av det totala antalet bostadsköp med 43 % under årets första fem månader jämfört med ett år tidigare.

”Huspriserna i Shenzhen har inte förändrats och byggherrar skyndar sig att sänka priserna för att rensa lagret”, säger Andy Li, VD för Centaline Real Estate Agency i Kina.

”Köparförtroendet är mycket svagt och de kommer att hålla sig borta om de inte ser bottenpriser”, tillade Li.

Endast fyra av de 30 större städer som CRIC följde visade tecken på förbättrade trender för lagerminskning i maj jämfört med föregående månad. Cykeln i alla 30 städer som följde var dock längre än förra året, och 20 av dem förväntades ta mer än 18 månader för att minska lagren, enligt CRIC.

Kreditanalytiker har sett dystert på utsikterna för Kinas bostadsmarknad. Fitch Ratings sänkte denna vecka sina försäljningsprognoser för i år och förväntar sig att försäljningen kommer att minska med 15–20 % i år, jämfört med den tidigare prognosen om en nedgång på 5–10 %. De förväntar sig också att priserna på nya bostäder kommer att falla med 5 % i år.

”Vi förutspår att Kinas långsiktiga bostadsefterfrågan i genomsnitt kommer att uppgå till 800 miljoner kvadratmeter”, sade Fitch Ratings också, och tillade att siffran är ”betydligt lägre än tidigare år, vilket tyder på att trenden med branschkonsolidering kanske inte avtar på ett tag.”

Khanh Vy (enligt SCMP)

Källa: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html